Enquête sur les conditions et le sentiment du secteur immobilier commercial - Résultats du troisième trimestre 2024 aux États-Unis

Conditions du marché

Focus actuel

Les répondants se préparent à faire travailler le capital. Le pourcentage de ceux qui ont cité le « déploiement de capitaux » comme priorité au cours des six prochains mois a bondi de 11 points de pourcentage, passant de 20 % au deuxième trimestre à 31 % au troisième trimestre. Le pourcentage de ceux qui ont cité une pause ou une réduction des risques des portefeuilles a chuté respectivement de 5 et 6 points de pourcentage.

Selon vous, quelle sera la principale priorité de votre équipe au cours des 6 prochains mois ?

Une pluralité de répondants affirment que les attentes en matière de flux de trésorerie se sont stabilisées, tandis que les attentes en matière d'augmentation des taux de capitalisation se sont atténuées. Si la plupart des répondants (51 %) ont des attentes similaires en matière de dépenses d’investissement par rapport à il y a 12 mois, ils restent partagés sur la croissance du chiffre d’affaires et du bénéfice d’exploitation net. Au troisième trimestre, 27 % ont déclaré avoir modérément ou significativement augmenté leurs attentes en matière de croissance du chiffre d’affaires, tandis que 30 % ont déclaré avoir modérément ou significativement diminué leurs attentes. 28 % et 31 % ont respectivement déclaré la même chose pour la croissance du bénéfice d’exploitation net.

Figure 4 – Comment vos attentes concernant votre portefeuille ont-elles évolué par rapport à il y a 12 mois ?

Les majorités ont augmenté leurs attentes concernant les taux de capitalisation initiaux, mais le pourcentage connaissant une augmentation « significative » des attentes a chuté de façon spectaculaire au cours des quatre derniers trimestres (de 42 % au quatrième trimestre 2023 à 8 % au troisième trimestre 2024).

Figure 5 – Attentes relatives aux taux de capitalisation initiaux/actuels

Concurrence et prix

Les répondants s'attendent à ce que leurs entreprises homologues soient de plus en plus compétitives. Plus d’un répondant sur quatre a déclaré que le niveau de concurrence au sein du groupe de pairs de son entreprise était « féroce », en hausse de 5 points de pourcentage par rapport au trimestre précédent et de 10 points de pourcentage par rapport au quatrième trimestre 2023. De même, le pourcentage décrivant le niveau de concurrence comme « équilibré » a chuté à 68 %, soit une baisse de 4 points de pourcentage par rapport au trimestre précédent.

Figure 6 – Comment décririez-vous le niveau de concurrence parmi les pairs de votre entreprise ?

La perception des prix actuels évolue vers un « prix équitable ». Dans les principaux secteurs de l'immobilier, les participants décrivent de plus en plus les prix actuels comme étant « à peu près corrects ». La majorité des répondants de sept des onze secteurs ont choisi la caractérisation « à prix raisonnable ». Alors que les résidences unifamiliales et les terrains/aménagements étaient toujours décrits comme étant « surévalués » au troisième trimestre, l'hôtellerie et les immeubles multifamiliaux ont connu des variations importantes, passant de « surévalués » à « à prix raisonnables » par rapport au deuxième trimestre.

Figure 7 – Comment caractériseriez-vous les prix actuels des types de propriétés suivants ?

Figure 8 – Caractérisation nette des prix actuels

Quels sont les taux d’intérêt globaux que vous observez sur le marché ?

Le coût total de la dette augmente avec la durée du prêt. Les taux d'intérêt moyens tout compris des cinq principaux secteurs immobiliers (hôtellerie, industrie, multifamilial, bureaux, commerces) ont augmenté au cours du trimestre pour les prêts à 5 et 10 ans. Le taux d'intérêt moyen sur la dette à taux variable à 5 ans a augmenté le plus (+77 pb) à 7,73 %, tandis que les taux d'intérêt fixes à 5 et 10 ans ont augmenté respectivement de 28 pb et 22 pb.

Figure 9 – Taux variable à 5 ans (%)

Figure 10 – Taux fixe à 5 ans (%)

Figure 11 – Taux fixe à 10 ans (%)

Toutefois, la majeure partie de cette évolution est le résultat de taux d'intérêt plus élevés pour le secteur de l'hôtellerie. En excluant le secteur de l'hôtellerie des moyennes, seul le taux d'intérêt moyen des prêts hypothécaires à taux variable sur 5 ans a augmenté au cours du trimestre (+20 pb), tandis que les taux d'intérêt déclarés pour les prêts hypothécaires à 5 ans et à 10 ans ont légèrement baissé, respectivement de -3 pb et -8 pb.

Quelles sont les conditions de financement de la dette senior que vous observez sur le marché ?

Des produits d'emprunt inférieurs ont été signalés pour les bureaux et l'hôtellerie. Les conditions de financement de la dette senior ont fait l'objet d'ajustements modestes entre le deuxième et le troisième trimestre. Si la plupart des secteurs immobiliers ont connu des changements mineurs dans le ratio prêt/valeur (LTV) maximum, les bureaux, l'hôtellerie et les résidences étudiantes ont tous enregistré des baisses de 3 points de pourcentage ou plus au cours du trimestre.

Figure 12 – Valeur prêt hypothécaire maximale (%)

Les ratios de couverture du service de la dette minimum (DSCR) déclarés pour les bureaux et l'hôtellerie ont également augmenté au cours du trimestre, en moyenne de 7 pb, sur les produits à 5 et 10 ans.

Figure 13 – DSCR minimum (x)

Les ratios LTV max. plus faibles et les ratios DSCR plus élevés rapportés pour les bureaux et l'hôtellerie suggèrent que les prêteurs deviennent plus prudents avec ces secteurs et que les produits pour ces types de garanties sont plus faibles. Bien que le ratio LTV max. pour le commerce de détail soit resté largement inchangé par rapport au deuxième trimestre, les répondants ont noté une augmentation moyenne du ratio DSCR min. d'environ 9 pb.

Figure 13B - Taux variable à 5 ans (%)

Figure 13C - Taux fixe à 5 ans (%)

Figure 13D - Taux fixe à 10 ans (%)

TRI bruts actuels du marché déclarés

Les TRI bruts ciblés augmentent, à l'exception des immeubles multifamiliaux et des entrepôts en libre-service. Par rapport au deuxième trimestre, le point médian du TRI brut ciblé par les nouveaux fonds au troisième trimestre a augmenté dans tous les secteurs de l'immobilier, à l'exception du self-stockage et du multifamilial. Les plus fortes hausses en glissement trimestriel ont été observées dans l'hôtellerie (+321 pb par rapport au deuxième trimestre) et dans le logement étudiant (+277 pb).

Figure 14 – Quelles sont les fourchettes de rendement types que vous observez sur le marché actuel pour les nouveaux fonds ?

Les TRI bruts des nouveaux fonds ont connu une tendance à la hausse au cours des quatre derniers trimestres pour les principaux secteurs immobiliers, à l'exception du secteur des bureaux, qui avait un TRI brut médian de 14 % au quatrième trimestre 2023 et un point médian au troisième trimestre 2024 de 13,4 %.

Figure 15 – TRI bruts ciblés par les nouveaux fonds

Figure 16 – Plage des TRI bruts (extrémité supérieure moins extrémité inférieure)

Sentiments et attentes du marché immobilier américain

Anticipations de récession

Les attentes en matière de récession se modèrent, mais ne disparaissent pas. Quarante-trois pour cent des répondants s'attendent à ce qu'une récession soit « assez probable » au cours des six prochains mois, contre 35 % au deuxième trimestre, mais en baisse par rapport aux 55 % qui ont déclaré la même chose au quatrième trimestre 2023. Les participants semblent avoir des opinions modérées sur une récession à court terme, car les deux extrêmes du spectre (« très probable » et « très improbable ») ont enregistré des baisses en glissement trimestriel.

Figure 17 – Quelle est la probabilité d’une récession économique au cours des six prochains mois ?

Le secteur de l’immobilier commercial s’attend à ce que la prochaine récession soit peu profonde. Une nette majorité, 58 % des répondants, prévoient que la prochaine récession sera superficielle et de courte durée, soit une augmentation de 7 points de pourcentage par rapport au deuxième trimestre et seulement 1 point de pourcentage de moins que lors de l'enquête du premier trimestre 2024. Le changement d'un trimestre à l'autre est principalement dû aux répondants qui ont modifié leurs attentes, passant de « superficielle et de longue durée ».

Figure 18 – Quelle sera la profondeur et la durée de la prochaine récession économique ?

Attentes relatives au coût du capital

Les attentes en matière de coûts d’investissement sont modérées dans toutes les stratégies. Les TRI nets attendus au cours des 12 prochains mois ont continué de se modérer, en baisse de 136 pb en moyenne sur les quatre principales stratégies actions : core, core plus, value added et opportunistic. Dans le même temps, les attentes à 12 mois pour les financements tout compris à taux fixe de ces stratégies ont également diminué, bien que dans une moindre mesure (-14 pb en moyenne sur l'ensemble des stratégies).

Figure 19 – Où prévoyez-vous que se situera le coût du capital au cours des 12 prochains mois (sur une base annualisée) ?

Figure 20 – TRI nets à effet de levier

Taux d'intérêt (tout compris, taux fixe)

Quels changements prévoyez-vous pour les indicateurs clés suivants au cours des 12 prochains mois ?

Les attentes en matière de mesures clés ont été bouleversées par rapport au trimestre précédent en raison d'un changement dans le coût du capital. Les attentes des répondants concernant les conditions de capital (coût du capital, taux d’intérêt, disponibilité) ont connu une évolution brutale au cours des quatre derniers trimestres. Les répondants s’attendent à ce que le coût du capital et les taux d’intérêt globaux diminuent au cours des 12 prochains mois, bien qu’avec beaucoup moins de conviction que dans les enquêtes précédentes. Cependant, les résultats montrent une conviction croissante quant à une disponibilité accrue du capital au cours de la prochaine année.

Figure 22 – Quels changements prévoyez-vous pour les indicateurs clés suivants au cours des 12 prochains mois ?

Migration de la direction nette vs conviction nette - Capital : Taux d'intérêt, disponibilité, coût du capital

Les répondants ont également observé une baisse de confiance concernant les flux de trésorerie immobiliers (croissance des revenus, croissance du bénéfice d'exploitation) pour les 12 prochains mois, qui devraient globalement rester stables. Les taux de capitalisation (spreads et absolus) devraient diminuer légèrement au cours de l'année à venir.

Migration de la direction nette par rapport à la conviction nette - Fondamentaux : revenus, NOI, taux de capitalisation

Enfin, les répondants sont moins confiants que dans les enquêtes précédentes, mais prévoient toujours une augmentation des difficultés de crédit du secteur immobilier commercial, ainsi que des opportunités d’investissement attrayantes et, dans une moindre mesure, des attentes de rendement des investisseurs. À contre-courant de la tendance à la baisse de la confiance, les répondants sont de plus en plus convaincus que l’activité transactionnelle va augmenter au cours des 12 prochains mois – ce qui représente la conviction collective la plus élevée.

Migration de la direction nette vs conviction nette - Investissements : rendements, détresse, activité

Intentions de transaction au cours des 6 prochains mois

Les intentions de transaction à court terme augmentent considérablement. Les intentions de transaction à court terme des répondants ont continué d’augmenter au cours du troisième trimestre. Une majorité significative (89 %) des répondants ont indiqué qu’ils prévoyaient de réaliser des transactions (achat et/ou vente) au cours des 6 prochains mois, soit le niveau le plus élevé jamais enregistré. Les plus petites institutions (moins de 500 millions de dollars) ont indiqué qu’elles avaient l’intention d’être des acheteurs nets, tandis que 60 % des plus grandes institutions (plus de 5 milliards de dollars) ont indiqué qu’elles prévoyaient d’acheter et/ou de vendre.

Figure 23 – Au cours des 6 prochains mois, prévoyez-vous des transactions dans votre portefeuille ?

Figure 24 – Comparaison des intentions de transaction à court terme trimestrielles (toutes tailles d’entreprises)

Attentes en matière d'empreinte géographique

Les répondants américains citent l’intention des entreprises d’opérer sur davantage de marchés dans un avenir proche. Près de 40 % des répondants ont indiqué que leur entreprise prévoyait d'opérer dans plus de marchés/métros d'ici un an qu'elle ne le fait actuellement. Alors que 10 % des entreprises ayant une exposition à l'immobilier commercial comprise entre 500 millions et 1 milliard de dollars prévoient de regrouper leurs opérations dans moins de métropoles, aucune grande entreprise (5 milliards de dollars ou plus d'exposition à l'immobilier commercial) ne partage cet avis.

Figure 25 - Dans un an, sur combien de marchés (métros, villes) pensez-vous que votre entreprise / fonds sera présent ?

Disponibilité des capitaux

Alors que les attentes en matière de disponibilité des capitaux restent globalement faibles, les attentes nettes ont bondi pour toutes les sources de dette et de capitaux propres. Seuls les prêteurs bancaires et les REIT hypothécaires restent en territoire négatif, avec un net de -22 %, et -5 % s'attendant à ce que les ressources soient disponibles au cours de l'année prochaine. Les réponses au cours des quatre derniers trimestres ont montré de vastes améliorations dans les attentes nettes en matière de capital d'emprunt des assureurs vie et de titrisations, qui se sont améliorées respectivement de 52 points de pourcentage et de 63 points de pourcentage depuis le quatrième trimestre 2023.

Figure 26 – Quelles sont vos attentes quant à la disponibilité des capitaux provenant de la dette au cours des 12 prochains mois ?

Environnement d'exploitation prévu

Les attentes des répondants concernant l’environnement opérationnel se sont stabilisées. Soixante-neuf pour cent d’entre eux anticipent un environnement « quelque peu difficile » et 17 % s’attendent à un environnement « extrêmement difficile » au cours des 12 prochains mois, soit le même qu’au trimestre précédent.

Figure 27 – Qu’est-ce qui décrit le mieux vos attentes concernant l’environnement opérationnel au cours des 12 prochains mois ?

Attentes en matière de performances du type de propriété

Les perspectives du secteur industriel s'affaiblissent, le secteur multifamilial rebondit et les secteurs tournés vers la consommation connaissent une inquiétude croissante. Alors que le troisième trimestre a marqué la troisième baisse consécutive du pourcentage citant l’industriel comme un « actif potentiellement le plus performant », passant de 67 % à 58 % par rapport au trimestre précédent, le sentiment à l’égard du multifamilial a en revanche fortement rebondi, 69 % des personnes le considérant désormais comme l’un des types d’actifs les « plus performants », soit une amélioration de 24 points, tandis que le pourcentage le considérant comme un « actif potentiellement le moins performant » a chuté de 21 % à 10 %.

Figure 28 – Classez les types de propriétés qui, selon vous, seront les plus et les moins performants au cours des 12 prochains mois.

Des inquiétudes émergent dans les secteurs en contact avec les consommateurs. Le commerce de détail et l’hôtellerie ont vu une baisse de la part des répondants les citant comme potentiellement « meilleurs » secteurs performants (-16 % et -8 %), tandis que leurs notes de « pires performances » sont restées relativement stables. Le secteur des bureaux a connu une légère amélioration : alors que 85 % des sondés s’attendent toujours à ce que ce secteur figure parmi les secteurs les moins performants, la proportion a diminué de 8 points de pourcentage par rapport au deuxième trimestre.

Les attentes nettes se détériorent le plus dans le secteur de l'hôtellerie ; les secteurs non traditionnels tels que les sciences de la vie et le self-stockage connaissent des baisses à deux chiffres. Le changement des attentes nettes (la part des réponses indiquant qu'un secteur pourrait obtenir les « meilleurs résultats » moins les réponses suggérant qu'un secteur pourrait obtenir les « pires résultats ») a été le plus prononcé pour le secteur de l'hôtellerie, pour lequel les attentes nettes ont diminué de 19 points de pourcentage. Ce secteur a été suivi par le self-stockage (-12 %), l'industrie (-11 %) et les sciences de la vie (-10 %). Le sentiment du secteur multifamilial a rebondi de 10 points de pourcentage, la seule amélioration à deux chiffres de ce type au troisième trimestre.

Figure 29 – Évolution des attentes nettes depuis le T2 2024

Attentes en matière d'empreinte géographique

Les répondants américains citent l’intention des entreprises d’opérer sur davantage de marchés dans un avenir proche. Près de 40 % des répondants ont indiqué que leur entreprise prévoyait d'opérer dans plus de marchés/métros d'ici un an qu'elle ne le fait actuellement. Alors que 10 % des entreprises ayant une exposition à l'immobilier commercial comprise entre 500 millions et 1 milliard de dollars prévoient de regrouper leurs opérations dans moins de métropoles, aucune grande entreprise (5 milliards de dollars ou plus d'exposition à l'immobilier commercial) ne partage cet avis.

Figure 25 - Dans un an, sur combien de marchés (métros, villes) pensez-vous que votre entreprise / fonds sera présent ?

Figure 29 – Évolution des attentes nettes depuis le T2 2024

Sentiments et attentes

Anticipations de récession

Les attentes en matière de récession se modèrent, mais ne disparaissent pas. Quarante-trois pour cent des répondants s'attendent à ce qu'une récession soit « assez probable » au cours des six prochains mois, contre 35 % au deuxième trimestre, mais en baisse par rapport aux 55 % qui ont déclaré la même chose au quatrième trimestre 2023. Les participants semblent avoir des opinions modérées sur une récession à court terme, car les deux extrêmes du spectre (« très probable » et « très improbable ») ont enregistré des baisses en glissement trimestriel.

Figure 17 – Quelle est la probabilité d’une récession économique au cours des six prochains mois ?

Le secteur de l'immobilier commercial s'attend à ce que la prochaine récession soit peu profonde. Une nette majorité, 58 % des répondants, prévoient que la prochaine récession sera peu profonde et de courte durée, soit une augmentation de 7 points de pourcentage par rapport au deuxième trimestre et seulement 1 point de pourcentage de moins que l'enquête du premier trimestre 2024. Le changement d'un trimestre à l'autre est principalement dû aux répondants qui ont modifié leurs attentes, passant de « peu profondes et de longue durée ».

Figure 18 – Quelle sera la profondeur et la durée de la prochaine récession économique ?

Attentes relatives au coût du capital

Les attentes en matière de coûts de capital se modèrent dans toutes les stratégies. Les TRI nets attendus au cours des 12 prochains mois ont continué de se modérer, en baisse de 136 pb en moyenne sur un trimestre dans les quatre principales stratégies actions : core, core plus, value added et opportunistic.

Figure 19 – Où prévoyez-vous que se situera le coût du capital au cours des 12 prochains mois (sur une base annualisée) ?

Figure 20 – TRI nets à effet de levier

Taux d'intérêt (tout compris, taux fixe)

Quels changements prévoyez-vous pour les indicateurs clés suivants au cours des 12 prochains mois ?

Les attentes en matière de mesures clés ont été bouleversées par rapport au trimestre précédent, alors que la conviction s'affaiblit. Les attentes des répondants concernant les conditions de capital (coût du capital, taux d’intérêt, disponibilité) ont connu une évolution brutale au cours des quatre derniers trimestres. Les répondants s’attendent à ce que le coût du capital et les taux d’intérêt globaux diminuent au cours des 12 prochains mois, bien qu’avec beaucoup moins de conviction que dans les enquêtes précédentes. Cependant, les résultats montrent une conviction croissante quant à une disponibilité accrue du capital au cours de la prochaine année.

Figure 22 – Quels changements prévoyez-vous pour les indicateurs clés suivants au cours des 12 prochains mois ?

Les répondants ont également observé une baisse de confiance concernant les flux de trésorerie immobiliers (croissance des revenus, croissance du bénéfice d'exploitation) pour les 12 prochains mois, qui devraient globalement rester stables. Les taux de capitalisation (spreads et absolus) devraient diminuer légèrement au cours de l'année à venir.

Enfin, les répondants sont moins confiants que dans les enquêtes précédentes, mais prévoient toujours une augmentation des difficultés de crédit du secteur immobilier commercial, ainsi que des opportunités d’investissement attrayantes et, dans une moindre mesure, des attentes de rendement des investisseurs. À contre-courant de la tendance à la baisse de la confiance, les répondants sont de plus en plus convaincus que l’activité transactionnelle va augmenter au cours des 12 prochains mois – ce qui représente la conviction collective la plus élevée.

Quels changements prévoyez-vous pour les indicateurs clés suivants au cours des 12 prochains mois ?

Les intentions de transaction à court terme augmentent considérablement. Les intentions de transaction à court terme des répondants ont continué d’augmenter au cours du troisième trimestre. Une majorité significative (89 %) des répondants ont indiqué qu’ils prévoyaient de réaliser des transactions (achat et/ou vente) au cours des 6 prochains mois, soit le niveau le plus élevé jamais enregistré. Les plus petites institutions (moins de 500 millions de dollars) ont indiqué qu’elles avaient l’intention d’être des acheteurs nets, tandis que 60 % des plus grandes institutions (plus de 5 milliards de dollars) ont indiqué qu’elles prévoyaient d’acheter et/ou de vendre.

Figure 23 – Au cours des 6 prochains mois, prévoyez-vous des transactions dans votre portefeuille ?

Figure 24 – Comparaison des intentions de transaction à court terme trimestrielles (toutes tailles d’entreprises)

Attentes en matière d'empreinte géographique

Les répondants américains citent l’intention des entreprises d’opérer sur davantage de marchés dans un avenir proche. Près de 40 % des répondants ont indiqué que leur entreprise prévoyait d'opérer dans plus de marchés/métros d'ici un an qu'elle ne le fait actuellement. Alors que 10 % des entreprises ayant une exposition à l'immobilier commercial comprise entre 500 millions et 1 milliard de dollars prévoient de regrouper leurs opérations dans moins de métropoles, aucune grande entreprise (5 milliards de dollars ou plus d'exposition à l'immobilier commercial) ne partage cet avis.

Figure 25 - Dans un an, sur combien de marchés (métros, villes) pensez-vous que votre entreprise / fonds sera présent ?

Disponibilité des capitaux

Alors que les attentes en matière de disponibilité des capitaux restent globalement faibles, les attentes nettes ont bondi pour toutes les sources de dette et de capitaux propres. Seuls les prêteurs bancaires et les REIT hypothécaires restent en territoire négatif, avec un net de -22 %, et -5 % s'attendant à ce que les ressources soient disponibles au cours de l'année prochaine. Les réponses au cours des quatre derniers trimestres ont montré de vastes améliorations dans les attentes nettes en matière de capital d'emprunt des assureurs vie et de titrisations, qui se sont améliorées respectivement de 52 points de pourcentage et de 63 points de pourcentage depuis le quatrième trimestre 2023.

Figure 26 – Quelles sont vos attentes quant à la disponibilité des capitaux provenant de la dette au cours des 12 prochains mois ?

Environnement d'exploitation prévu

Les attentes des répondants concernant l’environnement opérationnel se sont stabilisées. Soixante-neuf pour cent d’entre eux anticipent un environnement « quelque peu difficile » et 17 % s’attendent à un environnement « extrêmement difficile » au cours des 12 prochains mois, soit le même qu’au trimestre précédent.

Figure 27 – Qu’est-ce qui décrit le mieux vos attentes concernant l’environnement opérationnel au cours des 12 prochains mois ?

Attentes en matière de performances du type de propriété

Les perspectives du secteur industriel s'affaiblissent, le secteur multifamilial rebondit et les secteurs tournés vers la consommation connaissent une inquiétude croissante. Alors que le troisième trimestre a marqué la troisième baisse consécutive du pourcentage citant l’industriel comme un « actif potentiellement le plus performant », passant de 67 % à 58 % par rapport au trimestre précédent, le sentiment à l’égard du multifamilial a en revanche fortement rebondi, 69 % des personnes le considérant désormais comme l’un des types d’actifs les « plus performants », soit une amélioration de 24 points, tandis que le pourcentage le considérant comme un « actif potentiellement le moins performant » a chuté de 21 % à 10 %.

Figure 28 – Classez les types de propriétés qui, selon vous, seront les plus et les moins performants au cours des 12 prochains mois.

Des inquiétudes émergent dans les secteurs en contact avec les consommateurs. Le commerce de détail et l’hôtellerie ont vu une baisse de la part des répondants les citant comme potentiellement « meilleurs » secteurs performants (-16 % et -8 %), tandis que leurs notes de « pires performances » sont restées relativement stables. Le secteur des bureaux a connu une légère amélioration : alors que 85 % des sondés s’attendent toujours à ce que ce secteur figure parmi les secteurs les moins performants, la proportion a diminué de 8 points de pourcentage par rapport au deuxième trimestre.

Les attentes nettes se détériorent le plus dans le secteur de l'hôtellerie ; les secteurs non traditionnels tels que les sciences de la vie et le self-stockage connaissent des baisses à deux chiffres. Le changement des attentes nettes (la part des réponses indiquant qu'un secteur pourrait obtenir les « meilleurs résultats » moins les réponses suggérant qu'un secteur pourrait obtenir les « pires résultats ») a été le plus prononcé pour le secteur de l'hôtellerie, pour lequel les attentes nettes ont diminué de 19 points de pourcentage. Ce secteur a été suivi par le self-stockage (-12 %), l'industrie (-11 %) et les sciences de la vie (-10 %). Le sentiment du secteur multifamilial a rebondi de 10 points de pourcentage, la seule amélioration à deux chiffres de ce type au troisième trimestre.

Figure 29 – Évolution des attentes nettes depuis le T2 2024

Attentes en matière de performances du type de propriété

Les perspectives du secteur industriel s'affaiblissent, le secteur multifamilial rebondit et les secteurs tournés vers la consommation connaissent une inquiétude croissante. Alors que le troisième trimestre a marqué la troisième baisse consécutive du pourcentage citant l'industriel comme un potentiel « meilleur acteur », passant de 67 % à 58 % par rapport au trimestre précédent, le sentiment du secteur multifamilial a en revanche fortement rebondi, 69 % des personnes le considérant désormais comme l'un des types d'actifs les « plus performants », soit une amélioration de 24 points, tandis que le pourcentage le considérant comme un potentiel « pire acteur » a chuté de 21 % à 10 %.

Des inquiétudes émergent dans les secteurs en contact avec les consommateurs. Le commerce de détail et l’hôtellerie ont vu une baisse de la part des répondants les citant comme potentiellement « meilleurs » secteurs performants (-16 % et -8 %), tandis que leurs notes de « pires performances » sont restées relativement stables. Le secteur des bureaux a connu une légère amélioration : alors que 85 % des sondés s’attendent toujours à ce que ce secteur figure parmi les secteurs les moins performants, la proportion a diminué de 8 points de pourcentage par rapport au deuxième trimestre.

Figure 28 – Classez les types de propriétés qui, selon vous, seront les plus et les moins performants au cours des 12 prochains mois.

Les attentes nettes se détériorent le plus dans le secteur de l'hôtellerie ; les secteurs non traditionnels tels que les sciences de la vie et le self-stockage connaissent des baisses à deux chiffres. L’évolution des attentes nettes (la part des réponses indiquant qu’un secteur pourrait obtenir les « meilleurs résultats » moins les réponses suggérant qu’un secteur pourrait obtenir les « pires résultats ») a été la plus prononcée pour le secteur de l’hôtellerie, pour lequel les attentes nettes se sont détériorées de 19 points de pourcentage. Ce secteur a été suivi par le self-stockage (-12 %), l’industrie (-11 %) et les sciences de la vie (-10 %). Le sentiment du secteur multifamilial a rebondi de 10 points de pourcentage, la seule amélioration à deux chiffres de ce type au troisième trimestre.

Figure 29 – Évolution des attentes nettes depuis le T2 2024

Questions prioritaires pour les 12 prochains mois

Le coût du capital a diminué en tant que préoccupation tandis que la disponibilité du capital a augmenté ; des préoccupations majeures spécifiques à l'immobilier ont toujours été mentionnées par près de la moitié des répondants américains. Le coût du capital reste la principale préoccupation des répondants pour le quatrième trimestre consécutif, 60 % des répondants le citant comme une priorité - le seul problème identifié par une majorité au cours du troisième trimestre. La disponibilité du capital est également une préoccupation importante, se classant au troisième rang avec 47 %, et affichant une augmentation notable (+ 6 %) d'un trimestre à l'autre.

Les problèmes spécifiques aux propriétés ont également été largement reconnus. Les coûts d'exploitation ont été une priorité pour 49 % des répondants, ce qui reflète une augmentation de 3 points de pourcentage par rapport au deuxième trimestre. Les préoccupations concernant les coûts d'assurance ont été mentionnées par 44 % des répondants, bien que cela représente une baisse de 16 points de pourcentage par rapport au deuxième trimestre. La rétention des locataires est restée une préoccupation constante, 38 % des répondants l'ayant identifiée comme une priorité, sans changement par rapport au trimestre précédent.

Figure 30 – Questions prioritaires pour les 12 prochains mois

Les préoccupations liées à la communauté passent au premier plan, tandis que certaines préoccupations au niveau de la propriété, comme les taxes et les coûts d'assurance, s'estompent. Les préoccupations des communautés et des régions ont connu une hausse notable au troisième trimestre, les problèmes de logement étant au premier plan. Le coût et la disponibilité des logements ont augmenté de 7 points de pourcentage, la croissance de l'emploi et des revenus a également augmenté de 7 points de pourcentage, et la réforme du zonage a progressé de 6 points de pourcentage.

Figure 31 – Enjeux prioritaires au cours des 12 prochains mois – évolution depuis le T2 2024

Parmi les préoccupations liées à la propriété, le pourcentage de répondants citant les « coûts d’assurance » a diminué de 16 points de pourcentage au troisième trimestre, soit le plus fort recul parmi tous les problèmes, tandis que la part préoccupée par les impôts a diminué de près de 10 points de pourcentage.

Intelligence artificielle (IA)

Les opinions concernant l’impact de l’intelligence artificielle sur le secteur de l’immobilier commercial n’ont pas sensiblement changé dans l’ensemble au cours du troisième trimestre. De larges majorités voient toujours des avantages potentiels de l'IA dans l'immobilier commercial. Cependant, on constate une hausse notable par rapport au trimestre précédent (+5 %) du pourcentage de répondants exprimant un scepticisme à l'égard de l'IA, affirmant que l'IA est une technologie non éprouvée dont l'impact sur l'immobilier commercial est inconnu.

Figure 32 – Pourcentage de professionnels de l’immobilier commercial qui estiment que « l’IA est une technologie non éprouvée », par années d’expérience

À propos du rapport

Le Groupe Altus est heureux de partager les résultats de son enquête sur les conditions et le sentiment du secteur de l'immobilier commercial avec les participants et les partenaires de l'enquête. Cette enquête a été menée par l'équipe de recherche du Groupe Altus dans le but de fournir des informations sur le sentiment, les conditions, les mesures et les problèmes du marché qui affectent le secteur de l'immobilier commercial (CRE).

L’enquête recueille le point de vue de chaque praticien, représentant diverses fonctions et l’ensemble de la structure financière. La participation à l’enquête est volontaire et les réponses resteront confidentielles.

Télécharger les rapports précédents

• 3e trimestre 2024

• T2 2024

• Premier trimestre 2024

• T4 2023

• 3e trimestre 2023

Taille et méthodologie de l'enquête

L’équipe de recherche d’Altus Group a interrogé des acteurs du secteur aux États-Unis du 11 juillet au 6 août 2024. 196 personnes ont répondu, représentant au moins 74 entreprises différentes. Les questions de l’enquête étaient facultatives et portaient sur deux sujets principaux : les conditions actuelles et les attentes futures. Les pourcentages représentent la part de toutes les réponses reçues pour chaque question, à l’exclusion des réponses « vides » ou « sans objet ».

Figure 2 – Exposition des entreprises à l’immobilier commercial ($USD)

Caractéristiques des répondants

L’équipe de recherche d’Altus Group a interrogé des acteurs du secteur aux États-Unis du 11 juillet au 6 août 2024. 196 personnes ont répondu, représentant au moins 74 entreprises différentes. Les questions de l’enquête étaient facultatives et portaient sur deux sujets principaux : les conditions actuelles et les attentes futures. Les pourcentages représentent la part de toutes les réponses reçues pour chaque question, à l’exclusion des réponses « vides » ou « sans objet ».

Figure 33 – Sur quels types de propriétés votre entreprise se concentre-t-elle principalement ?

Figure 34 – Comment décririez-vous la principale stratégie d’investissement de votre entreprise ?

Figure 35 – Combien d’années d’expérience avez-vous dans le secteur?

Figure 36 - Zone fonctionnelle

Figure 37 - Type d'organisation