Opinions mitigées sur le secteur immobilier canadien au quatrième trimestre : le coût de la dette s'améliore, mais les craintes de récession persistent

L'amélioration des coûts de la dette et la persistance des craintes de récession

Le dernier sondage du Groupe Altus sur les conditions et le sentiment du secteur de l’immobilier commercial au Canada au quatrième trimestre (ICSS) révèle un mélange d’opinions positives et négatives sur le marché. Du côté positif, les répondants constatent une amélioration notable du coût de la dette et une majorité semble déterminée à devenir des acheteurs et/ou des vendeurs actifs au cours des 12 prochains mois.

Du côté négatif, le pourcentage de ceux qui pensent qu’une récession pourrait survenir à court terme a légèrement augmenté par rapport au trimestre précédent, atteignant 51 %. Ce pessimisme pourrait être attribué au ralentissement récent de la croissance économique. Selon S&P Global, la croissance du PIB du Canada devrait ralentir à 1,2 % en 2024 avant d’accélérer à 2,0 % en 2025.

Les questions de l’enquête ont exploré à la fois les conditions actuelles et les attentes futures, et cet article partage des détails supplémentaires de l’équipe de recherche d’Altus Group sur les principaux points à retenir de l’enquête.

Appétit plus fort pour effectuer des transactions

L’une des principales conclusions de l’enquête est que les répondants ont manifesté une forte volonté de conclure des transactions. Plus des trois quarts des répondants (77 %) ont déclaré qu’ils prévoyaient d’acheter et/ou de vendre des actifs au cours des six prochains mois. Ce point de vue est cohérent avec les 75 % qui partageaient ce point de vue au troisième trimestre et en hausse par rapport aux 67 % de l’année précédente. Les répondants ont également indiqué un intérêt accru pour la vente d’actifs, le pourcentage d’acheteurs nets étant passé de 26 % au troisième trimestre à 19 % au quatrième trimestre.

Figure 1 – Au cours des 6 prochains mois, prévoyez-vous des transactions dans votre portefeuille ?

Figure 1 – Au cours des 6 prochains mois, prévoyez-vous des transactions dans votre portefeuille ?

D’autres changements notables au cours du trimestre ont été observés en ce qui concerne la taille des entreprises. Plus de la moitié des répondants des entreprises de taille moyenne (entre 500 millions et 5 milliards de dollars) ont déclaré qu’ils avaient l’intention d’acheter à court terme. Un répondant sur cinq (20 %) des plus grandes entreprises (plus de 5 milliards de dollars) a indiqué qu’il prévoyait uniquement de vendre, ce qui représente une augmentation de 11 points de pourcentage par rapport au troisième trimestre 2024. Les répondants des petites entreprises sont plus susceptibles de conserver leurs actions, car 44 % ont déclaré qu’ils n’avaient aucune intention de réaliser une transaction à court terme.

Le sentiment multifamilial reste résilient

Les répondants continuent de privilégier le secteur multifamilial. Près des trois quarts des répondants (72 %) s'attendent à une forte performance de ce secteur au cours des 12 prochains mois, soit une augmentation de 3 % par rapport au trimestre précédent. En revanche, l'optimisme concernant les propriétés industrielles s'est atténué. Les 55 % qui prévoyaient que le secteur industriel serait l'un des plus performants ont diminué de 3 % par rapport au trimestre précédent et de 25 % par rapport à l'année précédente.

Figure 2 – Propriétés qui devraient être les plus et les moins performantes au cours des 12 prochains mois

Les répondants sont moins optimistes quant aux attentes de performance positive des autres secteurs immobiliers. Derrière le multifamilial et l'industrie se trouvent les logements pour personnes âgées (33 %), le commerce de détail (33 %) et les centres de données (30 %). Bien qu'il y ait eu une certaine amélioration, les bureaux continuent de dominer le sentiment comme étant le secteur le moins performant de loin. 83 % des répondants ont une opinion négative du secteur. Le foncier et l'aménagement arrivent loin derrière, avec 35 % qui pensent qu'il s'agira du secteur le moins performant, suivis par le commerce de détail avec 26 %.

Le coût de la dette s'améliore

Les investisseurs en immobilier commercial commencent à voir des résultats tangibles des baisses de taux d’intérêt depuis que la Banque du Canada a entamé son cycle de baisse des taux en juin. Selon les répondants à l’enquête, les taux d’intérêt moyens des prêts tout compris dans les cinq principaux secteurs immobiliers (hôtellerie, industrie, multifamilial, bureaux et commerces de détail) ont chuté d’environ 150 pb par rapport à l’enquête du troisième trimestre 2024 pour les prêts à 5 et 10 ans. Le taux d’intérêt moyen sur la dette à taux variable à 5 ans a le plus baissé (-169 pb) à 5,95 %, tandis que les taux d’intérêt fixes à 5 et 10 ans ont chuté de 147 pb.

Figure 3 – Taux variable à 5 ans (%)

Figure 4 – Taux fixe à 5 ans (%)

Figure 5 – Taux fixe à 10 ans (%)

Les prêts immobiliers à faible effet de levier (< 60 % LTV) garantissent les meilleurs taux, soit environ 4,5 % pour les emprunts à taux fixe sur 10 ans et 5,3 % pour les emprunts à taux variable sur 5 ans. Les immeubles de commerce à effet de levier plus élevé (> 60 % LTV) bénéficient des taux les plus élevés sur les emprunts à taux fixe sur 10 ans, soit 5,9 %, tandis que les immeubles de bureaux à effet de levier plus élevé bénéficient en moyenne d'un taux élevé de 7,0 % pour les emprunts à taux variable sur 5 ans.

Pour mettre les choses en contexte, la recherche a été menée entre le 9 octobre et le 5 novembre avant la baisse de taux de 50 points de base de la Banque du Canada le 11 décembre. De nouvelles baisses de taux sont prévues pour 2025, la banque centrale ayant prévu huit annonces de taux pour 2025.

Les craintes d’une récession réapparaissent

De plus en plus de répondants pensent qu’une récession pourrait se profiler à l’horizon à court terme. Près de la moitié des répondants (51 %) pensent qu’une récession pourrait être « quelque peu » ou « très probable » au cours des six prochains mois. Bien que ce chiffre soit en hausse par rapport aux 46 % du troisième trimestre, il reste nettement inférieur aux 78 % qui ont déclaré qu’une récession était probable dans l’enquête du quatrième trimestre 2023.

Figure 6 – Quelle est la probabilité d’une récession économique au cours des six prochains mois ?

Parmi les différentes stratégies d’actions, les participants aux fonds core ont signalé la plus forte probabilité d’une récession à court terme, 24 % d’entre eux s’attendant à ce qu’elle soit « très probable » et 53 % à ce qu’elle soit « plutôt probable ». Cependant, si une récession se matérialise, la plupart (54 %) pensent qu’elle sera superficielle et de courte durée. Bien que le pourcentage de ceux qui prédisent une récession de courte durée ait peu changé par rapport à l’enquête du troisième trimestre, le nombre de ceux qui pensent qu’elle sera « de longue durée » a augmenté au cours des quatre derniers trimestres. Les participants aux stratégies core sont les plus pessimistes, 24 % des répondants estimant qu’une récession pourrait être à la fois grave et de longue durée.

Figure 7 – Quelle sera la profondeur et la durée de la prochaine récession économique ?

Les préoccupations en matière de coûts restent une priorité absolue

Les coûts continuent de dominer la liste des enjeux prioritaires pour les professionnels canadiens de l’immobilier commercial. Le coût du capital, les coûts de développement et de construction et les coûts d’exploitation se classent au troisième rang des préoccupations, tandis que les coûts et la disponibilité des logements figurent également parmi les dix premières préoccupations.

Figure 8 – Questions prioritaires pour les 12 prochains mois

Le point positif est que les inquiétudes semblent s’atténuer, ce qui pourrait indiquer que les répondants constatent déjà une amélioration ou s’attendent à une amélioration à l’avenir. Il convient de noter que les 56 % qui ont classé le coût du capital comme une priorité absolue ont diminué par rapport à 62 % lors de l’enquête du troisième trimestre, et les inquiétudes concernant les coûts de développement/construction en tant que problème ont également reculé de 61 % à 50 %. Les inquiétudes liées à l’inflation ont enregistré la plus forte baisse, en baisse de 14 % par rapport au trimestre précédent et de 24 % par rapport à l’année précédente, pour s’établir à 21 %.

Les coûts et la disponibilité des logements ont toutefois connu la plus forte hausse trimestrielle, 32 % des répondants les ayant identifiés comme un problème, soit une hausse de 7 % par rapport au trimestre précédent. Les autres problèmes qui ont pris de l'importance au cours de l'année écoulée sont les défis de la gouvernance locale, les inquiétudes concernant la réforme du zonage, la fiscalité et les réglementations étatiques/locales ayant chacune augmenté de 11 %.

Il sera intéressant de voir comment les principaux enjeux et le sentiment général concernant l’immobilier commercial pourraient évoluer au premier trimestre après l’entrée en fonction du président Trump en janvier. Les États-Unis sont un partenaire commercial clé, et il reste à voir comment les tarifs douaniers de Trump se traduiront, avec des impacts potentiels sur la demande et les chaînes d’approvisionnement.

Une demande de participation

Notre capacité à partager des informations précieuses sur le marché dépend de la participation active de professionnels du secteur comme vous. À mesure que nous recueillons un large éventail de voix, la richesse des données s’approfondit, ce qui nous permet de segmenter les réponses et de dresser un portrait plus détaillé des perspectives collectives du secteur chaque trimestre.

Votre participation est essentielle pour façonner le récit du paysage de l'immobilier commercial. Veuillez soutenir ce programme d'enquête en partageant votre point de vue sur notre prochain volet de l'ICSS.

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