Comment puis-je optimiser la valeur de mon bien?

La plupart des propriétaires ont une idée générale de la valeur actuelle de leur propriété. Cependant, peu de propriétaires comprennent la valeur potentielle de leur propriété. Les propriétaires et gestionnaires immobiliers sont confrontés à une infinité de décisions liées à l’exploitation continue des actifs immobiliers. Parfois, la question « Que dois-je faire de la propriété » se pose. Voici quelques options à considérer :

• Vendre la propriété.

• Continuez à entretenir et à détenir correctement la propriété « telle quelle », où qu’elle soit. Entreprendre des améliorations et des rénovations mineures aux améliorations existantes.

• Entreprendre des améliorations et des rénovations majeures aux améliorations existantes.

• Convertissez les améliorations existantes dans une autre utilisation.

• Développez les améliorations existantes.

• Démolir les améliorations existantes et réaménager selon la désignation de zonage existante.

• Rezoner la propriété pour permettre une densité plus élevée ou une utilisation alternative.

• Assemblez la propriété avec les terrains adjacents.

Déterminer quelle est « l’option la meilleure et/ou la plus appropriée » peut être un exercice complexe avec de nombreux facteurs, risques et variables à prendre en compte. Un processus général qui peut aider à rendre cette décision plus facile est le suivant.

Conservation et rénovation des améliorations existantes

1. Examen du marché dans lequel se situe le bien. Pour les immeubles à revenus, cela comprendrait :

• Un aperçu économique : Un examen des principaux indicateurs économiques, tant historiques que projetés, est nécessaire afin de déterminer si les perspectives futures du marché local et des zones environnantes sont positives ou négatives.

• Un aperçu de la concurrence et du marché du crédit-bail : Afin d'estimer le potentiel de revenus futurs d'une propriété, une analyse de toutes les propriétés concurrentes et des taux de location atteints dans ces propriétés est nécessaire. De plus, un examen des développements nouveaux et proposés dans la région doit être effectué.

• Un aperçu du marché de l'investissement : Une analyse de la demande d’investissement, des préférences des investisseurs et une enquête sur les paramètres d’évaluation actuels et prévus aideront à estimer les revenus potentiels ainsi qu’à estimer la « cote de liquidité » des propriétés. En d’autres termes, « dans quelle mesure sera-t-il difficile de revendre la propriété à l’avenir si cela est nécessaire ».

2. Préparez un examen juridique de la propriété. Ceci comprend:

• Une recherche de titre et un résumé de toutes les charges inscrites sur le titre.

• Un avis sur tout impact sur la valeur par rapport aux charges qui sont inscrites sur le titre.

• Un examen du registre des sites du patrimoine. Une « propriété protégée » ou une propriété qui figure sur la liste du patrimoine pourrait affecter le potentiel de développement futur de la propriété.

• Un examen du zonage spécifique des propriétés et de la désignation officielle du plan communautaire, ainsi que de tout autre règlement municipal. Ceci est nécessaire afin de déterminer si la propriété est conforme aux exigences municipales actuelles ainsi que pour aider à identifier le potentiel de développement futur de la propriété.

• Un examen des licences commerciales pour déterminer si les opérations de construction sur la propriété sont en règle.

• Un examen des inspections les plus récentes du commissaire aux incendies et du ministère de la Santé pour déterminer s'il y a des commandes en suspens.

3. Estimez la valeur marchande actuelle de l’actif « tel quel », sans rénovations.

4. Préparer un examen physique et environnemental des améliorations. Cela comprend un examen de :

• La solidité structurelle des améliorations et les services liés aux améliorations.

• L'état de la toiture, des installations électriques et mécaniques, des ascenseurs et de la qualité de l'air.

• La présence de substances dangereuses pour l'environnement (telles que l'amiante).

• La présence de toute infestation d’insectes et de rongeurs.

• La présence de toute contamination des sols.

• La nature et l'état général des sols, ainsi que leur stabilité globale par rapport aux aménagements existants et à tout aménagement futur.

• Tout potentiel d'inondation.

5. Quantifiez et estimez les coûts de toutes les améliorations et rénovations recommandées.

6. Préparez une analyse de faisabilité financière. Celui-ci décrira les coûts, les revenus, les délais, les risques et les rendements associés à toute amélioration, rénovation, conversion à des usages alternatifs ou agrandissement suggérée, mineure ou majeure. Cela impliquerait une estimation de la valeur marchande de la propriété une fois toutes les modifications recommandées apportées au bâtiment terminées.

Démolition et réaménagement

1. Discussions avec des représentants de la municipalité/du district local pour identifier diverses utilisations approuvées dans le cadre de la désignation de zonage existante. Cela impliquera un examen des contraintes de planification, notamment : les règlements de zonage, d’autres règlements d’aménagement, l’impact potentiel du processus d’examen public, le processus de vision actuel de la Ville et le potentiel de modification du plan d’aménagement officiel.

2. Prise en compte du potentiel de rezonage, ainsi que du coût, du calendrier et des risques associés à la réalisation de tout scénario alternatif. Cela peut inclure une analyse des avantages économiques et financiers municipaux qui résulteraient du développement proposé, y compris les implications sur l'emploi pendant la construction, et d'autres types d'avantages économiques découlant de l'aménagement des terrains.

3. Évaluer le potentiel de tout regroupement de terrains avec des parcelles adjacentes.

4. Examen des conditions micro et macroéconomiques actuelles et anticipées.

5. Analyse de l'offre et de la demande afin de déterminer l'acceptation probable du marché et l'absorption du projet.

6. Estimez la valeur du terrain comme s'il était vacant selon le zonage existant ainsi que sur la base de tout scénario de rezonage.

7. Préparation d'un pro forma de développement pour estimer les bénéfices des développeurs potentiels et les marges bénéficiaires des développeurs associées à divers projets de développement. Cela comprendrait une analyse des revenus potentiels, des taux d'absorption, du coût de démolition des améliorations existantes, des coûts de construction durs, y compris le stationnement, des coûts de construction douce, des affectations de terrains, des exigences de viabilisation hors site et sur site, des impôts fonciers, des coûts de détention, des taux d'inflation, et les risques.

Espérons que ce processus contribuera à clarifier votre prise de décision et vous aidera à pérenniser la valeur de vos actifs.