CRE cette semaine - Quels sont les impacts sur le marché américain ?
24 mars 2025 - Actualités de l'immobilier commercial aux États-Unis, indicateurs macroéconomiques et analyse de marché.
Semaine du 24 mars 2025
Bienvenue dans la dernière édition de CRE This Week, organisée par l'équipe de recherche américaine d'Altus Group.
Notre équipe a soigneusement sélectionné des indicateurs de marché, des articles, des recherches originales et des données clés du secteur, pertinents et remarquables, essentiels pour le secteur de l'immobilier commercial américain. Nous comprenons que votre temps est précieux ; c'est pourquoi nous sommes ravis de vous proposer des études qui vous permettront de rester informé et de gagner du temps chaque lundi matin.
Pour plus d'indicateurs économiques clés qui comptent pour l'immobilier commercial, voir Principaux indicateurs par type d'actif majeur.
Impression économique
Facteurs macroéconomiques ayant un impact sur l'immobilier commercial
Le Bureau du recensement des États-Unis a publié le 17 mars ses estimations préliminaires des ventes mensuelles de produits alimentaires et de détail pour février. Les ventes ont augmenté de 0,2 % sur un mois et de 3,1 % sur un an, pour atteindre un niveau annuel corrigé des variations saisonnières de 722,7 milliards de dollars. Les ventes de détail, hors services alimentaires, ont progressé de 0,5 % sur un mois en février et de 3,4 % sur un an.
Bien que les dépenses de consommation restent fortes – soutenues par un faible chômage, une croissance régulière de l'emploi et des revenus en hausse – le paysage sectoriel révèle une situation plus nuancée et montre des signes précoces de ralentissement des dépenses de consommation. Le commerce de détail hors magasin, indicateur important de la demande en logistique et en entrepôts, a progressé de 6,5 % sur un an en février, mais son rythme ralentit depuis la mi-2023. Les épiceries, auparavant stagnantes, ont accéléré pour atteindre près de 5 %, et les magasins de meubles ont fortement rebondi après de fortes contractions pour afficher une croissance annuelle de 4,5 %. Cependant, ces chiffres n'étant pas corrigés de l'inflation, la croissance réelle de certains segments, comme celui des magasins de matériaux de construction, pourrait être négative, soulignant ainsi la persistance des complexités sectorielles pour les investisseurs et les propriétaires immobiliers commerciaux.
Permis de construire et mises en chantier
Le Bureau du recensement des États-Unis et le Département du logement et du développement urbain ont publié leur rapport mensuel sur la construction résidentielle neuve pour février le 18 mars. Les mises en chantier de logements ont augmenté de 11,2 % sur un mois, mais ont diminué de 3,0 % sur un an pour atteindre un taux annuel désaisonnalisé de 1,5 million d'unités, marquant six mois consécutifs de baisse annuelle.
La hausse de février pourrait refléter l'accélération de la construction par les constructeurs en prévision des tarifs proposés, notamment le Tarif de 40 % sur le bois d'œuvre canadien annoncé par le président Trump. Cependant, l'activité d'autorisation, indicateur clé de la construction future, a chuté de 1,2 % sur un mois et de 6,8 % sur un an.
Si l'on examine l'évolution par rapport à l'année précédente, les permis de construire pour le multifamilial ont diminué tous les mois sauf un depuis mars 2023, ce qui témoigne d'une contraction du portefeuille de projets typiquement associée aux périodes de récession. Les mises en chantier de multifamiliaux ont également reculé de 6,6 % en glissement annuel en février, poursuivant une tendance à la baisse observée tous les mois sauf deux depuis juin 2023.
Décision du FOMC sur les taux d'intérêt
Comme prévu par les marchés, la Réserve fédérale américaine n'a pas modifié ses taux d'intérêt mercredi 19 mars, laissant la fourchette du taux des fonds fédéraux entre 4,25 % et 4,50 %. Le Comité fédéral des marchés ouverts (FOMC) a publié la première version de ses projections économiques pour 2025, qui indiquent une croissance économique réelle médiane de 1,7 %, contre 2,1 % en décembre 2024, et une inflation sous-jacente de 2,8 %, contre 2,5 % en décembre.
Malgré l'abandon d'une baisse des taux d'intérêt et les ajustements négatifs globaux des perspectives médianes du FOMC pour 2025 et 2026 en termes de ralentissement de la croissance réelle, de hausse de l'inflation et de légère hausse du chômage, les marchés boursiers américains ont réagi positivement aux publications de la Fed et à la conférence de presse de son président, Jerome Powell, tandis que le rendement des titres du Trésor américain a légèrement baissé. Lors de la conférence de presse, le président Powell a reconnu que l'incertitude et les risques de récession ont augmenté, bien que l'économie reste solide, minimisant certaines des récentes données faibles et la dégradation du sentiment, et réitérant l'accent mis par la Fed sur les données concrètes. Bien que la position attentiste de la Fed sur les taux n'ait pas changé, l'incertitude élevée et le risque accru de récession ont légèrement relevé les attentes du marché en matière de baisse des taux pour 2025 à 75 pb, la première commençant en juin.
La National Association of Realtors (NAR) a publié le 20 mars les données de février sur les ventes de logements anciens. Les ventes de logements anciens ont augmenté de 4,2 % sur un mois, mais ont reculé de 1,2 % sur un an, pour atteindre un taux annuel corrigé des variations saisonnières de 4,26 millions. Le prix médian d'un logement ancien a progressé de 3,8 % sur un an, pour atteindre 398 400 $.
Les stocks ont augmenté de 5,1 % sur un mois pour atteindre 1,24 million d'unités, ce qui équivaut à un approvisionnement de 3,5 mois, toujours nettement inférieur à Référence de la NAR d'un marché équilibré à six mois. Experts de la NAR, de Fannie Mae, de la Mortgage Bankers Association et de la National Association of Home Builders chacun anticipeLes taux hypothécaires fixes à 30 ans devraient rester supérieurs à 6 % jusqu'en 2026, signe que les problèmes d'accessibilité pourraient persister sur le marché de la vente. Conjuguées à la contraction actuelle de la construction de logements collectifs, ces conditions devraient inciter les acheteurs potentiels à se tourner vers la location, ce qui stimulera la demande d'appartements et favorisera une croissance soutenue des loyers.
Nouvelles
Actualités à connaître
L'administration Trump lance un groupe de travail chargé d'identifier des terrains fédéraux destinés à des logements abordables, afin de remédier à la pénurie de logements aux États-Unis en transférant ou en louant des terrains aux collectivités locales. Si le développement de propriétés du Bureau of Land Management pourrait générer des millions de nouveaux logements, les défis incluent les lacunes en matière d'infrastructures, les réglementations de zonage et les préoccupations environnementales. Les critiques soulignent qu'une grande partie des terrains se trouve dans des zones reculées, mais dans des villes comme Salt Lake City et Las Vegas, où les pénuries correspondent aux terrains fédéraux, l'initiative pourrait avoir un impact significatif.
F21 Opco, basé à Los Angeles et licencié américain de Forever 21, a déposé le bilan (Chapitre 11) pour la deuxième fois en six ans et prévoit de cesser ses activités aux États-Unis. Bien que tous les magasins restent ouverts pendant cette période, l'entreprise étudie une vente ou une restructuration qui pourrait lui permettre de poursuivre ses activités. Ce dépôt de bilan n'affecte pas les magasins Forever 21 situés hors des États-Unis, qui sont gérés par des licenciés distincts.
La maire de Los Angeles, Karen Bass, étudie une possible suspension temporaire de la Mesure ULA, la taxe sur les transferts immobiliers, critiquée par le secteur de l'immobilier commercial depuis sa mise en œuvre. Les efforts de reconstruction suite aux incendies de janvier ont suscité des discussions sur la possibilité de geler la taxe sans nécessiter de référendum. Malgré des avis juridiques divergents, la ville étudie les options possibles. La Mesure ULA, conçue pour générer 1,1 milliard de dollars pour le logement abordable et les initiatives en faveur des sans-abri, n'a récolté que 300 millions de dollars la première année.
L'acquisition de Walgreens Boots Alliance par Sycamore Partners, pour 23,7 milliards de dollars, marque la fin de près de 100 ans d'existence de l'entreprise cotée et pourrait profondément remodeler le paysage immobilier commercial. Avec plus de 8 175 magasins aux États-Unis, la plupart loués, Walgreens pourrait connaître des fermetures et des renégociations de baux, Sycamore cherchant à rationaliser ses opérations. Ce passage au privé offre à Walgreens la flexibilité nécessaire pour réduire ses coûts, repositionner ses actifs ou restructurer ses divisions, ce qui impacte les propriétaires et les investisseurs, notamment ceux du secteur des CMBS. Alors que les distributeurs traditionnels s'adaptent à l'évolution des tendances de consommation, cette transaction met en évidence les opportunités potentielles de consolidation dans le secteur de la pharmacie de détail.
Les investisseurs institutionnels adoptent une approche plus axée sur le risque, élargissant leurs allocations sur les marchés privés dans un contexte macroéconomique en constante évolution, selon la dernière enquête de Nuveen auprès de 800 institutions gérant 19 000 milliards de dollars d'actifs. Parmi les principales tendances, on note un regain d'intérêt pour l'immobilier et les infrastructures, les allocations à ces deux secteurs devant augmenter significativement en 2025. Les centres de données et le crédit aux infrastructures énergétiques apparaissent comme des priorités d'investissement majeures. Les assureurs sont leaders en matière de complexité et de spécialisation, augmentant leurs allocations au crédit privé et aux investissements à impact. Si l'engagement en faveur des énergies propres reste fort, les investisseurs adoptent une approche pragmatique pour équilibrer les sources d'énergie traditionnelles et renouvelables.
Français L'investissement international dans l'immobilier commercial américain fait face à une incertitude croissante dans un contexte de tensions accrues entre les États-Unis et le Canada, son plus important investisseur étranger, selon les données de JLL. Les entreprises canadiennes ont contribué à hauteur de 7,8 milliards de dollars sur un total de 21,3 milliards de dollars d'investissements étrangers en 2024, soit une partie des 73 milliards de dollars investis depuis 2019, ce qui est quatre fois plus que tout autre pays. La position commerciale agressive du président Trump, y compris les récents tarifs douaniers et la rhétorique politique, combinée à la montée du sentiment nationaliste et aux changements réglementaires au Canada visant à stimuler l'investissement intérieur, pourrait inciter les fonds de pension canadiens et d'autres entreprises à reconsidérer leurs allocations aux États-Unis. Bien que la volatilité des marchés ait historiquement renforcé l'attrait de l'immobilier américain comme valeur refuge, les experts estiment qu'il est encore trop tôt pour évaluer l'impact à long terme de ces développements.
Les changements de direction se poursuivent chez Freddie Mac et Fannie Mae. Bill Pulte, directeur de la FHFA, a nommé Michael T. Hutchins PDG par intérim de Freddie Mac suite au licenciement de Diana Reid. Hutchins, président de Freddie Mac depuis 2020 et ancien administrateur chez UBS et Salomon Brothers, intervient dans le cadre d'une restructuration plus vaste menée par Pulte, qui a limogé 14 membres du conseil d'administration des deux organisations et s'est autoproclamé président, annonçant des changements plus profonds sous l'administration Trump. Par ailleurs, 35 employés syndiqués de la FHFA ont été brutalement mis en congé dans le cadre de la rationalisation des opérations. Freddie Mac exigera également que ses employés reviennent au bureau cinq jours par semaine à compter du 1er mai, et Fannie Mae devrait bientôt mettre en œuvre une politique similaire. Parallèlement, Christopher Stanley, ingénieur en cybersécurité associé à Elon Musk, a démissionné du conseil d'administration de Fannie Mae un jour seulement après sa nomination, ajoutant ainsi à l'incertitude.
Dates importantes
Publications de données et événements à venir
Publications de données (heures en HNE)
Lundi 24 mars
9h45 : S&P Flash PMI, publication des données
Mardi 25 mars
9h00 : Indice des prix de l'immobilier S&P Case-Shiller, publication des données
Mercredi 26 mars
8h30 : Commandes de biens durables, publication des données
Jeudi 27 mars
8h30 : Deuxième révision du PIB, publication des données
8h30 : Balance commerciale, publication des données
8h30 : Inventaires avancés des détaillants, publication des données
Vendredi 28 mars
8h30 : Indice des prix PCE, publication des données
10h00 : Sentiment des consommateurs de l'Université du Michigan, publication des données
Événements à venir dans l'industrie
25 mars – 27 mars : ShopTalk
26 mars – 27 mars : NAIOP I.CON West
26 mars – 27 mars : Conférence de printemps de la PREA
31 mars – 2 avril : Conférence de printemps de l'ADISA
À propos de notre équipe de recherche
Omar Eltorai
Directeur de recherche
Groupe Altus
Omar Eltorai est directeur de recherche chez Groupe Altus. Fort de plus d'une décennie d'expérience dans le secteur, dans des rôles de gestion d'investissement et de financement,
Omar se concentre sur les tendances macroéconomiques, financières et de marché qui affectent le marché immobilier commercial américain. En plus de rédiger régulièrement des articles et des rapports, ses commentaires et analyses ont été publiés dans diverses publications médiatiques, notamment : Wall Street Journal, Globe Street et Yahoo! Finance.
Cole Perry
Directrice adjointe de la recherche
Groupe Altus
Cole Perry est directeur associé de la recherche au sein de l'équipe de recherche du groupe Altus. À ce titre, Cole fournit des informations clés sur la macroéconomie, les marchés financiers et le secteur de l'immobilier commercial au sens large.
Cole possède une solide expérience dans le domaine de l'analyse de l'immobilier commercial, acquise au cours de ses précédentes fonctions chez CompStak et Brixmor Property Group. Il est titulaire d'une double maîtrise de l'Université Columbia en urbanisme et en développement immobilier.
Avis de non-responsabilité : Les opinions exprimées dans ce bulletin d’information sont uniquement celles des auteurs et ne sont pas approuvées par Groupe Altus Limited, ses sociétés affiliées et ses entités liées (collectivement «Groupe Altus»). Cette publication a été préparée à titre indicatif uniquement sur des questions d’intérêt et ne constitue pas un conseil ou des services professionnels d’ Groupe Altus. Vous ne devez pas agir sur la base des informations contenues dans cette publication sans obtenir un avis professionnel spécifique. Aucune représentation ou garantie (expresse ou implicite) n’est donnée quant à l’exactitude, l’exhaustivité ou la fiabilité des informations contenues dans cette publication, ou quant à la pertinence des informations à des fins particulières. Dans la mesure permise par la loi, Groupe Altus n’accepte ni n’assume aucune responsabilité ni obligation de diligence pour les conséquences de votre action ou de l’abstention d’agir de votre part ou de toute autre personne en vous fiant aux informations contenues dans cette publication ou pour toute décision fondée sur celles-ci. La distribution de cette publication à votre attention ne crée, n’étend ni ne ravive une relation client entre Groupe Altus et vous ou toute autre personne ou entité. Cette publication, ou toute partie de celle-ci, ne peut être reproduite ou distribuée sous quelque forme que ce soit et à quelque fin que ce soit sans le consentement écrit exprès du Groupe Altus.
Ressources
Dernières informations
mars 27, 2025
EP55 - Mises à jour des tarifs, résilience du commerce de détail et pipelines de logements
mars 27, 2025
EP55 - Mises à jour des tarifs, résilience du commerce de détail et pipelines de logements
févr. 27, 2025
EP52 - Suivi des tendances : perspectives macroéconomiques et réalités immobilières
févr. 20, 2025