Comment puis-je obtenir un financement pour mon projet de promotion immobilière?

L’accès au financement du développement fait partie intégrante du processus de développement immobilier. Mais il n’est pas toujours facile d’obtenir des capitaux. Le monde du financement de projets de développement évolue rapidement. L’évolution des marchés financiers, l’évolution des priorités des politiques publiques et la pandémie de Covid-19 influencent tous les produits et stratégies nécessaires pour donner vie aux rêves de développement. À la suite de la Commission royale sur le secteur bancaire de 2018, les grandes banques ont resserré leurs critères de prêt. Même si cela a initialement conduit à une vague de financement de la part du capital-investissement et des banques de second rang, bon nombre de ces prêteurs deviennent également plus conservateurs.

En fonction de l’environnement dans lequel vous évoluez, les prêts de développement peuvent être plus difficiles à obtenir, et ils deviennent de plus en plus coûteux et restrictifs. Dans le même temps, les préventes pourraient également être plus difficiles à obtenir dans certains endroits, et certains promoteurs s'adaptent à un modèle d'investissement de type build-to-hold. Lorsque les promoteurs recherchent des investisseurs à plus long terme, comme des fonds d'emprunt et des partenaires de capitaux propres, ces prêteurs exigent une plus grande transparence et responsabilité pendant le développement et la gestion opérationnelle.

Pour rivaliser avec les prêteurs pour obtenir des liquidités, les développeurs doivent apprendre le langage de la gestion des investissements. Mais il est de plus en plus difficile de faire preuve de discipline financière avec de simples feuilles de calcul.

Les rouages ​​du financement du développement

Si vous n’êtes pas familier avec les complexités de la finance, trouver le bon financement peut parfois s’avérer un processus déroutant.

Le financement du développement diffère du financement d’investissement ordinaire, dans la mesure où vous pouvez généralement emprunter les intérêts courants dans le cadre de votre montage financier. Cela signifie que vous ne payez pas d’intérêts pendant la phase de construction, mais que les intérêts s’ajoutent au montant que vous devez à la fin de chaque mois.

À aucun moment, la banque ne vous permettra de dépasser le montant total du prêt, et les intérêts sont capitalisés, vous payez donc des intérêts sur les intérêts. Ce n'est que lorsque vous commencez à commercialiser et à vendre votre projet que vous commencez les remboursements. Cela fait du financement du développement une proposition plus risquée pour les prêteurs.

Il existe plusieurs types de prêts conçus pour s'adapter aux différentes étapes du projet. Ceux-ci inclus:

• Acquisition : Cela couvre les coûts d'achat, de demande de développement et de pré-construction.

• Construction : Ce prêt vous donne généralement accès à des paiements échelonnés à chaque étape d'un projet de construction, de la dalle à l'achèvement.

• Investissement : Ce prêt est utilisé si vous conservez votre développement comme un investissement à long terme.

En regardant votre ratio prêt/valeur

Le coût de développement d’une propriété peut varier considérablement en fonction de vos objectifs. Mais le montant que vous pouvez emprunter dépend d’une formule fixe. Le montant que vous pouvez emprunter est appelé ratio prêt/valeur ou LVR.

LVR = Montant du prêt / Prix d'achat (ou valorisation du bien)

Les LVR employés par les principales banques non bancaires ont chuté au cours de l'année dernière, les prêteurs étant devenus de plus en plus prudents et réticents à prendre des risques. Juste un rapport récent d'Ashurst a constaté que les développeurs doivent trouver beaucoup plus de fonds propres pour obtenir un prêt bancaire, les LVR moyens étant passés de 62,5 % à 50 % au cours des six premiers mois de la pandémie de Covid-19.

Cela signifie que, selon le projet, vous devrez peut-être fournir 50 % des capitaux propres pour garantir le prêt.

Chaque prêteur aura ses propres critères, modalités et conditions, mais lors du calcul du montant du financement, vous devrez prendre en compte :

• La valeur du terrain

• Coûts totaux de construction

• Avocats et frais juridiques

• Frais d'agence et de marketing

• Coûts imprévus

• Frais de réalisation

• Frais de courtage et de prêt

Deux questions pour sécuriser votre prêt de développement

Les prêteurs hésitants au risque s’attendront à ce que vous répondiez à deux questions importantes :

1. Puis-je rembourser mon prêt ?

2. Mon développement est-il viable ?

Fournir des documents pour prouver votre valeur à votre prêteur potentiel n’est pas toujours facile. Le processus de candidature pour les grands projets peut prendre des semaines, voire des mois. Les prêteurs examineront tout, depuis votre réputation et vos antécédents jusqu’à votre étude de faisabilité et vos données financières. Voici quelques-unes des informations clés à prendre en compte :

• Informations sur le projet : Inclure une description complète du site, le zonage et la conception conceptuelle

• Faisabilité des flux de trésorerie : Fournissez une ventilation complète de vos coûts, de l'acquisition à la vente, de la fiscalité aux services professionnels. Les prêteurs vérifieront et contesteront toutes vos hypothèses. Les chiffres des revenus, des délais et des coûts se cumulent-ils ?

• Capitaux propres : Montrer la preuve de suffisamment de liquidités ou de capitaux propres ; moins vous disposez de capitaux propres, plus le taux d’intérêt risque d’être élevé.

• Préventes : La plupart des grands projets dépendent des préventes pour minimiser le risque du prêteur. Cela signifie qu’un pourcentage du développement est pré-vendu – parfois jusqu’à 60 % – avant que le projet puisse démarrer. Les fonds issus des préventes ne peuvent pas être utilisés pour financer votre développement et doivent rester en fiducie.

• Identifiants : Fournissez la preuve que votre équipe de projet, votre constructeur et vos services professionnels sont à la hauteur.

• Contingence : Démontrez votre capacité à faire face aux dépassements de coûts, quels que soient les contrats étanches. En règle générale, 5 à 10 % de votre budget doivent être alloués pour couvrir les coûts supplémentaires ou imprévus pendant le projet de construction. La plupart des prêteurs attendront une preuve de contrôle du budget et de la trésorerie et l’assurance que vous pouvez faire face à toute explosion budgétaire.

• Bénéfice d'exploitation : Prévoyez des revenus et des coûts opérationnels réalistes pour générer un retour total si votre modèle est une opportunité de construction à louer.

• Sécurité : Fournissez la preuve que vos rendements projetés répondent aux attentes du marché. Les prêteurs voudront avoir l’assurance qu’ils peuvent obtenir un retour sur investissement même s’ils doivent organiser une vente de secours.

• Rapports d'avancement : Affichez les rapports d'avancement de votre constructeur ou chef de projet et les mises à jour des prévisions de flux de trésorerie, des projections financières ou des études de faisabilité basées sur les retards, les explosions budgétaires ou les mouvements du marché.

En résumé

Les prêteurs peu enclins au risque attendent plus qu’un simple calcul ou quelques feuilles de calcul. Ils attendent des modèles financiers fiables et transparents pour pouvoir faire preuve de diligence raisonnable.

ARGUS EstateMaster et ARGUS Developer constituent la norme du secteur en matière de modélisation financière, qui peut être appliquée tout au long du cycle de vie du développement. Les études de faisabilité peuvent être partagées avec des prêteurs potentiels et les hypothèses sous-jacentes peuvent être testées, offrant ainsi une transparence totale derrière chaque rapport.

• ARGUS EstateMaster: Une fois que vous avez saisi vos coûts et vos revenus, vous pouvez calculer des indicateurs de performance clés, notamment la valeur résiduelle du terrain, la marge et le bénéfice de développement, la valeur actuelle nette et le taux de rendement interne, pour vous aider à évaluer les opportunités de développement.

*Conçu spécialement pour la région Asie-Pacifique et Moyen-Orient

• ARGUS Developer: Créez et exploitez des modèles pro forma, établissez un calendrier de projet avec des étapes configurables en fonction de votre projet, liez les phases et modélisez les dépendances des phases, testez les scénarios pour les développements proposés et apportez de la transparence aux risques.