A short guide to the complex world of US property taxes

Webdiffusion récente du Groupe Altus, Impôt foncier 101, a été organisé dans un objectif simple : aider les professionnels de l'immobilier commercial à mieux comprendre les complexités des taxes sur les biens immobiliers et les biens personnels aux États-Unis.

Tirant parti de l'expertise de la directrice principale Angela Kirk, de la directrice Erin Stache et du directeur principal Rob Unkle, la webdiffusion a donné aux participants l'occasion de participer activement en répondant à une variété de questions sur leur expérience en matière fiscale tout en clarifiant les définitions clés et les détails relatifs à l'évaluation. processus, et plus encore. La première question posée lors du webinaire demandait aux auditeurs d'évaluer leur expérience en matière d'impôts fonciers, de très limitée à très familière. La plupart étaient familiers, mais disaient qu’ils pourraient toujours en apprendre davantage.

La deuxième question visait à découvrir les aspects des impôts fonciers sur lesquels les auditeurs se sentaient le moins confiants, notamment les appels fiscaux/l'évaluation des propriétés, la production des déclarations de propriété personnelle, l'assurance de l'exactitude des factures d'impôt foncier et la comptabilité de l'impôt foncier (charges, budgets, prévisions, etc. ). « Tout ce qui précède » était la sélection la plus populaire parmi les répondants.

Figure 1 - Results from poll question : As it relates to property tax, what do you think you know least about?

Les auditeurs ont également été interrogés sur la quantité de travail en matière de fiscalité foncière qu'ils sous-traitent. Il est intéressant de noter que les sélections ont été réparties de manière assez égale entre les trois approches, avec 36,14 % des personnes interrogées révélant qu'elles effectuaient tous leurs travaux de fiscalité foncière en interne, 28,31 % limitant les fonctions qu'elles sous-traitaient et 26,51 % notant qu'elles sous-traitaient la majorité de leur travail de fiscalité foncière. .

Figure 2 - Results from poll question : How much of your property tax functions are outsourced to providers?

Biens réels ou personnels

Les panélistes ont noté que l'immobilier – ou la propriété immobilière – fait généralement référence à la parcelle physique de terrain, ainsi qu'aux améliorations apportées au terrain telles que le défrichement et le nivellement, ainsi qu'aux améliorations attachées au terrain telles que le pavage, les bâtiments et les structures.

Les biens personnels d'entreprise, en revanche, sont tout bien appartenant à une entreprise qui n'est pas un « bien immobilier ». Pour comprendre la différence entre les biens immobiliers et les biens personnels, imaginez que vous deviez prendre un bâtiment, le retourner et le secouer. Tout ce qui tomberait du sol au plafond serait considéré comme un bien personnel. Des exemples dans une entreprise peuvent être le mobilier de bureau ou l’inventaire de produits. Tout ce qui est attaché au bâtiment, comme les appareils de plomberie ou les panneaux solaires, serait considéré comme un bien immobilier.

Tous les États américains imposent les biens immobiliers, mais seuls 38 États sur 50 (et DC) prélèvent des impôts sur les biens personnels des entreprises. Aux États-Unis, les impôts fonciers et les impôts fonciers sont déterminés sur une base « ad valorem », ou « en fonction de la valeur ». La législation fiscale foncière de chaque État définit la « valeur marchande » de manière légèrement différente, mais il s’agit généralement d’une version de ce qui suit :

La valeur marchande est le prix le plus probable d'un actif, à une date spécifiée, en espèces ou en termes équivalents à des espèces avec un risque raisonnable sur un marché concurrentiel, l'acheteur et le vendeur agissant prudemment dans leur propre intérêt, sans que ni l'un ni l'autre ne soit sous le coup de la concurrence. contrainte injustifiée.

La « date spécifiée » est la date d’évaluation effective, ou date de privilège, prévue dans la législation de l’État en matière d’impôt foncier. Il s’agit souvent du 1er janvier de l’année d’imposition, mais il peut s’agir de n’importe quel mois ou année, et parfois d’un an ou plus dans le passé.

La « valeur marchande » déterminée par les évaluateurs ou les évaluateurs du gouvernement est appelée « valeur imposable ».

Détermination des valeurs évaluées

Les panélistes ont noté que les évaluateurs utilisent des techniques d’évaluation de masse pour évaluer les propriétés. Lors d'une évaluation de masse, les données sont collectées et analysées pour un groupe de propriétés, et les valeurs sont déterminées à l'aide de méthodes standardisées et de tests statistiques. L’évaluation de masse est ancrée dans les trois approches traditionnelles de la valeur :

• L’approche revenu calcule la valeur en fonction des revenus générés par la propriété

• L'approche de comparaison des ventes détermine la valeur en fonction sur les prix de vente récents d'autres propriétés comparables présentant des caractéristiques similaires

• L'approche des coûts estime la valeur basée sur le coût de remplacement d'un bâtiment similaire, moins la dépréciation

Pour appliquer l'approche du revenu, l'évaluateur calcule d'abord le bénéfice d'exploitation, puis déduit les coûts d'inoccupation et d'occupation normalisés pour déterminer le bénéfice d'exploitation net (NOI). Un taux de capitalisation est appliqué au NOI pour estimer la valeur. Les évaluateurs déterminent les taux de capitalisation sur la base de l'analyse des ventes ou à l'aide de rapports publiés. L’approche revenus est utilisée pour valoriser la plupart des immeubles à locataires multiples, tels que les centres commerciaux, les immeubles de bureaux et les appartements.

L'approche de comparaison des ventes prédit la valeur sur la base des ventes récentes de propriétés comparables. Pour assimiler les ventes comparables au sujet, l'évaluateur doit ajuster le temps entre la date de vente et la date d'évaluation légale, en plus des différences de localisation, de qualité, de condition physique ou d'autres attributs. L’approche de comparaison des ventes est plus précise lorsqu’il existe un volume important de ventes de propriétés très similaires. Les propriétés généralement évaluées à l'aide de la méthode de comparaison des ventes comprennent les terrains vacants, les maisons en lotissement et les copropriétés.

L’approche d’évaluation du coût de remplacement repose sur le concept selon lequel un acheteur ne paiera pas plus pour une propriété que le coût de construction d’une propriété d’utilité similaire.

L'estimation du coût de remplacement peut être une question complexe, impliquant des manuels de coût des composants, des facteurs d'indice, des multiplicateurs géographiques et d'autres données. L'estimation des coûts associés à toutes les formes d'amortissement, qu'elles soient physiques, fonctionnelles et externes/économiques, complique encore davantage l'approche des coûts. L’approche du coût est généralement utilisée pour évaluer les biens personnels, ainsi que les propriétés à usage spécifique comme les établissements de santé et les centres de données.

Le cycle de la taxe foncière

Pour maîtriser les coûts de la taxe foncière, il est important de connaître le cycle de la taxe foncière et les dates pertinentes pour toutes les propriétés de votre portefeuille. Le cycle comprend les déclarations de biens personnels, la collecte de données par l'évaluateur, les avis d'évaluation, les révisions, les appels et les litiges, les factures d'impôt et les remboursements d'impôt.

Aux États-Unis, certains États gèrent le processus d'évaluation au niveau de l'État, et d'autres au niveau du comté ou de la ville. Pour les biens personnels, le propriétaire de l'entreprise produit une déclaration annuelle indiquant la valeur de tous les biens personnels dans la juridiction à la « date de privilège ». Pour les biens immobiliers, la juridiction d'évaluation détermine la valeur de la propriété au « jour d'évaluation », qui peut survenir chaque année ou toutes les quelques années. Dans de nombreux cas, le propriétaire ne recevra pas d’avis d’évaluation à moins que la valeur ne change. Il est également important de savoir que les déclarations de revenus des particuliers peuvent être vérifiées. Dans certains cas, l’autorité fiscale vérifiera le calcul de la valeur des biens personnels – parfois à des moments inopportuns au cours de l’année. Certains États auditeront de manière cyclique, d’autres au hasard, et certains n’auditeront pas du tout. Quelles que soient les procédures de votre état respectif, les audits sont une possibilité réelle, il est donc impératif de maintenir votre documentation à jour. Les propriétaires d'entreprise ont également la possibilité de faire appel des évaluations de biens personnels, car dans de nombreux cas, les valeurs indiquées par les tableaux de coût et d'amortissement peuvent ne pas correspondre aux valeurs marchandes.

Dans la plupart des districts, les évaluations foncières peuvent faire l'objet d'un appel chaque année. Les procédures d'appel et les délais sont imprimés sur l'avis d'évaluation ; cependant, vous pourriez ne pas recevoir d’avis si la valeur n’a pas changé. Il est donc impératif de connaître les délais dans la juridiction de votre propriété. Certaines régions n'accordent que quelques semaines pour faire appel, tandis que d'autres offrent un délai de 60 jours.

Les processus pour contester une évaluation varient selon les États. La plupart des juridictions autorisent un examen informel de la valeur imposable avec l’autorité d’évaluation, avant la date limite d’appel. Un appel est une contestation formelle de l'évaluation, qui est généralement entendue par un tribunal nommé. Les membres de ces tribunaux n’ont souvent aucune formation formelle en évaluation immobilière. Si ni le résultat de la révision ni celui de l’appel ne sont satisfaisants, vous pourriez avoir la possibilité de porter plainte devant le tribunal.

Les factures fiscales sont souvent émises après le délai de recours. Puisqu’un appel est le seul moyen d’influer sur le montant de l’impôt foncier que vous payez, il est important de vérifier l’exactitude et l’équité de votre valeur imposable avant la date limite d’appel. Dans le marché volatil d'aujourd'hui, un appel en matière d'impôt foncier peut avoir un impact positif important sur vos résultats financiers, et il est donc plus important que jamais d'être conscient du processus et des délais. Comme l'ont souligné les panélistes du webinaire Altus Property Tax 101, les impôts fonciers peuvent être un processus long et compliqué qui nécessite une tenue de registres impeccables et, souvent, l'assistance d'un fiscaliste.