Pourquoi les évaluations de l'impôt foncier de la CRE ratent souvent la cible

Un fossé grandissant entre les valeurs foncières et les valeurs marchandes

Le paysage immobilier commercial est en constante évolution et, par conséquent, les évaluations foncières sont souvent déconnectées des réalités actuelles du marché. Alors que les évaluateurs s'appuient sur des méthodes standardisées pour évaluer les propriétés, leurs évaluations sont souvent basées sur des données obsolètes ou des hypothèses erronées qui ne tiennent pas compte des nuances du marché, laissant de nombreux propriétaires d'immeubles commerciaux confrontés à des factures d'impôt qui ne correspondent pas à la valeur marchande réelle de leur propriété. Cet écart est particulièrement problématique dans les régions où l'écart entre la valeur imposable et les conditions du marché peut devenir énorme.

Lorsque les charges fiscales sont exagérées, les propriétaires d'immeubles commerciaux doivent faire face à une baisse de rentabilité et, dans les scénarios où la concurrence est forte ou où les propriétés sont confrontées à une volatilité économique, des coûts supplémentaires liés aux impôts peuvent peser sur les flux de trésorerie de manière dévastatrice. Même si une propriété est évaluée à une valeur inférieure à celle du marché, elle peut toujours être surévaluée par rapport à sa performance sur le marché ou par rapport à des propriétés similaires, ce qui la place dans une situation de désavantage concurrentiel pour attirer des locataires.

De plus, les disparités croissantes entre les valeurs estimées et les valeurs marchandes créent souvent des incohérences au sein d’une catégorie de biens, où certains biens supportent une plus grande part de la charge fiscale tandis que ceux dont l’évaluation est sous-évaluée paient beaucoup moins d’impôts.

Comment les évaluateurs déterminent-ils la valeur des propriétés immobilières immobilières?

Pour déterminer la valeur d’une propriété, les évaluateurs s’appuient sur trois méthodes : les comparaisons des coûts, des revenus et des ventes, qui sont utilisées sur la base d’une « évaluation de masse ». Lorsqu’on utilise une approche par les coûts, qui est généralement utilisée pour les propriétés à usage spécifique, les propriétés à locataire unique et les biens personnels, les coûts sont généralement dérivés de manuels et de tableaux d’amortissement internes ou tiers. Lorsqu’on utilise l’approche par les revenus, qui est généralement utilisée pour les propriétés à locataires multiples, l’autorité d’évaluation collecte des informations auprès des propriétaires fonciers d’une catégorie respective chaque année et utilise ces données pour déterminer les loyers standard ou typiques, ainsi que les allocations pour les taux de vacance/dépenses et de capitalisation pour les groupes de propriétés. Pour l’approche par comparaison des ventes, la modélisation statistique est souvent utilisée pour analyser les valeurs d’un large échantillon de propriétés très similaires, telles que les maisons de lotissement ou les terrains vacants.

Bien que ces méthodes d’évaluation demeurent cohérentes, la manière dont elles sont appliquées, la date de l’évaluation, le cycle de réévaluation et les possibilités (et le processus) de contestation des valeurs foncières varient selon les régions d’Amérique du Nord. Certaines juridictions, comme le Texas, la Colombie-Britannique et l’Alberta, réévaluent la valeur des propriétés chaque année. D’autres juridictions, comme le Tennessee, l’Illinois, le Québec et l’Ontario, ne réévaluent que tous les deux ou trois ans, tandis que certains États et territoires n’ont pas de cycle de réévaluation obligatoire.

Écarts courants entre les valeurs estimées et les valeurs marchandes réelles dans l'immobilier commercial

Les évaluations peuvent s’écarter des valeurs marchandes en raison d’un certain nombre de facteurs : une date d’évaluation fixée dans le passé, une évaluation de masse basée sur des données limitées ou des défauts dans la méthodologie de l’évaluateur.

La date d'évaluation des évaluations est fixée par la législation de l'État, de la province ou de la localité. Cette date est généralement le 1er janvier de l'année d'imposition, mais elle peut remonter à un an ou plusieurs années. Par conséquent, les évaluateurs doivent se fier à des données qui sont obsolètes depuis plusieurs mois, voire plusieurs années.

Étant donné que la date d’évaluation est déterminée par la législation de l’État, de la province ou de la localité, les évaluateurs se réfèrent souvent à des données qui sont obsolètes depuis des mois, voire des années. Les évaluateurs s’appuient généralement sur des techniques d’« évaluation de masse » utilisant des données limitées pour déterminer les taux de marché normalisés. Par exemple, les évaluateurs doivent s’appuyer sur les propriétaires pour soumettre des données sur les revenus et les dépenses et ne collectent souvent pas ou ne tiennent pas compte des contrats de location non standard. Ils n’ont souvent pas non plus accès à toutes les transactions de vente et peuvent ignorer les ventes qui ne correspondent pas à leurs hypothèses (c’est-à-dire les transactions aberrantes qui sont inférieures aux prévisions et donc qualifiées de ventes « en difficulté » ou de transactions non marchandes). Comme vous pouvez l’imaginer, ces facteurs peuvent fausser les normes dérivées de ces données et, par la suite, fausser les valeurs estimées des propriétés immobilières.

Les évaluateurs peuvent également évaluer le coût de reproduction (le coût nécessaire pour exiger un nouvel article qui est un double de l'article en place), plutôt que le coût de remplacement (le coût d'un substitut raisonnable et disponible), ce qui surestime les valeurs déterminées lors de l'utilisation de l'approche du coût. Les évaluateurs n'intègrent souvent que la dépréciation liée à l'âge dans leurs valeurs, et les récents prix élevés les taux d'inflation ont faussé ces calculs.

Le ralentissement du secteur des bureaux sous l’angle des évaluations de l’impôt foncier

Ce n'est un secret pour personne que ces dernières années, le secteur des bureaux a subi des pertes de valeur importantes, les taux de vacance ayant atteint des sommets historiques. Alors que les loyers demandés pour les bureaux dans la plupart des régions sont restés relativement stables, les propriétaires ont été contraints d'offrir des incitations, des améliorations ou des périodes de gratuité des loyers considérablement plus élevées pour attirer/maintenir les locataires. En conséquence, les loyers effectifs nets étaient bien plus bas; dans le même temps, les taux d'intérêt élevés ont ralenti le volume des transactions et exercé une pression à la hausse sur les taux d'intérêt. Comme il y avait peu de transactions sur lesquelles compter et que les loyers demandés n'ont pas changé, de nombreuses régions d'évaluation (même celles qui ont une réévaluation annuelle) ont ignoré cette perte de valeur. En conséquence, les taxes sur les immeubles de bureaux étaient de plus élevé en pourcentage des ventes que tout autre secteur.

À l’inverse, la valeur des biens immobiliers destinés à l’entreposage et à la distribution a connu une forte croissance après la pandémie, qui a ralenti avec la hausse des taux d’intérêt et de l’inflation. Si une région n’a pas été réévaluée depuis la pandémie, la prochaine réévaluation est susceptible d’entraîner des augmentations massives pour ces biens. Même dans les régions qui réévaluent chaque année, les évaluations peuvent augmenter pour correspondre aux valeurs du marché à un moment où les valeurs commencent à baisser. C’est ce qui s’est récemment produit à Dallas, où la hausse des valeurs industrielles après la pandémie n’a été prise en compte dans les évaluations qu’en 2024, ce qui a entraîné une augmentation inattendue de 40 à 50 % des évaluations alors que les transactions avaient ralenti et que les valeurs étaient en baisse.

Se préparer à un recours en matière d'impôt foncier réussi

Pour identifier une opportunité d’appel, les propriétaires d’immeubles commerciaux doivent obtenir et vérifier les données utilisées pour établir la valeur imposable. L’évaluation reflète-t-elle les caractéristiques physiques et la performance de la propriété à la date d’évaluation? La performance de la propriété est-elle conforme au marché? Y a-t-il une obsolescence qui n’a pas été identifiée? Si l’évaluation est proche de la valeur marchande, les évaluations de propriétés similaires sont-elles inférieures à la valeur marchande? La comparaison des évaluations aux prix de vente est un signe de surévaluation, car une évaluation supérieure à celle de propriétés comparables peut être un motif d’appel. Si le délai d’appel est court, les propriétaires d’immeubles commerciaux devront peut-être d’abord déposer l’appel et identifier les problèmes plus tard.

Groupe Altus Rapport de référence sur la taxe foncière américaine 2024 identifie les surévaluations potentielles en fonction de la relation entre les taxes et les prix de vente et fournit les taux d’imposition médians par pied carré pour les propriétés de référence dans chaque secteur de chaque ville. Il est toutefois important de noter que même si les évaluations sont inférieures aux prix de vente actuels, vous payez peut-être quand même trop d’impôt foncier.

Les données sont la clé d’un appel fort: plus vous avez de données pour étayer votre position, meilleures sont vos chances de succès. Un appel en matière d’impôt foncier est le seul moment où les propriétaires d’immeubles commerciaux souhaitent mettre en évidence et documenter les problèmes et les lacunes de leur propriété. Dans cette optique, les données de location doivent identifier les logements vacants, les contrats de location bruts ou autres contrats atypiques, ainsi que les incitations locatives ou les coûts des travaux du propriétaire associés aux nouvelles transactions. Toute inefficacité de la propriété doit être documentée, avec une explication claire de la manière dont ces inefficacités affectent la productivité. L’évaluateur peut justifier sa valeur avec des données « de marché » ou des données de tiers, et pour justifier un appel, les propriétaires d’immeubles commerciaux devront montrer pourquoi les données de l’évaluateur ne reflètent pas pleinement le marché, ou pourquoi votre propriété ne correspond pas à ces données.

Des évaluations fiscales foncières inexactes vous coûteront cher

En fin de compte, s'appuyer sur les évaluateurs pour ajuster les évaluations est une stratégie risquée, car les évaluateurs ne sont pas incités à réduire proactivement les évaluations. En fait, de nombreuses évaluations fiscales ne tiennent pas compte de la baisse des performances des propriétés, de la hausse des taux de vacance ou des contrats de location uniques qui pourraient affecter considérablement la valeur réelle d'une propriété. Pour les propriétaires d'immeubles commerciaux, la solution est claire : prendre des mesures proactives pour contester ou faire appel des évaluations fiscales foncières.

Pour un propriétaire foncier opérant dans plusieurs juridictions fiscales, il peut être difficile d’être proactif. Les avis d’évaluation arrivent dans chaque juridiction à des moments différents, avec un délai d’appel qui peut être de 30 jours ou moins. Les appels en matière d’impôt foncier peuvent prendre des mois, voire des années, à résoudre – et obtenir de la ville qu’elle émette un remboursement rend le processus encore plus long. Par conséquent, le suivi de vos évaluations, de vos obligations fiscales, des délais d’appel et des remboursements en attente peut être un cauchemar administratif.

Heureusement, les logiciels de gestion des impôts fonciers peuvent jouer un rôle essentiel dans la maximisation du retour sur investissement dans la gestion des impôts fonciers. Grâce à la technologie, les propriétaires d'immeubles commerciaux peuvent automatiser le traitement des documents pour éliminer les erreurs de saisie de données et les coûts, tandis que les données d'évaluation numérisées peuvent aider à identifier les possibilités d'appel et à garantir que les avis et documents d'appel sont déposés avant la date limite plateforme de taxe foncière à droite permettra également d'automatiser les paiements de factures pour éviter les pénalités, de suivre l'état des recours et d'identifier les remboursements en attente. Si le changement d'évaluation a un impact sur les impôts futurs, les réductions peuvent être intégrées de manière transparente dans les budgets.

Demander l'aide d'un expert en impôt foncier assure que les propriétaires d'immeubles commerciaux préparent leurs données d'appel et racontent l'histoire d'une manière qui inclut des données et des analyses améliorées qui ne sont pas disponibles pour les évaluateurs et qui prend en compte les pratiques d'évaluation et la jurisprudence dans la juridiction locale. Armés de rapports, d'informations sur le marché et des conseils de consultants en fiscalité foncière, les propriétaires peuvent non seulement identifier les écarts, mais également constituer un argument convaincant pour réduire de manière significative leur fardeau fiscal.

Vous souhaitez être informé de nos nouveaux contenus, articles et événements CRE pertinents ?