CRE cette semaine - Quels sont les impacts sur le marché américain ?
1er septembre 2025 - Actualités de l'immobilier commercial aux États-Unis, indicateurs macroéconomiques et analyse de marché.
Semaine du 1er septembre 2025
Bienvenue dans la dernière édition de CRE This Week, organisée par l'équipe de recherche américaine d'Altus Group.
Notre équipe a soigneusement sélectionné des indicateurs de marché, des articles, des recherches originales et des données clés du secteur, pertinents et pertinents pour le secteur de l'immobilier commercial américain. Nous comprenons que votre temps est précieux ; c'est pourquoi nous sommes ravis de vous fournir des recherches qui vous permettront de rester informé et de gagner du temps chaque lundi matin.
Pour plus d'indicateurs économiques clés qui comptent pour l'immobilier commercial, voir Principaux indicateurs par type d'actif majeur.
Impression économique
Facteurs macroéconomiques ayant un impact sur l'immobilier commercial
Indice final des directeurs d'achat (PMI) du secteur manufacturier américain du S&P et Indice PMI manufacturier ISM
Le 2 septembre, deux grandes enquêtes ont donné un aperçu mitigé du secteur manufacturier américain. L'indice PMI manufacturier américain S&P Global a atteint 53,0, sa plus forte progression depuis mai 2022, témoignant d'une reprise de l'activité industrielle, d'une hausse des ventes, d'une augmentation de la production et d'embauches dans certains secteurs. En revanche, l'indice PMI manufacturier ISM est resté en contraction pour le sixième mois consécutif, progressant légèrement à 48,7 %, contre 48,0 % en juillet. Les nouvelles commandes affichent une croissance modeste, mais la production et l'emploi continuent de se contracter.
Cette divergence reflète la manière dont les enquêtes sont construites. Le panel plus large de S&P privilégie les entreprises de taille moyenne axées sur les États-Unis et accorde plus d'importance aux indicateurs prospectifs comme les nouvelles commandes. L'ISM s'appuie sur un groupe plus restreint de directeurs d'achats et reflète l'exposition mondiale des grands fabricants. Pour l'immobilier commercial, les résultats de l'ISM pourraient avoir plus d'importance : les multinationales représentent les plus gros engagements d'espace, et leur contraction continue incite à la prudence sur le segment supérieur de la demande industrielle. Ce résultat va également à l'encontre de l'objectif des droits de douane, qui sont censés rapatrier la production, mais qui semblent peser davantage sur les acteurs mondiaux qui stimulent la demande industrielle.
Le rapport de juillet du Bureau du recensement des États-Unis sur les dépenses de construction, publié le 2 septembre, a montré que les dépenses totales ont diminué de 0,1 % par rapport à juin, pour atteindre un taux annuel corrigé des variations saisonnières de 2 139 milliards de dollars, soit une baisse de 2,8 % sur un an. La construction privée a reculé de 0,2 % pour atteindre 1 623 milliards de dollars, tandis que la construction publique est restée stable.
Français Dans la construction non résidentielle privée, les dépenses ont chuté de 0,5 % en juillet pour atteindre 736,7 milliards de dollars, soit la troisième baisse mensuelle consécutive et désormais 2,5 % en dessous du pic de décembre 2023. Le secteur manufacturier a été le principal frein, en baisse de 6,7 % par rapport à l'année précédente et de plus de 7 % par rapport à son sommet de juin 2024, les principaux projets CHIPS et IRA ayant ralenti ou étant terminés. D'autres catégories affichent des tendances contrastées : les dépenses de bureaux sont en baisse de 0,4 % sur un an, le commerce (y compris les entrepôts et le commerce de détail) a chuté de près de 10 %, et l'hébergement est en baisse de 5 %, tandis que les installations énergétiques et les loisirs/divertissements ont affiché des gains modestes et les installations religieuses ont augmenté de près de 20 % sur un an.
Enquête sur les offres d'emploi et la rotation de la main-d'œuvre
Le Bureau of Labor Statistics a indiqué que les offres d'emploi ont chuté à 7,2 millions en juillet, contre 7,4 millions en juin, soit le niveau le plus bas depuis près d'un an. Les embauches ont peu varié, à 5,3 millions, tandis que les départs sont restés stables, avec 3,2 millions de démissions et 1,8 million de licenciements. Le taux d'embauche a légèrement progressé à 3,3 %, les licenciements ont atteint 1,1 %, les démissions ont reculé à 2,0 % et le taux d'ouvertures d'emploi a chuté à 4,3 %. Il convient de noter que le ratio offres d'emploi/chômeurs est passé près de 1:1 pour la première fois depuis 2021.
Les données indiquent un essoufflement du marché du travail avant la publication du rapport sur l'emploi d'août. Les employeurs hésitent encore à accroître leurs effectifs et, si les licenciements massifs n'ont pas augmenté, la baisse du turnover témoigne d'un dynamisme plus faible. Le manque d'embauches et la diminution des opportunités pèsent sur la croissance des salaires et la consommation, affaiblissant la demande dans les secteurs des bureaux, du commerce et de l'immobilier de consommation. Parallèlement, ce ralentissement a renforcé les anticipations d'une baisse des taux d'intérêt par la Réserve fédérale lors de sa réunion du 17 septembre.
Rapport sur la situation de l'emploi
Le 5 septembre, le Bureau of Labor Statistics a publié son rapport sur la situation de l'emploi pour août 2025. L'emploi salarié non agricole n'a augmenté que de +22 000 en août, prolongeant la tendance à la stagnation observée depuis avril. Le chiffre de juin a été révisé à la baisse à -13 000, tandis que celui de juillet a été révisé à la hausse à +79 000, soit une révision nette à la baisse de -21 000. Le taux de chômage a légèrement augmenté pour atteindre 4,3 % (contre 4,2 % en juillet), avec 7,4 millions de personnes au chômage. Le taux d'activité est resté inchangé par rapport à juillet, à 62,3 %, et le ratio emploi/population s'est maintenu à 59,6 % ; tous deux sont en baisse de 0,4 point de pourcentage par rapport à l'année précédente.
Globalement, le rapport dresse le portrait d'un marché du travail stable mais en baisse, caractérisé par une croissance atone de la masse salariale, une légère hausse du chômage et un chômage de longue durée, signe d'un ralentissement de la demande de main-d'œuvre. Ce rapport, qui a influencé le marché, a montré des signes significatifs d'affaiblissement du marché du travail, ce qui a conforté de nombreux acteurs dans la conviction d'une baisse des taux de la Fed en septembre. Avant la publication du rapport, le Outil FedWatch du CME, qui suit les marchés à terme et les probabilités implicites, a montré que les acteurs du marché étaient quasiment certains (96 %) d'une baisse de 25 points de base en septembre, une minorité ne s'attendant à aucun changement. Cependant, suite à la publication du rapport sur la situation de l'emploi, le marché à terme a intégré la certitude d'une baisse d'au moins 25 points de base et une probabilité de 10 % d'une baisse de 50 points de base.
Nouvelles
Actualités à connaître
Le secrétaire au Trésor, Scott Bessent, a déclaré que l'administration Trump pourrait déclarer l'état d'urgence national en matière de logement cet automne, signalant que l'accessibilité financière sera un enjeu majeur avant les élections de mi-mandat de 2026. Les autorités étudient actuellement les moyens d'harmoniser les règles de zonage locales et de réduire les frais de transaction, tandis que Trump s'est engagé à ouvrir les terrains fédéraux à la construction de logements et à alléger la réglementation. Ce débat reflète la façon dont les prix élevés et les coûts d'emprunt continuent de peser sur les locataires et les acheteurs potentiels, maintenant le logement au cœur de la politique nationale.
Le marché des bureaux de San Francisco montre des signes de vitalité, grâce à la forte hausse des locations générée par les entreprises d'intelligence artificielle, qui a ramené l'activité à son niveau d'avant la pandémie. Les locataires ont loué plus de 4,5 millions de mètres carrés au premier semestre 2025, des entreprises comme OpenAI et Harvey ayant considérablement étendu leur présence. Les investisseurs réintègrent le marché à prix cassés, et Hines a entamé l'étude d'un projet de tour de 370 mètres qui serait la plus haute de la côte ouest. Alors que la ville est toujours confrontée à un taux de vacance supérieur à 20 % et à des inquiétudes persistantes concernant le sans-abrisme et la criminalité, l'afflux de locataires et d'acheteurs opportunistes, adeptes de l'IA, alimente un optimisme prudent quant à un possible point d'inflexion pour le secteur des bureaux de San Francisco.
Le secteur locatif de maisons individuelles est devenu un segment majeur du marché immobilier, attirant les investissements institutionnels tout en restant dominé par les petits propriétaires. Cependant, la fraude est devenue un défi majeur à tous les niveaux. Presque tous les propriétaires signalent avoir été confrontés à des documents locatifs falsifiés, entraînant des pertes moyennes comprises entre 1 000 et 5 000 dollars par cas, et les escroqueries à la location liées à de fausses annonces sont en forte hausse. Les grands opérateurs déploient des systèmes de vérification et de filtrage basés sur l'IA pour réduire les risques, mais les petits propriétaires n'y ont souvent pas accès, ce qui les expose davantage. Alors que la fraude compromet les rendements et perturbe les cycles de location, un filtrage efficace des locataires et l'adoption généralisée de technologies de vérification avancées s'avèrent essentiels à la stabilité à long terme du secteur.
Les impayés sur les CMBS augmentent, mais les ventes en difficulté restent limitées. Le taux global d'impayés sur les CMBS a atteint 7,2 % en juillet, contre 5,4 % un an plus tôt, mais en deçà du pic de 10,3 % de 2012. Les difficultés se concentrent sur les bureaux, avec près de 11 %, tandis que le commerce de détail, l'hôtellerie et le multifamilial se situent autour de 5 %, et l'industrie est à 0,5 %. Environ 122 milliards de dollars de CRE étaient en difficulté à la fin du deuxième trimestre, les bureaux représentant 47 % du total et seulement 2,6 % des transactions du premier semestre 2025 étaient en difficulté, soit un niveau à peu près comparable à celui de 2016. Marcus et Millichap citent la flexibilité des prêteurs et la disponibilité des capitaux d'emprunt comme raisons pour lesquelles le flux de transactions en difficulté reste faible, même si les taux d'emprunt se situent entre 5,5 % et 8 % environ. Le cabinet souligne que les investisseurs qui attendent une vague plus importante risquent de manquer des opportunités d'acheter des actifs de qualité à des taux de capitalisation historiquement élevés.
Les compagnies d'assurance-vie de l'indice LifeComps de Trepp ont enregistré un rendement total de 1,90 % sur leurs prêts immobiliers commerciaux au deuxième trimestre 2025, dont 1,21 % de revenus et 0,69 % d'appréciation, surperformant l'indice NCREIF ODCE de 87 points de base et soulignant l'attrait relatif du crédit immobilier commercial de haute qualité. Si le rendement total a légèrement diminué par rapport au premier trimestre, les revenus se sont renforcés et l'appréciation a bénéficié des variations des bons du Trésor et des spreads, la duration du portefeuille passant de 4,01 à 3,91, en raison de la baisse des rendements des bons du Trésor à trois et cinq ans. L'activité d'origination de prêts a également repris, avec 62 nouveaux prêts assortis d'une durée médiane de cinq ans et d'un coupon de 5,98 %, contre 34 au premier trimestre et en ligne avec les volumes de fin 2024.
Les propriétaires des sites adjacents situés aux 405-415 Park Avenue, dans le quartier de Midtown Manhattan, commercialisent ces propriétés à la vente ou à la recapitalisation, dans le cadre d'une transaction qui devrait dépasser les 500 millions de dollars. Ces terrains, contrôlés par des coentreprises incluant GDS Development, Corem Property Group, la branche de gestion d'actifs de Deutsche Bank, et MRP Realty, pourraient accueillir un développement de 527 000 pieds carrés ou jusqu'à 700 000 pieds carrés de bureaux locatifs. Situés entre les 54e et 55e rues Est, à proximité du nouveau siège social de JPMorgan et de la future tour Citadel, l'offre est gérée par une équipe de Newmark dirigée par Adam Spies, Marcella Fasulo et Adam Doneger.
Le marché hôtelier américain se divise fortement entre les établissements de luxe et le reste du secteur. Les hôtels haut de gamme affichent une croissance, tandis que les établissements de milieu et d'entrée de gamme peinent à satisfaire une demande plus faible. En juillet, les hôtels de luxe ont enregistré une hausse de 3 % de leur prix moyen quotidien et de leur RevPAR, tandis que les hôtels économiques ont enregistré des baisses respectives de 0,8 % et 1,9 %, l'inflation et la faiblesse du marché du travail ayant pesé sur les voyages de la classe moyenne. Les investisseurs se tournent vers le segment haut de gamme, avec de récentes transactions importantes, comme la vente de 865 millions de dollars du JW Marriott Phoenix Desert Ridge, qui a fait grimper les prix par clé, malgré un volume global de transactions hôtelières en baisse de 17 % sur un an au premier semestre. Les analystes s'attendent à une reprise des transactions si la baisse des taux d'intérêt réduit le coût de la dette, le luxe continuant d'attirer des capitaux tandis que les actifs du marché intermédiaire subissent une pression prolongée.
Les signaux d'alarme de la récession se font à nouveau entendre | GlobeSt, 5 septembre 2025
Les économistes tirent à nouveau la sonnette d'alarme quant à un éventuel ralentissement économique, face à l'affaiblissement de la croissance de l'emploi, à la persistance de l'inflation et à l'intensification des pressions commerciales. Mark Zandi, de Moody's, affirme que l'économie est au bord de la récession, évoquant un marché du travail en ralentissement, où les créations d'emplois ont ralenti et où les licenciements sont plus difficiles à suivre. Les données du secteur privé font état de 85 979 suppressions d'emplois en août, le pire mois d'août depuis 2008, portant les licenciements prévus depuis le début de l'année à 892 362, le gouvernement fédéral en tête. Les pressions inflationnistes devraient devenir plus visibles pour les consommateurs. UBS évalue la probabilité d'une récession à 93 %, sur la base de la détérioration des données du NBER de mai à juillet, note que la courbe des taux reste profondément inversée et table sur une probabilité de récession de 41 % sur les marchés du crédit, tout en concluant que la situation est fragile, mais pas en voie d'effondrement.
Pleins feux sur INSIGHTS
Découvrez les dernières recherches et informations d'Altus
Podcast | Résilience des banques, pessimisme des consommateurs, dynamisme du marché immobilier multifamilial et plus encore
Le PIB est en hausse, mais le moral des consommateurs continue de faire craindre une récession. Dans le podcast CRE Exchange de cette semaine, Omar Eltorai et Cole Perry explorent ce décalage, ainsi que la manière dont l'activité de construction, la demande de logements collectifs et les prix du marché privé façonnent les opportunités du secteur immobilier commercial.
Connectez-vous pour découvrir leurs informations basées sur les données
Article | Analyse des transactions immobilières américaines du deuxième trimestre 2025
Les prix évoluent plus rapidement que les volumes dans le secteur immobilier commercial.
Au deuxième trimestre, les prix médians ont atteint des sommets post-COVID, les immeubles collectifs, les commerces et les bureaux étant en tête. Le nombre de transactions est resté faible, mais les investisseurs paient des primes pour les actifs les plus attractifs.
Quels secteurs connaissent la plus forte divergence entre les prix et l’activité ?
Dates importantes
Publications de données et événements à venir
Publications de données (heures en HNE)
Lundi 8 septembre
15h00 : Crédit à la consommation
Mardi 9 septembre
6h00 : Indice d'optimisme des petites entreprises de la NFIB
Mercredi 10 septembre
8h30 : Indice des prix à la production
8h30 : Inventaires de gros
Jeudi 11 septembre
8h30 : Indice des prix à la consommation
Vendredi 12 septembre
10h00 : Sentiment des consommateurs de l'Université du Michigan
Événements à venir dans l'industrie
28 juin : BOMA International Expo
À propos de notre équipe de recherche
Omar Eltorai
Directeur de recherche
Groupe Altus
Omar Eltorai est directeur de recherche chez Groupe Altus. Fort de plus d'une décennie d'expérience dans le secteur, dans des rôles de gestion d'investissement et de financement,
Omar se concentre sur les tendances macroéconomiques, financières et de marché qui affectent le marché immobilier commercial américain. En plus de rédiger régulièrement des articles et des rapports, ses commentaires et analyses ont été publiés dans diverses publications médiatiques, notamment : Wall Street Journal, Globe Street et Yahoo! Finance.
Cole Perry
Directrice adjointe de la recherche
Groupe Altus
Cole Perry est directeur associé de la recherche au sein de l'équipe de recherche du groupe Altus. À ce titre, Cole fournit des informations clés sur la macroéconomie, les marchés financiers et le secteur de l'immobilier commercial au sens large.
Cole possède une solide expérience dans le domaine de l'analyse de l'immobilier commercial, acquise au cours de ses précédentes fonctions chez CompStak et Brixmor Property Group. Il est titulaire d'une double maîtrise de l'Université Columbia en urbanisme et en développement immobilier.
Avis de non-responsabilité : Les opinions exprimées dans ce bulletin d'information n'engagent que leurs auteurs et ne sont pas approuvées par Groupe Altus Limited, ses sociétés affiliées et ses entités apparentées (collectivement « Groupe Altus»). Cette publication a été préparée à titre indicatif uniquement sur des sujets d'intérêt et ne constitue pas un avis ou des services professionnels d' Groupe Altus. Vous ne devez pas agir sur la base des informations contenues dans cette publication sans avoir obtenu un avis professionnel spécifique. Aucune déclaration ni garantie (expresse ou implicite) n'est donnée quant à l'exactitude, l'exhaustivité ou la fiabilité des informations contenues dans cette publication, ni quant à leur adéquation à un usage particulier. Dans la mesure permise par la loi, Groupe Altus décline toute responsabilité et toute obligation de diligence quant aux conséquences de votre action ou de l'abstention d'agir de votre part ou de toute autre personne sur la base des informations contenues dans cette publication, ou quant à toute décision fondée sur celles-ci. La diffusion de cette publication ne crée, ne prolonge ni ne rétablit aucune relation client entre Groupe Altus et vous ou toute autre personne ou entité. Cette publication, ou toute partie de celle-ci, ne peut être reproduite ou distribuée sous quelque forme que ce soit et à quelque fin que ce soit sans le consentement écrit exprès d' Groupe Altus.
Ressources
Dernières informations
sept. 4, 2025
EP75 - Résilience des banques, pessimisme des consommateurs, dynamique multifamiliale et plus encore
sept. 2, 2025
Analyse des transactions immobilières commerciales aux États-Unis – T2 2025
sept. 4, 2025
EP75 - Résilience des banques, pessimisme des consommateurs, dynamique multifamiliale et plus encore
sept. 2, 2025
Analyse des transactions immobilières commerciales aux États-Unis – T2 2025
août 28, 2025
EP74 - Tendances des transactions immobilières commerciales aux États-Unis – T2 2025
août 21, 2025
Investissements et transactions dans l'immobilier commercial aux États-Unis
août 21, 2025