Les emprunteurs immobiliers commerciaux témoignent de leurs expériences avec les prêteurs non bancaires

Trouver les opportunités et les lacunes dans l’expérience des prêts non bancaires

Les prêteurs non bancaires ont acquis la réputation de se mobiliser pour fournir des prêts en période de pénurie de liquidités. Le marché de l'immobilier commercial a connu une prolifération de fonds de dette et d'autres prêteurs privés après la Grande crise financière, et les emprunteurs ont de nouveau commencé à s'appuyer sur des prêteurs alternatifs alors que les banques ont réduit leurs prêts immobiliers commerciaux au cours des deux dernières années.

Hors banques commerciales et prêts d'agences telles que Fannie Mae et Freddie Mac, la catégorie « autre » de prêteurs, comprenant les CMBS, les compagnies d'assurance-vie, les fonds de dette, les REIT et diverses sources de capital-investissement, détiennent ensemble 40 % des plus de 4,65 billions de dollars de dette hypothécaire commerciale/multifamiliale en cours aux États-Unis selon la Mortgage Bankers Association.

Pour mieux comprendre la manière dont les emprunteurs bancaires et non bancaires (BNB) perçoivent les marchés de la dette, le dernier rapport de recherche du Groupe Altus, LFin de la propriété commerciale : le point de vue de l'emprunteur américain, examine en profondeur le sentiment des emprunteurs en ce qui concerne des domaines clés tels que la satisfaction des prêteurs, les priorités en matière de sélection des prêteurs, la façon dont ils perçoivent le processus de prêt dans son ensemble et les domaines dans lesquels il existe une marge d'amélioration. L'enquête évalue également le sentiment des emprunteurs sur les tendances du marché et les perspectives à court terme concernant leur capacité à accéder au capital et à gérer les risques.

L'étude révèle des différences importantes dans les perceptions du financement de l'immobilier commercial selon le type d'emprunteur. Notamment, les BNB sont plus pessimistes et insatisfaites que leurs pairs qui obtiennent la plupart ou la totalité de leur financement auprès des banques.

Des niveaux de satisfaction plus faibles

Parmi tous les emprunteurs, les répondants à l'enquête évaluent leur satisfaction globale à l'égard des prêteurs entre 7 et 8 sur 10. Cependant, les BNB ont tendance à être légèrement moins satisfaites avec une note moyenne de 7,5 par rapport aux emprunteurs bancaires qui ont attribué une note de 8,3 aux prêteurs bancaires. En examinant de plus près le type de prêteur, les BNB ont attribué la note la plus élevée aux prêteurs alternatifs (tels que les fonds spéculatifs et les fonds de dette privés) avec 7,8, suivis des prêteurs CMBS avec 7,5, des compagnies d'assurance avec 7,0 et des banques avec 6,2.

Figure 1 - Satisfaction globale à l'égard des prêteurs utilisés au cours des deux dernières années : emprunteurs bancaires et emprunteurs non bancaires

Les très faibles niveaux de satisfaction à l’égard des banques peuvent être liés aux frustrations croissantes que beaucoup d’entre elles citent à propos de l’emprunt en général.

Les emprunteurs non bancaires privilégient un service plus personnalisé

Les recherches d'Altus montrent que les emprunteurs perçoivent des différences claires et significatives dans la nature du partenariat et du service qu'ils s'attendent à recevoir de chaque type de prêteur. Les emprunteurs non bancaires ont cité un service plus personnalisé, une plus grande facilité d'obtention de prêts/financements et une plus grande stabilité du prêteur comme les trois principaux avantages de travailler avec des prêteurs non bancaires.

Figure 2 – Principaux avantages de travailler avec des prêteurs non bancaires

En outre, l’enquête a posé des questions aux emprunteurs sur les différents types de prêteurs non bancaires, notamment les CMBS, les compagnies d’assurance-vie et divers autres prêteurs « alternatifs », tels que les fonds spéculatifs et les sociétés de capital-investissement. Pour analyser en détail les principaux avantages associés aux types de prêteurs non bancaires, nous leur avons demandé pourquoi ils choisissaient de travailler avec leur type de prêteur préféré. Il convient de noter que près des deux tiers des répondants ont cité une plus grande flexibilité et une plus grande personnalisation comme l’un des principaux avantages de travailler avec des CMBS et des compagnies d’assurance. Les autres thèmes clés qui émergent sont résumés dans la figure 3.

Figure 3 – Principaux avantages des différents types de prêteurs non bancaires

Moins d'étapes mais un processus plus lent

Les résultats de l'enquête montrent que les BNB suivent généralement moins d'étapes pour obtenir un financement pour une transaction immobilière immobilière classique (6,3 contre 8,4 pour les emprunteurs bancaires). Cela est probablement dû au contexte réglementaire différent. Les prêteurs non bancaires sont également beaucoup moins susceptibles de commander des évaluations immobilières, d'émettre des teasers d'investissement ou de rassembler et de comparer les fiches d'information des prêteurs potentiels.

Malgré le nombre réduit d’étapes et la participation de moins de parties, les prêteurs non bancaires ont déclaré qu’il leur fallait souvent plus de temps pour conclure leurs transactions. Quarante-cinq pour cent des BNB ont déclaré qu’il fallait entre 1 et 3 mois pour conclure une transaction typique, tandis que 42 % ont déclaré que cela pouvait prendre entre 4 et 5 mois et 13 % ont déclaré que cela pouvait prendre entre 6 et 9 mois. Les emprunteurs ont convenu que les principaux problèmes susceptibles de retarder ou même de faire dérailler une éventuelle transaction de prêt immobilier commercial étaient la complexité globale de la transaction, l’introduction de nouvelles conditions à un stade tardif du processus et des exigences élevées en matière de fonds propres.

Figure 4 – Principaux facteurs de retard dans les accords de prêts immobiliers commerciaux : emprunteurs bancaires et emprunteurs non bancaires

Le ralentissement économique est perçu comme la principale préoccupation à court terme

Plus de la moitié des emprunteurs se montrent prudemment optimistes quant à leur capacité à accéder à un financement suffisant pour leurs projets immobiliers commerciaux au cours des deux à trois prochaines années. Cependant, un groupe important (31 %) se décrit toujours comme quelque peu pessimiste.

Les principales préoccupations des deux groupes sont les inquiétudes macroéconomiques, comme la possibilité d’un ralentissement ou d’une perturbation économique, ainsi que la hausse continue des taux d’intérêt et de l’inflation. En outre, les BNB sont nettement plus susceptibles que les emprunteurs bancaires d’exprimer des inquiétudes concernant une grande variété de risques tels que les exigences réglementaires, l’insuffisance des garanties de prêt, l’insuffisance des données de marché pour comparer les prêts immobiliers commerciaux et l’augmentation des risques de contrepartie.

Figure 5 – Principaux risques et défis pour les emprunteurs au cours des deux prochaines années : emprunteurs bancaires et emprunteurs non bancaires

Tirer parti de la diversification et de la technologie pour atténuer les risques futurs

Interrogées sur leurs attentes en matière de risques et de défis à court terme pour obtenir un financement pour l'immobilier commercial, les BNB se répartissent à parts égales entre celles qui s'attendent à ce que les défis restent les mêmes (38 %) et celles qui s'attendent à faire face à des difficultés plus importantes dans les années à venir (38 %). Les emprunteurs envisagent diverses stratégies pour atténuer les risques perçus à l'avenir.

Tout comme les emprunteurs bancaires, plus de la moitié des BNB (55 %) prévoient d'accroître la diversification des prêteurs et des actifs (54 %). Les BNB ont également déclaré qu'elles étaient plus susceptibles de

pour mieux utiliser les technologies avancées et les solutions de données. Quarante-deux pour cent ont déclaré qu'ils prévoyaient d'accroître leur utilisation et leurs capacités en matière de science des données, tandis que 36 % ont déclaré qu'ils prévoyaient d'automatiser ou de numériser les processus manuels pour aider à surmonter les risques et les défis à court terme.

Figure 6 – Stratégies pour surmonter les risques et les défis à court terme

Alors que les canaux de crédit traditionnels se resserrent, les emprunteurs se tournent vers les prêteurs non bancaires non seulement pour obtenir un financement mais aussi pour l’agilité et les solutions sur mesure qu’ils proposent. Pourtant, ces relations s’accompagnent de leur lot de défis, allant des problèmes de coût à la négociation des conditions.

Pour les prêteurs, cela représente une opportunité de se différencier en s’attaquant à ces problèmes et en renforçant les relations avec les emprunteurs.

Pour plus d’informations sur l’expérience des emprunteurs non bancaires et sur leurs défis, leurs préférences et leurs stratégies, Télécharger Prêts pour l'immobilier commercial – Le point de vue de l'emprunteur américain aujourd'hui.

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