Analyse comparative des taxes foncières commerciales aux États-Unis

Naviguer dans un système d’impôt foncier fragmenté

Benjamin Franklin a dit un jour : « Dans ce monde, rien n’est certain, sauf la mort et les impôts », mais dans le monde de l’immobilier commercial (CRE), il existe une autre certitude : beaucoup trop de propriétaires paient plus d’impôts fonciers qu’ils ne le devraient.

Les systèmes de taxes foncières aux États-Unis sont incroyablement fragmentés. Il existe plus de 17 000 juridictions fiscales foncières avec d’innombrables variations dans la politique fiscale et la façon dont les impôts sont calculés. En conséquence, les taxes foncières peuvent devenir un véritable carcan de politiques mal comprises et de conséquences financières. En fait, malgré le fait que les taxes foncières représentent environ 40 % des dépenses d’exploitation des propriétés commerciales aux États-Unis et près de 25 % du revenu d’exploitation net, les taxes foncières sont souvent l’un des éléments les plus négligés d’une stratégie CRE.

Sur le dernier épisode du podcast CRE Exchange, la directrice de la recherche fiscale du groupe Altus, Sandi Prendergast, s'est entretenue avec les hôtes Omar Eltorai et Cole Perry pour discuter des récentes conclusions de l'étude 2024*$* du groupe AltusRapport de référence sur l’impôt foncier aux États-Unis, taux d’imposition effectifs, disparités d’évaluation et plus encore.

On ne peut pas gérer ce qu’on ne peut pas mesurer – les taxes foncières commerciales ne font pas exception

Le premier rapport de référence fiscale du groupe Altus détaille l’évaluation et les taux d’imposition pour 10 grandes villes des États-Unis pour fournir aux contribuables commerciaux avec une compréhension plus approfondie des facteurs clés ayant un impact sur la fiscalité tout en mettant en évidence des stratégies de gestion de la charge fiscale des portefeuilles CRE.

« Tous ceux qui travaillent dans l’immobilier commercial – des propriétaires aux gestionnaires et aux comptables immobiliers – doivent avoir une compréhension approfondie du fonctionnement du système de taxe foncière », explique Prendergast. « Les propriétaires et les investisseurs immobiliers doivent savoir comment comparer les évaluations foncières aux valeurs du marché, comment identifier les possibilités de contester les évaluations foncières et comment anticiper les augmentations de taxes foncières à l’avenir. »

L’un des principaux défis auxquels sont confrontés les propriétaires de biens commerciaux, note Prendergast, est le manque d’alignement entre les évaluations fiscales foncières et la valeur marchande actuelle. « Il est difficile de l’identifier à moins de le suivre et de le faire analyser fréquemment. Avant d’élaborer notre rapport de référence, l’analyse des impôts fonciers traitait principalement des données sur une base globale pour déterminer la base d’évaluation et les coûts moyens », note-t-elle. « Mais lorsque vous examinez la base d’évaluation totale, il est difficile de saisir l’évolution de la valeur de chaque propriété au fil du temps. Grâce aux données de Reonomy , nous sommes en mesure de les décomposer davantage, de la juridiction fiscale à la municipalité et au niveau de la propriété, pour segmenter nos résultats selon les types de propriétés dans chaque région. »

Plusieurs facteurs influent sur le montant de l'impôt que vous payez, notamment le marché, les évaluations (la façon dont les évaluateurs interprètent le marché) et les taux d'imposition. Pour compiler les rapport fiscal de référence, Prendergast a examiné les données de vente de Reonomy et les évaluations de marché de l’indice NCREIF ODCE pour corréler les données d’évaluation et de vente et, à leur tour, évaluer les évaluations par rapport au marché. « J’ai pu identifier des propriétés de référence dans chaque ville, puis examiner les taux d’imposition de référence par pied carré », explique-t-elle. « Mais la mesure clé que j’ai examinée était le taux d’imposition effectif. Le taux d’imposition effectif nous fournit une unité de mesure commune et permet de simplifier tous les facteurs qui ont un impact sur une facture fiscale. »

Taux d'imposition commerciale aberrants : New York et Chicago

Le taux d’imposition médian des villes incluses dans le rapport de référence était légèrement inférieur à 2 %. À New York et à Chicago, en revanche, les taux commerciaux sont deux fois plus élevés. « Les huit autres villes se situent entre 60 et 120 % de la médiane, ce qui est une fourchette assez proche », note Prendergast. « New York et Chicago sont des cas aberrants. »

En fait, à New York, le taux d’imposition effectif pour les immeubles multifamiliaux est plus élevé que pour les immeubles commerciaux et plus de deux fois supérieur à celui de toutes les autres villes incluses dans le rapport. Chicago, en revanche, a le taux d’imposition foncière effectif le plus élevé et les bureaux de Chicago sont taxés à un taux presque deux fois supérieur au taux le plus élevé suivant.

La majorité des villes analysées, ajoute-t-elle, avaient un taux d’imposition unique qui s’appliquait à toutes les propriétés, outre un allègement fiscal accordé aux propriétaires en exonérant de taxe une partie de l’évaluation (c’est-à-dire une exemption pour les propriétés résidentielles). « Certaines des villes que nous avons étudiées avaient cependant un taux d’imposition spécial pour les propriétés multifamiliales. Cela constitue un allègement fiscal – parfois important – car les taxes appliquées aux propriétés multifamiliales seront finalement payées par les locataires », explique Prendergast. « Ce qui m’a surprise de voir à New York, c’est que le taux d’imposition des propriétés multifamiliales est plus élevé que celui des propriétés commerciales, mais la part de la valeur marchande qui est imposée dans le facteur d’évaluation est la même que pour les propriétés commerciales. L’effet combiné de tout cela est un « double coup dur » : un taux d’imposition plus élevé et un facteur plus élevé. » Alors que les propriétés résidentielles unifamiliales sont imposées sur la base de 6 % de la juste valeur marchande, les propriétés multifamiliales et commerciales sont évaluées sur la base de 45 % de la valeur marchande. Le taux d'imposition pour les immeubles multifamiliaux est de 12,502 $ par valeur de 1 000 $, tandis que le taux commercial est de 10,592 %.

Comment comparer les taxes foncières sur différents marchés

Les taxes foncières pour les immeubles de bureaux, de vente au détail, industriels et multifamiliaux peuvent être comparées à l'aide des indicateurs clés suivants : taux d'imposition foncière effectifs, ratios taxes/ventes, paramètres du marché et taxes de référence par pied carré (taxes estimées par pied carré pour un groupe de propriétés de référence).

« Après avoir mis en corrélation les ventes de propriétés en 2023 avec les valeurs estimées de ces propriétés, j’ai pu calculer un ratio taxe foncière/vente. La comparaison du ratio taxe foncière/vente et du taux d’imposition effectif révèle si une propriété est surévaluée ou sous-évaluée », explique Prendergast. « Par exemple, en fonction de leurs prix de vente, les immeubles de bureaux de Chicago payaient un taux beaucoup plus élevé que tous les autres secteurs du marché de cette ville et un taux bien plus élevé que celui qu’aurait indiqué le taux d’imposition effectif. »

Le ratio taxes/ventes des immeubles de bureaux de San Francisco est similaire, note Prendergast, mais avec un résultat différent. Les prix de vente des immeubles de bureaux de la ville ont considérablement baissé et, par conséquent, le ratio taxes/ventes de la ville pour les immeubles de bureaux est bien supérieur à leur taux d’imposition effectif de 1,18 %. « En vertu de la proposition 13, les évaluations de ces propriétés vont être réduites à leur prix de vente », explique-t-elle. « Cela aura un effet de « redimensionnement » sur les impôts fonciers. À Chicago, les évaluations que nous avons examinées sont basées sur les valeurs du marché de 2021, et il reste à voir si l’évaluateur tiendra compte de la baisse de valeur dans la réévaluation de 2024. »

Le taux d’imposition effectif est le taux qui peut être appliqué à la juste valeur marchande pour déterminer le montant total de l’impôt foncier. Si vous souhaitez estimer les coûts de l’impôt foncier, vous devez non seulement examiner le taux d’imposition, mais aussi le marché et la manière dont l’évaluateur aborde ce marché. « Les immeubles de bureaux à Washington, DC paient 12,30 $ le pied carré, tandis que les entrepôts paient 2,30 $ le pied carré », note Prendergast. « Pendant ce temps, les immeubles de vente au détail dans la même ville paient 5,31 $ le pied carré. C’est là que l’on peut vraiment voir les variations, même si le taux d’imposition appliqué est le même. »

Les prix sont-ils déconnectés des valeurs du marché ?

Notre analyse des ratios impôts/ventes a mis en évidence une grande diversité de disparités entre les prix de vente et les valeurs marchandes. Ces informations révèlent les domaines dans lesquels les propriétés et les secteurs sont surévalués et, inversement, ceux dans lesquels ils sont sous-évalués.

« Grâce à ces données, les propriétaires fonciers peuvent mieux prévoir les futures augmentations d’impôts qui pourraient être supérieures à une augmentation annuelle typique », explique Prendergast. « En examinant les propriétés d’entrepôts industriels à Dallas, par exemple, les ratios taxes/vente étaient assez faibles. Cependant, lorsque les évaluations foncières de 2024 ont été publiées, les augmentations d’évaluation foncière de ces propriétés ont été de 40 à 50 %. »

Dans deux des villes étudiées, Nashville et Chicago, les évaluations sont toujours basées sur les données d’évaluation de 2021. Il s’agit d’un élément clé d’une contestation d’évaluation ; la législation exigera généralement que l’évaluation reflète la date d’évaluation. « Lorsque vous faites appel dans ces villes, vous devez faire référence aux conditions du marché en 2021 », note Prendergast. « Si les circonstances ont changé ou si, par exemple, une propriété connaît une occupation plus faible, vous pouvez déposer un appel pour l’exprimer, mais en termes de 2021 – loyers en 2021, taux de capitalisation en 2021, qui peuvent être différents du marché actuel. »

Ce défi soulève la question suivante : pourquoi y a-t-il un si long délai entre les réévaluations dans certaines villes ? Dans certains cas, on prétend qu’une réévaluation complète de toutes les propriétés d’une ville est tout simplement une entreprise de grande envergure, dans d’autres, on s’oppose aux mises à jour des évaluations en partie à cause de la perception qu’une mise à jour des évaluations entraînera une augmentation des impôts. « Souvent, vous entendrez parler de propositions de réformes d’évaluation impliquant le gel des évaluations à un moment donné dans le passé », note Prendergast. « Il existe une idée fausse selon laquelle la réévaluation entraînera de nouvelles valeurs, et ces valeurs seront plus élevées – ce qui signifie que les impôts augmenteront. Dans la plupart des cas, une réévaluation est une réaffectation de la charge fiscale entre les propriétés, et non une ponction fiscale. De plus, les évaluations obsolètes font que les propriétés qui ont perdu de la valeur (comme les propriétés anciennes ou les immeubles de bureaux) paient plus que leur part d’impôts. D’un autre côté, les propriétés qui ont pris de la valeur (comme les propriétés plus récentes) paient moins. »

Les évaluations foncières obsolètes pénalisent les biens de moindre valeur. En définitive, plus les réévaluations sont fréquentes, plus le système d'évaluation et le système fiscal deviennent équitables.

La surimposition ne conduit pas à la revitalisation

Le théorie de la « boucle de malheur urbaine » suggère que la baisse de la valeur des bureaux dans le centre-ville entraîne une baisse des recettes fiscales foncières, ce qui pousse les gouvernements à réduire les dépenses en services et en améliorations, ce qui entraîne une migration supplémentaire hors du centre-ville, ce qui déprime encore davantage la valeur de l'immobilier. Cette théorie est devenue de plus en plus pertinente dans le paysage actuel de l'immobilier commercial, car les taux d'occupation des bureaux sont restés en chute libre dans les principales villes d'Amérique du Nord.

« Dans la plupart des juridictions, une baisse des valeurs foncières contribuera en fait à éviter une spirale infernale », explique Prendergast. « Un bien immobilier ne peut pas se rétablir s’il continue à payer des impôts plus élevés qu’il ne devrait. San Francisco en est un excellent exemple : nous avons constaté une baisse massive de la valeur des bureaux, mais cette baisse se reflète dans les évaluations en raison des exigences fixées par la Proposition 13. En conséquence, les propriétés peuvent désormais avoir des loyers demandés plus bas, car leurs coûts d’exploitation sont considérablement réduits, ce qui, à son tour, contribue à attirer plus de locataires. Lorsque ces propriétés attirent plus de locataires, il y a un afflux d’activité sur le marché, ce qui peut conduire à une revitalisation. En termes simples, vous ne revitaliserez jamais une zone en la taxant trop. »

Il peut également être difficile de communiquer une baisse de valeur aux évaluateurs, car leurs évaluations sont généralement basées sur des données de transaction. Souvent, les ventes qui se produisent dans un marché en baisse sont des ventes de fortune, et de nombreuses négociations de bail incluent des incitations pour les locataires telles que des loyers gratuits ou des améliorations de la propriété, qui ne sont pas prises en compte par les évaluateurs. « Les évaluateurs examinent les loyers demandés et l’occupation stabilisée, ou se concentrent exclusivement sur les transactions pour les propriétés les plus performantes », explique Prendergast. « Il y aura donc un décalage avant que nous constations une baisse des valeurs évaluées qui pourrait entraîner des problèmes de revenus pour les municipalités. »

Stratégies pour remédier aux disparités en matière d’impôt foncier

La chose la plus importante que les propriétaires immobiliers peuvent faire pour limiter l’impact de la taxe foncière et des disparités du marché sur leur portefeuille est de développer une stratégie globale.stratégie de gestion de la taxe foncière. Si vous possédez plusieurs propriétés dans plusieurs juridictions, logiciel de gestion de la taxe foncière est un excellent moyen de gérer les évaluations, de respecter les délais, d’anticiper les changements et de suivre les appels et les résultats.

« Il y a souvent un décalage important entre le moment où les recours sont déposés et celui où les factures d’impôt doivent être payées. Le processus peut prendre des mois, voire des années, donc un système qui garde une trace de tout en un seul endroit permet de gagner énormément de temps et de réduire considérablement les coûts », explique Prendergast. « Plus important encore, n’attendez pas simplement votre prochaine facture d’impôt. Travaillez avec des experts qui connaissent la législation et les procédures fiscales en vigueur, restez au courant de votre avis d’impôt foncier et anticipez les délais pour vous assurer de rester en conformité. »

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