La demande industrielle se resserre et les employeurs prévoient de revenir au pouvoir

Points saillants

Même si l’année 2021 a enregistré une légère hausse de l’activité par rapport à 2020, le secteur de l’immobilier commercial a fait preuve d’un optimisme prudent tout au long de l’année. Cependant, avec la levée des restrictions au premier trimestre 2022 et l’augmentation des niveaux d’activité, l’année a commencé sur une note d’enthousiasme dans l’industrie.

À l’échelle nationale, le volume des investissements en 2021 s’élevait à un peu plus de 80 milliards de dollars, soit une augmentation de 83 % par rapport à l’année précédente (figure 1). Le nombre de transactions a augmenté dans toutes les classes d’actifs, enregistrant une augmentation de 58 % par rapport à 2020, attestant ainsi de la résilience du secteur.

Vancouver a déclaré un volume d'investissement total de près de 16 milliards de dollars, soit une augmentation de 75 % par rapport à 2020. Edmonton a enregistré 2,5 milliards de dollars d'investissements, soit une augmentation de 6 % par rapport aux totaux de 2020. Parallèlement, Montréal a enregistré un volume d'investissement de 11,3 milliards de dollars, soit une augmentation de 57 % par rapport à l'année précédente.

Il s'agit d'un volume d'investissement record pour la région de Montréal depuis 2016, et la première fois que la région du Grand Montréal enregistre une croissance à deux chiffres. Les secteurs fonciers (ICI et résidentiel) ont bien performé tout au long de 2021, surperformant toutes les autres classes d'actifs, représentant 39 % de toutes les transactions réalisées et 41 % du volume total d'investissement.

Le secteur industriel a également continué à bien se porter tout au long de 2021, enregistrant un volume d'investissement de 16,9 milliards de dollars, soit 21 % des investissements totaux de l'année. La classe d'actifs multifamiliaux a également suscité l'intérêt des investisseurs, représentant 18 % de toutes les transactions réalisées et 17 % du volume total, avec un volume d'investissement d'environ 13,9 milliards de dollars.

Selon Enquête sur les tendances d'investissement du Groupe Altus (ITS) pour le premier trimestre 2022, les actifs industriels constituent trois des cinq produits préférés (Figure 2). Cela suit la même tendance observée en 2020 et 2021 et résulte de la transition vers le commerce électronique accentuée par la pandémie, ainsi que de la demande d’espace de logistique et d’exécution accrue par les problèmes persistants de la chaîne d’approvisionnement, en particulier au cours de l’année dernière.

Vancouver et Montréal ont conservé les deuxième et troisième places en tant que marchés préférés des investisseurs, Edmonton occupant l'avant-dernière place, juste avant Calgary, les trois marchés notant une hausse de leur ratio de momentum.

Les taux de capitalisation globaux sont restés stables par rapport au trimestre précédent dans les quatre classes d’actifs de référence, une tendance qui devrait se poursuivre jusqu’en 2022. Toutefois, les taux de capitalisation continueront de baisser pour les actifs de base car ceux-ci connaissent une forte demande.

Figure 1 – Volume de transactions d’une année sur l’autre (2020 par rapport à 2021)

Figure 2 - Baromètre des types de propriétés – Tous les produits disponibles (T1 2022)

Avec la levée des restrictions, le marché du travail n’a pas tardé à rebondir, après une chute des niveaux d’emploi. Selon Statistique Canada, les niveaux d'emploi ont augmenté d'environ 73 000 en mars 2022, plongeant le taux de chômage à 5,3 %, le taux le plus bas jamais enregistré depuis 1976.

Les gains d'emploi en mars ont été dominés par les secteurs du commerce de détail, de la construction, des soins de santé et de l'assistance sociale, ainsi que des secteurs de l'information, de la culture et des loisirs. Cela coïncide avec l’assouplissement des restrictions, la levée des exigences en matière de preuve de vaccination et l’abaissement des limites de capacité.

Le personnel précédemment licencié en raison de la fermeture de restaurants, de commerces de détail et d’espaces de loisirs a pu retourner au travail, compensant largement les pertes constatées en janvier 2022, lorsque des restrictions plus strictes ont été imposées. Le marché du travail dans le secteur de la construction restera particulièrement tendu.

Parallèlement, les pénuries dans la chaîne d’approvisionnement et les prix élevés des matières premières, exacerbés par le climat géopolitique actuel, devraient persister. En regardant spécifiquement l'Alberta, l'Ontario et le Québec, et en comparant les taux d'emploi à la même période l'année dernière, les taux d'emploi ont augmenté de 4,9 % à Montréal, de 0,9 % à Edmonton et de 1,2 % à Vancouver en mars 2022.

Cette croissance a été catalysée par l’assouplissement des restrictions et l’abaissement des limites de capacité alors que les employeurs accélèrent leurs plans de retour au bureau. On peut s’attendre à ce que des conditions tendues sur le marché du travail et des taux de chômage faibles perdurent tout au long de l’année, mais pourraient être confrontés à une certaine volatilité à mesure que les impacts de la sixième vague du virus Covid-19 deviendront plus évidents.

Les locataires de bureaux continuent de réinventer l'espace à mesure que les besoins évoluent et que les taux de disponibilité restent sensibles

La disponibilité des bureaux est en augmentation depuis début 2020, et cette tendance s'est poursuivie jusqu'au premier trimestre 2022, avec un taux de disponibilité national se situant à 16 %, identique à celui du quatrième trimestre 2021, mais en hausse par rapport aux 15,1 % enregistrés au premier trimestre 2021 (Figure 3).

Le marché de Vancouver affichait la deuxième plus faible disponibilité de tous les principaux marchés, soit 9,6 %, une baisse par rapport aux 10 % observés à la même période l'année dernière. Parallèlement, la disponibilité globale des bureaux a augmenté sur les marchés de Montréal et d'Edmonton, le marché d'Edmonton se classant au deuxième rang en termes de disponibilité de bureaux et celui de Montréal, au troisième rang.

À Montréal, il est passé de 14,5 % au premier trimestre 2021 à 16,9 % au premier trimestre 2022, tandis qu'à Edmonton, le taux est passé de 19 % au premier trimestre 2021 à 19,8 % pour la même période cette année. La disponibilité de sous-location de bureaux a diminué sur les marchés de Vancouver et d'Edmonton si l'on compare le premier trimestre de 2021 à la même période de cette année. Cependant, une légère hausse a été observée à Montréal.

Avec la baisse des tarifs de sous-location à Vancouver et la disponibilité globale des bureaux étant l'une des plus faibles du pays, la revitalisation du marché des bureaux apparaît rapidement et on peut s'attendre à ce qu'elle s'accélère à mesure que 2022 avance.

Pendant ce temps, à Edmonton, même si le taux de disponibilité global reste élevé, le taux de disponibilité des sous-locations en légère baisse est un indicateur positif pour le marché. Le marché des bureaux d’Edmonton a été soumis à une certaine volatilité, avec la chute des prix du pétrole suivie par la pandémie. Ainsi, même si les taux de disponibilité globaux restent élevés, ils sont restés globalement stables (à un certain pourcentage près) au cours de la dernière année, ce qui implique que malgré les nombreux obstacles que le marché a rencontrés, il reste résilient.

Cette tendance devrait se poursuivre tout au long de l’année. Le marché montréalais a connu une légère hausse des taux de sous-location et de disponibilité globale des bureaux. Malgré cela, les locataires ne se débarrassent pas de leurs biens immobiliers.

Au lieu de cela, ils s'adaptent aux besoins de leurs employés soit en louant des espaces plus grands, soit en promouvant le modèle hybride et en créant des bureaux plus petits à proximité des résidences de leurs employés. L’accent mis sur la refonte des espaces de bureaux afin de promouvoir la collaboration et le changement de marque des espaces de bureaux devrait rester une priorité tout au long de 2022.

Alors que la pandémie a déclenché une réimagination du modèle de bureau traditionnel que nous connaissions, les nouvelles tendances qui ont émergé sont susceptibles de perdurer. Après avoir résisté à plusieurs confinements, les employeurs ont lentement commencé à planifier leur retour au bureau.

Alors que le modèle de travail hybride combinant présentiel et déplacement au bureau est là pour rester, l’utilisation de l’espace de bureau a changé. En général, au lieu d'être utilisé comme un espace pour tout ce qui concerne le travail, le bureau est désormais un espace vers lequel les employés se tournent pour collaborer et partager des idées, avec des employés gérant des projets individuels depuis leur domicile.

Les employeurs se concentreront sur une superficie moyenne par employé plus élevée, ainsi que sur des systèmes de ventilation et des équipements améliorés. Cela servira non seulement à répondre aux besoins de distance physique et de sécurité, mais également à accroître la productivité et à organiser l’espace de bureau pour s’aligner sur le nouveau modèle de bureau hybride.

Figure 3 - Taux de disponibilité des bureaux (T1 2021 vs. T1 2022)

Les actifs industriels restent les favoris des investisseurs, avec des disponibilités qui continuent de se resserrer

L’évolution vers le commerce électronique et les goulots d’étranglement persistants de la chaîne d’approvisionnement ont permis que la demande dans le secteur industriel reste forte. Alors que le taux de disponibilité national passe de 2,9 % au premier trimestre 2021 à 2,2 % au premier trimestre 2022, certaines des plus grandes villes continuent d'avoir les disponibilités les plus limitées.

Les taux de capitalisation globaux de la classe d'actifs ont suivi une tendance à la baisse au cours de la dernière année, signalant une légère hausse au premier trimestre 2022. Vancouver a la disponibilité la plus restreinte au pays, se situant à 0,9 % au premier trimestre 2022, en baisse par rapport aux 1,6 % observés au même trimestre. fois l'année dernière. Le taux de disponibilité à Edmonton, le plus élevé au pays, a également diminué, s'inscrivant à 5,6 %, comparativement à 7,7 % au premier trimestre 2021, tandis que le taux de disponibilité à Montréal est resté stable à 3,2 % (Figure 4).

Avec le resserrement des disponibilités d’actifs industriels, les nouvelles offres sur le marché sont également rapidement absorbées. Cela est particulièrement visible à Vancouver, où le premier trimestre de 2022 a vu 250 000 pieds carrés d'achèvements industriels, avec une disponibilité de 0 %.

La demande dépassant l'offre à Vancouver a également entraîné une pression à la hausse sur les loyers, les produits industriels s'échangeant à un prix plus élevé. Cela peut être attribué à la topographie observée à Vancouver. Avec l’océan d’un côté et les montagnes de l’autre, il n’y a pas beaucoup d’espace pour construire un produit industriel capable de répondre à la demande sans cesse croissante. La demande pressante a conduit à l'innovation en matière de produits industriels à Vancouver.

Des tendances telles que l’empilement et l’utilisation industrielle mélangées à des types d’actifs deviennent de plus en plus courantes dans la ville. Cependant, le prix de construction de tels produits est également plus élevé, ce qui contribue encore davantage à la hausse des loyers des actifs industriels. Le premier trimestre 2022 a vu une poursuite de cette tendance. L’absorption restant rapide et l’offre étant dépassée par la demande, ces tendances devraient se maintenir tout au long de l’année.

Edmonton ayant le taux de disponibilité le plus élevé au pays, leur marché industriel a ajouté 70 000 pieds carrés d'espace industriel avec un taux de disponibilité de 100 % au premier trimestre 2022. Cependant, si l'on considère les un peu plus de 4 millions de pieds carrés d'espace industriel en construction, un un taux de disponibilité de près de 27% a été constaté.

Cela implique que l'espace industriel d'Edmonton est également en train d'être absorbé, même si cela ne sera peut-être pas aussi rapide que celui de Vancouver. En effet, si l’on examine la topographie d’Edmonton, elle est beaucoup plus plate que celle de Vancouver, ce qui implique qu’il y a plus d’espace pour fabriquer des produits afin de répondre à la demande.

En combinant la baisse du taux de disponibilité et l'absorption des projets en construction pour le premier trimestre 2022, on peut en déduire que même si la demande se resserre, l'offre suit le rythme, maintenant le marché stable, et il est prévu qu'il en soit ainsi tout au long du processus. 2022, d'autant plus que les investisseurs quittent les marchés brûlants comme Vancouver pour s'installer à Edmonton, permettant à la demande de rester stable, voire légèrement supérieure.

Montréal, constatant également une baisse de la disponibilité industrielle, a ajouté un peu plus de 1,3 million de pieds carrés de superficie achevée à son marché industriel, avec un taux de disponibilité de 9,5 % au premier trimestre 2022. Une grande partie de cette nouvelle superficie se trouve dans la zone entourant le Grand Région de Montréal.

Alors que les zones suburbaines sont prêtes à être réaménagées, les promoteurs examinent sept zones d'intérêt pré-approuvées pour construire de nouveaux produits. Tandis que de nouvelles offres arrivent sur le marché, elles sont rapidement absorbées, comme en témoignent les taux de disponibilité, et une pression à la hausse sur les loyers est également constatée. Ces tendances devraient rester les mêmes tout au long de 2022, d’autant plus que les stocks restent limités et que la demande continue de dépasser l’offre.

De manière générale, alors que les loyers poursuivent leur tendance à la hausse (comme le reflète le tableau 1) et que les disponibilités restent limitées, la forte demande pour tous les actifs industriels (terrains industriels, à locataire unique et à locataires multiples) devrait persister.

Cela est dû à leur nature d’atout essentiel, en particulier à une époque où le commerce électronique est en plein essor et où les problèmes de chaîne d’approvisionnement mondiale persistent. Les actifs à fort potentiel de redéveloppement se négocieront à un prix supérieur. À l'avenir sur le marché industriel, d'autres tendances à surveiller incluent la montée en puissance des installations à plusieurs étages ainsi que la préférence pour les actifs dotés de capacités technologiques maximisant leur efficacité.

Figure 4 - Taux de disponibilité industrielle (T1 2021 vs. T1 2022)

Voici quelques-unes des transactions industrielles notables réalisées entre le premier trimestre 2021 et le deuxième trimestre 2022. Ces transactions reflètent la hausse des prix des actifs industriels, ainsi que les projets privilégiés situés légèrement à l'écart du centre-ville. La plus grosse transaction de chaque région (Vancouver, Edmonton et Montréal) est présentée ci-dessous.

Situé à Burnaby, le 5140 North Fraser Way a été acheté par un investisseur privé pour 35 millions de dollars auprès de Coanda R&D en janvier 2022. Le bâtiment comprend environ 24 000 pieds carrés sur un étage et servira de bâtiment industriel de deux étages à locataires multiples, occupant un total de 75 251 pieds carrés. Cela reflète un prix au pied carré de 465 $.

J. Diamond Properties Limited a acheté un entrepôt et un espace de distribution à locataires multiples à Edmonton en février 2022. Cette propriété de 93 000 pieds carrés a été achetée pour 18,75 millions de dollars auprès de The Plains Group et reflète un prix au pied carré de 455 $. La propriété est zonée pour un usage industriel moyen et comprend deux bâtiments industriels d'un étage à locataire unique.

Summit Industrial Income REIT a acheté un entrepôt et une propriété industrielle de distribution de trois étages à locataires multiples auprès de Canpro Investments en avril 2021. La propriété demande un prix au pied carré de 240 $ et mesure 765 145 pieds carrés. Il est situé à Point Claire et fait office de centre de distribution du siège social du groupe Aldo, ainsi que de siège de SSENSE.

Figure 5 – Transactions industrielles en vedette (T1 2021 - T1 2022)

Conclusion

Bien que l’année 2021 ait été marquée par des revers pour le secteur de l’immobilier commercial, le secteur a fait preuve de résilience avec une activité au début de 2022 reflétant des signes d’optimisme et d’enthousiasme pour l’avenir.

Le marché des bureaux reste sensible alors que les employeurs réinventent le modèle de bureau et se concentrent sur l’adaptation aux besoins changeants de leurs employés. Les discussions autour de la réduction des espaces de bureau peuvent encore se poursuivre, mais au lieu de se débarrasser de leurs espaces de bureau, les employeurs chercheront à les utiliser pour promouvoir la collaboration, la productivité et la rétention des talents.

La demande industrielle devrait rester élevée en raison des problèmes persistants de la chaîne d’approvisionnement, de la transition vers le commerce électronique et du potentiel de redéveloppement qu’offre cette classe d’actifs. Après avoir passé une année à s’adapter à de nombreux revers, le secteur de l’immobilier commercial est devenu un secteur solide, prêt à poursuivre sa croissance et à créer de la valeur en 2022.