5 étapes courantes dans la planification préalable d'un développement immobilier commercial

Les cinq principales composantes de la faisabilité du développement

En pratique, il y a souvent des centaines de facteurs que vous devrez prendre en compte avant de décider de procéder ou non à la construction d’une propriété et ce nombre augmente à mesure que la taille et la complexité du projet augmentent.

Par exemple, un immeuble de bureaux de grande hauteur dans le centre de Manhattan nécessitera une étude de faisabilité beaucoup plus approfondie qu'une maison unifamiliale en banlieue. La profondeur de votre analyse de faisabilité doit être cohérente avec la complexité de la propriété.

Les cinq composants que nous examinerons dans le reste de l’article comprennent :

• Financier: ce projet sera-t-il rentable pour le développeur ?

• Marché: le marché va-t-il soutenir le développement ?

• Légal: les usages légaux de ce terrain correspondent-ils à la propriété projetée ?

• Technique: la préparation du terrain et la construction peuvent-elles être réalisées avec succès ?

• Politique: y a-t-il un appétit pour de nouveaux développements ou une forte résistance ?

Chacun des composants sera discuté isolément ci-dessous, mais dans le monde réel, il s’agit d’un processus extrêmement itératif et dynamique. Disons que vous effectuez une analyse financière basée sur vos hypothèses initiales sur ce qui pourrait être construit sur un terrain spécifique.

Ensuite, après votre analyse de marché, vous réalisez que vos hypothèses de taux de location au pied carré étaient un peu élevées par rapport à ce que vous pensez maintenant que les locataires paieront. À ce stade, vous devez revenir à l’analyse financière et réviser votre modèle pour refléter un taux de location inférieur.

Ce taux de location inférieur peut avoir un impact sur la valeur finale de la propriété, nécessitant une modification de la qualité des finitions intérieures de la propriété afin de réduire le coût de construction afin que le projet reste financièrement rentable une fois terminé.

Cela pourrait donc être une bonne idée de lire ces composants plusieurs fois et de réfléchir à la manière dont ils s'influenceraient mutuellement au cours d'un processus de développement itératif.

Analyse financière

Bien que l’analyse financière soit guidée par l’analyse du marché, il est généralement judicieux de créer une ébauche de la performance financière de la propriété. Cela répond à plusieurs objectifs : 1) fournit une indication très précoce de la question de savoir si le projet est sur le point de répondre aux exigences de rendement des investisseurs/développeurs et 2) permet à un analyste de réfléchir aux différents aspects d'un développement spécifique qui peuvent soulever des questions. explorés lors de la phase d’analyse du marché.

L'analyse financière doit inclure les facteurs suivants :

Frais juridiques et de pré-développement

Avant toute activité physique sur un développement, le promoteur doit obtenir les approbations et les permis des autorités locales, concevoir la propriété avec des architectes et des ingénieurs et obtenir un financement. Selon l’endroit où vous envisagez de vous développer, ces coûts peuvent être importants et prendre plusieurs années.

Coûts de préparation des terrains et des infrastructures

En fonction du terrain concerné, un projet peut nécessiter la préparation d'un terrain brut pour le développement ou, comme cela est courant en milieu urbain, la démolition d'une propriété. Dans les développements plus suburbains, des infrastructures telles que des routes, de l'eau et des égouts peuvent devoir être installées.

Les coûts de construction

Cela comprend le coût des matériaux et de la main-d'œuvre nécessaires à la construction physique de la propriété. Ces coûts varieront également considérablement en fonction de ce que vous envisagez de construire et de l'endroit où vous envisagez de le construire.

Une partie de l’analyse de marché doit inclure une exploration des coûts dans la zone dans laquelle vous envisagez de construire la propriété.

Hypothèses de revenus et de dépenses

La valeur de la propriété proviendra des opérations. Les hypothèses de revenus peuvent être trouvées grâce à une analyse approfondie du marché et les hypothèses de dépenses incluent les taux d'imposition locaux, les tarifs des services publics locaux et d'autres facteurs nécessaires à l'exploitation de la propriété tels que la gestion immobilière, les salaires et l'assurance.

Hypothèses de valeur marchande et de rendement

Dans la plupart des cas, le but du développement d’une nouvelle propriété est de générer des bénéfices pour les investisseurs et les promoteurs.

Une fois que tous les coûts associés au développement ont été calculés et que les revenus stabilisés ont été estimés, l'analyste peut utiliser plusieurs approches d'évaluation pour estimer la valeur de la propriété et le rendement pour le promoteur.

Ces approches incluent la méthode du taux de capitalisation pour un instantané de la valeur et la méthode d'évaluation des flux de trésorerie actualisés pour un meilleur aperçu des rendements potentiels à long terme que la propriété générera.

Analyse de marché

Réaliser une bonne analyse de marché est un élément nécessaire à un développement réussi. Il existe des livres entiers écrits sur l’analyse de marché, mais nous aborderons ici certains des composants de haut niveau.

Tarifs de location

Les taux de location actuellement observés sur le marché et le sous-marché constituent un élément important de l’analyse financière évoquée dans la section précédente. Des révisions sont apportées à l'analyse financière en fonction des informations recueillies lors de la phase d'analyse de marché, non seulement pour les taux de location, mais également pour les autres composantes de cette section.

Il est important de comprendre les taux de location obtenus par des propriétés similaires, mais il est également important de comprendre les tendances du marché. Si les tarifs de location sont, disons, de 40 $ le pied carré, nous savons ce qu’ils sont aujourd’hui.

Si les tarifs de location de l’année dernière étaient de 35 $ et l’année précédente de 30 $ et de 25 $ l’année précédente, alors nous avons une très bonne tendance positive. Mais si les taux ont lentement baissé au cours des dernières années, nous pourrions avoir une vision très différente de la capacité à maintenir les taux nécessaires à long terme.

Taux d'occupation

À l’instar des taux de location évoqués ci-dessus, il est important de savoir si le marché peut ou non supporter le niveau d’occupation dont la propriété a besoin pour réussir.

Tout comme pour les taux de location, un analyste doit être conscient des tendances du marché. Une baisse des taux d’occupation pourrait indiquer un affaiblissement de la demande pour une zone ou une augmentation de l’offre compétitive.

Approvisionnement compétitif

S’il est important de comprendre ce qui se passe sur un marché, le véritable aperçu réside dans la détermination de la manière dont le projet proposé se comparera à l’offre actuelle pour le cas d’utilisation proposé.

Si le projet proposé est de meilleure qualité et répond mieux aux besoins des locataires que les propriétés actuelles, alors le projet peut être bien placé pour réussir. D’un autre côté, si les propriétés actuelles ont des capacités et des offres identiques à celles du projet que vous proposez, attirer des locataires peut être un processus plus difficile.

Approvisionnement futur

Ce n’est pas parce que le marché peut actuellement soutenir un nouveau développement qu’il continuera à soutenir un nouveau développement à l’avenir.

Par exemple, si un hôtel est construit dans une zone en croissance rapide avec peu d’hôtels, il pourrait être très performant sur le marché à court terme. Cependant, s’il existe de nombreux terrains propices au développement hôtelier futur, le marché pourrait finir par devenir saturé et faire baisser le taux d’occupation et les tarifs des chambres.

Un analyste doit être au courant non seulement de toute nouvelle propriété en cours de développement, mais également de toute nouvelle propriété proposée à la juridiction locale et de tout terrain sur lequel une propriété compétitive pourrait potentiellement être développée.

Paramètres de valorisation

Les transactions récentes sur le marché peuvent vous indiquer la valeur que les investisseurs accordent à un ensemble donné de flux de trésorerie. La collecte d'informations sur les taux plafonds, le prix au pied carré, les modalités de financement et le délai de vente peut aider à affiner l'analyse financière.

Comprendre la valeur marchande potentielle stabilisée aide à déterminer la viabilité d’un projet et les rendements que l’investisseur/développeur peut espérer obtenir.

Facteurs de coût

Comme indiqué ci-dessous dans la section sur les facteurs techniques, le coût des matériaux et de la main-d'œuvre dans une zone doit faire l'objet de recherches approfondies. Il convient également de prêter attention aux perturbations potentielles ou aux changements de coûts liés aux matériaux ou à la main-d'œuvre.

Analyse juridique

La plupart des parcelles de terrain relèvent de juridictions dotées de règles de zonage et d'utilisation spécifiques. Par exemple, certaines parcelles sont spécifiquement zonées pour le développement résidentiel, d’autres pour des usages industriels, d’autres encore pour le commerce de détail, etc.

Il existe également des limites quant à la taille d'un bâtiment sur un terrain spécifique (souvent appelée FAR – Ratio de surface au sol), aux retraits des trottoirs et autres propriétés, et à de nombreuses autres limitations possibles.

De toute évidence, il est peu probable que la planification d’une utilisation industrielle sur un terrain zoné à usage résidentiel soit approuvée, mais il existe d’autres règles plus nuancées qui pourraient être problématiques si elles ne sont pas respectées. Ce processus implique généralement des spécialistes tels que des architectes, des avocats en zonage et des urbanistes.

Analyse technique

Les facteurs techniques comprennent la faisabilité d'utilisations spécifiques sur des parcelles de terrain spécifiques, les préférences de conception et les limites de coûts. Il existe de nombreuses limitations techniques potentielles, nous n’entrerons donc pas dans les détails, mais l’analyste doit s’assurer que la conception proposée répond à quelques exigences :

• La conception et la qualité de la propriété n’entraînent pas un coût total d’aménagement du terrain ou de construction dépassant la valeur potentielle de la propriété. Même si un architecte peut concevoir une propriété étonnante, sa construction peut coûter trop cher compte tenu du marché.

• Les codes du bâtiment diffèrent d’une juridiction à l’autre. Un analyste doit être clair sur les exigences de la juridiction dans laquelle la propriété est développée et s'assurer que les coûts nécessaires pour répondre à ces exigences sont acceptables.

Politique

Un projet nécessite souvent l'approbation des autorités locales. Cela peut être un processus tumultueux en fonction de l’attitude de la communauté locale, du point de vue des promoteurs et de nombreux autres facteurs.

Les développeurs sont souvent confrontés à des obstacles tels que NIMBY (Not In My BackYard), BANANA (Build Absolutely Nothing Anywhere Near Anything) ou CAVE (Citizens Against Virtually Everything).

Les développeurs doivent avoir une très bonne idée de la façon dont la communauté réagira à un développement proposé. La dernière chose qu’un promoteur souhaite, c’est dépenser beaucoup d’argent dans le processus de planification et de conception préalable au développement, pour ensuite se rendre compte que la communauté s’y oppose catégoriquement et ne permettra pas au développement de se poursuivre.

Conclusion

Une grande partie de l’analyse de faisabilité préalable au développement remonte de l’objectif ultime jusqu’au tout début du projet.

Rassembler chaque élément d’information pertinent constitue la partie « scientifique » du processus, tandis que comprendre les relations dynamiques entre eux constitue « l’art ».

Les développeurs qui réussissent ont mis en place des processus pour s'assurer qu'ils ont pris en compte les informations pertinentes et qu'ils sont devenus très doués pour comprendre les relations, qui viennent de l'expérience.

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