Le marché industriel de Miami apparaît comme le plus performant des investisseurs

Examen plus approfondi de la dynamique récente du secteur industriel de Miami

Les gestionnaires d’investissement qui cherchent à identifier des poches d’opportunités dans un marché immobilier commercial plus difficile les trouvent dans l’immobilier industriel de Miami.

L'industrie industrielle américaine dans son ensemble est restée un secteur privilégié en raison de ses moteurs de demande sous-jacents et de ses fondamentaux solides, et Miami s'est hissée au sommet en tant que leader en termes de performances au troisième trimestre et depuis le début de l'année. Selon une analyse du Groupe Altus des rendements de l'indice NCREIF ODCE, les actifs industriels de Miami ont affiché un rendement total de 6,7 % depuis le début de l'année jusqu'au troisième trimestre. Ces résultats sont de la tête et des épaules supérieurs au rendement total moyen national de -5,1 % pour la même période.

De plus, Miami était la seule métropole à afficher un nombre positif parmi les 16 principales métropoles étudiées par le Groupe Altus . Les chiffres des performances à court terme dressent un tableau assez convaincant. En regardant le marché sous un angle plus large, sa performance sur 4 ans est respectable de 17,4 %. Ces rendements placent Miami en quatrième position derrière les marchés dominants de la côte ouest – Inland Empire, Los Angeles et San Diego – qui ont tous généré des rendements sur 4 ans supérieurs à 20 %.

Même si ses performances récentes suscitent davantage d'attention de la part des gestionnaires d'investissement, la question clé est de savoir si Miami peut maintenir cet élan et générer des résultats solides sur le long terme. Dans cet article, nous examinons de plus près les facteurs sous-jacents de la demande qui alimentent les rendements, ainsi que les vents contraires et favorables qui pourraient influencer les perspectives d’avenir et les thèses d’investissement du secteur industriel de Miami.

Facteurs de demande

La récente performance de l'alpha est soutenue par des fondamentaux simples de l'offre et de la demande. Les données du secteur montrent que Miami est l'un des marchés les plus restreints du pays, avec des taux d'inoccupation inférieurs à 2 %. Ce manque d’espace disponible stimule à son tour la croissance des loyers et compense une partie de la pression à la baisse sur la valeur des propriétés causée par la hausse des taux d’intérêt. Cette demande découle à la fois de la croissance démographique et économique à Miami et dans l’État de Floride, où davantage d’espace de distribution est nécessaire pour desservir le marché en croissance.

Les données du Groupe Altus révèlent que la population de la Floride a augmenté à un rythme environ deux fois supérieur à celui de la population américaine entre 2020 et 2023. La Floride a également enregistré plus de mouvements d'un État à l'autre que tout autre État au cours des deux dernières années, devançant légèrement le Texas. Les données démographiques n’incluent pas l’augmentation du nombre de résidents saisonniers qui choisissent de vivre en Floride au moins une partie du temps, qui a également augmenté à la suite de la pandémie. La croissance du PIB avant et après la pandémie en Floride était environ deux fois supérieure au taux de croissance du PIB des États-Unis.

Miami a également bénéficié de la reconfiguration de la chaîne d’approvisionnement et de l’augmentation du trafic de marchandises via le canal de Panama. Les retards des cargos à l’extérieur des ports de Los Angeles et de Long Beach qui ont fait la une des journaux en 2021 en raison d’une cascade de problèmes ont entraîné le détournement des marchandises par le canal de Panama. Les ports de la côte ouest étaient tellement saturés qu'il était en fait plus rapide pour beaucoup d'acheminer des marchandises aux États-Unis via le canal de Panama jusqu'aux ports de la côte sud et est.

Une analyse du volume d'expédition à partir de Descartes La comparaison du premier trimestre de 2023 à 2019 montre une baisse de 10,1 % du volume de marchandises transitant par les ports de la côte ouest. Les ports de la côte du Golfe ont connu une augmentation de volume plus importante, à 43,4 %, tandis que les ports de la côte Est ont également gagné 6,4 %. La congestion dans les grands ports a canalisé davantage de trafic vers les petits ports, comme Miami. Selon le ministère américain des Transports, PortMiami se classe au 13e rang en termes d'EVP sur la base des données de 2022.

Figure 1 : Liste des 25 principaux ports à conteneurs par EVP

Ouvrir la voie à la croissance

Traditionnellement, PortMiami est mieux connu comme port de croisière que comme port de cargo. Cependant, le port est capable d'accueillir des navires plus gros et d'une plus grande capacité grâce à des améliorations d'un milliard de dollars, notamment le dragage et l'approfondissement des canaux et des grues plus grandes pour faciliter le déchargement des marchandises.

PortMiami a un nouveau plan directeur 2035 qui trace une voie ambitieuse pour la croissance future. En partie grâce à la liste des projets d'amélioration des immobilisations prévus, le trafic de marchandises devrait doubler au cours de la prochaine décennie. La liste des améliorations apportées qui l'ont rendu « Big Ship Ready » comprend :

• Le canal de chargement principal a été approfondi pour accueillir des navires de grande taille

• Ses nouvelles grues Super Post-Panamax sont les plus grandes de tous les ports du sud-est des États-Unis

• Le port a un accès direct au réseau routier interétatique américain via un tunnel d'accès rapide.

• PortMiami a investi 50 millions de dollars dans la modernisation de son système ferroviaire de fret à quai, créant ainsi une connexion au système ferroviaire national et accélérant la circulation des marchandises à travers la Floride et la zone continentale des États-Unis.

L'augmentation du trafic portuaire a stimulé la demande d'entrepôts industriels desservis par PortMiami. Les données du Groupe Altus montrent que le taux de croissance annuel moyen des loyers du marché pour les entrepôts industriels à Miami, qui oscillait autour de 1 % ou moins depuis avant la pandémie, a grimpé jusqu'à 5 % de croissance annuelle des loyers du marché à partir du quatrième trimestre 2021. Le marché a maintenu ce rythme de croissance jusqu’en 2022 et 2023, certains trimestres atteignant une croissance de 8 %.

Perspectives à long terme

Miami connaît à la fois des vents contraires et des vents favorables qui pourraient avoir un impact sur les performances des investissements. Les ports qui ont bénéficié du réacheminement du transport de conteneurs en raison de la congestion liée à la pandémie pourraient connaître une certaine « normalisation » des modèles de trafic. Los Angeles et Long Beach ont également résolu certains de leurs problèmes de main-d'œuvre, ce qui a également poussé le trafic vers des alternatives reliées au canal de Panama. Los Angeles et Long Beach restent les deux premiers ports du pays en termes d'EVP.

Un autre vent contraire auquel Miami est confronté est la sécheresse qui touche le canal de Panama, ce qui pourrait réduire le volume de marchandises et contribuer au rebond des ports de la côte ouest. En conséquence, la demande accrue d’espaces d’entrepôt pourrait s’atténuer et la croissance des loyers pourrait revenir à la normale au cours des prochains trimestres. Cependant, même après que les problèmes de main-d'œuvre et les retards ont été résolus dans les ports occidentaux, certaines entreprises ont choisi de transporter leurs marchandises via le canal de Panama vers les ports de la côte Est et du Golfe pour décharger leur cargaison.

Un autre défi potentiel auquel Miami est confrontée est le niveau record d'activité de construction actuellement en cours pour répondre à la demande croissante. Le volume d'espace actuellement en construction varie selon la source, avec des estimations allant de 6,7 à 8 millions de pieds carrés. Ces livraisons pourraient entraîner un certain assouplissement des fondamentaux à court terme à mesure que cet espace sera absorbé. À plus long terme, les investisseurs pourraient bénéficier des barrières à l’entrée du marché en raison du nombre limité de terrains industriels disponibles pour le développement.