Analyse des données : analyse de l'indice NCREIF ODCE du premier trimestre 2024 du Groupe Altus

Le Indice NCREIF ODCE est l'un des indices de prix de l'immobilier commercial les plus référencés sur le marché.

Chaque trimestre, notre équipe d'analyse des performances et nos principaux responsables consultatifs identifient les thèmes principaux des derniers résultats du marché, fournissent une ventilation des rendements trimestriels les plus récents et couvrent les écarts de valeur des propriétés sur les principaux marchés métropolitains.

Au premier trimestre 2024, l'immobilier commercial sans effet de levier (CRE) a diminué de 1,5 % par rapport au quatrième trimestre 2023.

La baisse du premier trimestre 2024 a marqué le sixième trimestre consécutif de rendements négatifs, même si cette baisse trimestrielle a été moins sévère que la baisse trimestrielle précédente, ce qui suggère que ces baisses trimestrielles pourraient s'atténuer. La classe d'actifs CRE a diminué de 8,1 % depuis le premier trimestre 2023 et de 13,6 % par rapport au pic du troisième trimestre 2022.

Le principal moteur des rendements trimestriels négatifs consécutifs continue d’être une appréciation négative – une baisse des valorisations. Les résultats du premier trimestre 2024 ont marqué le septième trimestre consécutif d’appréciation négative. Depuis qu’elles sont devenues négatives au troisième trimestre 2022, la valeur des propriétés dans tous les secteurs a diminué de 19,5 %. Ce changement de valorisation annule presque +22,7 % des augmentations de valorisation qui ont suivi pendant la période de faibles taux d'intérêt post-pandémique (illustrée dans le graphique ci-dessous).

Figure 1 - All property quarterly returns

Le commerce de détail a été le seul grand secteur immobilier à ne pas enregistrer de rendement total négatif au premier trimestre, avec un rendement total trimestriel sans effet de levier de 0,8 %. Le deuxième meilleur rendement total trimestriel du premier trimestre 2024 a été partagé par les secteurs industriel et autres (principalement le self-stockage), qui ont tous deux enregistré un rendement total global de -0,4 %.

Les appartements ont enregistré un rendement total trimestriel de -1,1 %, et le secteur le plus mal loti a été celui des bureaux, qui a enregistré un rendement total trimestriel de -5,8 %. L'écart entre les secteurs les plus performants et les moins performants a augmenté pour atteindre 6,5 points de pourcentage, contre 5,1 points de pourcentage au dernier trimestre.

Figure 2 – Rendements principaux – Trimestriel jusqu’au premier trimestre 2024

Plonger dans les valeurs en baisse

Même si les rendements totaux d’un secteur à l’autre varient considérablement, l’impact négatif de l’appréciation a été le principal facteur à l’origine des rendements totaux trimestriels globalement négatifs dans tous les secteurs. Pour la première fois depuis le deuxième trimestre 2020, la majorité des propriétés dans les quatre principaux secteurs immobiliers de l'indice NCREIF ODCE ont connu des baisses de valeur au cours du trimestre. Cette situation était plus prononcée dans le secteur des bureaux. Cependant, près de 70 % ou plus des propriétés des secteurs industriel, commercial et des appartements ont également connu des réductions de valeur trimestrielles.

Figure 3 - Tendances de valorisation : appartements et bureaux

Figure 4 – Tendances de valorisation : appartements et bureaux

En remettant les valorisations récentes dans leur contexte, les valeurs actuelles sont 19,5 % inférieures à leurs récents sommets post-pandémiques et se situent actuellement 3,7 % en dessous de leurs niveaux pré-pandémiques. Toutefois, cela varie considérablement selon les secteurs immobiliers. Plus d’un tiers de la valeur des bureaux a été radiée par rapport aux niveaux pré-pandémiques ou au pic post-pandémique. Les valeurs au détail ont baissé d’environ 10 % depuis le pic post-pandémique et de près de 20 % depuis les niveaux pré-pandémiques. Le secteur des appartements a perdu près d’un cinquième de sa valeur par rapport au pic post-pandémique, mais est à peine inférieur aux niveaux de valorisation d’avant la pandémie. Et enfin, le secteur industriel, bien qu’ayant perdu plus d’un dixième de valeur par rapport aux valorisations maximales post-pandémiques, présente toujours des valorisations supérieures de plus de 50 % aux niveaux de valorisation d’avant la pandémie.

Figure 5 - Appréciation jusqu'au premier trimestre 2024 (du pic au changement pré-pandémique)

Vérification des flux de trésorerie

L’appréciation négative globale est due à la fois à l’effet rendement et à l’effet flux de trésorerie, tous deux négatifs au premier trimestre 2024. Tout au long du premier trimestre 2024, l’effet rendement est resté négatif alors que l’incertitude autour de la trajectoire future des taux d’intérêt a continué de peser lourdement. sur les investisseurs et une activité de transaction lente, comme cela a été le cas au cours des trimestres précédents. En plus de la baisse de l'appréciation, l'effet sur les flux de trésorerie a été négatif pour tous les secteurs, à l'exception du secteur du commerce de détail, au premier trimestre 2024, et a été plus négatif pour les secteurs des bureaux et des appartements.

Figure 6 – Effet rendement et cash-flow – T4 2023 au T1 2024

Quand le marché va-t-il s’inverser et les rendements devenir positifs ?

« Le marché est toujours sur une trajectoire descendante », a déclaré Phil Tily, vice-président principal chez Altus, lors du récent Analyse des tendances de valorisation et de performance de l’indice NCREIF ODCE webinaire. La majorité des participants à l'appel étaient d'accord avec ce sentiment, puisque leurs réponses à un sondage indiquaient que 51 % s'attendaient à ce que les valeurs atteignent leur plus bas niveau au second semestre 2024 et 37 % s'attendent à ce que le creux soit atteint au premier semestre 2025.

Figure 7 – Résultats du sondage du webinaire NCREIF ODCE – Quand les baisses de valeur atteindront-elles un creux ?

À titre de contexte et de comparaison, à la suite de la crise financière mondiale (GFC), il y a eu neuf trimestres consécutifs d'appréciations négatives et de dépréciations de valeur, qui ont anéanti près d'un tiers de toutes les valeurs immobilières. Même si les comparaisons avec la période de la GFC semblent de plus en plus appropriées à bien des égards, y compris l'ampleur et la durée des déclins, la comparaison est néanmoins compliquée par les différences évidentes entre les environnements économiques plus larges entourant la GFC et ceux actuels.

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