Les coûts et les risques externes sont au premier plan pour les professionnels de l'immobilier commercial américain en 2025

Bilan des risques pour le secteur immobilier commercial américain

Les professionnels de l'immobilier commercial prennent des décisions stratégiques pour acheter, vendre ou conserver des actifs dans un marché dynamique qui est de plus en plus chargé de risques allant de la rétention des locataires et de la perturbation de la chaîne d'approvisionnement à l'évolution du climat et du paysage géopolitique.

L’enquête sur les conditions et le sentiment du secteur de l’immobilier commercial aux États-Unis (ICSS) du quatrième trimestre d’Altus Group permet de saisir le sentiment des investisseurs immobiliers sur les questions prioritaires qu’ils considèrent pour les 12 prochains mois. Il n’est pas surprenant que les coûts du capital et les taux d’intérêt restent la priorité numéro un. L’environnement de taux « plus élevés pendant plus longtemps » est clairement frustrant pour un secteur qui dépend fortement du financement par emprunt et par actions pour mener à bien ses transactions.

L'ICSS suit également les changements notables de sentiment sur des questions clés sur une base trimestrielle et annuelle, certaines préoccupations prenant le dessus, tandis que d'autres semblent s'atténuer. L'ampleur des variations d'un trimestre à l'autre et d'une année sur l'autre dans les résultats de l'enquête nous donne quelques indices sur ce que pensent les professionnels de l'immobilier, à savoir qu'ils semblent plus préoccupés par les risques exogènes qui peuvent sembler hors de leur contrôle.

Les coûts restent la priorité absolue

Les investisseurs restent très attentifs aux coûts. Les coûts du capital, les coûts d’assurance et les coûts d’exploitation ont été classés comme les trois principaux problèmes prioritaires au cours des 12 prochains mois. Il convient toutefois de noter que certaines des craintes liées aux coûts du capital et à l’accès au capital semblent s’atténuer.

Figure 1 – Questions prioritaires pour les 12 prochains mois

Bien que les coûts du capital et les taux d’intérêt demeurent la principale préoccupation de 49 % des répondants, le sentiment s’est nettement amélioré, passant de 60 % à 71 % il y a un an. Ce recul a probablement été influencé par le début des baisses de taux de la Fed, qui ont débuté en septembre avec une réduction de 50 points de base. Les résultats de l’enquête peuvent refléter l’une des deux choses suivantes : soit les répondants s’attendent à ce que les coûts du capital diminuent encore, soit ils s’attendent à trouver davantage de moyens de traiter les coûts du capital élevés, ce qui permettra de trouver davantage de moyens de rentabiliser les transactions.

Pour replacer les choses dans leur contexte, l’enquête a été menée entre le 9 octobre et le 5 novembre. Les résultats de l’enquête reflètent donc la baisse initiale des taux et l’optimisme quant au début du cycle d’assouplissement des taux par la Fed. Dans le même temps, le fait que cette mesure reste une priorité absolue reflète probablement l’incertitude entourant la trajectoire des futures baisses de taux. Le président de la Fed, Jerome Powell, est déjà revenu sur ses déclarations antérieures, indiquant désormais que la Fed suivra probablement une trajectoire plus lente.

Les coûts d'assurance ont grimpé en flèche dans la liste des priorités, la part des répondants citant ce problème passant de 43 % il y a un an à 48 % au quatrième trimestre, ce qui le place au deuxième rang des préoccupations. Cette évolution est probablement le résultat des fortes hausses des primes d'assurance que les propriétaires ont déjà connues au cours des deux dernières années, combinées aux craintes d'une nouvelle augmentation des primes après une nouvelle année d'événements météorologiques extrêmes.

En troisième position, les 42 % qui ont classé les coûts d’exploitation comme une priorité absolue sont cohérents avec l’enquête du quatrième trimestre 2023, mais montrent une amélioration par rapport au trimestre précédent, où près de la moitié des répondants les avaient classés comme une priorité absolue. Sur une note positive, un élément qui a diminué en tant que préoccupation est celui des coûts de construction, qui est passé de 43 % qui les considéraient comme une priorité absolue il y a un an à 30 % dans l’enquête la plus récente.

De fortes fluctuations de sentiment

Les principaux sujets de préoccupation sont le risque géopolitique, les perturbations de la chaîne d’approvisionnement, les catastrophes naturelles, la croissance économique et les impôts. Le risque géopolitique a enregistré la plus forte augmentation trimestrielle (+15 %). D’autres risques externes ont également augmenté d’un trimestre à l’autre, notamment les perturbations de la chaîne d’approvisionnement (+9 %), les catastrophes naturelles/risques météorologiques (+9 %) et les inquiétudes concernant la croissance économique (+8 %). Les attitudes des répondants indiquent que leurs inquiétudes concernant l’immobilier commercial se déplacent vers des problèmes sur lesquels ils n’ont aucun contrôle. Bon nombre de ces inquiétudes sont emblématiques de l’incertitude générale et ont probablement été influencées par le moment de l’enquête, qui se déroulait juste avant l’élection présidentielle du 5 novembre. Les inquiétudes liées spécifiquement aux perturbations de la chaîne d’approvisionnement peuvent avoir été influencées par l’accent mis par la campagne du président Trump sur la hausse des tarifs douaniers.

Figure 2 – Évolution depuis le 3e trimestre 2024

En analysant l’évolution du sentiment sur une base annuelle, les deux problèmes qui ont connu la plus forte augmentation ont été les catastrophes naturelles/risques météorologiques (+ 18 %) et les coûts d’assurance (+ 15 %). Les deux sont fortement corrélés et cette hausse n’est pas surprenante étant donné la fréquence et la gravité croissantes des phénomènes météorologiques extrêmes liés au climat, notamment les ouragans, les inondations, les incendies de forêt et même les chaleurs extrêmes. En 2024, il y a eu plus de deux douzaines de catastrophes liées aux conditions météorologiques qui ont entraîné des pertes supérieures à 1 milliard de dollars. L’ouragan Milton, qui a frappé en octobre, a été l’événement le plus coûteux de l’année dernière, causant un minimum de dégâts estimé à 60 milliards de dollars. Les dommages matériels causés par les incendies de forêt dans le sud de la Californie en janvier devraient exercer une pression à la hausse encore plus forte sur les coûts d’assurance.

Figure 3 – Évolution depuis le quatrième trimestre 2023

Amélioration des perspectives de crédit et d'inflation

À l’autre extrémité du spectre, les problèmes qui ont connu la plus forte baisse d’inquiétude étaient liés au coût du capital/aux taux d’intérêt et à la disponibilité du capital/du crédit. Il convient de noter que ces deux problèmes ont connu de fortes baisses sur une base trimestrielle et annuelle. Le coût du capital/les taux d’intérêt restent la priorité n°1 selon 49 % des répondants à l’enquête. Cependant, le pourcentage de ceux qui le considèrent comme une priorité absolue a chuté de 23 points de pourcentage par rapport au quatrième trimestre 2023 et de 12 points de pourcentage par rapport au troisième trimestre 2024. Les inquiétudes concernant la disponibilité du capital/du crédit ont également montré une nette amélioration, passant de 52 % il y a un an et de 47 % au troisième trimestre à 34 % dans l’enquête du quatrième trimestre.

Dans l’ensemble, les perspectives du quatrième trimestre sur les principales priorités de l’année à venir reflètent l’incertitude du marché qui prévalait avant l’élection présidentielle américaine. Le marché anticipe des mouvements clés sur les tarifs douaniers, les taxes, la réglementation, l’énergie et les relations internationales, qui pourraient tous avoir des répercussions sur l’orientation de l’économie et de la politique monétaire. Altus continuera de suivre de près le sentiment du secteur immobilier commercial grâce à ses recherches trimestrielles ICSS.

Téléchargez une copie complète du rapport du quatrième trimestre 2024

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