Immobilier en difficulté: Une lueur d’espoir pour le ralentissement des prix des actifs américains?

Alors que la Réserve fédérale américaine (« Fed ») poursuit ses hausses de taux en 2022 pour calmer l’économie et maîtriser l’inflation, le coût des affaires continue d’augmenter. Avec le chiffre d'inflation le plus récent (L’IPC global de septembre était de 8,2 %) toujours bien au-dessus de la fourchette cible de 2 % de la Fed, beaucoup se demandent ce que des taux plus élevés, pendant une période prolongée, signifieront pour les entreprises et les investissements.

Pour de nombreuses entreprises, ces coûts de financement plus élevés signifient probablement un ralentissement de la croissance et des projets d’expansion. Pour de nombreux investisseurs, ces coûts de financement plus élevés pèseront probablement sur les rendements attendus.

Que signifient des taux d’intérêt plus élevés pour l’immobilier commercial (CRE) ? Même si personne n’a de boule de cristal, l’examen des données historiques donne une idée de ce qui pourrait se produire au cours des prochains trimestres. À l’aide de nos données Reonomy , nous avons examiné l’activité et la tarification trimestrielles des transactions CRE tout au long des années 1980.

L’histoire montre que des taux d’intérêt plus élevés sont négativement corrélés à l’activité des transactions (R au carré = 0,47) ; à mesure que les taux d’intérêt augmentent, l’activité des transactions a tendance à diminuer. Cela semble logique, dans la mesure où un coût de financement plus élevé rend souvent les obstacles au rendement plus difficiles à franchir.

Figure 1 - Transactions trimestrielles et prix d'intérêt

L’histoire montre également que l’activité de transaction est positivement corrélée (quoique faiblement) aux prix des CRE (R au carré = 0,13) ; à mesure que l’activité de transaction diminue, les prix ont également tendance à baisser.

Figure 2 - Transactions et prix trimestriels

La mise en commun de ces observations suggère que des taux d’intérêt plus élevés signifient moins de transactions et des prix plus bas. Avec moins de transactions et une baisse des prix, les ventes de CRE en difficulté (c'est-à-dire suivies ici par les ventes de saisies) en pourcentage de l'activité totale des transactions, ont tendance à augmenter. Cette tendance à la baisse des prix précédant une hausse des ventes de détresse se retrouve dans les années 1980.

Figure 3 – Transactions et prix en difficulté

Bosses de chameau : alors que les ventes de détresse ont augmenté suite à la baisse des prix, la crise de l'épargne et du crédit (« crise S&L ») du début des années 1990 et la crise financière mondiale (« GFC ») de la fin des années 2000 ont vu des niveaux de ventes de détresse nettement plus élevés parce que les ventes de détresse étaient réelles. L’immobilier a joué un rôle central bien plus important dans ces crises.

Le secteur immobilier actuel est globalement sain et il n’y a aucun signe évident d’un surendettement excessif à l’échelle du secteur. En conséquence, il est peu probable qu’une hausse des taux d’intérêt à elle seule entraîne une augmentation de la détresse à des niveaux similaires à ceux observés après la crise S&L ou GFC. Même si les conditions de crédit dans l’ensemble des entreprises immobilières aux États-Unis continuent de fonctionner et de faire preuve de stabilité, des taux plus élevés prolongés pourraient entraîner davantage de difficultés, dans la mesure où les finances des locataires et les flux de trésorerie de l’immobilier sont soumis à des tensions et où les opportunités de sortie se tarissent (par exemple, ventes ou refinancements à des taux inférieurs).

Transformer cette idée en action

Pour les investisseurs disposant de capitaux, les ventes de détresse présentent des opportunités d’acquérir des actifs à des prix réduits. Surveiller les niveaux globaux de détresse au sein du marché et identifier les actifs d’intérêt sont des étapes importantes pour que les investisseurs puissent agir rapidement et en toute confiance le moment venu.

Les meilleurs investisseurs ont tendance à surveiller la situation actuelle à la fois au niveau général du marché et au niveau des actifs individuels.

Au niveau général du marché, les investisseurs CRE en difficulté suivront souvent les tendances des défauts de paiement dans les portefeuilles CMBS et bancaires, ainsi que les événements de crédit des entreprises et les taux de défaut. Il est également important de surveiller les annonces de réductions importantes des effectifs des locataires, telles que les fermetures de magasins.

En complément de la surveillance de haut niveau, les investisseurs CRE cherchant à créer une opportunité à partir de niveaux de détresse élevés effectueront également une surveillance et une diligence raisonnable au niveau des actifs individuels. La surveillance des commentaires de la liste de surveillance (pour les prêts CMBS uniquement), des dates d'échéance de la dette à venir, des dépôts judiciaires préalables à la saisie (par exemple, avis de défaut, litispendance, jugement final de saisie) et des dates d'enchères sont souvent des activités en cours.

Que vous surveilliez les tendances générales du marché ou que vous suiviez des propriétés spécifiques, Reonomy fournit de précieuses informations sur les propriétés tout au long du cycle. Apprenez-en davantage sur la façon dont Reonomy peut vous aider dans vos décisions en matière de CRE.