Mise à jour sur le marché de l'immobilier commercial à Ottawa

Au premier trimestre 2023, le marché d'Ottawa et de Gatineau n'a pas été à l'abri du ralentissement de l'économie et de la hausse des taux d'intérêt qui ont commencé dans la seconde moitié de 2022. Alors que les acheteurs et les vendeurs traversaient une phase de découverte des prix en 2022, la volatilité continue de l'environnement macroéconomique a a conduit de nombreux investisseurs à aborder la nouvelle année avec une grande prudence. L'activité globale d'investissement au premier trimestre 2023 a atteint 383 millions de dollars, soit une baisse de 75 % par rapport au premier trimestre 2022. De plus, le taux de capitalisation moyen de tous les actifs a augmenté en début d'année. Les secteurs industriels à locataire unique ont connu la plus forte augmentation de 0,9 % par rapport au premier trimestre 2022 à 5,4 % au premier trimestre 2023, principalement en raison de la hausse des taux d'intérêt.

Figure 1 – Transactions immobilières dans la zone de marché d'Ottawa et de Gatineau – Tous les secteurs par année

Le secteur multifamilial a encore une fois enregistré le volume d'investissement le plus élevé, soit 133 millions de dollars. En plus de la forte croissance démographique, alors que le gouvernement fédéral impose un modèle hybride permanent, de nombreux fonctionnaires travaillant à l'extérieur des distances de déplacement ont recherché des appartements pour se rapprocher de leur travail, en particulier des logements collectifs de banlieue. Les investisseurs ont anticipé le retour au pouvoir et ont choisi de conserver leurs actifs, en raison d'une baisse minimale de 20 % du volume en dollars d'une année sur l'autre.

Les secteurs fonciers (terrains résidentiels et ICI) sont restés un investissement populaire sur le marché d'Ottawa et de Gatineau. Malgré l'incertitude économique, les investisseurs ont favorisé la résilience du secteur foncier ICI et ont déclaré un volume d'investissement de 85 millions de dollars, soit une hausse d'environ un tiers par rapport à l'année dernière. Le secteur des terrains résidentiels a contribué pour 60 millions de dollars supplémentaires au volume d'investissement, soit la moitié du niveau du premier trimestre 2022.

Comme observé sur d’autres marchés, le retour au pouvoir est au point mort. De plus, les interruptions de travail liées à l’approche du gouvernement fédéral visant à rendre obligatoire le retour au bureau ont amené les propriétaires à avoir du mal à déterminer la superficie d’espace de bureau appropriée. Dans le même temps, l’optimisme des investisseurs quant à la capitalisation sur les acquisitions de bureaux semble s’affaiblir. À cet effet, la classe d'actifs de bureaux a déclaré un volume de 41 millions de dollars, soit une baisse de 86 % par rapport au premier trimestre 2022. De plus, le taux de disponibilité des bureaux continue de grimper jusqu'à 12,5 %.

La classe d'actifs industriels a déclaré un volume de seulement 35 millions de dollars, en baisse de 95 % par rapport au premier trimestre 2022 en raison de l'incertitude entourant la hausse des intérêts et des taux de location nets. Cependant, la demande d'actifs industriels modernes dans la banlieue d'Ottawa est restée forte, car la nouvelle offre a contribué à une augmentation de 1,4 % du taux de disponibilité par rapport à 2022. Avec la hausse des coûts et l'inventaire industriel limité et vieillissant d'Ottawa, l'activité de location a ralenti à la fin de 2022 et s'est poursuivie jusqu'en 2023. .

Figure 2 – Tendances des taux de capitalisation de la zone de marché d'Ottawa pour 4 classes d'actifs de référence

Voici les transactions notables de la mise à jour du marché de l’immobilier commercial à Ottawa pour le premier trimestre 2023 :

1900 et 2000 City Park Drive – Bureau

Cette acquisition comprend un immeuble de bureaux de cinq étages d'une superficie de 93 381 pieds carrés et les 3,8 acres adjacents de terrain vacant. Il fait également partie d’un projet de développement à long terme réalisé par Colonnade BridgePort, la propriété en question se trouvant à proximité de la station Blair de l’O-Train. Bien qu'une demande d'aménagement n'ait pas encore été soumise au Comité d'urbanisme de la Ville d'Ottawa pour examen, la propriété devrait largement être utilisée pour un développement résidentiel à haute densité.

800, chemin Eagleson (Eagle Pointe), Kanata – Appartement

Représentant la plus importante transaction du premier trimestre, CAPREIT a acquis Eagle Pointe, un immeuble d'appartements nouvellement construit de six étages contenant 143 logements, pour 61 millions de dollars. Cet immeuble d'appartements de luxe offre des unités allant du studio aux appartements de trois chambres, rapportant un prix unitaire de 426 573 $. Cette acquisition par CAPREIT est la deuxième propriété locative nouvellement construite acquise dans le quartier de Kanata. En mai 2022, CAPREIT a acquis le complexe de maisons en rangée superposées KoL Apartments pour 43,7 millions de dollars.

23 Bachman Terrace (Bachman Townhomes), Kanata – Appartement

D'un prix de vente de 14 millions de dollars, ce complexe de 23 maisons en rangée locatives situé dans le quartier de Kanata a été acquis par un investisseur privé d'Ottawa. Avant la vente, le vendeur avait soumis un projet de plan de copropriété et un projet de plan de lotissement pour établir la propriété franche des 23 logements. Une fois ces demandes approuvées, les nouveaux propriétaires pourront vendre chaque unité individuellement.

3430, avenue Carling, Nepean – Terrain résidentiel

Acheté par Rohit Communities pour une contrepartie totale de 8 millions de dollars, ce site résidentiel à haute densité de 1,5 acre est l'un des trois projets de développement que Rohit planifie actuellement pour la ville d'Ottawa. Avant de conclure cette transaction, Rohit a soumis une demande de plan d'implantation à la Ville d'Ottawa pour développer deux immeubles d'appartements de six étages, qui contiendraient un total de 186 unités et une superficie brute de 135 580 pieds carrés.

Figure 3 – Zone de marché d'Ottawa et de Gatineau | Transactions immobilières par classe d'actifs (T1 2022 vs. T1 2023)

Le marché d'Ottawa et de Gatineau a continué de faire face à des défis liés à la hausse des taux d'intérêt et à l'environnement macroéconomique volatile, qui ont débuté en 2022. Par conséquent, les investisseurs ont abordé le début de 2023 avec prudence. Selon Enquête sur les tendances d'investissement du Groupe Altus pour le premier trimestre de 2023, Ottawa est le deuxième marché préféré des investisseurs. À mesure que le ralentissement des activités d'investissement à l'échelle nationale se poursuit, les marchés d'Ottawa et de Gatineau continueront de se débattre avec la découverte des prix.