Analyse des données : analyse de l'indice NCREIF ODCE du deuxième trimestre 2023 du groupe Altus

Le Indice NCREIF ODCE est l'un des indices de prix de l'immobilier commercial les plus référencés sur le marché.

Chaque trimestre, notre équipe d'analyse des performances et nos principaux responsables consultatifs identifient les thèmes principaux des derniers résultats du marché, fournissent une ventilation des rendements trimestriels les plus récents et couvrent les écarts de valeur des propriétés sur les principaux marchés métropolitains.

Au deuxième trimestre 2023, l’immobilier commercial sans effet de levier (CRE) a diminué de 1,9 % par rapport au premier trimestre. La baisse trimestrielle a été plus modérée que les baisses enregistrées au cours des deux trimestres précédents, mais il s'agit de la troisième baisse consécutive d'un trimestre à l'autre.

En analysant le rendement total, les flux de trésorerie immobiliers pour le trimestre ont été positifs pour tous les types de propriétés, à l'exception des bureaux, mais l'effet des flux de trésorerie n'a pas été suffisant pour compenser l'effet d'appréciation négatif. Même s’il y a eu des variations selon le type de propriété et la géographie, le coût plus élevé du capital et les attentes du marché concernant des « taux plus élevés pendant plus longtemps » ont continué de faire grimper les taux de capitalisation, ce qui a entraîné un effet d’appréciation négatif sur tous les types de propriétés.

Figure 1 – Rendements principaux – Trimestriel jusqu’au deuxième trimestre 2023

Taille unique

Bien que tous les types d’immobilier CRE aient été négativement impactés par l’environnement de taux plus élevés, l’écart de rendement total trimestriel entre le type le plus performant (industriel, 0,2 %) et le type le moins performant (bureaux, -7,3 %) s’est élargi pour atteindre 750 points de base. Cet écart est en hausse par rapport aux 520 points de base du premier trimestre 2023 et aux 550 points de base du deuxième trimestre 2022, ce qui démontre la dispersion croissante des rendements selon les types de propriétés et les marchés.

Figure 2 – Effet rendement et cash-flow – T1 2023 au T2 2023

• Industriel: Après deux trimestres consécutifs de rendements négatifs, le secteur industriel a affiché un rendement positif de 0,2 % au deuxième trimestre 2023. Bien qu'il s'agisse d'un rendement beaucoup plus faible que son rendement de 14,6 % au quatrième trimestre 2021 (et inférieur au rendement trimestriel de 6,1 % il y a un an) , le modeste rendement total de 20 points de base a valu au secteur industriel le premier rang pour les types d'immobilier CRE au deuxième trimestre 2023. En termes de repricing, le secteur industriel semble trouver un terrain solide, car les flux de trésorerie connaissent une croissance trimestrielle positive, portée par une forte demande. sur la plupart des marchés

• Plusieurs familles: Semblable au secteur industriel, le secteur multifamilial a connu des rendements modérés au deuxième trimestre, quoique négatifs – le rendement total trimestriel du secteur était de -1,2 %. Toutefois, contrairement au secteur industriel, les rendements multifamiliaux n’ont pas bénéficié d’un effet cash-flow positif. Les loyers des immeubles collectifs semblent au point mort, tandis que les dépenses d'exploitation continuent de croître

• Bureau: Le secteur souffre toujours d'une incertitude accrue entourant la demande, certains employeurs réduisant leurs effectifs en raison des préoccupations liées à la récession et aux tendances à long terme en matière de retour au bureau. Le secteur des bureaux a encore une fois été le moins performant au deuxième trimestre 2023, avec un rendement global en baisse de 7,3 % – le seul secteur à tomber en dessous du rendement trimestriel « Tous secteurs » de -1,9 %. Le secteur a également subi un effet de flux de trésorerie négatif sur son rendement, en raison d'une croissance plus faible des loyers du marché, d'une augmentation des coûts d'exploitation et des concessions, ainsi que d'une augmentation significative des coûts d'investissement budgétisés. Alors que les propriétaires cherchent à investir davantage dans les bureaux pour garantir qu'ils restent compétitifs, la tendance récente a accru l'intensité capitalistique de la possession de bureaux, ce qui ronge les rendements.

• Vente au détail: Le secteur du commerce de détail a affiché un rendement total trimestriel de -0,2 %, une baisse modérée par rapport à -0,1 % au premier trimestre 2023 et notamment en baisse par rapport au rendement de 1,7 % au deuxième trimestre un an auparavant. Bien que le secteur n'ait pas connu de changement significatif d'un trimestre à l'autre, la légère baisse l'a placé au deuxième rang des plus performants, derrière l'industriel pour le trimestre. L’effet rendement négatif du secteur, qui a entraîné une dépréciation des prix, a annulé les gains mineurs enregistrés par le secteur en termes d’effet flux de trésorerie.

Les malheurs de la côte ouest

En plus de l'écart croissant des rendements expliqué par le secteur immobilier, une tendance à la sous-performance du marché de la côte Ouest se dessine. Bon nombre des principaux marchés occidentaux ont connu les baisses les plus importantes au cours du deuxième trimestre. Alors que les marchés de la côte Est, tels que Boston et New York, ont enregistré des rendements totaux tous secteurs inférieurs à la moyenne nationale au deuxième trimestre 2023, les baisses les plus importantes par secteur ont été observées dans les ASFC à l'ouest du fleuve Mississippi. Les baisses importantes notables des rendements totaux pour le trimestre comprennent :

• Industriel : Denver, -1,7 % contre 0,2 % au niveau national

• Multifamilial : San Francisco-Oakland, -2,9 % contre -1,2 % à l'échelle nationale

• Bureau : Seattle, -11,3 % contre -7,3 % au niveau national

• Commerce de détail : San Francisco-Oakland, -3,0 % contre -0,2 % à l'échelle nationale

Figure 3 - Secteur ASFC – Rendement total au deuxième trimestre et différence trimestrielle