Le rôle des recours en matière d’impôt foncier dans les risques de boucle infernale

octobre 17, 2024

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Principaux points saillants

Selon la théorie de la « boucle de la catastrophe urbaine », la baisse de la valeur des propriétés commerciales entraîne une baisse des revenus de la ville, ce qui entraîne une diminution des services et de l’entretien de la ville, contribuant ainsi à l’émigration, qui entraîne une nouvelle baisse des valeurs
Les évaluateurs municipaux ne reconnaissent pas toujours les baisses de valeur dans leurs évaluations, ce qui signifie que les contribuables doivent s’appuyer sur les recours en matière d’impôt foncier pour s’assurer qu’ils ne paient pas plus d’impôts qu’ils ne le devraient
Si les recours réussis peuvent réduire les revenus d’une ville à court terme, ils contribuent à atténuer les risques de boucle infernale à long terme
La réduction de la charge fiscale foncière d’une propriété contribuera à attirer et à retenir les locataires, ce qui peut avoir des effets d’entraînement sur les propriétés voisines, et à augmenter le revenu d’exploitation net (NOI) et à restaurer la valeur
L’engagement auprès des contribuables par le biais du processus d’appel améliore la précision des évaluations futures, créant ainsi des revenus plus stables pour les villes

Les recours en matière d'impôt foncier sont une lueur d'espoir pour les acteurs du secteur immobilier en difficulté

L’impôt foncier représente une part importante des recettes municipales – et plus une ville dépend des recettes de l’impôt foncier, en particulier des recettes commerciales – le risque est plus grand auquel il est confronté lorsque les valeurs baissent. L’impôt foncier est également le poste de dépenses d’exploitation le plus important pour la plupart des entreprises. Après tout, lorsque l’impôt foncier est trop élevé, la valeur des biens diminue, ce qui réduit la viabilité des entreprises sur lesquelles la ville compte pour ses revenus.

Malheureusement, les évaluations de l'impôt foncier sont souvent basées sur des données obsolètes ou des hypothèses erronées, ce qui les laisse désynchronisé avec les réalités actuelles du marchéDans cette optique, il est impératif que les propriétaires d’immeubles commerciaux examinent attentivement les évaluations afin d’éviter de payer plus d’impôt foncier que nécessaire.

Clés pour maximiser les opportunités d’attrait:

Connaître les dates d'évaluation et de valorisation dans chaque juridiction où vous possédez des propriétés
Consultez vos avis de cotisation (NOA) et la date limite pour faire appel
Bénéficiez de l'aide d'experts pour vous assurer que vous êtes conforme aux procédures locales
Assurez-vous d'avoir les preuves nécessaires pour présenter un dossier réussi
Suivez le processus car les appels peuvent prendre des mois, voire des années, à être résolus
Vérifiez le résultat et assurez-vous que votre remboursement est émis

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Qu’est-ce qu’une « part équitable » de l’impôt foncier?

Dans la plupart des juridictions, l'impôt foncier est un jeu à somme nulle. Le montant de l'impôt foncier nécessaire est fixé par le budget municipal et scolaire, et réparti entre les contribuables en fonction de la valeur imposable. Des impôts moins élevés pour un groupe de contribuables signifient des impôts plus élevés pour un autre. À cet effet, les reportages en provenance de Chicago imputent souvent la responsabilité des décisions de la Commission de révision sur les recours commerciaux à augmenter la charge fiscale foncière pour les propriétaires.

Les recours en matière d'impôt foncier ne sont toutefois pas une affaire de gagnants ou de perdants. Ils visent à garantir qu'un contribuable ne paie pas plus que sa juste part. Cela signifie que le montant de l'impôt foncier attribué à chaque contribuable est basé sur la valeur de sa propriété. Les systèmes d'évaluation les plus équitables prévoient des dates d'évaluation aussi proches que possible de la date d'imposition et offrent aux contribuables le droit de faire appel chaque année.

Comment les recours peuvent atténuer les risques de boucle infernale

Une répartition équitable des impôts favorisera la revitalisation, car une réduction de l’impôt foncier peut accroître le résultat net d’exploitation, libérer du capital et aider à attirer ou à conserver des locataires. Cela permet de maintenir les entreprises actives, de favoriser la circulation piétonnière qui a un effet d’entraînement sur d’autres entreprises et d’augmenter la valeur des propriétés non seulement de la propriété en appel, mais aussi d’autres propriétés de la communauté.

Figure 1 - Immeubles de bureaux de référence du centre-ville - Une réduction modeste de 10 % de la taxe foncière peut augmenter le bénéfice net d'exploitation de 2 à 3,5 %

Insight Figure Impact of percent property tax

Pour qu'un contribuable puisse obtenir gain de cause en appel, il doit fournir des arguments et des données pour étayer sa position. Plus l'évaluateur dispose de données, mieux il est informé sur le marché actuel. Les évaluations futures peuvent être plus précises et une répartition plus équitable de l'impôt foncier signifie moins de risque de perte de recettes futures.