Le point sur le marché de l’immobilier commercial à Montréal – T1 2024

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L’activité d’investissement commercial sur le marché montréalais continue de ralentir en raison des pressions persistantes exercées par les taux d’intérêt élevés

Montréal a enregistré un volume de transactions de 1,3 milliard de dollars au premier trimestre de 2024, soit une baisse de 20 % par rapport à 2023. Tous les secteurs ont signalé un recul de l'activité de transaction, à l'exception des terrains ICI. De plus, selon le plus récent rapport du Groupe Altus Enquête sur les tendances d’investissement dans l’immobilier commercial canadienLes produits préférés des Montréalais comprennent les locaux industriels à locataires uniques et à locataires multiples.

Figure 1 - Transactions immobilières à Montréal – Tous secteurs par année

Le secteur multifamilial a enregistré un volume de transactions de 445 millions de dollars au premier trimestre de 2024, soit une baisse de 10 % par rapport à l’année précédente. La croissance démographique, les taux d’intérêt élevés et le coût de la vie élevé ont continué d’être des facteurs perturbateurs sur le marché immobilier montréalais, car la demande croissante de logements locatifs et le manque de mises en chantier n’ont fait que resserrer les conditions du marché et exacerber les problèmes d’accessibilité au logement. Parallèlement, le volume d’investissement dans le secteur multifamilial devrait diminuer en 2024 en raison des taux d’intérêt élevés.

Le secteur industriel a rapporté un volume de transactions de 416 millions de dollars, soit une baisse de 12 % par rapport à l'année précédente. Les plus récents chiffres du Groupe Altus Mise à jour du marché industriel canadien a révélé une augmentation de 2,1 points de pourcentage sur un an du taux de disponibilité industrielle de Montréal, qui s'élève à 6,0 %. Montréal a enregistré 1,6 million de pieds carrés de nouveaux achèvements, dont près de la moitié est prélouée. De plus, le marché a ajouté 3,1 millions de pieds carrés au pipeline de construction, avec 84 % de l'espace disponible à louer, car l'activité de prélocation a légèrement diminué en raison de la modération des conditions du marché.

Les ventes de terrains résidentiels et ICI ont enregistré un volume total de transactions de 227 millions de dollars, soit une baisse de 10 % par rapport à l'année précédente. Les terrains résidentiels ont enregistré des transactions de 53 millions de dollars, tandis que les terrains ICI ont enregistré des transactions de 174 millions de dollars, soit une baisse de 37 % et une augmentation de 42 % par rapport à l'année précédente, respectivement. Alors que le marché montréalais a historiquement favorisé les terrains résidentiels, la demande incessante d'espaces industriels a fait augmenter les ventes de terrains ICI malgré la flambée des coûts des terrains.

La vitesse des transactions dans le secteur des bureaux a continué de ralentir, avec un volume de transactions de 55 millions de dollars, soit une baisse de 61 % par rapport à l'année précédente. Selon les données les plus récentes du Groupe Altus Mise à jour du marché des bureaux au CanadaLe taux de disponibilité des bureaux à Montréal s’est stabilisé à 18,1 %. De plus, aucune nouvelle construction de bureaux n’a été enregistrée au premier trimestre de 2024, et cinq immeubles de bureaux totalisant 315 107 unités sont en construction, dont près de la moitié est prélouée. La préférence pour les immeubles de bureaux de catégorie A a continué de se développer au premier trimestre de 2024, les locataires cherchant à se moderniser dans des espaces aménagés de haute qualité.

Le secteur de la vente au détail a enregistré un volume de transactions de 146 millions de dollars, soit une baisse de 39 % par rapport à l’année précédente. Les Canadiens concentrant leurs dépenses sur les biens et services essentiels, l’activité de location s’est déplacée vers les zones commerciales axées sur l’alimentation. À cet effet, les commerces de détail axés sur l’alimentation ont continué de se classer au premier rang des types de propriétés préférés des investisseurs dans le dernier rapport d’Altus Group Enquête sur les tendances d’investissement dans l’immobilier commercial canadienEn outre, les investisseurs ont continué à adopter une approche stratégique avec leurs actifs, en recherchant des sites de vente au détail offrant des opportunités de réaménagement ou d’intensification.

Figure 2 - Transactions immobilières à Montréal par classe d'actifs (T1 2023 vs. T1 2024)

Transactions notables du premier trimestre 2024

5755-5775 Avenue Sir-Walter-Scott, Côte-Saint-Luc - Appartement

À la mi-février, InterRent REIT et leurs partenaires CLV Group ont cédé les appartements Parc Kildare à Immeubles Galleon pour 46 millions de dollars. Construite en 1970 et située dans l'arrondissement de Côte-Saint-Luc, cette propriété compte 223 unités réparties sur cinq bâtiments. Sa proximité des services et des écoles comme le Campus Loyola de l'Université Concordia font de cette propriété un atout attrayant pour l'acheteur, Immeubles Galleon S.E.C. Les installations de la propriété comprennent une piscine extérieure, une buanderie et la disponibilité d'un parking intérieur et extérieur sur place.

5360-5370 Avenue MacDonald, Côte-Saint-Luc - Appartement

Une autre grande transaction multifamiliale au premier trimestre 2024 a vu la clôture du 5360-5370 Macdonald pour plus de 22 millions de dollars. Fin janvier, le Groupe Mercer a vendu ces deux propriétés reliées comprenant plus de 100 logements à un investisseur privé. Le vendeur possède une autre propriété sur la même rue qui n'était pas incluse dans cette vente. Construite en 1957, cette transaction représente un prix unitaire de 223 958$.

4005-4105 boulevard Matte, Brossard – Industriel

Au prix au pied carré de 197 $, Biron a acheté son siège social et une de ses installations pour 28 000 000 $. Avec plus de 140 000 pieds carrés d'espace flexible, cette propriété à locataires multiples a été construite en 2001. L'établissement Biron comprend un laboratoire médical, des services d'échantillonnage et de soins infirmiers dans son établissement de Brossard, qui est l'un de ses plus de 120 centres de services à travers la province de Québec.

Gestion Jacad - Portefeuille Industriel Vista Properties, Anjou – Industriel

Ce portefeuille industriel a été l'une des transactions les plus importantes du trimestre avec un prix de clôture de 74 705 000 $. Il présente une superficie locative brute de 437 214 pieds carrés répartie sur douze bâtiments pour un prix global au pied carré de 200 $. Il s’agit d’une transaction importante pour l’arrondissement d’Anjou et l’est de la revitalisation actuelle et future de Montréal. Les secteurs privé et public ont réalisé des investissements importants dans l'est de la ville, le gouvernement du Québec ayant récemment annoncé un investissement de 23 millions de dollars dans ce secteur de la ville. Cette acquisition par Vista s'ajoute à son portefeuille croissant dans l'est, qui comprend des propriétés à Anjou et à Saint-Léonard voisin.

4555, rue Ambroise-Lafortune, Boisbriand - Industriel

Dans le très recherché parc industriel de la Rive-Nord, le 4555, rue Ambroise-Lafortune s'échangeait pour 11,5 millions $ début février. Cette usine de fabrication avancée construite en 2009 et s'étendant sur plus de 52 000 m² a été réalisée pour l'occupant actuel Kontron. Avec cette acquisition, l'acheteur Immo 1ère s'étend dans la région de Boisbriand avec la majorité de son portefeuille commercial existant situé dans la région de Québec.

Figure 3 -

Conclusion

Le marché montréalais s'est affaibli au premier trimestre de 2024, alors que les pressions persistantes liées aux taux d'intérêt élevés ont ralenti la croissance économique. Les investisseurs ont continué de privilégier les domaines immobiliers stables et à faible risque, tels que les immeubles multifamiliaux et industriels, qui représentaient respectivement 34 % et 32 ​​% du volume total en dollars au premier trimestre 2024. Alors que les taux d’intérêt ont probablement atteint leur sommet, la baisse attendue des taux a déclenché un rebond progressif de l’activité alors que certains investisseurs rivalisent pour prendre une longueur d’avance sur la concurrence dans un contexte de resserrement des conditions de marché.