Le sentiment des investisseurs immobiliers américains s'est amélioré au quatrième trimestre : meilleur accès aux capitaux, tarification plus équitable des actifs

L'enquête sur le sentiment des Américains au quatrième trimestre montre une amélioration du sentiment concernant les prix des actifs et l'accès au capital

Le dernier volet de l'enquête sur les conditions et le sentiment du secteur de l'immobilier commercial américain du quatrième trimestre d'Altus Group (ICSS) montre une tendance continue à l'amélioration du sentiment, avec des signes particulièrement encourageants concernant l'amélioration de l'accès au capital et l'opinion selon laquelle les actifs sont évalués plus équitablement que dans les enquêtes précédentes.

Les questions de l’enquête explorent à la fois les conditions actuelles et les attentes futures, et le contexte des résultats actuels de l’enquête est également digne d’intérêt. L’étude a été menée entre le 9 octobre et le 5 novembre 2024, ce qui signifie que l’enquête a capturé le sentiment du marché après la décision clé de la Réserve fédérale américaine en septembre d’abaisser le taux des fonds fédéraux de 50 points. Cependant, elle ne tient pas compte du résultat de l’élection présidentielle du 5 novembre et de la victoire décisive du président élu Trump.

Au moment où l’enquête a été menée, on ne savait pas encore clairement qui occuperait la Maison Blanche et comment le pouvoir se déplacerait finalement au Congrès. Les investisseurs n’aiment pas l’incertitude et associent souvent les « inconnues » à un risque potentiel. Mais malgré les nombreuses questions sans réponse qui restent à l’horizon 2025, les répondants à l’enquête du quatrième trimestre semblent accorder plus d’attention aux « inconnues » : une économie américaine toujours forte, un marché des capitaux en amélioration, des fondamentaux généralement sains et une amélioration des prix et des valorisations », déclare Omar Eltorai, directeur de la recherche chez Groupe Altus. « Les résultats de l’enquête reflètent une amélioration et des perspectives généralement positives pour l’immobilier commercial. L’évolution positive des perspectives est équilibrée et non pas hypocrite, car les répondants à l’enquête ont indiqué que certaines inquiétudes subsistaient. Dans l’ensemble, si ces attentes se matérialisent, 2025 pourrait s’avérer une année plus chargée et meilleure, même si elle ne battra pas de records. »

Appétit plus fort pour effectuer des transactions

Les répondants, qu'il s'agisse d'entreprises dont les actifs sont inférieurs à 500 millions de dollars ou de celles dont les avoirs sont supérieurs à 5 milliards de dollars, ont indiqué qu'ils avaient une forte volonté de conclure des transactions à court terme. En moyenne, 90 % des répondants ont déclaré avoir l'intention de conclure des transactions au cours des 6 prochains mois, ce qui représente une augmentation significative par rapport aux 79 % des répondants de l'enquête du quatrième trimestre 2023 qui ont déclaré qu'ils prévoyaient d'acheter et/ou de vendre des biens immobiliers.

Figure 1 – Intentions de transaction au cours des 6 prochains mois

Il est intéressant de noter que les investisseurs du marché intermédiaire, ceux dont les actifs sous gestion (AUM) se situent entre 500 millions et 1 milliard de dollars, prévoient d’être les acheteurs les plus actifs, et ce de loin. 63 % d’entre eux ont déclaré qu’ils prévoyaient d’acquérir de nouveaux actifs, suivis de loin par 38 % des petits investisseurs qui ont déclaré qu’ils prévoyaient d’acheter de nouveaux actifs. Les grands investisseurs indiquent qu’ils seront globalement les plus actifs, 48 % d’entre eux ayant déclaré qu’ils prévoyaient à la fois d’acheter et de vendre des actifs au cours des six prochains mois.

Réinitialisation des prix de l'immobilier

Une majorité des répondants ont indiqué qu’ils pensaient que les prix actuels des commerces de détail, de l’hôtellerie, des locaux industriels, des logements unifamiliaux locatifs et des immeubles multifamiliaux étaient « à peu près corrects ». Le commerce de détail est clairement en tête, plus des trois quarts des répondants (78 %) déclarant que les prix de détail sont raisonnables. À l’autre extrémité du spectre, les bureaux sont considérés comme le secteur le plus « surévalué », 56 % des répondants estimant que les actifs sont encore trop chers.

Figure 2 - Caractérisation des prix actuels pour les principaux types de biens immobiliers

Par rapport au quatrième trimestre 2023, la caractérisation des biens immobiliers industriels, de bureaux, multifamiliaux et de vente au détail comme étant trop chers a considérablement diminué, en baisse de près de 25 %, ce qui suggère que les prix actuels correspondent davantage à ce que les participants considèrent comme approprié. Si le passage du « prix trop élevé » au « prix raisonnable » est un signe positif, peu de répondants voient des bonnes affaires sur le marché. Ceux qui pensent que les actifs sont « sous-évalués » restent une minorité distincte pour tous les types de biens.

Figure 3 – Caractérisation nette des prix actuels

Un meilleur accès au capital

Une majorité de répondants s’attendent à ce que toutes les sources de dette et de capitaux propres soient au moins quelque peu disponibles au cours des 12 prochains mois. Du côté des capitaux propres, les répondants considèrent que les fonds (capital-investissement et/ou fonds spéculatifs) sont la source la plus accessible. La moitié des répondants considèrent que les capitaux propres des fonds sont « très » ou « extrêmement » accessibles, ce qui représente une augmentation significative par rapport aux 28 % qui partageaient cette opinion il y a un an. Les répondants ont également noté des attentes accrues en matière de disponibilité des capitaux des REIT, 87 % d’entre eux estimant qu’ils seraient au moins quelque peu disponibles, ce qui représente une forte augmentation par rapport aux 52 % du quatrième trimestre 2023.

Figure 4 – Attentes concernant la disponibilité du capital au cours des 12 prochains mois

Du côté de la dette, les fonds de dette et les prêteurs directs sont considérés comme la source de capitaux la plus accessible. Plus de la moitié des répondants (56 %) ont déclaré qu’ils s’attendaient à ce que les fonds de dette soient « très » ou « extrêmement » disponibles au cours de l’année à venir. Le marché de la titrisation a connu le changement le plus spectaculaire des attentes, avec 87 % qui pensent que la source sera au moins quelque peu disponible au cours des 12 prochains mois, soit une augmentation de 11 % par rapport au trimestre précédent et de 51 % par rapport à l’année précédente.

Les centres de données sont la nouvelle coqueluche

Les centres de données ont pris la première place en tant que type de propriété le plus performant attendu, avec 62 % des répondants s'attendant à ce qu'ils se classent parmi les plus performants, soit une augmentation de 32 % par rapport au troisième trimestre 2024. Les immeubles multifamiliaux suivent de près avec 60 %, bien que cela représente une baisse de 9 % d'un trimestre à l'autre et de 5 % d'une année sur l'autre.

Figure 5 – Types de biens immobiliers qui devraient être les plus et les moins performants au cours des 12 prochains mois

Le moral des industriels a continué de s'affaiblir, le quatrième trimestre 2024 marquant le quatrième trimestre consécutif de baisse. Le pourcentage de répondants citant l'industrie comme un secteur potentiellement performant a chuté de 5 % en glissement trimestriel et de 20 % en glissement annuel, s'établissant à 53 % au quatrième trimestre 2024.

Les perspectives du secteur des bureaux restent sombres. Bien qu'il y ait eu une légère amélioration par rapport à l'année dernière, 88 % des répondants s'attendent à ce que ce soit le secteur le moins performant. Les propriétés du secteur des sciences de la vie ont également pris un virage négatif. Près d'un tiers des répondants (31 %) s'attendent à ce que ce secteur figure parmi les types de propriétés les moins performants, contre 12 % au trimestre précédent.

Les coûts restent la principale préoccupation des investisseurs

Malgré la baisse de l’inflation et le début des baisses de taux de la Fed, les coûts et l’accès au capital restent au cœur des préoccupations des investisseurs. Les coûts du capital, les coûts d’assurance et les coûts d’exploitation sont les trois principales préoccupations. Il convient toutefois de noter que certaines des craintes liées aux coûts élevés et à l’accès au capital semblent s’atténuer. Bien que les coûts du capital/les taux d’intérêt restent la principale préoccupation pour 49 % des répondants, leur opinion s’est considérablement améliorée par rapport aux 60 % qui pensaient qu’il s’agissait d’un problème majeur au trimestre précédent et aux 71 % il y a un an. Les inquiétudes concernant les coûts d’assurance ont également diminué pour atteindre 42 %, tandis que les inquiétudes concernant la disponibilité du capital/du crédit ont montré une nette amélioration, passant de 47 % au troisième trimestre à 34 % au quatrième trimestre.

Figure 6 – Questions prioritaires pour les 12 prochains mois

À l’opposé, les répondants indiquent que les préoccupations sont plus élevées en ce qui concerne la croissance économique, les risques géopolitiques/relations internationales et les coûts de développement. Le risque géopolitique a enregistré la plus forte hausse trimestrielle (+15 %). D’autres risques externes ont également augmenté d’un trimestre à l’autre, notamment les perturbations de la chaîne d’approvisionnement (+9 %), les catastrophes naturelles/risques météorologiques (+9 %) et les inquiétudes liées à la croissance économique (+8 %).

Il sera intéressant de voir comment les principaux enjeux et le sentiment général concernant l'immobilier commercial pourraient évoluer au premier trimestre après l'entrée en fonction du président élu Trump en janvier. Il est probable que les priorités politiques susceptibles d'avoir un impact sur les perspectives économiques et immobilières américaines soient plus claires.

Une demande de participation

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