Plafonds d’évaluation au Texas : examen du projet de législation sur l’impôt foncier

La compression des taux de taxe scolaire est une étape importante et positive, mais un plafond d'évaluation annuel de 5 % pourrait avoir un certain nombre de conséquences imprévues.

Les taux d’impôt foncier au Texas sont incontestablement élevés. Au cours des deux dernières années, les impôts ont encore augmenté, la valeur estimative de nombreuses propriétés ayant grimpé en flèche. Dans certains secteurs, la valeur des propriétés a grimpé en flèche, et dans d’autres, elle est revenue aux niveaux d’avant la pandémie.

Projet de loi parlementaire 2 (HB2) propose des mesures drastiques pour réduire les impôts fonciers, non seulement en utilisant les fonds de l'État pour réduire le prélèvement d'impôt foncier, mais également en imposant des limites de 5 % sur l'augmentation annuelle des valeurs estimatives, à des fins fiscales. Même si un plafond d’évaluation de 5 % sur toutes les propriétés peut sembler une bonne idée – une idée équitable pour tous les contribuables et destinée à assurer la stabilité – les faits montrent que cela pourrait en fait entraîner des taux d’imposition plus élevés et une iniquité fiscale généralisée.

Le système d’impôt foncier du Texas est l’un des meilleurs au monde. Les réévaluations annuelles sont basées sur la valeur marchande du bien immobilier. Les dispositions législatives exigeant l'équité entre des propriétés similaires et un processus d'appel solide et rapide signifient que les contribuables ont la possibilité de prendre des mesures pour réduire une cotisation injuste. Malheureusement, le Texas a également des taux d'impôt foncier élevés, car le gouvernement local et les districts scolaires sont principalement financés par l'impôt foncier, et le Texas n'a pas d'impôt sur le revenu au niveau de l'État.

HB2, écrit par Représentant de l'État Morgan Meyer, prend des mesures importantes pour réduire le montant de l'impôt foncier payé au Texas. Le projet de loi propose de réduire les tarifs compressés maximaux du district scolaire de 0,15 $. Le représentant Meyer a déclaré que cette mesure injecterait 11,2 milliards de dollars d'argent public dans l'éducation publique ; et, avec la réduction des taux déjà incluse dans le budget de base, le total des impôts fonciers est réduit de 17 milliards de dollars.

En plus de la réduction du taux, le projet de loi offre aux contribuables la possibilité de demander au district d'évaluation d'ouvrir un compte séquestre pour le paiement des impôts, au lieu de le faire à la discrétion du percepteur, ce qui permet des dépôts mensuels pour les factures fiscales de fin d'année. Il s’agit d’une autre mesure bienvenue et positive visant à améliorer l’abordabilité pour les contribuables résidentiels. Lors de la réunion du comité des voies et moyens du 13 mars 2023, presque tous les témoins se sont prononcés en faveur des options de réduction de taux et de compte séquestre, considérées comme des mesures positives et historiques visant à améliorer les résultats en matière d'impôt foncier pour les contribuables du Texas.

Cependant, le plafond d'évaluation de 5 % a reçu des critiques mitigées lors de la réunion du Comité. Certains propriétaires d’entreprises se sont prononcés en faveur du plafond, citant le coût toujours croissant des affaires dans ce climat économique inflationniste. Une organisation représentant les propriétaires d’hôtels a fourni la preuve d’une augmentation spectaculaire de 100 % des taxes foncières pour l’une de leurs propriétés d’une année sur l’autre. L’impôt foncier est l’un des coûts d’exploitation les plus importants pour les entreprises, et des augmentations aussi spectaculaires ne sont pas durables.

Un certain nombre d’experts en fiscalité foncière se sont adressés au Comité et ont été unanimes dans leurs préoccupations quant aux conséquences imprévues du plafond. L'Association du Texas des professionnels de l'impôt foncier (TAPTP), a identifié de nombreuses raisons pour lesquelles un plafond d'évaluation pourrait ne pas offrir la stabilité fiscale et les économies promises aux contribuables.

Dans notre examen, nous nous sommes concentrés sur cinq des raisons avancées par le TAPTP et avons analysé les résultats potentiels, ainsi que les résultats rapportés par d’autres juridictions qui ont mis en œuvre des protections similaires en matière de plafond d’évaluation.

Raison 1 – La réduction de la valeur estimative des propriétés ne réduit pas le prélèvement fiscal, elle le redistribue simplement

L'impôt foncier est l'argent dont a besoin la juridiction pour financer ses programmes et services et il est réparti entre les contribuables en fonction de la valeur imposable. Limiter les augmentations d’évaluation ne change pas le montant d’argent dont la juridiction a besoin, cela change simplement qui le paie – ce qui entraîne des économies d’impôt pour certains et des augmentations pour d’autres.

Un plafond d’évaluation garantit que jusqu’à ce que vous vendiez votre propriété, la valeur sur laquelle est basé votre impôt foncier n’augmentera pas de plus de 5 % par an. Cela signifie que la plus-value au-delà de la limite de 5 % n'est pas incluse dans l'assiette, ce qui réduit le dénominateur pour le calcul du taux d'imposition. Cela se traduit par une base d’imposition plus faible, ce qui signifie que le taux d’imposition doit être augmenté pour augmenter le même montant d’impôts. Si les augmentations d’évaluation sont plafonnées à 5 %, les propriétés dont les augmentations sont inférieures à 5 % paient plus d’impôts qu’elles ne le feraient sans le plafond.

Dans cet exemple simplifié, un district d'évaluation dispose d'un budget annuel, c'est-à-dire le prélèvement fiscal total, de 20 000 $. Le district est composé de deux propriétés et chacune a une valeur de 500 000 $, ce qui donne une valeur estimative totale de 1 million de dollars. La valeur de la propriété A augmente d'un modeste 2 % et la propriété B augmente de 25 %.

L’exemple illustre l’impact du plafond d’évaluation sur le taux d’imposition :

Raison 2 – Lorsque la valeur d’une propriété baisse, le plafond peut retarder le retour à sa pleine valeur de plusieurs années

Dans le cas d’une propriété dont la valeur connaît une baisse soudaine, comme cela a été le cas lors de la pandémie, le plafond de 5 % sur les augmentations ultérieures peut empêcher la propriété de retrouver sa pleine part d’impôts pendant plusieurs années, même lorsque la valeur de la propriété rebondit.

Dans cet exemple, la valeur de la propriété B chute de 30 % au cours de l'année 2, après la mise en œuvre du plafond, mais rebondit au cours de la troisième année pour devenir la même que celle de la propriété A. Alors que les deux propriétés ont la même valeur la même année et continuent de dont la valeur augmente de 2,5 % par an au cours de l'année 4 et au-delà, la propriété B ne paie pas d'impôt sur la base de la valeur imposable totale jusqu'à l'année 18.

En résumé, le plafond réduit l’assiette fiscale, ce qui entraîne un taux d’imposition plus élevé. Dans cet exemple, nous voyons que la perte d’évaluation et la hausse des taux d’imposition se poursuivront pendant plusieurs années.

Raison 3 – Des propriétés identiques peuvent être imposées à des taux très différents

Le plafond d’évaluation de 5 % continuera de s’appliquer jusqu’à ce qu’une propriété soit vendue. Les nouveaux propriétaires et les nouvelles constructions paieront des impôts basés sur la valeur marchande totale.

Dans cet exemple, les valeurs des immeubles multifamiliaux ont augmenté de 30 %, mais sont protégées par le plafond de 5 %. La propriété A se vend au cours de la deuxième année et l’évaluation est réinitialisée à sa pleine valeur. La propriété B se vend au cours de l'année 5. Bien que les propriétés bénéficient toutes deux de évaluations inférieures en raison du plafond, l'équité fiscale est perdue. Les deux propriétés sont identiques et valent exactement la même valeur, mais en raison des ventes, chacune est imposée sur des valeurs sensiblement différentes.

L’un des nombreux mérites du système fiscal actuel du Texas réside dans la disposition constitutionnelle selon laquelle les contribuables ont droit à une fiscalité « égale et uniforme ». Cette disposition protège actuellement les contribuables contre le paiement d’impôts plus élevés que le propriétaire d’un bien similaire. Si des plafonds d’évaluation sont mis en œuvre, comment les dispositions « égales et uniformes » de la Constitution seront-elles appliquées ?

Raison 4 – Les plafonds d’évaluation peuvent décourager les nouveaux développements

Alors que l’inflation se poursuit partout dans le monde, les coûts de construction ont grimpé en flèche. La hausse des taux d’intérêt continue d’augmenter le coût du capital. Les services publics et autres coûts d’exploitation sont également en hausse. Tous ces facteurs ont considérablement réduit le retour sur investissement de l’immobilier commercial et freinent le rythme des nouveaux développements.

Dans cet exemple, imaginez que le développement existant soit un logement multifamilial, dont la valeur a augmenté de 30 %. Avec le plafond d'expertise, l'augmentation de la valeur imposable est limitée à 5 %. Si une nouvelle propriété multifamiliale est construite, elle paiera des impôts basés sur la valeur totale, ce qui entraînera des taxes 24 % plus élevées que la propriété existante. Bien que la nouvelle construction soit protégée des augmentations futures par le plafond d’évaluation de 5 %, le différentiel fiscal persistera indéfiniment, car les deux propriétés prennent de la valeur au même rythme.

En résumé, si les nouvelles constructions sont imposées à un taux plus élevé que les stocks existants (comme illustré ci-dessus), cela diminue encore davantage l'incitation à construire. Les développements pourraient devenir financièrement irréalisables, ce qui pourrait potentiellement conduire les investisseurs vers d’autres États qui ne placent pas les nouvelles constructions dans une situation de désavantage concurrentiel.

Les nouvelles constructions s'ajoutent à l'assiette d'évaluation et réduisent le taux d'imposition pour toutes les propriétés du district d'évaluation. Les plafonds d’évaluation découragent la construction de nouvelles constructions et peuvent entraîner une hausse des impôts fonciers.

Raison 5 – Les plafonds d’évaluation dans d’autres juridictions ont donné des résultats mitigés

Le plafond d'évaluation proposé dans HB2 est très similaire à Proposition 13 de la Californie, qui a été mis en œuvre en 1978 et reste en vigueur. Selon la proposition 13, l'achat d'une propriété fixe la valeur de base, qui ne peut être augmentée que de 2 % par an. Bon nombre des conséquences négatives décrites ci-dessus ont déjà été observées en Californie, en plus d’autres conséquences imprévues.

Analyse par le Bureau national de recherche économique (NBER) a constaté que le plafond d'évaluation de la Californie présentait le plus d'avantages pour les communautés côtières de Californie, où la valeur des propriétés augmentait le plus au fil du temps, et que les avantages étaient limités pour les communautés de l'intérieur des terres où les prix des logements étaient modestes.

De plus, pour éviter de devoir payer des impôts plus élevés, moins de propriétés ont été vendues. Cela a créé une pénurie de logements et une augmentation des prix en raison du manque d’offre. Le plafond des évaluations en Californie a rendu plus difficile l’entrée sur le marché immobilier des primo-accédants. En outre, les contribuables commerciaux et résidentiels paient des taux d’imposition très différents pour des propriétés identiques, en fonction de la date d’achat. Le taux d'imposition californien étant fixé à 1 %, la limite de 2 % imposée aux augmentations de la valeur imposable restreint considérablement les fonds pouvant être collectés grâce à l'impôt foncier, obligeant les municipalités à trouver de nouvelles sources de revenus. Des impacts similaires sur les contribuables résidentiels ont été notés en Floride à la suite de l'amendement Save our Homes, adopté en 1992, qui limitait les augmentations d'évaluation à 3 % par an. C’est ce qui a le plus profité aux propriétés riveraines, tout en créant d’importantes inégalités entre les propriétés.

Comme cela a été démontré en Californie et en Floride, ce sont les propriétés dont la valeur s’apprécie rapidement qui profitent le plus du plafond, et les logements deviennent plus rares et moins abordables pour les premiers acheteurs. Les plafonds d’évaluation perturbent le comportement du marché et créent d’importantes inégalités fiscales entre des propriétés identiques.

Conclusion – les plafonds d’évaluation ne sont pas une solution simple

Le Texas dispose d'un excellent système d'impôt foncier, mais il est néanmoins confronté à une augmentation constante des impôts fonciers. La compression des taux d’imposition prévue dans HB2 permettra d’alléger ces impôts fonciers, tandis qu’un plafond d’évaluation profiterait à certains contribuables au détriment d’autres.

Le plafonnement des augmentations d'évaluation à 5 % permet un allègement immédiat des augmentations, mais augmente le taux d'imposition pour compenser. Au fil du temps, les propriétés dont la valeur augmente rapidement en bénéficient, mais les propriétés qui s’apprécient plus lentement paient des impôts plus élevés. Cette politique entraîne une augmentation des impôts pour les nouveaux acteurs du marché et décourage les nouveaux investissements et le développement.

Bien que le message d’une limite de 5 % sur les augmentations d’évaluation soit convaincant, il a été démontré que de tels plafonds n’apportent pas toujours l’allégement fiscal promis et peuvent alourdir le fardeau des contribuables vulnérables et des propriétés en difficulté.

Clause de non-responsabilité

Cet article a été préparé et est destiné à des fins d’information générale uniquement et ne constitue pas un conseil professionnel ou juridique. Le Groupe Altus n'accepte ni n'assume la responsabilité des conséquences liées à la confiance dans les informations contenues dans cet article ou à toute décision basée sur celles-ci.

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