Les impôts fonciers canadiens et la surcharge imposée aux propriétés commerciales

Les taxes foncières commerciales et la nécessité de gérer ce passif important

Le rapport de référence sur les taux d’imposition foncière au Canada du Groupe Altus est conçu pour aider les propriétaires d’immeubles commerciaux à mieux comprendre et à gérer l’une de leurs plus importantes dépenses d’exploitation. Depuis plus de deux ans, la valeur des immeubles commerciaux est sous pression en raison des taux d’intérêt élevés, combinés à un taux d’inoccupation plus élevé et à une stagnation de la croissance des loyers dans certains secteurs. Lorsque les évaluations foncières ne sont pas ajustées pour refléter la baisse des valeurs, les impôts fonciers deviennent encore plus lourds pour l’immobilier commercial (CRE).

Pour aider les propriétaires d'immeubles commerciaux, le rapport examine la législation municipale et compare les principaux paramètres de l'impôt foncier dans onze grandes villes du Canada. En examinant la relation entre les impôts fonciers et les prix de vente, les propriétaires d'immeubles commerciaux peuvent non seulement identifier les possibilités de contester les évaluations, mais aussi mieux anticiper les endroits où les évaluations de l'impôt foncier sont susceptibles d'augmenter ou de diminuer au cours des prochaines années d'imposition. L'analyse comparative de l'impôt foncier illustre comment les valeurs marchandes, les évaluations et la politique fiscale se combinent pour influer sur les coûts de l'impôt foncier pour des propriétés similaires dans chaque ville.

L’iniquité entre les taxes foncières commerciales et résidentielles – Qu’est-ce qui est juste?

Bien que les taxes foncières varient considérablement selon les régions et les secteurs de l’immobilier commercial, il est clair que les propriétés commerciales au Canada sont une source excessive de recettes fiscales municipales. Notre étude indique que dans les onze villes examinées, les propriétés commerciales paient en moyenne 2,83 fois plus de taxes que les propriétés résidentielles, sur des propriétés de valeur égale. En 2024, la ville de Québec a connu la plus forte augmentation du ratio de taxe commerciale/résidentielle (8,7 %), suivie de Halifax (4,5 %) et de Vancouver (3,7 %). Alors que le ratio de Calgary a augmenté de 9,5 % en 2023, l’augmentation de cette année a été inférieure à 1 %, car la ville a été obligée de transférer une partie du fardeau fiscal de la catégorie commerciale à la catégorie résidentielle pour maintenir la part municipale de la taxe dans le ratio imposé par la province.

Cette année, le rapport examine également les variations au sein de la catégorie d’impôt commercial. Dans des villes comme Ottawa et Halifax, la politique fiscale foncière sert de levier pour atténuer les transferts de fardeau fiscal entre les secteurs ou pour imposer un fardeau relatif plus élevé aux propriétés les plus précieuses. L’approche la plus équitable en matière d’imposition consiste à traiter tous les contribuables de manière égale en fonction de la valeur de leur propriété.

Figure 1 - Ratios fiscaux commerciaux/résidentiels en 2024

Les ratios d'évaluation foncière par rapport aux ventes indiquent où les évaluations fiscales au Canada devraient augmenter ou diminuer en 2025

Les ratios d'évaluation foncière par rapport au prix de vente (RAT) examinent la relation entre les évaluations foncières et les prix de vente. Lorsque les évaluations sont obsolètes ou généralement mal alignées, l'analyse RAT permet de savoir s'il existe une possibilité de réduire une évaluation en appel. Les RAT peuvent également donner une indication de l'augmentation ou de la diminution des évaluations au cours des prochaines années fiscales.

À Vancouver, l'impôt foncier moyen des immeubles de bureaux était généralement inférieur à celui des autres secteurs. Étant donné que les évaluations foncières des immeubles de bureaux ont été abaissées pour 2024, cette analyse suggère que les évaluations ont peut-être été surcorrigées et que certains immeubles de bureaux sont susceptibles de faire face à des augmentations de l'impôt foncier en 2025.

Les taux d’imposition des propriétés de Calgary et d’Edmonton sont plus largement dispersés qu’à Vancouver. Les évaluations foncières des immeubles à logements multiples dans ces villes sont plus proches des prix de vente, tandis que de nombreuses propriétés du secteur commercial, en particulier celles de détail à Edmonton, sont susceptibles de faire l’objet d’augmentations.

En Ontario, les évaluations foncières continuent d’être fondées sur les valeurs en vigueur en janvier 2016, en raison de la suspension indéfinie de la réévaluation. Par conséquent, les évaluations foncières à Toronto et à Ottawa sont bien inférieures aux prix de vente actuels, en particulier dans le secteur industriel.

Plus de 50 % des propriétés industrielles vendues à Toronto en 2023 et 2024 sont évaluées à moins de 35 % de leur prix de vente, et ce secteur connaîtra probablement des augmentations substantielles de l’impôt foncier lors de la prochaine réévaluation. Les propriétés des secteurs des bureaux et du commerce de détail qui n’ont pas pris de valeur à un rythme similaire devraient voir leur impôt foncier diminuer – lorsque la province procédera enfin à une réévaluation. Bien que Montréal ne soit pas réévaluée avant 2026, l’analyse de l’ASR suggère que la réévaluation entraînera des évaluations plus faibles pour les bureaux, des évaluations plus élevées pour le commerce de détail et des évaluations beaucoup plus élevées (et probablement des taxes) pour les propriétés industrielles.

Des valeurs foncières plus élevées ne se traduisent pas toujours par des impôts plus élevés

Notre analyse des taxes payées au pied carré pour les propriétés de référence dans chacune des villes du rapport illustre comment différents facteurs se combinent pour influencer les taxes foncières payées par région et par secteur immobilier commercial. Les propriétés les plus valorisées ne sont souvent pas celles qui paient le plus d'impôts.

Dans le secteur des bureaux, les taxes foncières par pied carré à Montréal sont les plus élevées au Canada, même si les bureaux de Toronto et de Vancouver ont une valeur foncière plus élevée. Les taxes foncières dans le secteur industriel à Toronto et à Ottawa étaient assez faibles, étant donné que les évaluations n’ont pas encore pris en compte les augmentations de la valeur des immeubles industriels après la pandémie. Les immeubles industriels d’Halifax ont payé la taxe foncière la plus élevée par pied carré en raison de la politique fiscale municipale, qui impose des taux d’imposition plus élevés sur les immeubles de grande valeur dans les zones de choix.

La pression municipale pour générer des revenus signifie que les taxes foncières ne sont pas les seuls prélèvements que les propriétaires d’immeubles commerciaux doivent gérer

Dans le rapport 2024, nous nous concentrons sur certaines des autres taxes que les propriétés immobilières sont obligées de gérer. Variant d'une région à l'autre en fonction des budgets municipaux et des pouvoirs de taxation, ces taxes peuvent ajouter un montant important aux coûts par pied carré et exercer une pression supplémentaire sur les propriétés confrontées à des difficultés de maintien de l'occupation.

Ces taxes supplémentaires peuvent être destinées à financer des services municipaux ou des infrastructures ou à stimuler le développement résidentiel indispensable. Malheureusement, bon nombre de ces coûts réduisent la viabilité économique des propriétés existantes, ainsi que la faisabilité du réaménagement, et augmentent les coûts pour l'utilisateur final.

Conclusion

Le Rapport de référence sur les taux d’imposition foncière au Canada pour 2024 illustre comment les gouvernements comptent sur l’immobilier commercial pour financer les services municipaux, les opérations et les écoles, en exigeant que les propriétés commerciales paient des taux d’imposition considérablement plus élevés en pourcentage de leur valeur. Les prélèvements supplémentaires « à la carte » pour répondre aux problèmes sociaux, environnementaux et économiques ne font qu’accroître les inégalités entre les contribuables et exacerber les défis des coûts élevés et de la réduction de l’occupation auxquels nous sommes confrontés ces dernières années. Plus que jamais, les propriétaires, les occupants et les investisseurs dans l’immobilier commercial doivent gérer de manière proactive leurs obligations fiscales foncières.

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