Pourquoi les propriétaires d'hôtels devraient fournir des résultats financiers aux évaluateurs

Évaluer les dégâts et la lente reprise à venir

Le secteur de l’hébergement fait partie des industries les plus durement touchées par la pandémie. Le gouvernement a imposé des restrictions sur les voyages et la taille des rassemblements, ce qui a étouffé la demande et réduit considérablement les voyages d'affaires et de loisirs.

De toute évidence, la demande mettra du temps à revenir et l’industrie pourrait mettre des années à se rétablir, même si les vaccins deviennent largement disponibles en 2021. La réduction des coûts d’exploitation, dont les impôts fonciers représentent une part importante, n’a jamais été aussi importante pour les établissements hôteliers.

Les états financiers peuvent avoir une incidence sur votre évaluation foncière

Si vous possédez ou exploitez un hôtel au Canada, vous connaissez probablement les demandes périodiques de vos états financiers du bureau d'évaluation local. Les évaluateurs utilisent généralement une approche de revenu (capitalisation du résultat opérationnel net stabilisé) pour évaluer les propriétés hôtelières et les données financières d'une propriété constituent généralement une partie importante de leur analyse et de leur opinion éventuelle sur la valeur. Dans certaines juridictions, le respect de la demande de l’évaluateur est obligatoire pour préserver les droits d’appel de l’évaluation.

Répondre aux demandes d'informations des évaluateurs

Compte tenu des conditions économiques actuelles et d’une reprise attendue depuis longtemps, il est essentiel que les hôteliers fournissent des réponses complètes aux demandes d’informations des évaluateurs.

• Les évaluateurs sont conscients de l’impact de la pandémie (et des restrictions de voyage et de rassemblement associées) sur le secteur hôtelier en général, mais voudront voir et, espérons-le, prendre en compte les résultats spécifiques à la propriété avant de renvoyer une nouvelle évaluation.

• Dans quelques juridictions, l'évaluation est basée sur une formule qui prend en compte les trois dernières années de résultats d'exploitation (avec différentes pondérations).

• Lorsqu’un évaluateur a renvoyé une évaluation qui ne reflète pas correctement les résultats récents et les conditions du marché, des appels d’évaluation seront nécessaires, et dans certaines juridictions (telles que décrites ci-dessus), le respect de la demande d’un évaluateur est requis pour maintenir les droits d’appel.

En plus de fournir à l'évaluateur vos résultats d'exploitation les plus récents, nous recommandons également que vos états financiers budgétisés pour l'année prochaine/en cours soient fournis, même si cela n'est pas explicitement demandé.

Comme indiqué, la plupart des juridictions utilisent une forme d’approche d’évaluation du revenu pro forma stabilisée, pour déterminer une évaluation basée sur la valeur actuelle ou marchande. Dans un marché plat ou stable, il suffit généralement de se concentrer sur les résultats passés pour déterminer la juste valeur marchande d’un bien. Dans le marché volatil auquel les hôteliers sont actuellement confrontés, il est impératif de prendre en compte les performances futures dans la valorisation d'un actif.

Les revenus et les flux de trésorerie stabilisés du passé ne sont que cela, et les évaluations (et évaluations) de la valeur marchande doivent être prospectives, en tenant compte des conditions de marché actuelles et futures anticipées pour chaque propriété et du profil de risque accru pour la classe d'actifs dans général.

En outre, des facteurs tels que le type et l'emplacement de l'hôtel (régional ou urbain, congrès ou service limité), l'âge de la propriété et sa position dans l'ensemble concurrentiel influenceront tous la rapidité avec laquelle elle reviendra finalement aux résultats financiers d'avant la pandémie.

Changement d'usage de votre hôtel ?

Les propriétaires de propriétés en fin de vie utile, ou dans des marchés où une période de récupération particulièrement longue peut être attendue, devraient envisager de remettre en question leur évaluation au motif qu’un hôtel ne constitue plus « l’utilisation la plus élevée et la meilleure » de la propriété. Dans ces situations, une valeur HABU pourrait être une utilisation alternative telle qu'un logement abordable, ou la valeur d'un terrain si aucune utilisation alternative raisonnable et rentable n'est disponible.

Il vaut la peine d'être proactif

Une bonne gestion des coûts nécessite des mesures proactives, et les impôts fonciers ne font pas exception. Les autorités d’évaluation s’attendront à recevoir des résultats financiers spécifiques à l’immobilier pour 2020 et devraient recevoir des prévisions pour 2021 afin de connaître tout l’impact de la pandémie, la lenteur potentielle de la reprise et la pression à la baisse sur les valeurs.