Comment les experts en évaluation immobilière réagissent à l’augmentation des saisies immobilières

Les périodes exceptionnelles nécessitent une diligence exceptionnelle en matière d'évaluation

L'évaluation d'un bien immobilier commercial est souvent un exercice minutieux et basé sur des données, qui permet de fournir une opinion impartiale sur la valeur d'un bien. Mais dans certains environnements de marché, les experts en évaluation peuvent être mis à l'épreuve par diverses conditions de marché qui peuvent gonfler ou dégonfler les valeurs. Dans cet article, nous examinons les défis posés par les ventes en difficulté et les ajustements de l'équivalence de trésorerie, des situations qui nécessitent un mélange d'art et de science pour vraiment comprendre les circonstances sous-jacentes et arriver à une évaluation.

Le niveau croissant de détresse des entreprises immobilières commerciales brouille les pistes

Dans l'immobilier commercial, les ventes en difficulté sont généralement mesurées par la hausse ou la baisse de la dette en souffrance. Si une propriété est en retard de paiement de ses dettes pendant un certain temps et qu'aucune autre solution ne peut être trouvée, le prêteur a la possibilité de saisir la propriété et de la revendre sur le marché à prix réduit. Sur les marchés « normaux », les ventes en difficulté sont des transactions ponctuelles qui représentent un faible pourcentage des transactions globales. De nombreux évaluateurs éliminent effectivement ces transactions de l'analyse du marché étant donné la difficulté de quantifier les ajustements nécessaires. L'argument est que ces transactions sont des valeurs aberrantes par rapport à la véritable valeur marchande et ne sont pas indicatives des prix du marché. Lorsque ces ventes en difficulté « ponctuelles » commencent à représenter une part plus importante du marché global des transactions, cela peut créer un point de basculement où leur nombre devient trop difficile à ignorer ou à mettre de côté.

Les niveaux de détresse commencent à augmenter

Le contexte de taux d’intérêt élevés et durablement élevé et un marché immobilier commercial globalement difficile commencent à alimenter des niveaux élevés de détresse sur le marché immobilier commercial. La douleur est particulièrement aiguë pour les emprunteurs détenant des dettes à faible coût qui, dans certains cas, arrivent à échéance dans un environnement où les coûts de financement vont presque doubler. De nombreux emprunteurs travaillent dur pour modifier ou prolonger les prêts existants, mais certains rendent inévitablement les clés au prêteur.

La figure 1 fournit une perspective historique sur le stress du secteur immobilier commercial. Les sections marquées en rouge représentent les périodes de récession depuis 1991 et les données montrent une hausse et une baisse de la dette en difficulté au cours de cette période, non pas au rythme des marchés difficiles, mais avec un décalage soutenu qui s'accentue au fil du temps. Bien que moins élevé aujourd'hui, nous commençons à constater une augmentation des prêts en difficulté sur le marché.

Figure 1 - Détresse historique du secteur bancaire

Les recherches d'Altus montrent que 368 saisies immobilières ont eu lieu aux États-Unis au cours du premier semestre 2024. Le secteur des bureaux a enregistré le plus grand nombre de saisies immobilières, soit 170, suivi du secteur multifamilial avec 78, du secteur commercial avec 69 et du secteur industriel avec 51. La figure 2 montre les prochaines ventes aux enchères de saisies immobilières jusqu'à la fin de 2024.

Figure 2 - Prochaines ventes aux enchères de saisies prévues en 2024 (au 5 août 2024)

À mesure que le nombre d'actifs en difficulté augmente, les transactions deviennent difficiles à ignorer. Naviguer dans les valorisations du marché actuel nécessite de faire preuve de diligence pour :

1. Identifier une vente en difficulté comparable ;

2. Comprendre la source sous-jacente de la détresse ; et

3. Déterminer comment les facteurs de détresse influencent l'ajustement de la valeur

Identifier la source de la détresse

Les experts en évaluation immobilière doivent décortiquer les différentes couches de détresse pour mieux comprendre les comparaisons de vente. Le prix d'une transaction représente-t-il un taux de marché ou une vente en difficulté ? Il est également important de creuser l'histoire derrière une vente pour mieux comprendre les motivations du vendeur. En outre, il existe différentes situations de détresse qui peuvent influencer l'analyse, notamment les circonstances financières, économiques ou même personnelles d'un propriétaire immobilier.

Une vente dans laquelle un emprunteur doit sortir rapidement de la situation mais parvient néanmoins à obtenir une partie de ses capitaux propres pourrait donner lieu à des résultats très différents de ceux d’une banque vendant un portefeuille d’actifs saisis. Le vendeur peut être confronté à une crise de liquidités ou à un endettement excessif. Dans certains cas, le vendeur peut chercher à vendre un actif avant l’échéance d’un prêt parce qu’il est confronté à des difficultés avec l’actif ou à sa capacité à financer le prêt.

Dans les deux cas, le vendeur ou la banque est motivé à agir rapidement et ne commercialise souvent pas pleinement le bien pour optimiser sa tarification. En termes d'évaluation, la «comparaison» devrait être modifiée à la hausse en utilisant un ajustement des conditions de vente.

Selon l'Institut d'évaluation, les ajustements des conditions de vente doivent refléter les motivations de l'acheteur et du vendeur. Ajustements pour conditions-de-vente peut être une concession ou une prime de prix. Une partie à la vente doit être interrogée pour estimer avec précision l'ampleur de cet ajustement. Il est important d'être prudent lors de l'utilisation de ventes comparables qui nécessitent ce type d'ajustements, car ils sont souvent subjectifs et très difficiles à quantifier.

Les propriétés présentant des risques de location importants et dont les revenus ne couvrent pas les dépenses d’exploitation peuvent également être considérées comme une vente en difficulté. Cependant, il est discutable de savoir si la réduction de prix est imputable au risque de location ou à la détresse de l’emprunteur. Les ajustements dans ce cas pourraient plutôt être liés à des caractéristiques économiques (faible taux d’occupation), mais il est également difficile de quantifier.

Comptabilisation des ajustements à la hausse

Les ajustements de prix ne sont pas nécessairement tous à la baisse. La structure de la dette peut avoir un impact positif sur le prix de vente, comme un prêt pouvant être cédé avec un taux d'intérêt inférieur à celui du marché. Dans de tels cas, le comparable nécessiterait un ajustement à la baisse des conditions de financement, souvent appelé ajustements d'équivalence de trésorerie. L'analyse d'équivalence de trésorerie est une procédure dans laquelle les prix de vente de propriétés comparables vendues avec un financement atypique sont ajustés pour être équivalents aux conditions définies du marché.

Prenons un exemple hypothétique dans le secteur multifamilial actuel : supposons que le prêt existant est à taux fixe de 4 %, qu’il est entièrement amortissable et qu’il a une durée restante de 7 ans. Aujourd’hui, supposons cependant qu’un acheteur ne puisse obtenir qu’un prêt à un ratio prêt/valeur similaire avec un taux d’intérêt de 6 %. En utilisant la méthode de l’équivalence en espèces, l’acheteur serait prêt à payer environ 5 % de plus avec l’hypothèse du prêt en raison du financement favorable.

De la même manière, dans le contexte actuel de difficultés du marché des bureaux, certains vendeurs proposent des financements aux vendeurs pour les aider à conclure des transactions, en agissant alors comme prêteurs auprès de l’acheteur. Dans ces situations, le taux d’intérêt proposé par le vendeur est probablement inférieur à celui qui serait disponible sur le marché libre. Cependant, il est un peu plus difficile de connaître le véritable taux du marché dans ces scénarios, compte tenu de l’incertitude sur le marché des bureaux et de la baisse du volume des prêts aux bureaux.

Appliquer à la fois l'art et la science

Aujourd’hui, les ventes en difficulté représentent encore un pourcentage relativement faible du marché global – probablement moins de 10 % du flux total des transactions. Néanmoins, nous évoluons dans un environnement où moins de biens immobiliers sont vendus et où la difficulté s’accroît. Il faudra peut-être plusieurs années pour que la difficulté soit résolue et éliminée du marché.

Le défi pour les évaluateurs est qu’ils utilisent traditionnellement des méthodologies qui s’appuient sur des chiffres mathématiques et sur la « science » derrière une vente pour déterminer la valeur. Dans un marché opaque comme celui-ci, il faut combiner à la fois la science et un peu plus d’« art » pour mieux comprendre les différentes variables qui influent sur le prix de vente.

Conclusion

Il existe de nombreuses anecdotes sur des immeubles de bureaux qui ont été vendus à 50 cents le dollar. La question à laquelle il faut répondre est « pourquoi » un immeuble particulier a été vendu à ce prix. Pour trouver la réponse, il peut être nécessaire de téléphoner au courtier pour comprendre ce qui se passe réellement. En d’autres termes, les experts en évaluation doivent regarder sous le capot pour voir ce qui fonctionne et ce qui ne fonctionne pas. C’est l’« art » qui doit être appliqué pour aider à identifier le tableau complet lors de l’évaluation de la valeur. Il est important de travailler avec des experts en évaluation expérimentés qui regardent au-delà de la valeur nominale pour comprendre les différents facteurs qui déterminent les ajustements de valeur.

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