Qu’est-ce qui impacte les fonds d’investissement immobilier et leurs operations?

Malgré la persistance de la pandémie, la confiance des investisseurs s’est redressée.

Alors que le volume mondial des investissements en CRE a considérablement diminué en 2020, le dernier trimestre de l’année a connu une hausse de 84 % par rapport au trimestre précédent, pour atteindre 290 milliards de dollars. À cela s’ajoute le fait qu’un segment croissant d’investisseurs individuels recherchent une classe d’actifs plus stable que le marché boursier.

Parallèlement, les fonds ciblés – fonds spécialisés ou axés sur un marché, un actif, etc. – se développent. L’immobilier attire de plus en plus d’investisseurs en quête de moins de risques. Il existe davantage de fonds de dette pour les investisseurs en quête de revenus. Il existe également des fonds plus sectoriels – logements étudiants, logements pour personnes âgées, industriels, multifamiliaux – qui offrent aux investisseurs l’attrait de classes d’actifs saines.

Ainsi, à mesure qu’on avance en 2021, le rythme des investissements dans l’immobilier commercial continue de s’accélérer. De plus en plus d'investisseurs institutionnels, non institutionnels et individuels recherchent des opportunités pour placer leur capital. Ce faisant, certaines tendances et défis clés ont un impact sur les fonds d’investissement et leurs opérations :

1. La nécessité de gérer rapidement la complexité

2. De plus en plus de parties prenantes exigent plus d’informations – maintenant

3. Trop de données, pas assez de gestion des données

4. Des déficits croissants en matière de ressources internes

5. Risque plus élevé de mauvaises décisions

1. La nécessité de gérer rapidement la complexité

Les gestionnaires de fonds ont du mal à répondre à la fois aux exigences réglementaires croissantes et aux attentes des investisseurs. Le bouleversement pandémique a exercé une immense pression sur les fonds publics et ceux régis par les organismes de réglementation pour qu’ils agissent rapidement et de manière décisive pour gérer l’allocation d’actifs. Dans certaines classes d’actifs, les valorisations ont chuté de façon spectaculaire, obligeant à des décisions de réallocation rapides. D’autres fonds sont sous pression pour capitaliser sur de nouvelles opportunités d’investissement.

Dans de nombreux cas, les fonds sont devenus plus agressifs dans la recherche d’actifs qu’ils ne possédaient peut-être pas auparavant. Dans tous les cas, la rapidité est essentielle pour tirer parti des fenêtres d’investissement changeantes. « Le secteur de l'immobilier commercial est devenu quelque peu complaisant après la dernière crise financière de 2008, car l'immobilier est depuis lors un actif stable », explique Paul Maloney, consultant en logiciels immobiliers chez Groupe Altus. « Pour les gestionnaires de fonds qui doivent prendre des décisions aujourd’hui, c’est peut-être la première fois qu’ils doivent prendre des décisions aussi complexes. »

Les choix concernant la cession d’actifs existants ou l’entrée dans de nouvelles classes d’actifs nécessitent des approches décisionnelles rigoureuses mais rapides. Pour les fonds possédant des dizaines, des centaines ou des milliers d’actifs, la gestion des données, des valorisations et de la modélisation permettant de prendre ces décisions dans les délais serrés d’aujourd’hui est une entreprise ardue.

2. De plus en plus de parties prenantes exigent plus d’informations – maintenant

Chaque acteur des fonds d’investissement souhaite plus d’informations. Les locataires interrogent les gestionnaires d’actifs sur les allègements de loyer et la résiliation anticipée du bail. Le comité d'investissement souhaite en savoir plus sur la stratégie. Les prêteurs veulent des informations sur les violations potentielles des clauses de prêt des locataires. Les investisseurs veulent des détails sur la gestion actuelle du portefeuille.

Le recours traditionnel aux feuilles de calcul pour la modélisation et le reporting est mis sous pression car les parties prenantes recherchent fréquemment des informations opportunes, transparentes et cohérentes. Les parties prenantes souhaitent avoir une vision plus claire et plus large de l’état du marché, de la performance actuelle des fonds et des perspectives d’avenir.

3. Trop de données, pas assez de gestion efficace des données

Les fonds d'investissement CRE les plus performants donnent la priorité à la gestion de l'information pour acquérir des informations significatives et réagir rapidement et stratégiquement pour protéger le fonds. Pourtant, de nombreux fonds d’investissement se heurtent à des données désorganisées et peu pratiques. Souvent, des montagnes de données se trouvent dans une myriade d’endroits difficiles d’accès et les analystes ne savent pas comment les utiliser pour faciliter la prise de décision. Ce problème s’aggrave avec le temps et devient de plus en plus difficile à résoudre.

4. Manque croissant de ressources internes

La gestion de fonds nécessite une variété de compétences et d’expertises spécialisées, ainsi que les bonnes personnes qui font les bonnes choses au bon moment. Parallèlement, la pandémie de COVID-19 a accéléré la numérisation du travail. Dans le secteur de l'immobilier commercial, il existe désormais une forte demande de travailleurs capables d'utiliser efficacement la technologie, du cloud computing et de l'intelligence artificielle au développement de logiciels et à l'analyse de données.

Pourtant, la concurrence pour ces talents est rude. Acquérir des employés possédant une expertise technologique est une priorité pour les entreprises de pratiquement tous les secteurs. Parmi les cadres supérieurs du secteur de l'immobilier commercial du monde entier interrogés dans le cadre du rapport CRE Innovation 2021 du Groupe Altus , seuls 25 % ont indiqué que leur entreprise disposait d'un personnel compétent et doté des compétences informatiques appropriées.

Le déficit croissant de compétences a un impact sur la capacité des fonds à répondre aux conditions changeantes du marché et à l’évolution de leurs besoins opérationnels.

5. Risque plus élevé de mauvaises décisions

Aujourd’hui, les risques de surpayer ou de sous-évaluer des actifs, ou simplement de prendre trop de temps pour prendre une décision, sont très élevés. En fin de compte, une gestion vigilante de la prise de décision basée sur les données au niveau opérationnel soutient une prise de décision stratégique bien informée.

« Aujourd’hui, chaque fonds d’investissement immobilier se demande où placer son capital. Si vous souhaitez passer d’un type de propriété à un autre ou dans un nouveau type de propriété, il y a cinq ans, vous disposiez d’une fenêtre de quelques mois. Il y a un an, vous disposiez de quelques semaines. Vous avez maintenant quelques jours », déclare Alex Jaffe, directeur des services-conseils chez Groupe Altus, qui a constaté par lui-même le besoin crucial de décisions accélérées et plus intelligentes lorsqu'il s'agit d'exploiter un fonds.

Pour le meilleur ou pour le pire, les expériences récentes ont changé le secteur immobilier et, au milieu des turbulences de l’année, les fonds d’investissement immobilier commercial se sont précipités et se sont adaptés pour faire face au changement. Désormais, avec une meilleure compréhension de ce à quoi ressemblera la prochaine normalité, les fonds doivent saisir l’occasion pour mettre en place une stratégie opérationnelle de fonds qui mènera à un succès durable.