Les 3 formes de dépréciation des biens personnels

Lorsqu’il est question d’évaluation des biens personnels d’une entreprise, il existe 3 formes de dépréciation : la désuétude physique, la désuétude fonctionnelle et la désuétude économique.

Impôt foncier est basé sur la valeur d'un actif et il existe plusieurs méthodes pour réduire l'impôt foncier global pour les actifs où la désuétude peut exister mais n'a pas été correctement prise en compte dans la valeur.

Les évaluateurs évaluent généralement les biens personnels en utilisant une technique d’approche du coût d’évaluation de masse mesurée, ce qui signifie qu’ils déprécient le coût historique de l’actif selon les registres de l’entreprise pour arriver à une valeur imposable. Cette approche n’englobe presque jamais toutes les formes de dépréciation et peut conduire à ce qu’une entreprise soit surévaluée et paie plus que sa juste part d’impôt foncier.

Généralement, les directives de l'État pour l'évaluation des biens exigent que les évaluateurs prennent en compte les trois formes de dépréciation.

1. Dépréciation physique

La dépréciation physique est l’usure normale que subissent les actifs au fil du temps. Il existe souvent des variations extrêmes entre les États sur la façon dont ils évaluent les biens dépréciés ainsi que sur la valeur de récupération, également connue sous le nom de valeur plancher.

Les actifs se déprécient sur un cycle de vie typique et les tableaux d'amortissement physique tentent de calculer cette perte de valeur sur une période de sa durée de vie utile. Cependant, la dépréciation peut se produire plus rapidement dans certains cas, comme pour les meubles de chambre à coucher dans les hôtels ou les étagères dans un magasin de détail.

2. Obsolescence fonctionnelle

L'obsolescence fonctionnelle est une perte de valeur causée par des conditions spécifiques à la propriété, telles que des défauts de conception, des matériaux moins qu'idéals ou des processus qui entraînent une insuffisance, une surcapacité ou des dépenses d'exploitation excessives.

Quelques exemples d'obsolescence fonctionnelle peuvent être une ligne de production particulière qui devient trop coûteuse à exploiter en raison de son inefficacité élevée, ou un ordinateur plus ancien qui n'a pas la puissance de traitement nécessaire pour exécuter les dernières versions de logiciels.

3. Obsolescence économique

L’obsolescence économique résulte de facteurs externes qui ont un impact sur la capacité d’une entreprise à être compétitive, à prospérer et à survivre sur le marché. Les forces économiques et les changements environnementaux qui affectent la relation entre l’offre et la demande entre une entreprise et le marché sont à l’origine de ce type d’obsolescence.

Certains de ces facteurs externes pourraient inclure un ralentissement économique et son impact sur la capacité des entreprises à financer des investissements en capital. Un autre exemple serait l’effet du commerce électronique sur les détaillants à grande surface. À mesure que les ventes augmentent en ligne, les accessoires en magasin perdent leur utilité économique puisque la vente des stocks peut avoir lieu sans eux. Enfin, les réformes politiques telles que celles relatives aux soins de santé et aux institutions financières ont un impact sur les prix et les coûts d'exploitation de nombreuses entreprises.

Calculer la valorisation de ces actifs est très complexe. En conséquence, les évaluateurs négligent une obsolescence supplémentaire, souvent due à un manque de ressources et à un manque de clarté sur l’ensemble des problèmes susceptibles d’affecter la valeur d’un actif. L’obsolescence économique peut être très subtile et difficile à reconnaître sans examiner pleinement les nombreux éléments des paramètres financiers d’une entreprise. Par exemple, les revenus peuvent augmenter, mais les marges bénéficiaires et le bénéfice net diminuent en raison de facteurs tels qu’une concurrence accrue, l’augmentation des coûts d’exploitation et des contraintes réglementaires.

En savoir plus sur l'obsolescence économique

Pour ceux qui envisagent l’obsolescence économique dans le cadre de leur stratégie visant à réduire leur fardeau fiscal foncier, il est important de comprendre comment identifier son existence au sein des opérations de votre entreprise et comment communiquer la validité de la réclamation aux évaluateurs nationaux et locaux.

Les industries fréquemment touchées par des forces économiques susceptibles de connaître une obsolescence économique comprennent :

• L'édition, en raison de l'évolution vers les médias numériques, de la surcapacité et de la baisse de la demande de médias imprimés

• Défense, en raison des restrictions de financement du gouvernement, de la séquestration et de la suppression progressive des programmes existants

• Commerce de détail, en raison du changement de comportement d'achat des consommateurs vers le commerce électronique et l'éloignement des emplacements physiques

• Soins de santé, suite à la réforme des soins de santé qui a affecté les prix et les coûts de fonctionnement

• Fabrication, en raison des fluctuations des prix des matériaux, des taux de main-d'œuvre, des changements dans la demande, des réglementations environnementales et des changements technologiques

• L'énergie, en raison de la déréglementation, du changement technologique et de l'évolution de la demande

Déterminer s’il existe une obsolescence économique

Un bon point de départ est de lire des revues spécialisées et de consulter le 10-K de votre entreprise. Cela permettra d’identifier et de classer les différents enjeux affectant votre entreprise. Ces problèmes possibles incluent l'impact de l'économie globale, les préoccupations environnementales, le coût des matières premières, une augmentation des coûts de production de la main-d'œuvre, une demande réduite de produits ou de services, une surcapacité dans l'industrie et une baisse des marges bénéficiaires/diminution du taux de rendement.

Une bonne partie des données dont vous avez besoin se trouvent dans les états financiers de votre entreprise. Le Groupe Altus recommande d'effectuer la recherche pour votre entreprise et pour vos trois à cinq principaux concurrents, sur une période d'au moins trois à cinq ans. Lorsque l'obsolescence n'est pas propre à votre entreprise, il s'agit de prouver que la force externe a un impact sur toutes les entreprises d'un secteur et ne concerne pas simplement l'incapacité de votre entreprise à gérer efficacement ses ressources – une réfutation courante des évaluateurs.

Quantifier l’obsolescence économique

Il n’existe pas de moyen universel de calculer ou de quantifier l’obsolescence économique pour chaque situation, c’est pourquoi les évaluateurs ont souvent du mal à comprendre et à accepter. Essayez de déterminer quel facteur est le plus représentatif et démontrez l’impact sur votre entreprise, votre gamme de produits ou votre service.

Il pourrait s'agir d'une baisse des revenus car l'entreprise est obligée de proposer des prix compétitifs pour conserver ses clients. Il peut s'agir d'une baisse des ventes, des valeurs de production ou des clients. Dans le même temps, vous pourriez avoir une croissance globale des revenus, mais une baisse des ventes dans un segment spécifique de l’entreprise. Prenons l’exemple d’une maison d’édition qui connaît une baisse de ses ventes d’imprimés, mais une augmentation de ses ventes de publications numériques. Il s’agit d’un cas où les revenus globaux augmentent, mais la valeur économique du matériel d’impression a diminué.

En réalité, très peu de contribuables présentent des réclamations pour obsolescence économique, ce qui rend les juridictions d’évaluation plus réticentes à les accorder et crée un précédent. Il est donc important de sensibiliser la juridiction aux principes fondamentaux de la désuétude économique et à la situation particulière du contribuable.

Si votre demande est rejetée, il y a généralement un appel informel et formel, suivi dans la plupart des États d'une procédure judiciaire. Soyez prêt à expliquer aux autorités compétentes en matière d'appel en matière d'impôt foncier les bases de ce que signifie l'obsolescence, en citant tous les cas d'agence ou les directives statutaires qui existent pour cette juridiction afin de renforcer la crédibilité de votre réclamation.

Presque toutes les directives d'évaluation des États permettent de prendre en compte l'obsolescence économique, mais il incombe au contribuable de demander l'ajustement et de s'assurer que les juridictions d'évaluation respectent leurs propres directives en matière d'évaluation des biens.

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