L’impact des locations à court terme sur l’abordabilité du logement sur les marchés à forte demande

Les DOS jouent-elles un rôle dans le problème de l’abordabilité du logement ?

Les centres-villes comme New York, Toronto et San Francisco ont depuis longtemps consolidé leur réputation de marché compétitif, en particulier dans le secteur du logement. Ces pôles urbains animés regorgent d’opportunités et de proximité ; offrir aux résidents une expérience caractérisée par une commodité axée sur la densité : les divertissements, le travail, les commerces de détail et les ressources sont presque toujours à un pâté de maisons ou deux. Chaque pôle de quartier possède son propre écosystème qui attire les acheteurs potentiels, les locataires et les touristes, et il est bien entendu que trouver un logement ou un séjour sera une proposition coûteuse – et parfois même difficile.

Mais ces derniers temps, les résidents canadiens sont confrontés à un abordabilité du logement crise alors que le coût de la vie général poursuit sa trajectoire ascendante au milieu de turbulences économiques persistantes. Dans le marché actuel, la dette coûte de plus en plus cher. Dans le même temps, l’offre de logements est incapable de répondre à la demande que nous avons constatée en raison de l’évolution démographique et de l’immigration accrue, un facteur essentiel de la hausse du coût de la vie. En conséquence, il y a peu de logements disponibles tant pour les acheteurs potentiels que pour les locataires, ce qui crée un marché de plus en plus pressé par la rareté.

A cet effet, le Le dernier Observateur de l’accessibilité au logement de la Banque Nationale du Canada a estimé en novembre qu'il faudrait environ 25 ans à un ménage moyen pour épargner en vue d'une mise de fonds à Toronto, en supposant une période d'amortissement de 25 ans et une durée de cinq ans. A rapport récent de la Chambre de commerce de l'Ontario réitère ce sentiment, déclarant que l'abordabilité du logement a atteint un « point de crise » dans la province la plus peuplée du Canada et « a désormais un impact sur les communautés de toutes tailles à travers la province ». Un autre rapport a classé la ville de Toronto au dernier rang parmi les autres villes canadiennes lorsqu'il s'agit d'être un endroit où les jeunes peuvent prospérer financièrement. Le Centre canadien de politiques alternatives a également découvert qu'une personne devrait gagner plus du double du salaire minimum – 33,60 $ de l'heure – pour payer le loyer d'un appartement d'une chambre, ou 40 $ pour un appartement de deux chambres.

À mesure que les taux d'intérêt continuent de grimper, le marché immobilier devrait ralentir, les acheteurs potentiels hésitant à assumer les coûts de possession élevés associés à l'achat d'une maison sur ce marché. Naturellement, cette tendance entraînera une demande accrue dans le domaine de la location, ce qui ne fera qu’exacerber les prix de location record. D'une année à l'autre, le dernier rapport de l'Indice canadien du logement locatif a révélé qu'entre 2016 et 2021, les plus fortes augmentations des loyers moyens ont eu lieu en Colombie-Britannique (30 %) et en Ontario (27 %). Les deux provinces sont également en tête du pays pour la proportion la plus élevée de locataires dépensant des montants inabordables ou « de crise » en loyers et en services publics.

Les conditions actuelles pourraient peut-être être décrites comme la « tempête parfaite » : l’abordabilité du logement est depuis longtemps une préoccupation dans les villes canadiennes populaires, mais le problème approche-t-il maintenant rapidement de son apogée ? Plus important encore, comment en sommes-nous arrivés là ? Outre le resserrement monétaire post-pandémique, quels autres facteurs auraient pu contribuer à ce crescendo de l’inabordabilité du logement ? Le décalage entre l'offre et la demande de logements a longtemps été cité comme l'un des principaux facteurs contribuant à ce problème, mais de nombreux économistes, politiciens et groupes de défense diraient qu'il existe un autre facteur qui doit également être remis en question : la location à court terme (STR).

Les STR : un perturbateur du secteur de l’hôtellerie… et du marché immobilier

En tant que propriétaire d'un bien résidentiel, vous avez essentiellement cinq options :

• Habiter l'unité comme résidence principale

• Conserver l'unité comme résidence secondaire (c'est-à-dire comme propriété de vacances)

• Louer l'unité à un locataire à long terme (bail d'un an ou plus)

• Utilisez l'unité comme un STR

• Vendre l'unité

La décision d’un propriétaire de louer une ou deux pièces pour l’aider à payer son prêt hypothécaire mensuel est acceptable pour la plupart des gens ; cependant, on craint de plus en plus que les investisseurs achètent des unités résidentielles existantes dans le seul but de les utiliser comme STR.

Un marché immobilier résidentiel sain et un marché immobilier abordable peuvent-ils coexister ? C’est la question qui pèse lourdement sur de nombreuses régions en plein essor, comme Toronto, alors que les prix des logements ont augmenté en tandem avec la demande de logements résidentiels. Communément appelé « effet Airbnb », les marchés immobiliers locaux produisent souvent des loyers et des prix de l’immobilier gonflés dans les zones où les logements résidentiels résidentiels sont les plus nombreux.

Il est important de noter que les STR présentent un grand avantage pour l’économie locale. Le tourisme est, après tout, un moteur économique clé et apporte une visibilité et des investissements internationaux aux juridictions locales. Dans le même temps, les STR comme Airbnb et Vrbo offrent aux touristes et aux résidents plus de variété lorsqu’ils ont besoin d’un hébergement temporaire et représentent une opportunité d’investissement intéressante pour les propriétaires afin de subventionner leurs paiements hypothécaires. Mais cela nous amène à l’avant-dernière question : y a-t-il un coût à long terme pour les locataires, l’offre de logements et les communautés en général et, si oui, ce coût dépasse-t-il les avantages ? Il ne semble pas (encore) y avoir de réponse claire à cette question.

D'une part, un rapport de recherche d'octobre 2023 publié par Le Conference Board du Canada en collaboration avec Airbnb affirme que l’activité d’Airbnb aux niveaux actuels « n’a pas généré d’augmentation économiquement significative des loyers dans les principales villes du Canada. » L'étude ont noté que, contrairement au discours dominant autour des annonces Airbnb, sur l’augmentation de 30 % des loyers observée dans leur échantillon de quartiers, moins d’un point de pourcentage (au plus) peut être attribué à l’augmentation de l’activité Airbnb.

Parallèlement, Chrystia Freeland a récemment pesé le pour et le contre sur le marché locatif canadien, soulignant l’importance de « soulager la pression » sur le marché locatif serré des villes canadiennes. Plus précisément, Freeland a cité des estimations de l’Université McGill en 2019 selon lesquelles 31 000 logements pourraient être libérés des plateformes de location à court terme – notamment à Toronto, Montréal et Vancouver – grâce à une réglementation plus stricte du secteur. L’étude cite les STR illustrés comme potentiellement problématiques pour le géant de l’accessibilité au logement, car ils « encouragent une plus grande financiarisation de l’immobilier, où les gens achètent des maisons non pas pour y vivre, mais pour les louer dans l’espoir d’obtenir de meilleurs rendements que ceux qu’ils généreraient avec une location à long terme. » De même, a nouveau rapport de Desjardins indique que la prolifération des locations à court terme sur des plateformes telles qu'Airbnb et Vrbo réduit le nombre d'unités disponibles pour les locations à long terme et les marchés de la revente. "Du point de vue du propriétaire, à une époque d'inflation élevée et croissante, les locations à court terme peuvent lui offrir une opportunité de compenser une partie de la hausse des coûts, car il peut augmenter le loyer plus rapidement qu'il ne le pourrait sur le marché de la location à long terme," a déclaré Randall Bartlett, directrice principale de l’économie canadienne chez Desjardins. De plus, certains propriétaires pourraient choisir de conserver leur propriété si le marché actuel ne reflète pas la valeur qu’ils espèrent obtenir pour leur propriété.

Le rapport suggère que chaque augmentation d'un point de pourcentage de la part des logements Airbnb est associée à une augmentation de 2,3 % des loyers. Le Canada compte plus de 235 800 annonces de location à court terme actives uniques sur Airbnb et Vrbo, ce qui représente environ 1,4 % du parc immobilier du pays ou 4,9 % de ses locations à long terme.

Selon le conseiller municipal de Vancouver, Lenny Zhou, l’afflux de STR est devenu un problème sérieux à Vancouver, car de plus en plus de personnes louent leur résidence principale à court terme (souvent illégalement). Le conseiller souligne qu’il faut un permis d’exploitation valide pour exploiter un STR et qu’il est illégal d’exploiter une location à court terme qui n’est pas votre résidence principale. Cependant, de nombreux résidents de Vancouver contournent désormais cette règle. Alors que le marché de Vancouver est inondé de STR (dont beaucoup enfreignent la réglementation) alors que les unités disponibles à long terme et l’offre de logements restent rares, le marché environnant souffre de loyers plus élevés et d’un manque de disponibilité des unités.

En 2020, environ 29 000 logements étaient utilisés par Airbnb dans la ville de Toronto, dont 11 000 étaient des « logements commerciaux Airbnb », ce qui signifie que ces logements étaient uniquement utilisés comme logements locatifs. Le taux de vacance des logements locatifs était alors de 1,3 %, ce qui indique un marché locatif extrêmement serré pour ceux qui recherchent un logement à long terme.

Figure 1 : Augmentation du nombre d'unités commerciales Airbnb dans la ville de Toronto et baisse des nouvelles inscriptions sur le marché de la revente

La bulle d’investissement STR a-t-elle éclaté ?

Il convient également de noter que l’« âge d’or » de l’investissement immobilier pourrait bien être révolu, du moins temporairement. Si l’on prend l’exemple des années 1980, le coût moyen d’une maison était bien inférieur (en 1985, le prix moyen d’une maison était de 109 094 $*$*).selon le Toronto Regional Real Estate Board). Cependant, les revenus médians des ménages étaient bien inférieurs et les acheteurs de maison avaient besoin d’une mise de fonds de 25 % en 1985, les taux hypothécaires fixes sur cinq ans oscillant autour de 13,25 %. Pour mettre cela en perspective, le Financial Post estime qu’une maison coûtait 3,41 fois le revenu familial médian à Toronto en 1985. En comparaison, le prix moyen d’une maison dans la région du Grand Toronto était de 1 164 400 $ en mai 2023, tandis que le revenu médian des ménages après impôts à Toronto se situe à 73 000 $.

Mais entre 2010 et 2020, de nombreux résidents ont opté pour ce que l’on pourrait décrire comme un « point idéal » sur le marché immobilier. Même si le coût moyen d’une maison a augmenté, les acomptes pouvaient être aussi faibles que 5 % et les taux d’intérêt sont restés bas. Cela a dressé un joli tableau pour les investissements immobiliers : si vous pouviez vous permettre l’acompte, vous pourriez probablement acheter une propriété avec des coûts hypothécaires relativement bas, et revendre plus tard cette propriété à une valeur bien supérieure à celle pour laquelle vous l’avez achetée. De même, ces propriétés pourraient être exploitées comme des STR pour générer un rendement favorable au fil du temps.

Les conditions actuelles du marché posent une question importante : la hausse des taux d’intérêt érode-t-elle l’attrait du STR en tant qu’opportunité d’investissement, ou peut-être l’attrait de l’accession à la propriété en général ? Il existe bien sûr des investissements alternatifs, et peut-être que le retour sur investissement ne justifie plus le coût des intérêts.

Figure 2 - Coûts de possession d'un appartement en copropriété (en septembre d'une année donnée) dans 3 principaux marchés canadiens

Une réglementation plus stricte sur les STR pourrait-elle être la solution ?

Il est souvent proposé de renforcer la réglementation afin de contrôler un marché trop zélé des STR. En fait, les nouvelles réglementations d’Airbnb font la une des journaux depuis des mois, car des marchés importants comme New York et la Colombie-Britannique ont introduit de nouvelles règles, plutôt impitoyables, pour les STR.

Début septembre, la loi sur l'enregistrement des locations à court terme (loi locale 18), est entré en vigueur à New York, qui oblige les hôtes à enregistrer leurs annonces auprès du Bureau du maire chargé de l'application des lois spéciales et oblige les plateformes de réservation à interdire toute annonce non enregistrée. La loi locale 18 est un ajout aux réglementations existantes qui, selon les responsables municipaux, ont été largement ignorées ou violées jusqu'à présent. En fait, un responsable municipal a affirmé dans un dossier judiciaire déposé en juillet que plus de la moitié des 85 millions de dollars de revenus nets d'Airbnb en 2022 provenant des STR à New York provenaient d'activités « illégales » (ce chiffre a toutefois été contesté par Airbnb). Les réglementations préexistantes interdisaient aux personnes de louer leur logement pendant moins de 30 jours, à moins que l'hôte ne soit également présent dans le logement pendant le séjour et limitaient les locations à deux personnes maximum par séjour. Les hôtes éligibles doivent prouver qu'ils vivent dans le logement qu'ils louent et que le logement est conforme aux codes de sécurité municipaux et aux autres exigences réglementaires. Hôtes à violation de la nouvelle législation pourrait être confronté à des amendes allant de 1 000 $ à 5 000 $.

De même, en octobre de cette année, la Colombie-Britannique a proposé une nouvelle loi pour aider les municipalités à réglementer les locations à court terme, qui prévoit notamment une augmentation des amendes pour les hôtes qui enfreignent les règlements municipaux locaux de 1 000 $ à 3 000 $ par infraction et par jour. Toutes les plateformes de location à court terme seraient tenues de partager des données avec les municipalités pour améliorer l’application locale de la loi. « De plus, toutes les plateformes de location à court terme devront inclure les licences commerciales et les numéros d’enregistrement des annonces lorsqu’ils sont exigés par un gouvernement local, et devront supprimer rapidement les annonces qui ne répondent pas à ces exigences », a partagé un reportage de la CBCLa nouvelle réglementation, qui devrait entrer en vigueur par étapes jusqu’à la fin de 2024, comprendra également une nouvelle unité provinciale de conformité et d’application des lois sur les locations à court terme.

Mais l’intensification des contrôles réglementaires est-elle la meilleure ou la seule solution ? Après tout, les STR sont bénéfiques pour l’économie à bien des égards en ce qui concerne le tourisme et la possibilité de fournir un « chez soi loin de chez soi » aux visiteurs dont les besoins ne seraient probablement pas satisfaits par les hébergements hôteliers traditionnels. De plus, l’élimination complète des STR est un objectif irréaliste (et peut-être mal informé) pour toute juridiction. À cet effet, le rapport Desjardins suggère que les mesures de répression des STR ont eu des résultats mitigés dans différentes juridictions à travers le monde, mais restreindre l'utilisation de deuxièmes ou troisièmes propriétés pour des locations à court terme semble avoir été la mesure la plus réussie en ramenant davantage d’unités sur le marché de la location à long terme. Dans cette optique, Desjardin propose que le gouvernement limite partiellement les locations commerciales à court terme non principales, applique strictement les pénalités en cas de non-conformité et tienne les plateformes de location à long terme responsables afin de contribuer à atténuer la crise du logement.

Il y a peut-être aussi une opportunité de réinvestir une partie des taxes et des frais perçus auprès des propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation dans le marché immobilier, ainsi qu’un argument à faire valoir du côté du développement. Si nous savons que certaines (ou de nombreuses) unités d’un projet immobilier seront sûrement utilisées pour des biens immobiliers à usage d’habitation plutôt que pour des locations à long terme ou des résidences principales, ne devrait-il pas être une pratique courante d’intégrer cette allocation dans les plans de développement ?

Par exemple, les municipalités du Canada doivent planifier la croissance prévue du nombre de nouveaux ménages. Prenons l’exemple de la ville de Toronto. La figure ci-dessous montre qu’en 2020, on prévoyait que 82 400 nouveaux ménages seraient créés dans la ville entre 2016 et 2021. Par conséquent, la ville prévoit répondre à cette demande par de nouveaux aménagements. En effet, la ville a vu près de 82 000 logements construits au cours de cette période. Cependant, près de 8 000 nouveaux logements ont également été ajoutés au marché de la location à court terme par l’intermédiaire d’Airbnb uniquement. De plus, 18 218 logements ont été utilisés à d’autres fins, comme des logements pour étudiants ou sont restés vacants. Si l’on tient compte de ces autres utilisations, la ville de Toronto aurait eu besoin de construire 108 618 logements au cours de cette période.

Figure 3 : Besoins en matière de logement de la ville de Toronto entre 2016 et 2021

Cette observation soulève la question suivante : au-delà de la réglementation sur les STR, les STR ne devraient-ils pas être une considération clé pour les urbanistes, les promoteurs et les décideurs politiques lorsqu’ils définissent les contrôles et les incitations en matière de zonage et de développement résidentiel dans les grandes villes, comme Toronto ?

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