Les évaluations foncières de l’Ontario sont toujours basées sur les valeurs de 2016, mais des augmentations pourraient survenir

Pour l'Ontario, le temps des impôts fonciers est suspendu

En Ontario, les impôts fonciers n’ont pas été réévalués depuis 8 ans, ce qui a pour effet d’arrêter le temps comme si nous étions encore en 2016, alors que les immeubles de bureaux fleurissent, que les centres-villes sont animés et que le mouvement vers les achats en ligne et les besoins d’entreposage qui y sont liés n’en est qu’à ses débuts.

Dans le monde réel et dans les régimes d’impôt foncier à l’extérieur de l’Ontario, les choses ont évolué avec le temps. Les achats en ligne ont explosé, augmentant ainsi la valeur des propriétés industrielles, et les marchés des bureaux et du commerce de détail se sont séparés. Les taux d’intérêt ont augmenté et demeurent à des niveaux élevés.

Le décalage entre les évaluations foncières de l’Ontario et les répercussions pour les contribuables ontariens est un sujet que nous abordons dans le plan de relance de 2024*$*.Rapport de référence sur les taux d’imposition foncière au CanadaLe rapport examine les différences entre les régimes fiscaux et les défis auxquels fait face l’immobilier commercial à travers le pays. En Ontario, les contribuables ne s’attendent peut-être pas à des changements, mais les évaluateurs ont veillé à ce que toute « nouvelle croissance » – nouveaux bâtiments ou augmentations de valeur – soit ajoutée à l’assiette d’évaluation, le plus rapidement possible.

Le rapport examine les ratios fiscaux commerciaux/résidentiels, les taxes de stationnement à Toronto et les futures augmentations d'impôts

Le rapport annuel de référence sur les taux d’imposition foncière au Canada du Groupe Altus compare l’évaluation foncière et la fiscalité des biens immobiliers commerciaux dans 11 grandes villes. La bonne nouvelle pour les propriétés de l’Ontario ? Les ratios commerciaux/résidentiels continuent de baisser à Toronto et à Ottawa. Le ratio moyen pour 11 villes du Canada était de 2,83. Ottawa est de 2,33, en baisse de 3,7 %, et Toronto de 3,11, en baisse de 4,3 %.

Le rapport de cette année a également examiné les évaluations et les ventes dans chaque ville et les taux d’imposition foncière de référence par pied carré. Dans l’analyse du ratio évaluation/vente, il est clair que les évaluations n’ont pas suivi le rythme de la valeur actuelle – mais il existe une nette disparité à Toronto, où les évaluations industrielles représentaient 18 à 43 % des prix de vente actuels, tandis que les bureaux représentaient 35 à 80 % et les commerces de détail 22 à 80 % des ventes. Sur la base de cette analyse, les propriétés industrielles à Toronto connaîtront des augmentations d’impôt substantielles lorsque la province procédera à une réévaluation, tandis que de nombreuses propriétés de bureaux et de commerces de détail bénéficieront d’un allègement.

Figure 1 – Évaluations foncières de l’Ontario en 2024 / Prix de vente en 2023-2024

Source : Groupe Altus

L’analyse des taux d’imposition par pied carré pour les types de propriétés de référence a mis en évidence une sous-évaluation des propriétés industrielles. Alors que les immeubles de bureaux, de commerces et multifamiliaux de référence à Toronto et à Ottawa paient certains des impôts les plus élevés du rapport, les taux d’imposition des propriétés industrielles étaient égaux ou inférieurs au taux médian.

Vous souhaitez en savoir plus sur les taux et ratios d'imposition foncière comparables au Canada ? Téléchargez le rapport de référence sur les taux d'imposition foncière au Canada

Les évaluateurs de l’Ontario sont occupés à trouver de nouvelles valeurs à ajouter au rôle d’évaluation

Bien que la province ait suspendu la réévaluation, la Société d’évaluation foncière des municipalités (SÉFM) continue d’évaluer les nouveaux bâtiments et les améliorations apportées aux bâtiments. Cette année, elle a apporté de nouveaux changements qui entraîneront l’ajout de nouvelles évaluations, notamment pour les immeubles multifamiliaux, beaucoup plus tôt que prévu.

Figure 2 – Nouvelle évaluation foncière de la SEFM par type de propriété

Source: https://www.mpac.ca/en/OurServices/ResearchandInsights

Les nouvelles propriétés multifamiliales seront entièrement évaluées lors de la première occupation

Au cours des années précédentes, la SÉFM n’avait pas de politique officielle concernant le moment de l’évaluation des propriétés aménagées en vue d’une occupation multiple. Les politiques variaient selon les provinces, mais en général, un promoteur pouvait s’attendre à recevoir une facture lorsque 50 % des logements étaient occupés. La nouvelle politique de la SÉFM ajoutera l’évaluation complète dès que la première unité sera terminée, ce qui signifie que les taxes devront être payées sur la valeur totale avant que les locataires ne soient en place pour couvrir les coûts.

L'évaluation peut être retardée ou appliquée à un prix inférieur à la valeur totale si certaines unités n'ont pas encore reçu de permis d'occupation. Pour minimiser les coûts non récupérables, les promoteurs peuvent vouloir échelonner l'occupation étage par étage.

Cotisations supplémentaires et omises, et changements de fin d'année

La SÉFM est autorisée à ajouter de la valeur au rôle pour l'année en cours et jusqu'à deux années antérieures. La plupart des propriétaires préfèrent que les évaluations soient émises plus tôt plutôt que rétroactivement, mais dans certains cas, la valeur ne devrait pas être ajoutée du tout. Par exemple :

• Les terres agricoles peuvent être retirées de la catégorie d'imposition des terres agricoles lorsque des machines non agricoles sont observées sur place, même si l'activité agricole se poursuit

• Des cotisations peuvent être ajoutées pour les nouveaux locataires dans des locaux déjà occupés, même si la nouvelle occupation n'ajoute pas de valeur à la propriété.

• Les réparations qui nécessitent un permis de construire peuvent être considérées comme des « améliorations » de la propriété

• Les évaluateurs peuvent modifier leur opinion sur la valeur pour l'année suivante, en fonction des changements dans la composition des locataires, des erreurs dans leur interprétation des données sur les revenus et les dépenses, ou d'un changement dans la classification ou la description de la propriété.

Conclusion

Pour les propriétaires fonciers qui recevront un avis d’évaluation foncière en Ontario au cours des prochains mois, il est fort probable que l’évaluation indiquera un changement de la valeur imposable. Prenez note de la date limite pour faire appel et examinez la valeur imposable pour confirmer si le changement est justifié. Si vous avez des questions sur les types de changements qui pourraient donner lieu à une évaluation supplémentaire, contactez l’un de nos experts en impôt foncier.

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