Mise à jour du marché immobilier commercial de Vancouver – T2 2025

Au cours du premier semestre de 2025, les investissements commerciaux à Vancouver ont connu une contraction importante, en baisse de 33 % sur un an.

L'investissement immobilier commercial sur le marché de Vancouver a connu une contraction importante au cours du premier semestre de 2025. Le volume total des transactions s'est élevé à 4,3 milliards de dollars, soit une baisse substantielle de 33 % par rapport à la même période de l'année précédente, comme l'illustre la figure 1. Ce recul est principalement dû à la proposition d'augmentation du taux d'inclusion des gains en capital, dont l'entrée en vigueur était prévue le 25 juin 2024. Parmi les autres facteurs contribuant à cette faible activité, on peut citer l'incertitude accrue des investisseurs liée aux tensions géopolitiques, notamment concernant les tarifs douaniers, et la stagnation des taux d'intérêt. Malgré ce ralentissement, la confiance des investisseurs à long terme est restée forte, Vancouver se classant régulièrement parmi les destinations d'investissement les plus prisées.

Figure 1 - Transactions immobilières - Tous secteurs par année

L'augmentation imminente de l'impôt sur les plus-values a incité les investisseurs à accélérer leurs transactions au deuxième trimestre 2024. Anticipant la mise en œuvre de la hausse d'impôt, ils ont cherché à conclure des transactions avant la date d'entrée en vigueur afin de bénéficier du taux d'inclusion déjà plus bas. Cette approche proactive a entraîné une hausse significative et anormale du volume d'investissement national au cours de cette période, malgré des conditions de marché par ailleurs moroses. Par conséquent, la comparaison du premier semestre 2025 avec cette période de l'année précédente artificiellement élevée a rendu la baisse du volume de transactions plus prononcée qu'en temps normal, créant ainsi une comparaison trompeuse avec la période précédente, plus active.

Plusieurs autres facteurs notables ont contribué à la faiblesse des investissements. L'incertitude accrue des investisseurs a joué un rôle important, principalement attribuable au ralentissement économique perçu au Canada. Cette incertitude provenait en grande partie des tensions géopolitiques avec les États-Unis, notamment concernant la nature imprévisible des tarifs proposés par l'administration Trump. Compte tenu de l'importance de Vancouver comme plaque tournante commerciale dans le corridor ouest du Canada, les risques liés au commerce ont eu un impact disproportionné. L'économie de la région est étroitement liée au commerce international, notamment en tant que port le plus important et le plus diversifié du Canada, qui gère une part importante des échanges commerciaux du pays avec les États-Unis, l'Asie et d'autres marchés. L'imposition de nouveaux tarifs américains sur les exportations canadiennes, en particulier sur des produits de base essentiels comme l'acier, l'aluminium et le bois d'œuvre, a eu un impact direct sur la stabilité économique de la région. Ces politiques ont augmenté le coût des biens importés, augmenté les dépenses de construction des promoteurs locaux et perturbé les chaînes d'approvisionnement établies. Cela a eu un effet d'entraînement, ralentissant le développement immobilier, paralysant les projets de construction et érodant la confiance des entreprises et des consommateurs. Les tarifs ont également affecté les tendances d’investissement étranger sur le marché immobilier de Vancouver, modifiant le bassin d’acheteurs potentiels et contribuant davantage à la prudence du marché.

En réponse à ces vents contraires économiques, la Banque du Canada a maintenu ses taux d'intérêt à 2,75 % tout au long du premier semestre de 2025. Bien qu'un contexte de taux d'intérêt stable puisse offrir une certaine prévisibilité, ce taux statique, conjugué à des perspectives économiques prudentes, n'a pas stimulé les activités d'emprunt et d'investissement autant que des taux plus bas l'auraient fait. De plus, les changements apportés aux politiques d'immigration et la stagnation de la croissance de l'emploi ont collectivement assombri les perspectives de demande de biens immobiliers commerciaux. La réduction de l'afflux de population devait ralentir la croissance de la demande des locataires dans divers secteurs, tandis qu'un marché du travail atone a eu une incidence directe sur l'utilisation des espaces de bureaux et les dépenses de consommation au détail.

Ces facteurs cumulatifs ont incité les investisseurs à adopter une approche plus stratégique et prudente en matière de déploiement de capitaux, privilégiant la réduction des risques plutôt que l'expansion. Cette hésitation généralisée a directement contribué à la baisse des volumes de transactions. Parallèlement, d'autres investisseurs ont diversifié stratégiquement leurs portefeuilles, réallouant leurs capitaux vers des classes d'actifs plus résilientes et perçues comme moins vulnérables aux fluctuations du marché, telles que le commerce de détail axé sur l'alimentation, les locations dédiées, les résidences étudiantes et les maisons de retraite. Ce changement stratégique a entraîné une réduction notable des investissements dans les secteurs plus volatils.

Malgré cette période de prudence, la confiance des investisseurs à long terme envers le marché de Vancouver est restée forte, reflétant une confiance fondamentale dans les moteurs clés de la ville, notamment sa résilience économique, son emplacement stratégique et son offre limitée. Selon le dernier rapport d'Altus Group Enquête sur les tendances en matière d'investissement au Canada (EIC)Vancouver s'est classée au deuxième rang des marchés les plus prisés des investisseurs et a constamment maintenu son classement parmi les trois premiers pendant sept trimestres consécutifs, soulignant son attrait durable en tant que destination d'investissement de premier ordre.

Vente au détail

Le premier semestre de 2025 a été une période dynamique pour le secteur de l'investissement commercial de Vancouver, avec un volume total de transactions de près de 852 millions de dollars. Ce chiffre représente une hausse de 17 % par rapport à la même période de l'année précédente, ce qui témoigne de la résilience du secteur face aux difficultés économiques générales. Cette performance remarquable est largement attribuable à la demande soutenue des investisseurs pour des emplacements commerciaux de premier ordre dans un marché particulièrement tendu.

Un facteur clé de cette résilience a été la solide performance et l'enthousiasme considérable des investisseurs pour les actifs de détail défensifs. Selon ITS, les centres commerciaux à vocation alimentaire de Vancouver représentaient la combinaison produit-marché la plus recherchée au Canada. Cette classe d'actifs était principalement valorisée pour ses caractéristiques défensives, découlant d'une demande constante des consommateurs, de flux de trésorerie fiables et de sa capacité à résister aux ralentissements économiques et aux pressions du commerce électronique. Leur capacité à générer une demande constante des consommateurs et des flux de trésorerie fiables les a positionnés comme des éléments essentiels de nombreux portefeuilles d'investissement, offrant une valeur refuge relativement sûre dans un contexte d'incertitude des marchés.

La fermeture de tous les grands magasins La Baie d'Hudson à l'échelle nationale a constitué un événement majeur susceptible d'influencer considérablement les centres commerciaux de Vancouver. Ce départ historique a laissé vacant un nombre considérable d'espaces clés dans de nombreux centres commerciaux de Vancouver. L'exemple le plus marquant est celui du magasin phare de 637 000 pieds carrés de la rue Granville, un bâtiment historique en terre cuite datant de 1914. L'inoccupation d'un espace aussi important et imposant présentait à la fois des défis et des opportunités pour la revitalisation urbaine. Compte tenu du nombre limité de locataires uniques capables d'occuper des locaux aussi vastes, les propriétaires seront contraints d'adopter des stratégies de réaménagement et de revitalisation novatrices. Ce scénario reflète la réaction du secteur aux précédents départs de grands locataires clés, où les propriétaires ont réussi à repenser et à diversifier leur offre commerciale, intégrant souvent des éléments expérientiels, des composantes à usage mixte ou une sélection soignée de petits détaillants spécialisés pour attirer une nouvelle clientèle et accroître l'achalandage. En fin de compte, la capacité des propriétaires à s’adapter rapidement et de manière créative était essentielle pour atténuer l’impact substantiel de ces logements vacants et maintenir le dynamisme de ces pôles commerciaux essentiels.

Industriel

Dans le secteur industriel, Vancouver a connu une contraction du volume de transactions, totalisant 815 millions de dollars, soit une baisse de 38 % par rapport à l'année précédente. Cela témoigne d'un changement important du marché. La confiance des investisseurs a diminué dans un contexte économique difficile, aggravé par les effets perturbateurs des tarifs imposés et anticipés par les États-Unis, aggravés par le ralentissement de la conjoncture économique intérieure. Principale plaque tournante commerciale de l'Ouest canadien, Vancouver a été touchée de manière disproportionnée par les tensions commerciales persistantes. Face à l'incertitude croissante du marché, les occupants ont de plus en plus privilégié la flexibilité par le biais de baux à court terme, notamment la sous-location, ce qui a entraîné une baisse de 6,5 points de pourcentage de l'espace disponible, à 18,7 % sur un an. Selon ITS, les propriétés industrielles à locataires multiples à Vancouver se classaient au deuxième rang des combinaisons produit-marché les plus recherchées à l'échelle nationale.

Comme cela a été rapporté dans le dernier rapport du groupe Altus Mise à jour du marché industriel canadienLe taux de disponibilité industrielle de Vancouver a augmenté de 80 points de base pour atteindre 4,8 % sur un an, en grande partie grâce à la mise en marché de l'immeuble de HBC Logistics situé au 18111 Blundell Road à Richmond, d'une superficie de 411 417 pieds carrés. Du côté du développement, Vancouver a ajouté cinq nouveaux immeubles industriels totalisant plus de 383 000 pieds carrés. Il est à noter que 3 % de ces nouveaux locaux sont restés disponibles à la location. Après deux trimestres consécutifs d'absorption nette positive, au deuxième trimestre de 2025, l'absorption est redevenue négative en raison de la livraison de nouvelles offres et de l'augmentation des taux d'inoccupation. Pour l'avenir, le pipeline de construction s'est modéré, avec 2,9 millions de pieds carrés d'espaces industriels en cours de développement. De cette offre future, environ 53 % sont restés disponibles à la location.

Multifamilial

Le secteur multifamilial de Vancouver a connu un recul notable de son activité, enregistrant un volume de transactions de près de 382 millions de dollars. Ce chiffre représente une baisse significative de 50 % sur un an. Ce ralentissement peut être attribué à une conjonction de facteurs, notamment un excédent de copropriétés et un manque de ventes globales, qui ont entraîné une pression à la baisse sur les prix et des périodes de commercialisation prolongées. Ces conditions ont été aggravées par un ralentissement de la migration internationale et un assouplissement du marché du travail, créant un contexte de demande réduite et d'incertitude accrue sur le marché, ce qui a eu un impact direct sur la confiance des investisseurs.

Malgré une augmentation de l'offre locative et une baisse de la croissance des loyers, l'accessibilité financière à Vancouver ne s'est pas améliorée de manière significative. Selon Statistiques trimestrielles sur les loyers du premier trimestre de 2025 de Statistique CanadaVancouver a enregistré le loyer moyen demandé le plus élevé pour un appartement de deux chambres à 3 170 $, un chiffre qui représente une augmentation de 27,3 % par rapport au premier trimestre de 2019. Bien que ces conditions de marché tendues aient généralement soutenu la demande locative à long terme en poussant une partie importante de la population vers le logement locatif, le volume considérable de nouvelles offres a simultanément créé un environnement plus difficile pour les propriétaires. Cela a érodé à la fois la stabilité des revenus locatifs et la perspective d'une appréciation constante du capital. La confluence d'un risque accru et de coûts de possession élevés pour les investisseurs a contribué à une réduction de la confiance globale des investisseurs et a favorisé une approche plus prudente en matière d'acquisitions.

Bureau

Au cours du premier semestre de 2025, le secteur des bureaux de Vancouver a connu une baisse du volume d'investissement. Le marché a enregistré des transactions de 726 millions de dollars, soit une baisse notable de 24 % par rapport à la même période l'an dernier. Selon les dernières données du Groupe Altus Mise à jour du marché des bureaux canadiensLe taux de disponibilité des bureaux à Vancouver est resté obstinément élevé, enregistrant une hausse de 10 points de base sur un an. La bifurcation du marché a persisté, l'activité locative étant orientée vers les bureaux de catégorie A, reflétant la préférence continue des investisseurs pour les produits de bureaux haut de gamme dans un contexte de marché en constante évolution. À la fin du premier semestre de 2025, les transactions de catégorie A représentaient 38 transactions, couvrant près de 932 000 pieds carrés. Ensuite, les bureaux de catégorie B comprenaient 10 transactions, totalisant environ 151 500 pieds carrés, soulignant une tendance marquée à la « fuite vers la qualité » sur le marché. Cette tendance indiquait un pivot stratégique vers des actifs perçus comme plus résilients, offrant des commodités supérieures et mieux positionnés pour attirer et fidéliser les locataires dans un environnement concurrentiel défini par des modèles de travail hybrides et une demande d'espaces de travail de haute qualité.

Côté développement, le deuxième trimestre a vu l'achèvement de trois immeubles de bureaux, ajoutant près de 28 000 m² au parc immobilier du marché, dont 56 % sont disponibles à la location. À l'avenir, 13 immeubles de bureaux, totalisant 1,7 million de m², restaient en construction. Sur cette offre future, 24 % étaient disponibles à la location, ce qui suggère que la demande de nouveaux espaces de bureaux modernes reste soutenue.Le pipeline de développement limité a été un facteur critique contribuant au resserrement anticipé de la disponibilité dans les mois à venir, car moins de nouvelles offres seraient mises en ligne pour concurrencer les stocks existants.

Atterrir

Le secteur foncier de Vancouver, qui englobe les terrains résidentiels et les terrains ICI, a connu une contraction au premier semestre de 2025. Le volume total des transactions pour cette période a atteint près de 1,4 milliard de dollars, soit une baisse substantielle de 48 % par rapport à la même période de l'année précédente. Ce ralentissement persistant témoigne d'un climat d'investissement plus prudent et d'une activité de développement réduite dans la région, reflétant les incertitudes économiques générales et la hausse des coûts d'emprunt.

Un examen plus approfondi a révélé que le secteur foncier résidentiel était responsable de la plus grande part de ce ralentissement, avec des volumes de transactions totalisant près de 462 millions de dollars. Cela représente une baisse significative de 61 % sur un an et un ralentissement progressif par rapport aux moyennes historiques. Les promoteurs étaient susceptibles de retarder de nouveaux projets en raison du ralentissement de la demande dans les secteurs de la copropriété et de la location, ainsi que du coût plus élevé des matériaux de construction. De même, le secteur foncier ICI a également connu un déclin, enregistrant un volume de transactions de 904 millions de dollars, soit une baisse de 38 % sur un an. Cependant, par rapport aux volumes d'investissement historiques, le secteur ICI a connu des niveaux de demande soutenus au premier semestre 2025, reflétant une confiance continue dans les futurs projets institutionnels, commerciaux et industriels.

Figure 2 - Transactions immobilières par classe d'actifs YTD (T1 2025 vs. T2 2025)

Transactions notables du deuxième trimestre 2025

Voici les transactions notables de la mise à jour du marché immobilier commercial de Vancouver au deuxième trimestre 2025 :

1315 Broughton Street, Vancouver (Stephen Court Apartments) – Appartement

En mai 2025, CAPREIT Apartments Inc. a conclu l'acquisition des Stephen Court Apartments, un immeuble locatif à ossature de bois de cinq étages situé au 1315, rue Broughton, dans le West End de Vancouver. L'immeuble a été acquis de Lantern Properties Ltd pour 14,8 millions de dollars. L'immeuble, qui comprend 37 appartements et une superficie locative d'environ 23 076 pieds carrés, est situé sur un terrain de 8 646 pieds carrés zoné RM-5A, à un pâté de maisons de la baie FR-Final .

La propriété proposait un mélange de studios, de T2 et de T3, avec des loyers à partir de 2 025 $ pour un studio et de 3 075 $ pour un T3. Les commodités sur place comprennent une buanderie, un local à vélos, des casiers à colis, un accès par ascenseur et une borne de recharge pour véhicules électriques, ce qui a contribué à son attrait sur un marché locatif très prisé.

Cette acquisition s'inscrit dans la stratégie actuelle de CAPREIT visant à acquérir des actifs multifamiliaux bien situés et générateurs de revenus dans des quartiers centraux urbains bénéficiant de solides fondamentaux à long terme. Grâce à des flux de trésorerie stables et à un zonage favorable au réaménagement résidentiel à plus forte densité dans le cadre du Plan communautaire du West End, Stephen Court présentait également un potentiel de repositionnement futur.

15420 104th Avenue, Surrey (Applewood Mazda) – Commerce de détail

En avril 2025, Scochi Holdings Ltd., opérant sous le nom d'Applewood Auto Group, a finalisé l'acquisition du 15420 104th Avenue, dans le quartier Guildford de Surrey. La propriété a été achetée à Comway Developments Ltd. pour 18,5 millions de dollars. La propriété comprenait un bâtiment commercial de 14 466 pieds carrés, où Applewood Mazda s'installait, sur un terrain de 1,88 acre zoné CHI (Highway Commercial Industrial). Bien que le site ait servi de concession automobile à ses propriétaires-occupants, il présentait également un potentiel de réaménagement stratégique dans le cadre du Plan Guildford, les désignations OCP et LAP favorisant les immeubles de faible et moyenne hauteur à usage mixte et les immeubles résidentiels multiples.

Située sur un important axe routier, bénéficiant d'une forte visibilité et d'une bonne accessibilité, cette transaction a souligné la demande continue d'actifs commerciaux bien situés et offrant une flexibilité d'utilisation du sol à long terme. Pour Applewood Auto Group, cette acquisition a consolidé son empreinte opérationnelle tout en garantissant des possibilités de développement futur dans l'un des secteurs de croissance les plus dynamiques du Surrey. Face à la densification croissante et à l'évolution des priorités d'aménagement du territoire dans les pôles urbains de Surrey, des sites comme le 15420 104th Avenue étaient positionnés pour jouer un double rôle : répondre aux besoins commerciaux immédiats tout en s'adaptant à une future transformation à usage mixte.

Portion 9150, rue Bentley – Terrain ICI

Au deuxième trimestre de 2025, TransLink a finalisé l'acquisition d'une parcelle de 5,06 acres située au 9150, rue Bentley, adjacente à son centre de transport en commun de Vancouver, situé au 9149, rue Hudson. Le terrain, acquis pour environ 63 millions de dollars et ayant été loué auparavant, a été réservé comme espace opérationnel permanent pour les services de la Coast Mountain Bus Company.

Cette acquisition a porté la superficie totale du centre de transport de Vancouver de 17,31 acres à environ 22,37 acres, garantissant ainsi une capacité à long terme pour l'exploitation et l'entretien des autobus. Cet achat stratégique a renforcé la capacité de TransLink à continuer de jouer son rôle de plaque tournante du transport en commun dans un contexte de pressions croissantes pour étendre le service et passer à une flotte d'autobus zéro émission.

6230, 140e Rue, Surrey – Terrain résidentiel

En juin 2025, Warwickshire Homes a acquis le 6230 140th Street, dans le quartier de South Newton, dans le Surrey, pour 15 millions de dollars. Le terrain de 5,7 acres est actuellement zoné RA (zone résidentielle de superficie), mais a fait l'objet d'une demande d'aménagement (n° 24-0015-00) déposée plus tôt cette année. Cette demande proposait un rezonage en RM-30 (zone résidentielle multiple 30) et prévoyait de subdiviser la propriété en trois lots afin de faciliter la construction de 133 maisons de ville.

Désigné dans le cadre du Plan conceptuel du quartier de South Newton (PCN) pour les petits terrains unifamiliaux et impacté par des ruisseaux et des marges riveraines, le site représentait une opportunité de remblayage transitoire. Compte tenu de la densité proposée, l'acquisition équivalait à environ 61 $ par pied carré de superficie et 114 662 $ par unité potentielle.

Cette transaction témoigne d'un intérêt constant pour les terrains de comblement bien situés, adaptés aux logements de moyenne densité. Pour Warwickshire Homes, cette transaction constitue un point d'ancrage stratégique dans une communauté suburbaine en pleine croissance, où la demande de logements de plain-pied est forte. Elle reflète également la tendance générale à valoriser les grands terrains urbains grâce à un rezonage et une densification stratégiques.

557 East 10th Avenue et 2535 Carolina Street, Vancouver – Terrain résidentiel

En juin 2025, Fastmark Development a finalisé l'acquisition du 557 East 10th Avenue et du 2535 Carolina Street, dans le quartier Mount Pleasant de Vancouver, pour un montant total de 7 millions de dollars. Le site de 0,25 acre a été aménagé avec deux immeubles duplex et classé RT-5. Les propriétés se trouvaient dans la zone admissible au rezonage du Plan Broadway, plus précisément dans les secteurs RT de Mount Pleasant (zone B), qui accueillaient des projets résidentiels de moyenne et grande hauteur.

Ces propriétés font partie d'un ensemble foncier plus vaste comprenant le 569 East 10th Avenue, acquis par des propriétaires distincts en juillet 2024 pour 2,9 millions de dollars. L'ensemble du site a fait l'objet d'une demande de rezonage proposant une tour locative de 17 étages, spécialement conçue pour la location, comprenant 143 logements locatifs du marché. La proposition prévoyait que 20 % des logements seraient affectés à des logements en sous-sol, avec des commerces au rez-de-chaussée et un parking souterrain pour véhicules et vélos sur deux niveaux. La surface de plancher brute totale du projet était d'environ 106 735 pieds carrés, ce qui donnait un coefficient d'occupation du sol (COS) de 5,80. La contrepartie foncière totale de 9,9 millions de dollars (toutes parcelles confondues) représentait un prix par unité constructible d'environ 65 800 dollars, compte tenu de la densité proposée.

Cette transaction témoigne de la dynamique continue du corridor du Plan Broadway de Vancouver, où des promoteurs comme Fastmark ont ciblé des sites bien situés et accessibles aux transports en commun pour la construction de logements locatifs à forte densité. Grâce au soutien municipal à la densification locative et à la diversification des usages à Mount Pleasant, le projet devait progresser dans le cadre du rezonage et de l'obtention des permis au cours des deux prochaines années.

Figure 3 - Tendances de l'OCR sur 4 classes d'actifs de référence

Perspectives du marché

À l'avenir, le marché immobilier commercial de Vancouver devrait maintenir sa prudence. Bien que le premier semestre de 2025 ait été marqué par d'importants obstacles, notamment l'incertitude économique et les tensions géopolitiques, les fondamentaux du marché sont restés robustes. La forte baisse du volume d'investissement était principalement une réaction à court terme à des dynamiques de marché spécifiques, notamment aux modifications de l'impôt sur les gains en capital, plutôt qu'un reflet d'une faiblesse fondamentale de la demande.

Les perspectives économiques à long terme prévues pour 2026 devraient être caractérisées par un ralentissement de la croissance et un déclin progressif de la croissance démographique, ce qui devrait entraîner un ralentissement du déploiement des capitaux. La prudence des investisseurs devrait persister, dans un contexte de forte incertitude économique. L'attentisme qui a caractérisé le premier semestre 2025 devrait se poursuivre, les investisseurs privilégiant la maîtrise des risques et la stabilité des revenus plutôt que l'expansion.

Par conséquent, la croissance future devrait être plus mesurée et sélective. La tendance à la « fuite vers la qualité » devrait se renforcer, les investissements se dirigeant de manière disproportionnée vers des actifs bien capitalisés et de haute qualité dans des secteurs résilients. Les secteurs de l'industrie et du commerce, bien que non épargnés par les pressions économiques plus larges, devraient rester attractifs en raison de leurs fondamentaux. À l'inverse, des secteurs comme le foncier et l'immobilier collectif pourraient être confrontés à des difficultés persistantes, les promoteurs étant confrontés à une baisse de la demande, à des coûts de financement plus élevés et à une croissance démographique ralentie.

Dans ce contexte, la diversification stratégique et la concentration sur les classes d'actifs aux caractéristiques défensives seront essentielles pour les investisseurs. Si l'attrait à long terme de Vancouver demeure intact, le marché entre dans une période de recalibrage où une approche plus disciplinée et prudente en matière de déploiement de capitaux sera primordiale. Le reste de l'année 2025 devrait être une période de stabilisation et de consolidation, plutôt qu'un retour à la croissance robuste observée les années précédentes.

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