L'analyse de l'impôt foncier américain pour la CRE indique plusieurs possibilités de recours

Le défi d’évaluer les impôts fonciers des CRE aux États-Unis

Pour la plupart des propriétés commerciales aux États-Unis (US), l'impôt foncier représente le coût d'exploitation le plus important – près de 25 % du bénéfice d'exploitation net pour une propriété américaine moyenne.

En outre, il existe actuellement plus de 17 000 districts fiscaux fonciers aux États-Unis, chacun doté de sa propre autorité d'évaluation, de sa propre législation et de sa propre politique fiscale. Pour cette raison, évaluer et hiérarchiser les problèmes afin de répondre aux possibilités d'appel peut s'avérer une tâche formidable.

C'est le défi que l'équipe de recherche du Groupe Altus a décidé de résoudre, en analysant les données fiscales foncières commerciales de 2023 dans dix grandes villes américaines pour notre première édition Rapport de référence sur la fiscalité foncière aux États-Unis 2024.

Utiliser les données du Indice NCREIF ODCE, ainsi que les données Reonomy du groupe Altus, nous avons comparé la taxe foncière pour les immeubles de bureaux, de commerces de détail, industriels et multifamiliaux dans chacune des 10 villes en utilisant les mesures suivantes :

• Taux d'imposition fonciers effectifs : taxes payées par rapport à la juste valeur marchande évaluée

• Ratios de ventes : Coûts des taxes foncières en pourcentage des prix de vente 2023

• Paramètres de marché : Evolution des paramètres d'évaluation entre le T1 et le T4 2023

• Taxes de référence par pied carré : taxes estimées par pied carré pour un groupe de propriétés de référence dans chaque ville

Figure 1 – Taux effectifs d’impôt foncier – commercial

Comprendre les taux effectifs de taxe foncière

Comparer les impôts fonciers entre les villes ou les districts fiscaux peut s’avérer difficile. Il peut y avoir plusieurs prélèvements spécifiques à l'emplacement ou à la propriété plutôt qu'un taux d'imposition unique. Certaines circonscriptions fiscales brouillent encore davantage les cartes avec des facteurs d’évaluation, des facteurs de péréquation, des plafonds d’évaluation ou des introductions progressives.

Un taux d'imposition effectif crée une unité de mesure commune, divisant la facture fiscale totale par la juste valeur marchande évaluée et nous permet de comparer directement les taux d'impôt foncier de 2023 entre les villes.

Figure 2 - Le taux d'imposition effectif : une unité de mesure commune pour comparer les impôts

Remarque : Le taux d’imposition effectif est uniquement à titre de comparaison. Des variations entre les propriétés peuvent survenir en raison de prélèvements spécifiques à l'emplacement ou à la propriété, d'évaluations progressives ou de mesures de plafonnement des impôts.

Comprendre la taxe foncière et le prix de vente

Le ratio des ventes (taxes foncières en pourcentage du prix de vente) est utile pour mesurer la fiscalité relative. Il convient de noter que les évaluations ne reflètent pas la valeur des propriétés individuelles, mais plutôt la valeur marchande générale de cette catégorie grâce à un processus d’évaluation de masse. Ces évaluations ne reflètent pas non plus toujours la valeur marchande « réelle ». Certaines villes peuvent limiter ou introduire progressivement les augmentations d'évaluation, ce qui peut accroître l'écart entre le prix de vente d'une propriété et sa valeur imposable pour l'impôt foncier.

Pour comparer le taux de taxe foncière de 2023 aux valeurs marchandes réelles, nous avons analysé les transactions de chaque classe dans chaque ville. Le niveau d’imposition réel, basé sur les prix actuels, diffère dans de nombreux cas considérablement du niveau d’imposition attendu par taux d’imposition effectif.

Le rapport montre que certaines villes comme Atlanta ont une relation assez uniforme entre les taxes et les prix de vente, tandis que des villes comme Chicago ont une disparité beaucoup plus large – un indicateur potentiel que les évaluations sont trop élevées.

Tendances de la valeur marchande et impôts fonciers

Les évaluateurs de l’impôt foncier s’appuient souvent sur des données obsolètes, ce qui contribue aux écarts entre les valeurs imposables et les conditions actuelles du marché. Le Groupe Altus a analysé les données NCREIF de 23 des 25 fonds ODCE, ainsi que nos données d'évaluation, afin de combler cet écart et d'anticiper les changements potentiels en matière d'impôt foncier.

Les principales conclusions indiquent une baisse des valeurs d'expertise moyennes par pied carré pour les actifs multifamiliaux et de bureaux, en particulier à New York et à San Francisco, tandis que les évaluations des propriétés industrielles légères et commerciales ont montré des changements mitigés.

Des écarts importants sont apparus entre les valeurs évaluées et les tendances du marché. Les villes de New York et de Washington DC ont enregistré une augmentation des évaluations des immeubles de bureaux malgré de fortes baisses de valeur, tandis que les évaluations des propriétés industrielles de Dallas ont bondi malgré des valorisations boursières stables.

De tels désalignements suggèrent un certain potentiel d’évaluations difficiles. Ils soulignent également la nécessité de disposer de données d’évaluation plus actuelles et plus précises dans le cadre des évaluations de l’impôt foncier.


Vous souhaitez comparer votre ville, trouver des opportunités de recours et planifier de futures augmentations d’impôts ? Téléchargez le rapport ici.