Mise à jour du marché immobilier commercial de Montréal – T2 2024

Au premier semestre 2024, le volume de transactions à Montréal a augmenté de 32 % par rapport à la même période l’an dernier

Le marché montréalais a enregistré un volume de transactions de 4,9 milliards de dollars au deuxième trimestre de 2024, soit une augmentation de 32 % par rapport à la même période de l’année précédente. Malgré une hausse importante des taxes foncières, entre 2,6 % et 7,2 % selon les arrondissements (combinée à l’augmentation de l’impôt fédéral sur les gains en capital de 50 % à 66,7 % sur les gains en capital dépassant 250 000 $), Montréal a connu le volume de transactions le plus élevé depuis le premier trimestre de 2022. La région a également enregistré un nombre record de transactions, les classes d’actifs multifamiliales et industrielles générant le pourcentage le plus élevé du volume d’investissement total, soit 39 % et 31 %, respectivement.

Figure 1 – Transactions immobilières – Tous secteurs par année

Le secteur multifamilial a enregistré un volume de transactions de 1,9 milliard de dollars, soit une augmentation de 53 % sur un an, alors que le marché immobilier montréalais a continué de se resserrer en raison d’une forte croissance démographique et d’une demande locative accrue. Bien qu’il soit trop tôt pour dire que la décision de la Banque du Canada de réduire son taux d’intérêt à un jour à 4,75 % le 5 juin a contribué à un impact important, l’anticipation de nouvelles baisses des taux d’intérêt encouragera probablement l’activité d’investissement, car certains investisseurs cherchent à positionner leurs portefeuilles avant la reprise inévitable du marché. De plus, selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le nombre de mises en chantier de logements collectifs a augmenté de 87 % en juin 2024 par rapport à juin 2023, ce qui est l’un des principaux facteurs à l’origine de l’augmentation de 226 % des mises en chantier à Montréal observée en juin 2024.

Le secteur industriel a rapporté 1,5 milliard de dollars de volume de transactions en dollars, soit une augmentation de 58 % par rapport à l'année précédente. Selon les données les plus récentes du groupe Altus Mise à jour du marché industriel canadienLe taux de disponibilité industrielle de Montréal a augmenté de 280 points de base sur un an pour atteindre 7,3 %, soit le taux de disponibilité le plus élevé observé depuis le deuxième trimestre de 2017 et son troisième trimestre consécutif d'absorption négative. Montréal a également enregistré 1,6 million de pieds carrés de nouveaux achèvements, dont plus de la moitié de l'espace a été préloué. De plus, le marché compte trois millions de pieds carrés en construction, dont 80 % de l'espace est disponible, l'activité de prélocation ayant diminué en réponse à l'assouplissement des conditions.

Les ventes de terrains résidentiels et ICI ont enregistré un volume total de transactions de 719 millions de dollars, soit une augmentation de 28 % par rapport à l'année précédente. Les terrains résidentiels ont enregistré 225 millions de dollars, tandis que les terrains ICI ont enregistré 494 millions de dollars, soit une augmentation de 44 % et de 22 % par rapport à l'année précédente, respectivement. Un regain d'intérêt pour l'investissement foncier résidentiel a été observé au deuxième trimestre après plusieurs trimestres de stagnation, car les pressions sur le marché locatif dues à l'augmentation des migrations et aux problèmes d'accessibilité ont contribué au resserrement des conditions du marché.

Le marché des bureaux de Montréal a continué de ralentir, avec seulement 158 millions de dollars de volume de transactions, soit une baisse de 59 % sur un an. Le plus récent rapport du Groupe Altus Mise à jour du marché des bureaux au Canada a révélé que le taux de disponibilité des bureaux à Montréal s’est stabilisé à 18,4 %. De plus, seulement deux nouveaux immeubles de bureaux (totalisant 135 200 pieds carrés) ont été achevés au deuxième trimestre de 2024, dont un tiers de l’espace a été préloué. Enfin, trois immeubles de bureaux (totalisant 179 907 pieds carrés) sont en construction au deuxième trimestre de 2024, avec 42 % de l’espace disponible. Comme dans d’autres grands marchés canadiens, la préférence pour les immeubles de bureaux de classe A a continué dans une « fuite vers la qualité ».

Le secteur du commerce de détail a enregistré un volume de transactions de 561 millions de dollars, soit une augmentation de 12 % par rapport à l’année précédente. Une période d’inflation prolongée a poussé les Canadiens à resserrer leurs budgets discrétionnaires et, comme les dépenses sont devenues prioritaires pour les biens et services essentiels, les centres commerciaux axés sur l’alimentation sont devenus une classe d’actifs populaire auprès des investisseurs. L’optimisme se profile toujours à l’horizon, avec l’ouverture prévue de Royalmount, un centre commercial de luxe appartenant à Carbonleo. De plus, les efforts de densification du centre-ville autour des pôles de transport en commun, comme le métro ou les futures stations du Réseau Express Métropolitain (REM), devraient ouvrir des opportunités prometteuses pour les acteurs du commerce de détail.

Figure 2 -

Transactions notables du deuxième trimestre 2024

1430-1434, rue Sainte-Catherine Ouest, Montréal – Bureau

L’une des transactions de bureaux les plus chères du deuxième trimestre de 2024 a été conclue en juin. Vendu pour 11,2 millions de dollars, cet immeuble de bureaux de la rue Sainte-Catherine Ouest, dans l’arrondissement Ville-Marie au centre-ville de Montréal, totalise 43 606 pieds carrés. Depuis plusieurs années, le rez-de-chaussée de cet immeuble abrite le poste 20 du SPVM (Force de police de la Ville de Montréal). Avison Young, qui représentait le vendeur dans cette transaction, a déclaré que l’immeuble de bureaux est destiné à être éventuellement reconverti en logements étudiants. Cet emplacement est recherché puisqu’il est à proximité de l’Université Concordia et du Collège Dawson, deux institutions académiques montréalaises réputées.

9 boulevard de la Seigneurie Est, Blainville – Commerce de détail

La vente du 9 boulevard de la Seigneurie Est à Blainville, sur la Rive-Nord de Montréal, s’est conclue au début du deuxième trimestre de 2024. L’immeuble d’environ 80 000 pieds carrés a été vendu pour un montant total de 20,7 millions de dollars et a donné lieu à un prix au pied carré de 259 $. Situé juste à l’est du boulevard du Curé-Labelle (route 117), le centre commercial de quartier, également connu sous le nom de Carrefour de la Seigneurie, est un important centre commercial de Blainville et abrite divers détaillants allant de l’épicerie aux banques de détail, entre autres. Parmi les grands noms, citons IGA, la Banque Laurentienne, Dollarama et Telus.

1000, place Paul-Kane, Laval – Industriel

La deuxième transaction industrielle la plus importante du deuxième trimestre de 2024 (en valeur monétaire) a été conclue dans l’arrondissement Saint-Vincent-de-Paul à Laval au début du mois de juin. Groupe Mach a acquis le 1000 Paul-Kane Place pour la somme stupéfiante de 67,5 millions de dollars et avec une superficie d’environ 280 000 pieds carrés, cela représente un prix au pied carré de 240 $. La transaction fait partie d’un portefeuille de trois bâtiments industriels dans la région du Grand Montréal. Le portefeuille totalise environ 665 000 pieds carrés, ce qui donne un prix global au pied carré de 205 $. Le 1000 Paul-Kane Place est situé dans l’est de Laval, juste au sud de l’autoroute Jean-Noël-Lavoie (A-440) et à environ 2 km de l’autoroute A-25.

2700 rue Rufus-Rockhead, Montréal – Appartement

Le 2700, rue Rufus-Rockhead, aussi connu sous le nom Les Jardins du Canal, se trouve dans l’arrondissement Le-Sud-Ouest de Montréal, juste à l’est du célèbre marché Atwater et au nord du canal de Lachine. Akelius a acquis l’actif pour un peu plus de 93 millions de dollars et ses 193 appartements représentent un prix par unité de 484 776 $. Il s’agit de la plus importante transaction d’appartements enregistrée au deuxième trimestre de 2024 sur le marché montréalais et de la septième plus élevée depuis 2020. Cette propriété bien située, récemment construite en 2003, se trouve juste au sud de l’autoroute 136 (anciennement connue sous le nom d’autoroute Ville-Marie) et se trouve à distance de marche de la station de métro Lionel-Groulx, permettant un accès facile à travers la ville.

Boulevard de la Pinière Ouest, Terrebonne – ICI Terrain

La municipalité de Terrebonne, sur la Rive-Nord de Montréal, a connu la transaction foncière ICI la plus vendue au deuxième trimestre de 2024 et la troisième plus élevée des 12 derniers mois. Avec un prix incroyable de 113 millions de dollars, le prix par acre se situe à un peu plus de 2 millions de dollars pour ses 56 acres. Rosefellow, le vendeur, avait initialement acquis le terrain entre fin 2023 et début 2024 auprès du terrain de golf Le Versant, mais l’a vendu à Sobey’s peu de temps après. L’acheteur a l’intention d’agrandir son site d’entreposage/distribution actuel, qui est actuellement situé à côté. Le site est idéalement situé sur le boulevard de la Pinière Ouest, immédiatement au sud de l’autoroute 640 (A-640), offrant un accès facile aux municipalités voisines, comme Laval et Montréal au sud.

Figure 3 – Tendances de l'OCR sur 4 classes d'actifs de référence

Bien que la hausse du volume d’investissement sur le marché montréalais ait été en partie attribuable à l’augmentation de l’impôt foncier et de l’impôt sur les gains en capital, l’activité sur le marché a connu une reprise graduelle, bien que de façon inégale selon les secteurs. Alors que les immeubles multifamiliaux et industriels ont contribué à la part du lion du volume d’investissement de Montréal, la dernière mise à jour du Groupe Altus sur Tendances en matière d’investissement immobilier commercial au Canada a souligné que les visites de commerces de détail axées sur la nourriture étaient le type de propriété préféré des investisseurs à Montréal, ce qui a contribué à la reprise de l'activité d'investissement au deuxième trimestre.

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