Notre guide pour une utilisation optimale dans l'immobilier

« Emplacement, emplacement, emplacement » est depuis longtemps le mantra de l'immobilier. Et bien que l’emplacement soit important, si vous ne faites pas correspondre un emplacement avec la meilleure utilisation de cet emplacement, une valeur importante peut être laissée sur la table.

Par exemple, le terrain situé sous un immeuble d'appartements de trois étages sans ascenseur dans le centre de Manhattan pourrait avoir beaucoup plus de valeur si un immeuble de bureaux de grande hauteur était construit sur la propriété. De même, un champ de maïs peut avoir plus de valeur qu’un grand centre commercial situé dans une zone rurale peu peuplée. Dans cet article, nous discutons essentiellement de ce que l’on entend par « utiliser la plus élevée et la meilleure ».

Étant donné que le secteur de l'évaluation a une définition et une approche formelles pour déterminer l'utilisation de la plus élevée et de la meilleure d'une propriété, nous commençons par examiner les aspects plus formels du processus, en nous inspirant largement des définitions et des méthodes développées par*$*.L'Institut d'évaluation.

Nous aborderons ensuite certaines applications potentielles les plus utiles à l’acquisition, au développement ou à l’évaluation de biens immobiliers commerciaux.

Utilisation la plus élevée et la meilleure, définie

Selon The Appraisal Institute l'utilisation la plus élevée et la meilleure d'une propriété est définie comme : "L'utilisation raisonnablement probable et légale d'un terrain vacant ou d'une propriété améliorée qui est physiquement possible, correctement soutenue et financièrement réalisable et qui entraîne la valeur la plus élevée. "

L'Appraisal Institute a également défini un ensemble de tests, connus sous le nom de "Les quatre tests", qui comprennent les facteurs qu'un évaluateur doit prendre en compte pour déterminer l'utilisation la plus élevée et la meilleure d'une propriété. .

Chacun de ces tests peut constituer un processus complexe et détaillé, dont les détails dépassent le cadre de cet article, mais le concept de chacun doit être simple. Les quatre tests sont donnés ci-dessous avec de brèves explications pour chacun.

1. Lautorisé : Quels cas d'utilisation sont autorisés par la loi, le zonage et d'autres réglementations en matière d'utilisation des sols.

2. Physique possible : Construire des bâtiments à flanc de montagne ou dans un marécage n'est probablement pas possible

3. Financièrement réalisable : Le cas d’utilisation de la propriété convient-il bien à la démographie et au marché de la région ?

4. Productivité maximale : L'usage prévu pour optimiser le potentiel du terrain ?

Intuitivement, ces quatre facteurs ont du sens. Si une utilisation potentielle n'est pas autorisée par la loi et qu'il n'est pas physiquement possible de construire sur un terrain donné, alors ce cas d'utilisation ne constituera probablement pas l'utilisation la plus élevée et la meilleure pour cette propriété.

De même, si l’utilisation de la propriété ne correspond pas bien à la démographie et à l’activité commerciale environnante, elle ne sera pas productive au maximum, auquel cas une utilisation différente peut permettre de mieux exploiter le potentiel de la propriété.

Comme mentionné ci-dessus, chacun des quatre tests pourrait nécessiter des recherches et une expertise considérable pour déterminer le résultat des tests. Des avocats et/ou des experts en aménagement du territoire peuvent être nécessaires pour déterminer la légalité d'un cas d'utilisation spécifique d'une propriété.

Des ingénieurs peuvent être requis pour déterminer l’adéquation de la propriété à certains types de construction. Et des experts immobiliers seront impliqués pour déterminer si la propriété est financièrement réalisable et productive au maximum.

Bien que chacun de ces tests soit important, le reste de cet article se concentrera sur la pertinence financière de la propriété, en supposant que l'analyse soit effectuée pour déterminer le potentiel d'investissement ou de développement.

Une chose importante à noter avant de continuer est que la détermination de l’utilisation la plus élevée et la meilleure pourrait nécessiter des méthodes légèrement différentes selon que la propriété est vacante ou déjà améliorée. Ci-dessous, nous aborderons la distinction entre les deux, mais nous tenterons de décrire les concepts plus généralement pour une utilisation sur un terrain vacant ou sur une propriété existante.

Analyse d'investissement et de valorisation

La faisabilité financière d'un bien immobilier repose en grande partie sur l'analyse du marché. Articles précédents sur les hypothèses de localisation du marché et analyser des propriétés comparables fournit une explication plus détaillée sur la façon d'effectuer une analyse de marché détaillée.

Quel que soit le cas d’utilisation de la propriété, il existe certains aspects importants du marché et de la place de la propriété sur le marché qu’un analyste doit bien comprendre.

Souvent, une analyse se concentrera fortement sur les conditions actuelles du marché, mais l’omission de certains éléments de la façon dont le marché pourrait évoluer au fil du temps pourrait augmenter considérablement le risque financier d’une propriété pendant la période de détention. Certains de ces facteurs sont inclus ci-dessous et décrits plus en détail.

Tendances du marché

Les tendances des ventes et des emplacements sur le marché et le sous-marché fournissent de nombreuses informations sur la santé du marché. Des facteurs tels que l'occupation, les taux de localisation et l'absorption sont révélateurs de la santé du marché de la localisation, tandis que le nombre de ventes, le prix au pied carré, les taux plafonds et les tendances en matière de durée de présence sur le marché donne une bonne idée de l'attractivité de la zone. pour les retours sur investissement.

Attributs physiques

L’obsolescence physique peut constituer un obstacle majeur à l’atteinte du potentiel maximal d’une propriété. Que cette obsolescence soit due à une conception qui ne répond plus aux besoins démographiques actuels, à un manque de capacités technologiques ou à toute autre raison, une propriété qui n'offre plus ce que le marché exige ne parvient pas à son utilisation la plus élevée. et la meilleure.

Attributs de localisation

À mesure que les villes évoluent au fil du temps, certains emplacements deviendront plus précieux tandis que d’autres perdront de la valeur. La construction ou l'amélioration de nouveaux itinéraires peuvent modifier la dynamique d'accès à une propriété.

Une parcelle de terrain difficile d'accès située à proximité d'une autoroute principale pourrait s'avérer être un emplacement idéal pour un nouveau parc de bureaux après la construction d'une nouvelle rampe d'accès. Cependant, cette même rampe d'accès qui permet des déplacements plus pratiques vers un terrain pourrait signifier qu'une autre propriété devient moins attrayante.

Performance actuelle par rapport à potentiel

C’est également une bonne idée d’analyser les tendances de plusieurs types de propriétés différentes afin de déterminer s’il existe ou non des divergences entre elles. Par exemple, pendant de nombreuses années, le quartier financier du centre-ville de Manhattan a abrité de nombreux immeubles de bureaux et les sièges sociaux de nombreuses entreprises.

Au fil des années, cependant, les entreprises ont commencé à s'installer dans des immeubles plus récents au centre de Manhattan et le marché des bureaux dans le quartier financier a commencé à décliner. Les promoteurs sont alors intervenus et ont commencé à convertir les immeubles de bureaux en propriétés résidentielles.

Alors que les loyers et le taux d'occupation des bureaux étaient en baisse, le marché résidentiel s'améliorait considérablement dans la région. Au cours de cette période, l'utilisation la plus élevée et la meilleure est passée d'un usage de bureau à un usage résidentiel, souligne le fait que les utilisations actuelles ne constituant peut-être pas l'utilisation financière la plus précieuse d' une propriété.

Sites compétitifs (ou probables)

L’analyse repose souvent fortement sur les propriétés actuelles sur le marché. Même si les propriétés existantes doivent absolument être prises en compte dans l'analyse, les sites (à la fois les terrains vacants et les propriétés existantes) doivent être pris en compte en fonction de leur potentiel de développement futur. Lors des booms de l’immobilier et de la construction, il n’est pas rare d’assister à un nouveau développement important de terrains bruts.

L’évaluateur doit déterminer s’il existe ou non des terrains tout aussi ou mieux adapté à proximité pour le même cas d’utilisation. Par exemple, disons qu’une entreprise achète un immeuble de bureaux en banlieue dans une zone avec peu d’immeubles de bureaux et une bonne performance (occupation stable), mais que la zone offre également de nombreux terrains vacants propices au développement de bureaux.

Si, à un moment donné dans le futur, un boom du développement se produit dans la région et que de nouveaux immeubles de bureaux sont développés, cela pourrait rendre les biens immobiliers des entreprises moins demandés et une concurrence plus grossière.

Coût de modification par rapport à l'utilisation existante

Les facteurs précédents (à l’exception des tendances du marché) pourraient nécessiter une dépense monétaire importante pour le réaménagement ou le repositionnement d’une propriété.

Un analyste devra déterminer si l’augmentation potentielle de la valeur dépasserait le coût des modifications nécessaires pour obtenir la meilleure utilisation possible d’une propriété. Dans le cas où le coût des modifications dépasserait l’augmentation de la valeur, l’utilisation actuelle demeurerait probablement l’utilisation de la plus élevée et de la meilleure de la propriété.

Formulaires financiers

Toutes les informations fournies sur une propriété doivent être utilisées pour estimer la performance financière en construisant des flux de trésorerie actualisés et en calculant la valeur potentielle. Il peut alors être déterminé si la propriété atteint (ou est sur le point d’atteindre) l’utilisation la plus élevée et la meilleure.

Conclusion

La détermination de l’utilisation la plus élevée et la meilleure nécessite parfois une approche différente et plus approfondie qu’une évaluation simple, mais peut également conduire à des informations qu’un analyste pourrait manquer avec une approche d’évaluation normale.

Et bien que les réponses définitives à certains des quatre facteurs pour déterminer l'utilisation la plus élevée et la meilleure puissent nécessiter la contribution d'experts dans d'autres domaines, un analyste doit être conscient des étapes nécessaires et les prendre en compte dans fils analyser.