Qu’est-ce que le résultat opérationnel net (NOI) et pourquoi est-il important dans les valorisations de la CRE?

Le résultat net d’exploitation (RNE) est un facteur déterminant dans la détermination de la valeur d’un bien immobilier commercial. Avant d’aborder l’importance du RNE, le rôle qu’il joue dans l’évaluation à court et à long terme, et la façon d’analyser le RNE, examinons un exemple simple de la façon de déterminer le RNE d’un bien immobilier.

Comment calculer le résultat net d'exploitation

La formule suivante détermine le NOI d'une propriété : Résultat net d'exploitation = Chiffre d'affaires - Dépenses

Pourquoi le résultat opérationnel net est-il si important ?

La majeure partie de cet article traitera des deux principaux éléments du revenu d’exploitation net, à savoir les revenus et les dépenses. Mais avant d’y arriver, il est important de discuter d’un élément qui déroute souvent ceux qui sont novices en matière d’analyse et d’évaluation immobilières. Dans le tableau ci-dessus, sous le revenu d’exploitation net, il y a des postes pour les dépenses d’investissement (CapEx) et le service de la dette (DS).

Lorsque ces éléments sont soustraits du NOI, il reste le flux de trésorerie net (NCF) d’une propriété. Le NCF représente le flux de trésorerie réel d’un investisseur après le paiement des améliorations importantes et après le paiement du prêt hypothécaire chaque mois/année. Alors pourquoi ne pas utiliser le NCF pour l’évaluation d’une propriété si c’est ce qui représente l’argent qu’un investisseur reçoit finalement de la propriété ?

La réponse simple est que le NOI est un nombre objectif qui représente le fonctionnement « basé sur le marché » de la propriété, ce qui signifie que le marché détermine en grande partie le taux d’occupation et le taux de location qui déterminent les revenus et le montant des dépenses qu’une propriété engage.

Les dépenses d'investissement et le service de la dette sont toutefois plus subjectifs et relatifs aux différents propriétaires d'un bien immobilier. Par exemple, un propriétaire peut estimer qu'un faible endettement (un montant de prêt plus faible) est plus adapté à ses critères d'investissement qu'un autre investisseur plus tolérant au risque. Ainsi, les paiements du service de la dette seront probablement moins élevés et, en fin de compte, le NCF sera plus élevé pour chaque investisseur, même si l'exploitation du bien se traduit par le même bénéfice d'exploitation net.

Il en va de même pour les dépenses en capital. Si un investisseur choisit d’investir davantage dans la rénovation et l’entretien qu’un autre, le NCF serait plus bas et l’évaluation serait plus basse si nous devions utiliser le NCF pour l’évaluation. Il ne semble pas juste qu’une propriété mieux entretenue soit moins valorisée qu’une autre qui ne l’était pas.

Ainsi, la norme du secteur consiste à utiliser le NOI pour l'évaluation d'un bien immobilier. Cela élimine une grande partie de la subjectivité et des différences de profil d'investisseur dans l'évaluation d'un bien immobilier.

Principaux éléments du résultat net d'exploitation

Nous allons maintenant nous pencher sur les deux principaux déterminants du NOI, les revenus et les dépenses d’une propriété.

Revenu

Les revenus sont constitués de tous les paiements que les locataires ou les clients effectuent au propriétaire du bien. Ils se composent souvent de paiements de location, de remboursements de dépenses et d’autres revenus. Chaque type de propriété (bureaux, commerces, immeubles multifamiliaux, etc.) a ses propres sources distinctes d’« autres revenus », dont nous ne parlerons que brièvement dans cet article, car ce poste ne représente généralement qu’une petite partie des revenus de la plupart des propriétés.

Bien qu’il existe de nombreuses sources potentielles de revenus, nous n’aborderons dans cet article que quelques-unes des principales.

Paiements de location

Les loyers constituent la principale source de revenus pour la plupart des propriétés. Pour les immeubles de bureaux, de vente au détail et industriels, les baux durent généralement de cinq à dix ans et comprennent un montant de « loyer de base » qui détermine le montant que le locataire paie par pied carré d'espace par an. Pour les immeubles multifamiliaux, les locataires paient un montant de loyer déterminé chaque mois.

Remboursements de frais

Les remboursements de frais ne sont généralement appliqués qu'aux immeubles de bureaux, de vente au détail et industriels. Les locataires rembourseront au propriétaire tout ou partie des dépenses engagées pendant l'exploitation du bien.

Ces dépenses peuvent inclure les taxes foncières, l’électricité, l’eau et potentiellement d’autres services également.

Autres revenus

Les autres revenus mentionnés ci-dessus représentent généralement une très petite partie des revenus d'une propriété. Pour les immeubles multifamiliaux, les autres revenus peuvent inclure la lessive, la location de meubles ou un abonnement au centre de remise en forme de la propriété.

Dans le cas des immeubles de bureaux, de vente au détail et industriels, d’autres revenus pourraient inclure le stationnement, la location d’espace sur le toit de l’immeuble pour l’équipement de communication ou les services de nettoyage.

Postes vacants

Bien que la vacance ne soit pas une source de revenus, tout espace vide qui ne reçoit pas de paiements de location réduira le montant des revenus qu'un propriétaire pourrait potentiellement recevoir pour la propriété. Nous le mentionnons ici uniquement parce que les locaux vacants sont parfois représentés de deux manières différentes que vous devez connaître au cas où vous en rencontreriez.

Certains professionnels de l'immobilier incluent ce que l'on appelle le « loyer potentiel brut » et soustraient ensuite les revenus perdus des locaux vacants pour obtenir le « revenu locatif net », tandis que d'autres professionnels utilisent simplement le montant des revenus réellement perçus. L'approche du loyer potentiel brut et de la vacance est la méthode la plus formelle, mais vous devez toujours vérifier quelle méthode a été utilisée.

Méthode 1 : Inclure la perte de vacance

Méthode 2 : Utilisation des revenus perçus

Dépenses

Les dépenses d'exploitation des biens immobiliers commerciaux sont un peu plus simples que les revenus. Les postes de dépenses typiques des propriétés sont énumérés ci-dessous.

• Taxes foncières

• Assurance

• Utilitaires

• Administratif

• Réparations et entretien

• Ventes et marketing

• Gestion

• Paie

Pour les propriétés plus grandes, il peut y avoir beaucoup plus de types de dépenses et même des sous-catégories de dépenses au sein de chaque catégorie principale. Une discussion détaillée des dépenses dépasse le cadre de cet article, mais vous devez savoir que chaque propriété doit être soigneusement analysée pour toutes les dépenses qui pourraient être engagées par un propriétaire.

Analyse du résultat net d'exploitation

Maintenant que nous avons établi une compréhension de base de ce qu’est le NOI, pourquoi il est important et les principaux composants utilisés pour déterminer le NOI, nous pouvons examiner plus en profondeur l’analyse de chacun de ces facteurs pour aider à déterminer la valeur potentielle à court et à long terme d’une propriété.

Impact du résultat opérationnel net sur la valorisation et le rendement

Nous avons mentionné précédemment que le flux de trésorerie net (FNB) est le flux de trésorerie ultime pour l’investisseur, tandis que le NOI est le revenu avant déduction des dépenses d’investissement et du service de la dette. Bien que ce soit le cas, le rendement qu’un investisseur reçoit dépend beaucoup plus du montant des revenus générés par la propriété que de l’optimisation des dépenses et du service de la dette.

Par exemple, si les revenus locatifs chutent de 50 % en raison de la perte d’un locataire important, il est peu probable que le NOI ou le NCF soient positifs, malgré quelques petites réductions des dépenses qui peuvent être réalisées.

De même, si l’on constate une baisse des taux de location et/ou d’occupation sur le marché, le propriétaire peut subir une baisse progressive du NOI et du NCF au fil du temps, ce qui érodera lentement à la fois le flux de trésorerie et la valeur à long terme du bien. Il est donc important d’analyser quelques facteurs qui affecteront la performance du bien pendant la période de détention.

Expirations de bail

Lorsque vous analysez le registre des loyers d’une propriété, vous devez rechercher les éventuelles expirations de bail. Les baux des immeubles multifamiliaux sont généralement d’une durée d’un an, ce n’est donc pas un facteur important.

Cependant, presque toutes les propriétés commerciales (bureaux, commerces de détail, industrielles) auront des baux qui expirent sur une période de détention de cinq ou dix ans, mais un analyste doit prêter une attention particulière à toute expiration de locataire majeur ou à tout renouvellement concentré (c'est-à-dire plusieurs locataires avec des baux expirant à peu près au même moment).

La perte d’un ou de plusieurs locataires importants à la fois pourrait avoir un impact négatif majeur sur le revenu net d’exploitation de la propriété, et donc sur la capacité du propriétaire à couvrir ses dépenses et le service de la dette.

Tendances du marché

L’autre facteur important dont un analyste doit tenir compte est l’orientation générale du marché immobilier par rapport au bien immobilier en question. Si un investisseur vise une période de détention de dix ans dans un marché où les taux de location et/ou d’occupation sont en baisse (et devraient continuer à baisser), les revenus et le bénéfice d’exploitation net s’éroderont probablement lentement au cours de la période de détention et pourraient diminuer considérablement la valeur du bien et le rendement global réalisé par l’investisseur.

Conclusion

Dans cet article, nous avons abordé les composantes du revenu d’exploitation net des propriétés et examiné certains facteurs qui ont un impact sur le revenu d’exploitation net. Nous avons également examiné la manière dont le revenu d’exploitation net affecte à la fois la valeur d’une propriété et le rendement à long terme qu’un investisseur pourrait obtenir.

Chaque propriété est différente et aura un ensemble unique de locataires, de revenus et de dépenses. Au fil du temps, les professionnels de l'immobilier acquièrent une meilleure intuition des facteurs importants pour chaque propriété et une meilleure compréhension des conséquences à long terme des changements apportés au revenu d'exploitation net.

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