Mise à jour du marché de l’immobilier commercial aux États-Unis – Janvier 2024

Le sentiment monte face à l'attente d'une baisse des taux

Il est difficile de contester ces données : l’économie connaît une croissance impressionnante (Le PIB du quatrième trimestre 2023 était de +3,3%), l'inflation baisse (L'indice des prix à la production par produit de décembre était de +0,9%, et Les dépenses de consommation personnelle de base étaient de +2,9%), les marchés de capitaux se dégèlent (les marchés d'actions ont clôturé l'année 2023 en hausse de +20 %, tandis que le rendement des titres du Trésor américain à 10 ans a peu changé par rapport à son début d'année), le sentiment s'améliore (la confiance des consommateurs a augmenté de 21,4 % en janvier 2024), et le marché du travail reste tendu (3,7% de chômage). À cet effet, l'édition de janvier 2024 du Enquête économique du WSJ montre que la probabilité moyenne d'une récession au cours des 12 prochains mois tombe à 39 % contre 63 % en octobre 2022.

Bien qu'il y ait eu certains signes de relâchement sur le marché du travail (comme une baisse des ouvertures, des embauches et des départs), le taux de participation et productivité des entreprises non agricoles continuent d'établir de nouveaux sommets et le marché du travail américain reste tendu. De faibles niveaux de chômage associés à croissance positive des bénéfices a profité aux ménages et aux consommateurs américains. La santé financière globale des consommateurs et des ménages américains reste solide – soutenue par les prix élevés de l’immobilier, les rendements boursiers positifs, la hausse des revenus et les faibles niveaux d’endettement – ​​et a contribué à améliorer la confiance des consommateurs. À son tour, la capacité et la volonté du consommateur américain à dépenser malgré l’environnement de taux d’intérêt plus élevés ont été le principal contributeur à une croissance économique globalement large et forte. En bref, l’économie américaine est dans une excellente position en ce début d’année, et dans une position encore meilleure par rapport aux autres grandes économies du monde.

Un facteur majeur d'optimisme accru est le changement prévu de la politique monétaire de la Réserve fédérale (Fed), passant d'une hausse des taux d'intérêt à une réduction des taux d'intérêt jusqu'en 2024. La Fed a indiqué qu'elle prévoit de réduire environ trois fois au cours de l'année (en supposant que chaque réduction soit 25 points de base), tandis que les investisseurs s'attendent à des baisses plus proches de six de 25 points de base au cours des 12 prochains mois.

Figure 1 - Macro snapshot – Q4 2023

Transition et transmission des taux d’intérêt

Même si le sentiment était positif à l’approche de 2024 sur les marchés de capitaux (y compris la CRE), compte tenu des baisses de taux anticipées, le calendrier et l’ampleur des réductions de taux restent incertains – en conséquence, la transmission effective des baisses de taux de la Fed aux emprunteurs/propriétaires de la CRE. reste également flou. Et même avec un regain d’optimisme au sein de l’économie et des marchés de capitaux, la classe d’actifs CRE reste critiquée par de nombreux investisseurs – dont beaucoup ne croient pas que la classe d’actifs ait été réévaluée en fonction d’un environnement de coût du capital plus élevé. Alors que les actions des REIT cotées en bourse ont rebondi face aux attentes accrues du marché concernant de nouvelles baisses de taux pour 2024, les appels aux résultats du quatrième trimestre révèlent que de nombreux prêteurs continuent de réserver et de déprécier leurs expositions à la CRE.

Même si le niveau de difficultés au sein de la CRE reste inférieur aux périodes précédentes de perturbation du marché, le montant des crédits CRE en souffrance ou en difficulté a tendance à augmenter, et de nombreux prêteurs continuent de resserrer les normes de souscription pour la CRE tout en montrant peu d'appétit pour de nouveaux prêts.

Étant donné que la dette est fréquemment utilisée pour financer la CRE tout au long de la vie d’un bien immobilier, la classe d’actifs est quelque peu sensible aux taux d’intérêt. Cependant, si la baisse des taux d’intérêt fait généralement baisser les coûts du capital, elle ne le fait que dans la mesure où un coût de financement plus faible est disponible. Ainsi, la baisse attendue du taux des Fed Funds est positive pour la CRE, mais seulement si cette baisse du coût du capital est répercutée et mise à la disposition des emprunteurs de la CRE. Si la transmission de la baisse des taux est retardée ou compliquée par des niveaux croissants de difficultés, le coût effectif du capital pour la CRE pourrait rester élevé.

Figure 2 – Les banques continuent de durcir les normes pour la CRE

Qu’est-ce que tout cela signifie pour la CRE en 2024 ?

Réponse courte: La confluence des forces macroéconomiques et spécifiques aux actifs peut entraîner une plus grande dispersion et nécessiter une sélectivité accrue de la part des investisseurs et des prêteurs CRE.

Réponse plus longue : Étant donné que le coût du capital sera toujours élevé par rapport aux récentes années de boom post-pandémique, les volumes et les valorisations des transactions CRE n'atteindront probablement pas ces sommets, mais pourraient constituer une amélioration par rapport à la barre basse fixée d'ici 2023. Même le simple potentiel d’assouplissement de la politique monétaire contribuera à restaurer la confiance des investisseurs potentiels en CRE, ce qui pourrait contribuer à encourager davantage d’activités de transaction. L’augmentation potentielle des difficultés et des ventes forcées, dues soit à la sous-performance des actifs, soit à l’échec des recapitalisations, pourrait également contribuer à une augmentation de l’activité du marché et à la découverte des prix – exerçant une pression à la baisse sur les prix, au moins dans l’ensemble. En examinant les données de transactions moyennes sur 90 jours aux États-Unis, nous avons observé des signes indiquant que les marchés privés de la CRE trouvent des niveaux de support possibles, ce qui pourrait indiquer que les niveaux de transactions ont atteint un plancher après une chute libre jusqu'en 2023.

La combinaison de plusieurs de ces facteurs peut offrir l’opportunité à de nouveaux investisseurs et prêteurs d’entrer sur le marché, mais nécessitera probablement également une sélectivité accrue de leur part pour décrypter entre une bonne et une mauvaise exposition. Bien que toutes les CRE soient affectées par l’environnement macroéconomique et de marché, chaque actif CRE est unique et nécessite des considérations idiosyncrasiques.

Figure 3 – L’activité du marché privé de l’immobilier d’entreprise aux États-Unis atteint-elle son point le plus bas ?

Voici les développements récents qui ont retenu mon attention au cours des dernières semaines :

Économie:

• Le estimation anticipée du produit intérieur brut (PIB) publié par le Bureau of Economic Analysis pour le quatrième trimestre 2023, il a montré que l'économie américaine a connu une croissance plus rapide que prévu, +3,3 % à un taux annualisé et corrigé de l'inflation. L'estimation consensuelle tablait sur une expansion de 2%. L’activité économique a été tirée par de fortes dépenses de consommation et des gouvernements dans un contexte de ralentissement de l’inflation.

• Les États-Unis Indice des prix à la consommation (IPC) a augmenté de 0,3 % en décembre (en glissement mensuel), plus vite que prévu et plus vite que le taux de 0,1 % de novembre. Sur une base annuelle, l’IPC a augmenté de 3,4 %, contre 3,1 % en novembre. Cette augmentation du taux de variation s’explique en grande partie par les coûts élevés du logement et de l’assurance automobile. Alors que l'IPC était négatif pour le marché, les autres indicateurs d'inflation (Indice des prix à la production et Dépenses de consommation personnelle de base) a contribué à apaiser les craintes du marché selon lesquelles l’inflation resterait supérieure à la fourchette cible de la Fed.

• Le dernière publication des données sur les ventes de maisons existantes a montré que 3,78 millions de logements existants ont été négociés en décembre. Le prix médian des logements existants pour tous les types de logements en décembre a augmenté à un taux annuel de 4,4 % par rapport à décembre 2022 pour atteindre 382 600 $. Des hausses de prix ont été observées dans les quatre régions américaines suivies.

• La Banque de Réserve Fédérale de Philadelphie a publié un rapport sur le crédit à la consommation et a montré que les impayés sur les cartes de crédit aux États-Unis ont augmenté de 40 points de base au quatrième trimestre pour atteindre le niveau le plus élevé depuis une décennie, 3,2 %.

• Le Conference Board a publié son Indice économique avancé (LEI), qui fournit une première indication des tournants importants du cycle économique et de la direction que prend l'économie à court terme. En décembre, l'indice a chuté de 10 points de base à 103,1, cette légère baisse intervient après une baisse de 50 points de base en novembre. Dans la publication la plus récente, six indicateurs avancés sur dix étaient positifs, mais ils ont été plus que contrebalancés par la faiblesse des conditions de production, les taux d'intérêt élevés et la confiance toujours déprimée des consommateurs. Dans le communiqué de presse, le Conference Board a indiqué qu’il s’attend à ce que la croissance du PIB devienne négative aux deuxième et troisième trimestres de 2024, mais qu’elle commence à se redresser plus tard dans l’année.

Les marchés de capitaux:

• La saison des résultats du quatrième trimestre 2023 est en cours. Au 26 janvier Ensemble de faits signalés que plus de 25 % des sociétés du S&P 500 ont publié leurs résultats, 69 % des sociétés du S&P 500 ont signalé une surprise positive en matière de bénéfice par action (BPA) et 68 % des sociétés du S&P 500 ont signalé une surprise positive en termes de revenus. Cependant, la totalité du chiffre d'affaires n'a pas pu se traduire en bénéfices, puisque la baisse des bénéfices mixtes d'une année sur l'autre (en glissement annuel) pour le S&P 500 était de -1,4 %. Si la tendance se maintient jusqu'à la fin de la saison des résultats, cela marquerait la quatrième fois au cours des cinq derniers trimestres que l'indice signale une baisse des bénéfices sur un an.

• S&P a rapporté que les défauts de paiement des entreprises ont augmenté de 80 % en 2023 par rapport à 2022. Les défauts ont totalisé 153 en 2023, contre 85 l'année précédente. La majorité des défauts (63 %) ont eu lieu aux États-Unis et 42 % dans des secteurs orientés vers la consommation.

• La volatilité des marchés s'est accentuée au cours du mois, le VIX (CBOE Volatility Index) ayant terminé le mois à 13,6. La corrélation sur 60 jours glissants entre les actions et les obligations a augmenté à 0,48, en hausse par rapport au mois précédent (0,36). Le dollar américain a peu varié par rapport aux autres principales devises mondiales au cours du mois, à environ 1,6 %.

• Les actions ont terminé le mois sans grand changement, les indices boursiers américains terminant le mois stables à 2,8 % sur le mois. Les performances selon les secteurs ont été mitigées, les services de communication (+9,%) et les technologies de l'information (+6,9%) étant en tête, tandis que l'immobilier (-3,9%) et les services publics (-2,7%) étaient à la traîne.

• Le rendement des bons du Trésor américain à 10 ans a augmenté de 20 points de base au cours du mois pour s'établir à 4,08 %. La courbe des taux sans risque est restée inversée, la paire du Trésor américain à 10 ans/3 mois terminant le mois à -1,34 %.

• Les spreads de crédit corporate se sont resserrés au cours du mois, les spreads sur les titres du Trésor américain terminant le mois AAA (55 pb contre 63 pb un mois auparavant) et BBB (134 pb contre 147 pb un mois auparavant). Le rendement effectif de la dette d'entreprises à haut rendement s'est élevé à 7,5 %.

Immobilier commercial:

Les actions des REIT américains ont terminé le mois de janvier en baisse (-5,1 %), à la traîne des indices boursiers américains, qui ont terminé le mois en hausse de 3,4 % par rapport au mois précédent. Le prix par rapport aux multiples FFO pour les REIT s'est globalement contracté au cours du mois, terminant à 15,1x, contre 15,8x. Les performances des secteurs des FPI ont été mitigées, et l'écart entre les secteurs les plus performants et les moins performants s'élevait à 5,9 %. Le secteur REIT le plus performant pour le mois a été celui des centres commerciaux régionaux (-2,3 %), et le secteur REIT le moins performant pour le mois a été celui du self-stockage (-8,1 %).

Avis de non-responsabilité : Les opinions exprimées dans cet article sont uniquement celles de l'auteur et ne sont pas approuvées par Groupe Altus Limited, ses sociétés affiliées et ses entités liées (collectivement «Groupe Altus»). Cette publication a été préparée à titre d'information générale sur des questions d'intérêt uniquement et ne constitue pas un conseil ou un service professionnel du Groupe Altus. Vous ne devez pas donner suite aux informations contenues dans cette publication sans obtenir des conseils professionnels spécifiques. Aucune représentation ou garantie (expresse ou implicite) n'est donnée quant à l'exactitude, l'exhaustivité ou la fiabilité des informations contenues dans cette publication, ou quant à l'adéquation des informations à un usage particulier. Dans la mesure permise par la loi, le Groupe Altus n'accepte ni n'assume aucune responsabilité ou obligation de diligence pour les conséquences de votre action ou de celle de toute autre personne agissant ou s'abstenant d'agir sur la base des informations contenues dans cette publication ou de toute décision. basé sur cela. La distribution de cette publication ne crée, ne prolonge ni ne relance une relation client entre le Groupe Altus et vous ou toute autre personne ou entité. Cette publication, ou toute partie de celle-ci, ne peut être reproduite ou distribuée sous quelque forme que ce soit et à quelque fin que ce soit sans le consentement écrit exprès du Groupe Altus.