Mise à jour du marché immobilier commercial de Montréal – T4 2024

Le marché montréalais est en voie de guérison, avec un volume de transactions en hausse de 26 % sur un an

En 2024, le marché montréalais a affiché une performance résiliente dans un contexte de ralentissement économique au Canada, surpassant 2023 avec un volume de transactions de 10,1 milliards de dollars, soit une augmentation de 26 % par rapport à l’année précédente. Cinq des sept principaux secteurs immobiliers ont enregistré une croissance positive d’une année sur l’autre, seuls les secteurs de l’hôtellerie et des terrains ICI ayant enregistré une croissance négative. De plus, selon le dernier rapport du Groupe Altus Enquête sur les tendances en matière d’investissement au CanadaLes propriétés industrielles à locataires multiples et les propriétés résidentielles à logements multiples de banlieue sur le marché de Montréal ont été classées respectivement comme les deux combinaisons de produits et de marchés préférées des investisseurs.

Le secteur du commerce de détail a affiché une performance remarquable, avec un volume de transactions de 1,7 milliard de dollars, soit une augmentation de 85 % par rapport à l’année précédente. Les Canadiens ayant ajusté leurs dépenses discrétionnaires en réponse à la hausse des taux d’intérêt et à l’augmentation du coût de la vie au cours du premier semestre de l’année, les investisseurs ont commencé à privilégier les propriétés ayant un potentiel de réaménagement. Les investisseurs ont également montré une préférence pour les centres commerciaux et les zones commerciales ancrées par des épiceries et des détaillants de marchandises diverses, reflétant le changement de comportement des consommateurs. Suivant cette tendance, la région de Laval a enregistré la plus forte augmentation d’une année à l’autre, avec des transactions notables dans des centres commerciaux régionaux tels que CF Carrefour Laval et Galeries Laval, et un nombre substantiel de transactions dans des zones commerciales.

Le secteur multifamilial a enregistré un volume de transactions de près de 4 milliards de dollars, soit une augmentation de 42 % par rapport à l’année précédente. Les conditions du marché locatif de Montréal sont restées serrées en réponse à une demande locative en plein essor dépassant l’offre disponible. Bien que la réduction des taux d’intérêt et les changements apportés à la réglementation municipale et provinciale de Montréal aient réussi à susciter un sentiment positif quant à la croissance de l’offre, l’activité de développement est restée tiède, car les attentes de conditions de financement plus favorables pour l’année à venir ont maintenu les investisseurs à l’écart. Malgré une offre en baisse, le secteur multifamilial demeure une classe d’actifs solide avec des fondamentaux à long terme sains.

Le secteur industriel de Montréal a enregistré un volume de transactions de 2,6 milliards de dollars, soit une augmentation de 34 % par rapport à l’année précédente, principalement attribuable à une augmentation de l’activité au deuxième trimestre, les investisseurs se précipitant pour finaliser les transactions avant l’augmentation prévue de l’impôt sur les gains en capital le 25 juin. Par ailleurs, la demande dans le secteur industriel s’est déplacée des espaces de moyenne et grande taille vers des espaces plus petits. Selon le plus récent rapport du Groupe Altus Mise à jour du marché industriel canadienLe taux de disponibilité industrielle de Montréal a augmenté de 320 points de base d’une année sur l’autre pour atteindre 7,8 %, soit le taux de disponibilité le plus élevé observé depuis le quatrième trimestre de 2017 et son 6e trimestre consécutif d’absorption négative. Au quatrième trimestre, le marché a enregistré 919 503 millions de pieds carrés de nouveaux achèvements, avec 94 % de l’espace disponible à la location. De plus, près de 1,1 million de pieds carrés de produits industriels sont en construction, avec 63 % de l’espace disponible à la location, l’activité de prélocation ayant diminué en réponse à l’assouplissement des conditions. Alors que la baisse des taux d’intérêt devrait favoriser la reprise du marché, la montée des tensions géopolitiques entourant principalement les tarifs douaniers entre le Canada et les États-Unis pourrait inciter les entreprises à réévaluer leurs besoins en matière d’entreposage et de distribution.

Alors que les entreprises continuent de réévaluer leurs besoins en matière d’espaces de bureaux en fonction de l’évolution des préférences en matière de lieu de travail et des conditions du marché du travail, l’activité d’investissement dans le secteur des bureaux continue de connaître une baisse du volume des transactions, les ventes ayant chuté de 31 % par rapport à l’année précédente. Une tendance persistante en 2024 est la préférence pour les immeubles de meilleure qualité, ce qui a continué d’élargir l’écart entre les immeubles de bureaux de classe A et B. Selon le dernier rapport d’Altus Group Mise à jour du marché des bureaux au CanadaLe taux de disponibilité des bureaux à Montréal s’est stabilisé à 17,9 %. De plus, un nouvel immeuble de bureaux à usage mixte entièrement loué situé au 1300, rue Sherbrooke Ouest, totalisant 77 392 pieds carrés, a été achevé. De plus, un immeuble de bureaux totalisant 44 000 pieds carrés est en construction, avec 89 % de l’espace disponible à la location.

Les ventes de terrains résidentiels et ICI ont enregistré un volume total de transactions de 1,2 milliard de dollars, soit une baisse de 15 % par rapport à l'année précédente. Les terrains résidentiels ont enregistré 506 millions de dollars, tandis que les terrains ICI ont enregistré 742 millions de dollars, soit une augmentation de 34 % et une baisse de 32 % par rapport à l'année précédente, respectivement. Le secteur des terrains résidentiels a suscité un regain d'intérêt au deuxième trimestre et a enregistré une reprise à la fin de l'année après un bref ralentissement au troisième trimestre. La demande de terrains ICI a diminué, car les promoteurs ont réévalué leurs plans de développement industriel en raison de la stabilisation des taux de disponibilité industrielle du marché à un rythme élevé.

Figure 2 - Transactions immobilières à Montréal par classe d'actifs (2023 vs 2024)

Transactions notables du quatrième trimestre 2024

Voici les transactions notables du marché immobilier commercial de Montréal au quatrième trimestre 2024 :

Appartements Norgate (1200-1600 rue Décarie et 1205-1595 rue Ouimet), Saint-Laurent - Appartement

KingSett Capital et Starlight Investments ont vendu 74 immeubles d’appartements de faible hauteur dans le cadre de la transaction d’appartements la plus importante de Montréal en 2024. Situé à Saint-Léonard, le portefeuille de 1 108 unités a été vendu à un groupe d’investisseurs privés pour 197,5 millions de dollars, ce qui représente un prix unitaire de 178 249 $. Cette transaction de portefeuille représente la plus importante transaction d’appartements à Montréal depuis qu’Ivanhoé Cambridge a vendu un portefeuille de six immeubles au Groupe Investors et à Minto Apartment REIT pour une contrepartie de 268 millions de dollars, en mai 2019.

Galeries Laval (1535 boulevard Le Corbusier), Laval - Commerce de détail

Début décembre, le Fonds de solidarité FTQ a vendu au Groupe Jadco sa participation de 100 % dans le centre commercial Galeries Laval pour 126 M$. Situé sur le boulevard Le Corbusier à Laval, le centre commercial compte près de 600 000 pieds carrés d’espaces, dont plus de 67 000 pieds carrés d’espaces de bureaux. Les actifs commerciaux ont retenu l’attention en 2024, notamment en raison des ventes du CF Carrefour Laval (553,2 M$) et des Galeries de la Capitale (325 M$), ainsi que de l’ouverture du nouveau centre commercial Royalmount de 824 000 pieds carrés.

Portefeuille industriel Candev (4555 & 6325-6475 boulevard des Grandes Prairies & 9350-9450 boulevard Langelier), Saint-Léonard - Industriel

Ce portefeuille industriel de cinq bâtiments et de 369 464 pieds carrés a été acquis par KingSett Capital et Candev pour une contrepartie totale de 59 millions de dollars, ce qui représente un prix par pied carré de 160 $. En 2024, KingSett a connu une vague d'activités d'investissement dans les actifs industriels de Montréal, qui s'est également départie d'environ 160 millions de dollars de propriétés industrielles dans le cadre de quatre transactions majeures. Cela comprenait un portefeuille industriel de sept bâtiments et de 313 511 pieds carrés qui a été vendu à une coentreprise par Woodbourne Capital Management et Epic Investments.

Portefeuille d'appartements CAPREIT, Ville-Marie - Appartement

Fin novembre, CAPREIT a acquis deux immeubles d'appartements nouvellement construits auprès du promoteur montréalais Mondev, chacun pour une contrepartie égale de 52,1 millions de dollars. Les deux immeubles sont situés à seulement deux pâtés de maisons l'un de l'autre à Ville-Marie et contiennent un total de 253 unités résidentielles. Avant cette transaction de portefeuille, Mondev a également vendu l'un de ses autres projets récents à Ville-Marie, l'immeuble d'appartements de 20 étages et 248 unités nommé Alba, pour une contrepartie de 107 millions de dollars. Mondev et son partenaire Hillcrest Capital ont vendu Alba à InterRent REIT et Crestpoint Real Estate Investments Ltd. à la mi-octobre.

Figure 3 - Montreal OCR trends across 4 benchmark asset classes

En 2024, le volume d'investissement sur le marché montréalais a dépassé de près de 2,1 milliards de dollars celui de l'année précédente, la baisse des taux d'intérêt et la demande refoulée ayant renforcé l'activité transactionnelle, principalement dans les secteurs multifamilial et industriel (p. ex., appartements locatifs, locaux industriels de petite taille). Les perspectives pour Montréal en 2025 sont celles d'un optimisme prudent, car les fondamentaux de la location se sont progressivement améliorés tout au long de 2024 et les investisseurs ont montré leur volonté de déployer des capitaux malgré les incertitudes qui nous attendent.

Voir le Mise à jour du marché immobilier commercial de Montréal pour le troisième trimestre de 2024

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