Qu’est-ce que le résultat opérationnel net (NOI) et pourquoi est-il important dans les valorisations de la CRE?

Le bénéfice net d’exploitation (NOI) est un facteur déterminant dans la détermination de la valeur de l’immobilier commercial. Avant d'aborder l'importance du NOI, le rôle qu'il joue dans l'évaluation à court et à long terme et comment analyser le NOI, passer en revue un exemple simple de la façon de déterminer le résultat opérationnel net d'une propriété.

Comment calculer le résultat opérationnel net

La formule suivante détermine le NOI d'une propriété : Résultat net d'exploitation = Revenus - Charges

Pourquoi le résultat opérationnel net est-il si important ?

La majorité de cet article abordera les deux principales composantes du NOI, les revenus et les dépenses. Avant d’en arriver là, cependant, il est important de discuter d’une chose qui surprend souvent ceux qui débutent dans l’analyse et l’évaluation immobilières. Dans le tableau ci-dessus, sous NOI, il y a des postes pour les dépenses en capital (CapEx) et le service de la dette (DS).

Lorsque ces éléments sont soustraits du NOI, vous vous retrouvez avec le flux de trésorerie net (NCF) d'une propriété. Le NCF représente le flux de trésorerie réel pour un investisseur après le paiement de toute importante et après le paiement hypothécaire chaque mois/année. Alors pourquoi n’utilisons-nous pas le NCF pour l’évaluation d’une propriété si c’est ce qui représente l’argent qu’un investisseur reçoit finalement de la propriété ?

La réponse simple est que le NOI est un nombre objectif qui représente l'exploitation « basée sur le marché » de la propriété, ce qui signifie que le marché détermine en grande partie le taux d'occupation et le taux de localisation qui déterminent les revenus. . et le montant des dépenses engagées par une propriété.

Les dépenses en capital et le service de la dette sont cependant plus subjectifs et relatifs aux propriétaires individuels d'une propriété. Par exemple, un propriétaire peut estimer qu’un faible effet de levier (un montant de prêt inférieur) répond mieux à ses critères d’investissement qu’un autre investisseur, plus tolérant au risque. Ainsi, les paiements du service de la dette seront probablement inférieurs et, en fin de compte, le FNC sera plus élevé pour chaque investisseur, même si l’exploitation de la propriété génère le même NOI.

Il en va de même pour les dépenses en capital. Si un investisseur choisit d’investir davantage dans la rénovation et l’entretien qu’un autre, le NCF serait inférieur et la valorisation serait inférieure si nous devions utiliser le NCF pour l’évaluation. Cela ne semble pas juste de donner une valeur inférieure à une propriété qui a été mieux entretenue qu’à une autre qui ne l’a pas été.

Ainsi, la norme de l’industrie consiste à utiliser le NOI pour l’évaluation d’une propriété. Cela supprime une grande partie de la subjectivité et des différences de profil d’investisseur dans l’évaluation d’une propriété.

Principales composantes du résultat opérationnel net

Nous allons maintenant nous pencher sur les deux principaux déterminants du NOI, les revenus et les dépenses d'une propriété.

Revenu

Les revenus sont constitués de tous les paiements que les locataires ou les clients effectuent au propriétaire du bien. Il s’agit souvent de loyers, de remboursements de dépenses et d’autres revenus. Chaque type de propriété (bureau, commerce de détail, multifamilial, etc.) à ses propres sources distinctes d'« autres revenus », dont nous ne parlerons que dans cet article, car cet élément représente généralement une petite partie des revenus de la la plupart des propriétés.

Bien qu’il existe de nombreuses sources potentielles de revenus, nous n’abordons que quelques-unes des principales sources dans cet article.

Paiements de localisation

Les paiements de location constituent la principale source de revenus pour la plupart des propriétés. Pour les immeubles de bureaux, de commerces de détail et industriels, les baux durent généralement de cinq à dix ans et comprennent un montant de « loyer de base » qui détermine le montant que le locataire paie par pied carré d'espace par an. Pour les propriétés multifamiliales, les locataires payaient un montant déterminé de loyer chaque mois.

Remboursements de dépenses

Les remboursements de dépenses ne concernent généralement que les immeubles de bureaux, de commerces de détail et industriels. Les locataires rembourseront au propriétaire toute ou partie des dépenses engagées lors de l'exploitation du bien.

Ces dépenses pourraient inclure les taxes foncières, l’électricité, l’eau et éventuellement d’autres services.

Autres revenus

Les autres revenus mentionnés ci-dessus représentent généralement une très petite partie des revenus d’une propriété. Pour les propriétés multifamiliales, les autres revenus peuvent inclure la buanderie, la location de meubles ou l'adhésion au centre de remise en forme de la propriété.

Dans le cas des immeubles de bureaux, de commerces de détail et industriels, les autres revenus pourraient inclure le stationnement, la location d'un espace sur le toit du bâtiment pour les équipements de communication ou les services de nettoyage.

Postes vacants

Bien que l’inoccupation ne soit pas une source de revenus, tout espace vide ne recevant pas de loyers réduira le montant des revenus qu’un propriétaire pourrait éventuellement recevoir pour la propriété. Nous le mentionnons ici uniquement car les postes vacants sont parfois représentés de deux manières différentes dont vous devez être conscient au cas où vous les rencontrerez.

Certains professionnels de l'immobilier incluent ce qu'on appelle le « loyer potentiel brut », puis soustraient les revenus perdus des espaces vacants pour obtenir les « revenus locatifs nets », tandis que d'autres professionnels utilisent simplement le montant des revenus réellement perçus. . . L’approche du loyer potentiel brut et de l’inoccupation est la méthode la plus formelle, mais vous devez toujours vérifier quelle méthode a été utilisée.

Méthode 1: Inclure les pertes de postes vacants

Méthode 2: Utiliser les revenus reçus

Dépenses

Les dépenses d'exploitation des propriétés immobilières commerciales sont un peu plus simples que les revenus. Les postes de dépenses typiques pour les propriétés sont répertoriés ci-dessous.

• Taxes foncières

• Assurance

• Utilitaires

• Administratif

• Réparations et entretien

• Ventes et marketing

• Gestion

• Payé

Pour les propriétés plus grandes, il pourrait y avoir beaucoup plus de types de dépenses et même des sous-catégories de dépenses au sein de chaque catégorie principale. Une discussion détaillée des dépenses dépasse la portée de ce document, mais vous devez savoir que chaque propriété doit être soigneusement analysée pour toutes les dépenses qui pourraient être engagées par un propriétaire.

Analyse du résultat opérationnel net

Maintenant que nous avons acquis une compréhension de base de ce qu'est le NOI, pourquoi il est important et des principaux composants utilisés pour déterminer le NOI, nous pouvons examiner plus en profondeur l'analyse de chacun de ces facteurs pour aider à déterminer à court et à long terme. -valeur potentielle à terme d'un bien.

Comment le résultat opérationnel net impacte la valorisation et le rendement

Plus tôt, nous avons mentionné que le flux de trésorerie net (NCF) est le flux de trésorerie ultime pour l'investisseur, tandis que le NOI est le revenu avant déduction des dépenses en capital et du service de la dette. Même si tel est le cas, le rendement qu’un investisseur reçoit dépend beaucoup plus du montant des revenus générés par la propriété plutôt que de l’optimisation des dépenses et du service de la dette.

Par exemple, si les revenus locatifs chutent de 50 % en raison de la perte d’un locataire important, il est peu probable que le NOI ou le NCF soient positifs, malgré quelques petites réductions de dépenses qui peuvent être réalisées.

De même, si l'on constate une baisse des taux de localisation et/ou des taux d'occupation sur le marché, un propriétaire peut connaître une baisse progressive du NOI et du NCF au fil du temps, ce qui érodera lentement à la fois. . les flux de trésorerie et la valeur à long terme de la propriété. Il est donc important d’analyser quelques facteurs qui affecteront la performance de la propriété au cours de la période de détention.

Expirations de prudence

Lorsque vous analysez le rôle des loyers d’une propriété, vous devez rechercher toute expiration de prudence. Les baux des propriétés multifamiliales sont généralement d’une durée d’un an, ce n’est donc pas un facteur important.

Cependant, presque toutes les propriétés commerciales (bureaux, commerces de détail, industriels) auront des baux qui expireront sur une période de détention de cinq ou dix ans, mais un analyste doit prêter une attention particulière à toute expiration de locataire majeur ou à tout roulement. . concentré (c'est-à-dire plusieurs locataires avec expiration du bail à peu près au même moment).

La perte d’un ou de plusieurs locataires importants à la fois pourrait avoir un impact négatif majeur sur le NOI de la propriété, donc sur la capacité du propriétaire à couvrir les dépenses et le service de la dette.

Tendances du marché

L’autre facteur majeur dont un analyste doit être consciencieux est l’orientation plus large du marché immobilier en ce qui concerne la propriété en question. Si un investisseur vise une période de détention de dix ans dans un marché où les taux de localisation et/ou les taux d'occupation sont en baisse (et devraient continuer de baisser), les revenus et le NOI seront probablement lentement érodés au cours de la période de détention et pourrait diminuer considérablement la valeur de la propriété et le rendement global obtenu par l'investisseur.

Conclusion

Dans cet article, nous avons discuté des composantes du NOI des propriétés et examiné certains facteurs qui ont un impact sur le NOI. Nous avons également examiné la manière dont le NOI affecte à la fois la valeur d’une propriété et le rendement à long terme qu’un investisseur pourrait obtenir.

Chaque propriété est différente et aura un ensemble unique de locataires, de revenus et de dépenses. Au fil du temps, les professionnels de l’immobilier acquièrent une meilleure intuition des facteurs pour chaque propriété et une meilleure compréhension des conséquences importantes à long terme des modifications apportées au NOI.

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