Les fonds d'emprunt et autres prêteurs immobiliers commerciaux accordent la priorité à l'actualisation des évaluations des garanties pour les prêts existants

L’évolution du paysage des fonds d’emprunt et des autres prêteurs immobiliers commerciaux

Les banques centrales, dont la Fed, ont pris des mesures importantes pour passer d’un resserrement de la politique monétaire à un assouplissement des taux d’intérêt « plus élevés pour plus longtemps ». Le secteur de l’immobilier commercial peut pousser un soupir de soulagement collectif face à la baisse des taux à venir. Pourtant, l’incertitude et les risques sur le marché sont encore nombreux, ce qui souligne la nécessité de mettre en place des pratiques rigoureuses en matière de mise à jour de la valeur des garanties.

Du côté positif, on estime que les valeurs immobilières se sont stabilisées dans la plupart des secteurs. Les REIT cotées en bourse ont été à l’origine de ce rebond. Selon l’indice FTSE Nareit All Equity REIT, les prix ont augmenté de 10 % depuis le début de l’année jusqu’à la mi-octobre.

« À tout moment, il y a un certain nombre de défis liés à des valorisations spécifiques, mais dans l'ensemble, nous semblons nous diriger vers une meilleure situation compte tenu de certaines des orientations prospectives que nous avons entendues de la part de la Fed sur les réductions des taux d'intérêt », déclare Tim Kuhn, directeur du conseil en évaluation chez Groupe Altus. Les bureaux restent une classe d'actifs très en difficulté, à moins qu'ils ne soient soutenus par un taux d'occupation élevé et une durée moyenne pondérée des baux exceptionnelle (WALT). « Ces exemples sont rares et la plupart des formats de bureaux traditionnels restent un casse-tête pour les prêteurs », ajoute Kuhn.

L’augmentation des coûts de la dette a constitué un obstacle supplémentaire pour les emprunteurs. Depuis deux ans, l’accent est mis sur l’évaluation par les emprunteurs eux-mêmes de la performance des biens immobiliers et de l’ampleur des problèmes sous-jacents auxquels ils sont confrontés au niveau des actifs. Pour les prêteurs, comment ces conditions affectent-elles l’argent prêté et qu’est-ce que cela signifie pour les produits potentiels qu’ils n’ont pas encore récupérés?

Valorisation des garanties dans un contexte de baisse des taux

La récente période de volatilité des marchés, la hausse rapide des taux d’intérêt et la baisse de la valeur des actifs ont mis en évidence la nécessité d’une surveillance et d’une gestion des risques plus poussées. Les évaluations des garanties sont peut-être moins problématiques dans un marché où l’on s’attend à une hausse des valeurs. Quelle est la stratégie à adopter pour l’avenir en matière d’évaluation des garanties dans un environnement où les taux sont désormais en baisse?

Les évaluations des garanties à l'origine font partie de la liste de contrôle standard que les fonds de dette et autres prêteurs doivent remplir afin de dimensionner la dette et de s'assurer qu'ils sont à l'aise avec le ratio prêt/valeur (LTV). En outre, il est toujours nécessaire d'évaluer régulièrement les garanties pour certains prêts anciens qui sont dans un portefeuille depuis plus de deux ans ou plus et qui peuvent être confrontés à des problèmes. Les fonds de dette et les prêteurs immobiliers commerciaux doivent rester au courant des prêts existants qui peuvent être confrontés à des problèmes dans ce qui reste un marché difficile pour le refinancement de la dette arrivant à échéance. Selon S&P Global, environ 950 milliards de dollars de prêts immobiliers commerciaux devraient arriver à échéance en 2024. En partie en raison des prolongations de prêts, les échéances devraient rester élevées au cours des cinq prochaines années, culminant à 1,26 billion de dollars en 2027.

La plupart de ces dettes ont été contractées lorsque les taux d’intérêt étaient proches de 0 %, et bon nombre de ces prêts sont déjà en cours de remboursement, grâce à des modifications, des prolongations et des remboursements.

La dette héritée exige une plus grande visibilité

Les prêteurs qui s’attendaient à ce que leur portefeuille subisse des difficultés voient les réalités se concrétiser. Le secteur des bureaux en particulier a encore un long chemin à parcourir pour atteindre un niveau plancher et gérer les impayés et les prêts non performants. « Cela a un impact sur les portefeuilles depuis un certain temps déjà et il reste encore de la marge de progression en fonction de l’ancienneté des prêts et de la classe d’actifs », déclare Andrew Pabon, directeur du conseil en évaluation chez Groupe Altus.

Les défis liés à l’échéance des dettes signifient que les fonds de dette et les autres prêteurs fournissant un financement immobilier commercial doivent avoir une visibilité sur les facteurs qui influent sur la valeur des garanties immobilières sous-jacentes à leur portefeuille de prêts. Les mesures que vous prenez pour évaluer vos risques sont-elles conformes aux meilleures pratiques du secteur? Êtes-vous en mesure d’assurer aux investisseurs et aux actionnaires que vous avez pleinement évalué les risques et que vous prenez les mesures appropriées si nécessaire?

Ces questions restent d'actualité dans un marché qui traverse encore des échéances qui ont connu une réinitialisation significative de la base. Les récents défauts de paiement des prêts continuent de démontrer la gravité des défis persistants du marché.

Par exemple, le prêt de 242 millions de dollars du 521 Fifth Avenue a été envoyé en gestion spéciale en juin en raison d'un défaut de paiement. Selon Trepp, le prêteur envisagerait de lancer une procédure de saisie à double voie tout en poursuivant les discussions avec l'emprunteur sur une prolongation. Trepp a également signalé que le prêt de 300 millions de dollars soutenant Santa Monica Place est revenu à 30 jours de retard selon les données du gestionnaire de service du mois d'août. Macerich Co. est le propriétaire du centre commercial de 523 139 pieds carrés à Santa Monica, en Californie, dont le prêt est détenu par une fiducie CMBS.

Les prêteurs qui travaillent sur les prolongations et les modifications de prêts ont besoin d'évaluations actualisées des garanties pour avoir un aperçu des valorisations actuelles. Afin de prendre les mesures appropriées et d'assurer la transparence aux investisseurs et aux actionnaires, il est particulièrement impératif pour les prêteurs présentant un risque de bilan immobilier commercial de procéder à des évaluations ponctuelles des garanties afin de comprendre les risques structurels.

• Comprenez-vous pleinement les risques liés à votre portefeuille?

• Avez-vous une perspective actuelle sur ses valeurs collatérales?

• À quoi pourrait ressembler la situation si les tests de clause restrictive n'étaient pas effectués pour des prêts qui approchent de leur échéance ou si vous ne pouviez pas refinancer?

Affiner les hypothèses à mesure que l'écart de prix se réduit

Le cycle d’assouplissement des taux devrait contribuer à réduire l’écart entre les cours acheteurs et vendeurs. D’une manière générale, il existe déjà des signes montrant que le marché se rapproche de ce point d’équilibre où les acheteurs et les vendeurs se rapprochent. « Nous voyons des clients lever le pied du frein et appuyer un peu sur l’accélérateur. Il y a davantage d’opérations examinées et davantage d’activités de transaction se déroulent tant du côté des prêts que des actions, avec l’espoir que l’activité va s’intensifier davantage en 2025 », déclare Pabon. L’augmentation de l’activité de transaction apportera plus de clarté sur les valeurs de marché et les taux de capitalisation pour éclairer les évaluations des garanties.

Parallèlement, le marché est divisé entre les investisseurs opportunistes d’un côté et les investisseurs qui gèrent des actifs ou des garanties problématiques de l’autre. Ces deux parties doivent s’entendre sur la valeur afin de surmonter une partie de la difficulté et de revenir à l’équilibre.

Alors que l’écart entre le cours acheteur et le cours vendeur se réduit, de plus en plus de transactions ont lieu, ce qui permet de déterminer les prix auxquels les actifs seront négociés. Les bureaux ont connu les plus fortes baisses de valeur et sont maintenant arrivés au point où les prix de « liquidation » ont été réinitialisés en tant que valeur de marché pour les propriétaires, et les vendeurs commencent à ajuster leurs attentes. « C’est une bonne chose. Nous avons besoin que ces actifs soient transférés vers les investisseurs qui peuvent exécuter la stratégie sur eux et les transformer en actifs performants », déclare Kuhn.

Bonnes pratiques: Du réactif au proactif

L’obtention d’évaluations actualisées des garanties est un élément important des meilleures pratiques en matière d’exigences de reporting interne et de communication avec les parties prenantes. Par le passé, les politiques d’évaluation liées aux garanties étaient traditionnellement structurées de manière réactive plutôt que proactive. La plupart des fonds d’emprunt et des prêteurs immobiliers commerciaux évaluaient les garanties au moment de leur création et rarement par la suite. Dans certains cas, les évaluations pouvaient avoir été mises à jour dans le cadre d’une prolongation ou d’une modification du processus de prêt, ou en cas de préoccupation importante concernant les performances ou le plan d’affaires.

La récente période de volatilité des marchés, la hausse rapide des taux d’intérêt et la baisse de la valeur des actifs ont mis en évidence la nécessité d’une surveillance et d’une gestion des risques plus poussées. Étant donné la probabilité d’un risque important au sein des portefeuilles de créances immobilières, les prêteurs immobiliers commerciaux ont dû adopter une position proactive. Il est devenu plus essentiel de réévaluer les processus d’évaluation des garanties existants ou de développer un nouveau processus qui réponde aux circonstances et aux défis actuels.

Le processus d’évaluation actualisée des garanties permet aux prêteurs de comprendre de manière réaliste la situation actuelle en ce qui concerne les créances de leurs portefeuilles. Quelle est, selon nous, une base raisonnable ou réalisable pour la valeur des garanties? Quel produit obtenons-nous réellement sur ces prêts? Ces évaluations actualisées des garanties aident à soutenir la prise de décision lorsque les prêteurs commencent à réfléchir aux prochaines étapes pour des actifs spécifiques, comme la saisie, les biens immobiliers détenus (REO) ou à ce à quoi s’attendre s’ils devaient mettre un actif sur le marché pour le vendre.

Leçons apprises

La hausse des taux d’intérêt a entraîné une demande accrue d’augmentation de la fréquence des évaluations des garanties mises à jour. Il est désormais important d’examiner la nécessité d’une mise à jour des évaluations des garanties dans le contexte actuel sous deux angles. Les actifs confrontés à des défis et à des incertitudes nécessiteront une attention particulière et des mises à jour pour gérer les risques, et les prêteurs et les fonds de dette doivent continuer à surveiller les évolutions possibles de l’évaluation des garanties à l’avenir.

Les nouvelles opérations en cours de clôture se dirigent vers cet environnement plus optimiste, avec l'espoir que les valeurs commenceront à s'apprécier plutôt qu'à se déprécier. Dans ce cas, bien que des évaluations de garanties mises à jour soient toujours judicieuses, la nécessité de mises à jour plus fréquentes peut ne pas être aussi nécessaire. « Comme nous avons traversé cette période difficile et mis en place ces pratiques au cours des 12 à 24 derniers mois, nous espérons que le maintien d'évaluations de garanties périodiques mises à jour continuera de faire partie des meilleures pratiques, car les prêteurs en voient la valeur », déclare Pabon.

Les évaluations actualisées des garanties sont une pratique courante du côté des capitaux propres. « Il s’agit désormais d’appliquer ces bonnes pratiques au côté de la dette pour montrer qu’il est judicieux de procéder à des évaluations actualisées des garanties plus fréquemment qu’au moment de l’émission ou tous les trois ans », explique Pabon. L’avantage est que les prêteurs obtiennent cette clarté à maintes reprises, au lieu d’attendre un événement important pour déclencher une mise à jour.

Les entreprises engagées dans le crédit alternatif et le financement par emprunt qui ont survécu à la grande crise financière de 2008-2009 ont protégé leurs engagements principaux. Pour y parvenir, elles ont acquis une compréhension complète de leur base de garantie et ont utilisé des stratégies préventives pour maintenir leurs engagements. Depuis lors, le secteur de l’immobilier commercial a connu un afflux massif de nouveaux prêteurs alternatifs, dont beaucoup n’ont jamais connu de période de turbulences financières. En outre, beaucoup n’ont pas développé de pratiques solides de suivi et de valorisation des garanties, ce qui est crucial pendant de telles périodes.

Les groupes qui ont traversé la crise financière mondiale ont reconnu la nécessité d’agir rapidement pour étendre ou modifier leurs processus. « Les groupes qui ont traversé plus de cycles en voient les avantages. Ils savent qu’ils auront plus de questions à poser sur ces prêts sous-performants. Ils savent qu’ils auront besoin de l’avis de tiers ou de consultations pour répondre aux nombreuses questions qu’ils auront de la part des investisseurs et de leurs dirigeants. Ils sont donc plus rapides à réagir pour ajuster leurs processus », explique Kuhn.

3 stratégies qui façonnent les meilleures pratiques

Bien que les évaluations périodiques solides des garanties constituent une avancée récente dans la communauté des prêteurs et que les meilleures pratiques évoluent constamment, trois stratégies sont essentielles.

1. Triage immédiat

Les équipes d’évaluation internes ou externes doivent commencer par identifier les risques les plus urgents dans les portefeuilles. Cela implique de se concentrer, du point de vue du prêteur, à la fois sur les garanties à risque et sur les garanties performantes potentiellement problématiques au vu des conditions opérationnelles et des conditions du marché des capitaux.

Les tests de résistance devraient inclure l’ajustement des flux de trésorerie collatéraux à la baisse et la détermination de l’impact que cela aurait sur les clauses restrictives du prêt, les ratios prêt/valeur et la capacité à récupérer le montant initial du prêt.

2. Examen annuel

Une fois les risques immédiats traités, un examen annuel d’un sous-ensemble plus large du portefeuille permet de mieux comprendre l’impact de la volatilité de l’immobilier sur les garanties et peut aider à minimiser le risque potentiel de prêts non performants.

3. Bonnes pratiques en matière de fréquence et de processus d’évaluation

Il conviendrait à l’avenir de déterminer les meilleures pratiques en matière de fréquence et de processus d’évaluation. Comme pour toutes les évaluations, ces pratiques doivent faciliter la transparence et la responsabilisation des procédures ainsi que la comparabilité des résultats. Cela nécessite de déterminer l’objectif, la portée et les méthodes d’évaluation utilisées lors de l’intégration et de la mise à l’échelle, de la communication et, enfin, de la révision du processus. Pour garantir une approche concrète, le directeur de l’évaluation, un représentant de l’équipe de gestion d’actifs et le chef de la gestion des risques ou le chef de l’exploitation doivent participer à l’élaboration des meilleures pratiques pour le portefeuille ou le fonds.

Tirer parti de l'expertise de tiers pour l'évaluation des garanties

Étant donné que la gestion des ressources peut être difficile pour certains prêteurs, un partenariat avec un prestataire externe de gestion des évaluations peut aider votre équipe en lui apportant expérience et expertise. Un prestataire objectif peut proposer des recommandations concernant le calendrier et les approches en fonction de ce qui est le plus approprié pour votre fonds ainsi que des meilleures pratiques du secteur. L'externalisation complète ou partielle de la gestion des évaluations peut aller de l'assistance aux recommandations de processus à la réalisation de rapports d'évaluation ou à l'examen des évaluations par un tiers.

De plus, ce prestataire de services d'externalisation doit être disposé à consulter un éventail de parties prenantes internes pour comprendre les principales préoccupations et les principaux défis. Pour soutenir des évaluations de garanties précises, il doit également être en mesure d'offrir des informations relatives aux hypothèses et aux conclusions générales pour une gamme de types de biens et de marchés. Dans le climat actuel en particulier, il est important de s'associer à des professionnels qui ont une compréhension approfondie des tendances en matière d'évaluation, des meilleures pratiques du secteur, de l'analyse comparative, ainsi que de leur impact et de leur valeur.

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