Les difficultés économiques américaines se répercutent sur la CRE

L’économie américaine traverse fin 2022 une période d’incertitude, qui a débuté il y a plus de deux ans lorsque la pandémie a frappé. Une fois la crise sanitaire apaisée, une reprise économique rapide et robuste a suivi, qui a engendré une vague d’inflation élevée sans précédent depuis une génération ou plus. Le remède pour contrôler l’inflation – la hausse des taux d’intérêt – est traditionnellement à l’origine des récessions. C’est ce qui est largement anticipé à l’heure actuelle, même s’il n’y a guère d’accord sur la gravité d’un éventuel ralentissement dans un avenir proche.

Les ours et les taureaux ont tous deux un cas

L’économie américaine présente de réels atouts, tels que la valeur nette des ménages, un faible taux de chômage et des salaires en hausse. Fin juin, la valeur nette des ménages s’élevait à 143 800 milliards de dollars, en baisse par rapport à 2021, mais toujours historiquement élevée. Le chômage était de 3,7 % et les salaires à l'été 2022 étaient en moyenne de 1,50 $ de plus par heure qu'un an plus tôt.

D’un autre côté, il existe des risques réels pour la santé de l’économie, et ces risques semblent plus forts qu’il y a quelques mois, notamment l’inflation et les mesures prises pour la contenir.

L'inflation américaine s'est établie à 8,3 % en août, en baisse par rapport au début de l'été, mais elle reste élevée.

Rien qu’en septembre, la Réserve fédérale a augmenté ses taux d’intérêt de 75 points de base supplémentaires, s’ajoutant aux récentes hausses précédentes. Depuis début 2022, la banque centrale a augmenté son taux des fonds de 0,25 % à 3,25 %.

De nombreux consommateurs et investisseurs se sentent pessimistes, estimant qu’une récession est en cours ou imminente. La réaction aux conditions actuelles a été une contraction de la confiance des consommateurs et une chute des marchés actions dans tous les domaines.

Il est néanmoins possible que les atouts de l'économie atténuent la situation, rendant possible, voire probable, un atterrissage en douceur. Outre la valeur des ménages et leurs revenus élevés, des indicateurs économiques importants mais moins connus, tels que les investissements fixes des entreprises, les stocks des entreprises et l'investissement résidentiel, sont tous solides.

Tous les éléments mobiles de l'économie sont donc en mouvement furieux, mais malgré cela, les perspectives de l'économie ne sont pas claires alors que les vents contraires et les vents arrière s'affrontent.

Catalyseurs à surveiller : l’économie dans son ensemble

L’orientation générale n’est peut-être pas claire, mais il y aura des catalyseurs économiques à surveiller dans les mois à venir pour évaluer l’orientation de l’économie américaine.

Le principal catalyseur est l’inflation. Il y a seulement un an environ, une inflation élevée semblait être une relique d’une époque antérieure (années 1970 et début des années 80), mais les prix de l’énergie, du logement et de l’alimentation ont tous augmenté à des rythmes époustouflants en 2022.

On ne sait pas exactement quand la Fed maîtrisera l’inflation, car l’inflation est une bête délicate, avec de nombreux facteurs qui font monter les prix et une grande incertitude quant à l’impact de la hausse des taux d’intérêt.

Les prévisionnistes des marchés financiers estiment que la Fed parviendra à terme à ramener l’inflation à son objectif de 2 %, mais cela nécessitera probablement un effort pluriannuel. En août, l’enquête de la Fed de Philadelphie auprès des prévisionnistes professionnels prévoyait que le taux d’inflation américain diminuerait de 7,5 % en 2022 à 3,2 % en 2023 et à 2,5 % en 2024.

Les dépenses de consommation sont un autre catalyseur à surveiller, puisqu’elles représentent une grande partie de l’économie américaine, soit environ les deux tiers. Actuellement, les dépenses augmentent à peine, et pas du tout si l’on tient compte de l’inflation.

En juillet, le revenu personnel a augmenté de 0,2 % en rythme mensuel, tandis que les dépenses de consommation ont augmenté de 0,1 %. L'augmentation du revenu personnel est principalement due à une augmentation des salaires et traitements. Le taux d'épargne personnelle des Américains était de 5 % en juillet, soit le même taux qu'en juin.

Le marché du travail est un autre catalyseur important pour l’économie globale. Le taux de chômage national est encore assez faible, ce qui a stimulé l’activité économique (et même l’inflation) au cours de l’année dernière. Certains signes indiquent cependant que le marché du travail s'affaiblit, certains employeurs réduisant leurs embauches et même quelques secteurs (comme la technologie) commençant à licencier un grand nombre de travailleurs.

Catalyseurs à surveiller : le secteur immobilier

Des catalyseurs plus ciblés stimuleront les marchés immobiliers commerciaux et résidentiels dans les mois à venir.

Marché du logement à vendre

Il convient de surveiller l’état du marché des logements à vendre, dont la santé a tendance à avoir un impact sur le reste du secteur immobilier, comme l’a clairement démontré la crise financière mondiale qui a débuté en 2008, lorsqu’une crise immobilière a frappé d’autres types de propriétés.

Rien n'indique que le ralentissement des ventes de logements, déjà en cours, aura cette fois-ci un impact aussi drastique qu'en 2008. Mais il aura un impact puisque les ventes chuteront (en baisse de 6% en juillet par rapport à juin). ) et les constructeurs ont réduit leur production de maisons.

Vente au détail

Comme mentionné précédemment, les dépenses de consommation sont un catalyseur pour l’économie dans son ensemble. C’est également le cas du secteur de l’immobilier commercial. Pour l'instant, l'opinion est tranchée : les ventes au détail globales sont restées stables en juillet par rapport à la hausse de 0,8 % enregistrée en juin.

Industriel

Les dépenses de consommation, et en particulier les dépenses en ligne, façonneront également l’avenir du marché industriel, qui était le secteur chéri des propriétés commerciales avant la pandémie, mais qui ralentit désormais en termes de développement et de volume de location.

Plusieurs familles

Sur le marché des logements multifamiliaux, la trajectoire d’augmentation des loyers est un catalyseur à surveiller. Les loyers ont augmenté prodigieusement depuis la pandémie, mais il est possible qu’une récession exerce une pression à la baisse sur eux. Les loyers moyens à l’échelle nationale ont chuté en août par rapport à juillet, ce qui constitue la première baisse à court terme de l’année.

Bureau

Pour le marché des bureaux, tout dépend désormais du caractère permanent du travail à distance. Une récession pourrait redonner plus de pouvoir aux employeurs, qui souhaitent que les travailleurs se rendent plus souvent au bureau central. Dans ce cas, les bureaux seront très demandés. Le travail à distance pourrait également représenter un changement social trop important pour être annulé, même dans une économie plus lente. Dans ce cas, il y aura une offre excédentaire importante de bureaux.

Les turbulences macroéconomiques auront un impact différent sur les secteurs immobiliers et, comme c'est souvent le cas, la performance des propriétés individuelles et des portefeuilles continuera d'être déterminée par des facteurs locaux. Pourtant, tous les acteurs de l’immobilier, quel que soit le secteur, devraient continuer à surveiller de près l’évolution des facteurs macroéconomiques, car l’immobilier reflète l’économie. Les deux pourraient être confrontés à un parcours cahoteux.

Les turbulences macroéconomiques auront un impact différent sur les secteurs immobiliers et, comme c'est souvent le cas, la performance des propriétés individuelles et des portefeuilles continuera d'être déterminée par des facteurs locaux. Pourtant, tous les acteurs de l’immobilier, quel que soit le secteur, devraient continuer à surveiller de près l’évolution des facteurs macroéconomiques, car l’immobilier reflète l’économie. Les deux pourraient connaître un parcours cahoteux.