Possibilités de réaliser des économies d'impôt foncier en Californie grâce aux recours de 2024

L’approche unique de la Californie pour déterminer les valeurs foncières

Depuis la mise en œuvre de la Proposition 13 (« Proposition 13 ») en 1978, les valeurs à des fins d’évaluation foncière sont généralement fixées au moment de l’achat ou de la construction des propriétés. La Constitution californienne stipule qu’une fois l’évaluation de base établie, elle ne peut être augmentée que de 2 % par an. Pour l’année fiscale 2024, une propriété achetée ou nouvellement construite en 2018 sera taxée sur la base d’une valeur imposable supérieure de 12 % à sa valeur de 2018. Une propriété achetée ou achevée en 2022, en revanche, sera évaluée 4 % plus haut en 2024 – alors que la valeur marchande de la plupart des propriétés commerciales a chuté. Dans certains cas, une propriété peut valoir encore moins en 2024 que lorsqu’elle a été acquise il y a six ans.

Les transactions immobilières commerciales ont été stoppées brutalement en réponse à la hausse des taux d'intérêt de la Fed et n'ont repris que récemment, les acteurs du marché s'attendant à une baisse des taux cette année. Aucune baisse des taux n'a eu lieu au moment de la publication de cet article et l'incertitude quant aux baisses futures demeure. Les immeubles de bureaux dans tout l'État continuent de se vendre à des prix très réduits, les prix de vente étant une fraction des valeurs d'évaluation fixées cinq ans plus tôt.

Un examen des évaluations depuis 2018, préparé par le Groupe Altus, indique que les valeurs moyennes par pied carré déterminées pour chaque catégorie de propriété ont diminué, certaines tombant sous les niveaux de 2018.

Figure 1 - Valeurs moyennes par pied carré à Los Angeles – Long Beach- Anaheim CBSA, 2018-2024

Figure 2 - Valeurs moyennes par pied carré dans la CBSA de San Francisco-Oakland-Hayward, 2018-2024

Remarque : les valeurs sont basées sur des données agrégées provenant de l’indice NCREIF ODCE et ne sont pas nécessairement représentatives des propriétés individuelles ou de la population dans son ensemble.

Avez-vous la possibilité de réduire votre taxe foncière ?

Bien que les propriétés achetées ou achevées il y a dix ans ou plus bénéficient probablement encore d’évaluations bien inférieures à la valeur marchande, celles dont l’évaluation de base a été fixée plus récemment devraient envisager un examen approfondi des valeurs.

Une étude a été réalisée sur 1 066 propriétés commerciales vendues entre janvier 2023 et juillet 2024, à un prix supérieur à 10 000 000 $. Elle a révélé que pour plus de 15 % des propriétés, la proposition 13 avait donné lieu à une valeur imposable supérieure au prix d'achat. Bien que les évaluations de base de ces propriétés soient réduites à la valeur marchande, telle que représentée par la vente, cela suggère que de nombreuses propriétés qui n'ont pas changé de mains peuvent être admissibles à une réduction d'évaluation en raison de la baisse de valeur.

Vous trouverez ci-dessous quelques exemples de types de propriétés où des possibilités d'attrait peuvent être présentes :

• Propriétés génératrices de revenus:Les experts en fiscalité foncière peuvent démontrer que la hausse des taux d'intérêt se traduit généralement par des taux de capitalisation plus élevés. Des taux de vacance plus élevés augmentent la pression pour offrir des incitations importantes aux locataires, ce qui se traduit par des loyers effectifs nets plus bas.

• Propriétés à usage particulier:L'augmentation des coûts de construction et la baisse des valeurs peuvent avoir conduit à l'obsolescence économique. L'évolution des marchés et des technologies peut créer une obsolescence fonctionnelle. Les experts en fiscalité foncière peuvent identifier et quantifier ces pertes de valeur.

• Biens personnels de l'entreprise : Lorsque la valeur des bâtiments diminue, la valeur de leur contenu peut également être affectée. Les bureaux d'évaluation des comtés et les districts d'évaluation utilisent les coûts déclarés et les tableaux de tendances pour évaluer les installations, les équipements et autres biens personnels. La hausse des taux d'intérêt en 2022-2023 a provoqué une augmentation des facteurs d'ajustement utilisés pour établir les cotisations. Combinés à l'amélioration des technologies, ces facteurs donnent souvent lieu à des cotisations supérieures aux coûts de remplacement.

Outre l’impact général des conditions de marché sur chaque secteur, les propriétés individuelles peuvent également être sous-performantes. Les effets persistants du travail à distance, en plus des licenciements dans le secteur technologique, ont eu des répercussions considérables sur les CBD. Selon les rapports de CBRE, le taux de vacance des bureaux dans le centre-ville de Los Angeles a atteint 28,8 % au premier trimestre 2024, tandis que le taux de vacance des bureaux dans le centre-ville de San Francisco a clôturé le deuxième trimestre 2024 avec un taux de vacance de 36,8 %.

Les prix de vente récents peuvent également servir à justifier des arguments en faveur d'une réduction des valeurs. Bien qu'un nombre limité de transactions soient disponibles pour l'analyse, ces ventes fournissent une référence pour l'analyse des valeurs actuelles du marché.

Débloquez de la valeur grâce à un recours en impôt foncier

Lorsqu’un bien immobilier est très vacant ou que les contrats de location sont basés sur un loyer « brut » (taxes comprises), une réduction de l’impôt foncier peut avoir un impact immédiat sur le résultat net d’exploitation (RNE). Lorsque les contrats de location sont principalement nets/nets, les réductions d’impôt foncier diminuent les coûts bruts pour les locataires. Cela peut aider à conserver ou à attirer des locataires, tout en offrant une marge de manœuvre pour augmenter les futurs loyers de base. Tous ces résultats contribuent à augmenter la valeur.

Une réduction de 10 à 20 % de la valeur imposable de votre propriété peut augmenter le revenu net d’exploitation de 2 à 4 %, même dans un État où les taux d’imposition sont aussi bas que ceux de la Californie.

Figure 3 - Impact potentiel de la réduction de l'impôt foncier sur le revenu net d'exploitation/loyer

Source : Groupe Altus

Action que vous pouvez entreprendre dès maintenant

La loi californienne offre la possibilité de faire appel de votre évaluation si la valeur marchande est inférieure à la valeur estimée. Pour protéger vos droits à une valeur estimée inférieure, vous devez déposer un appel avant la date limite. Si la valeur n'est pas jugée inférieure à l'évaluation, l'appel peut être retiré.

En Californie, il existe deux dates limites pour déposer un recours en matière d'évaluation, qui varient selon les comtés. Onze comtés, dont San Francisco, ont fixé la date limite d'appel au 15 septembre. Dans le reste de l'État, la date limite est le 30 novembre. Comme ces dates tombent le week-end en 2024, elles ont été reportées au 16 septembre et au 2 décembre pour cette année.

Figure 4 - California Assessment Appeals Filing Deadlines 2024

Source : Conseil d'État de péréquation

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