Les gains dans les bureaux et le commerce favorisent une stabilisation supplémentaire des valorisations de l'immobilier commercial européen

Toutes les évaluations immobilières sont prometteuses au troisième trimestre, grâce au rebond des bureaux et à la surperformance du commerce de détail

Chaque trimestre, Groupe Altus analyse les performances d'un ensemble de données agrégées de fonds diversifiés ouverts paneuropéens de premier plan, représentant 29 milliards d'euros d'actifs sous gestion. Les fonds couvrent 17 pays et couvrent les secteurs de l'immobilier industriel, de bureaux, de commerce et résidentiel. Dans cet article, Capital Economics interprète les tendances évidentes dans l'ensemble des données de valorisation pour le troisième trimestre 2024 et fournit des commentaires supplémentaires sur le marché immobilier européen au sens large.

Figure 1 - Appréciation trimestrielle de la valeur par secteur

Les évaluations de l'ensemble des catégories de biens immobiliers au troisième trimestre 2024 ont augmenté de 0,6 % en glissement trimestriel, confirmant les premières preuves de l'ensemble de données paneuropéennes du groupe Altus au deuxième trimestre 2024 qui indiquaient que l'immobilier commercial s'était stabilisé en tant que secteur d'investissement.

La figure 1 résume l'histoire du troisième trimestre. Les valorisations des bureaux sont devenues positives pour la première fois depuis le deuxième trimestre 2022. Les valorisations du commerce de détail ont enregistré une forte hausse tandis que les secteurs industriel et résidentiel ont enregistré de nouveaux gains supplémentaires au troisième trimestre.

Les facteurs de performance des valorisations varient quelque peu selon les secteurs, comme l'illustre la figure 2. Dans l'ensemble, les dépenses d'investissement ont contribué positivement aux valorisations, mais ont été le facteur le plus important des valeurs dans le secteur des bureaux. Les rendements ont continué à peser sur les valeurs dans tous les secteurs, mais avec un consensus généralisé selon lequel la Banque centrale européenne va encore baisser les taux d'intérêt cette année, l'effet des rendements sur les valorisations devrait encore s'atténuer. Les flux de trésorerie ont eu une influence positive dans tous les secteurs, à l'exception des bureaux, ce que Capital Economics attribue à la faiblesse persistante de la demande des occupants en matière d'espaces, les entreprises rationalisant leurs besoins.

Figure 2 - Contributions à toutes les évaluations immobilières et sectorielles au troisième trimestre 2024

Le commerce de détail surperforme grâce à un impact des flux de trésorerie plus fort que la moyenne et à des effets de rendement plus faibles

Les données d’évaluation paneuropéennes du groupe Altus indiquent que les évaluations du commerce de détail ont globalement augmenté de 1,3 % en glissement trimestriel pour les trois mois se terminant en septembre 2024, marquant la plus forte hausse sectorielle enregistrée au troisième trimestre. Capital Economics note que l’inflation est en baisse dans toute l’Europe, ce qui permet au pouvoir d’achat des consommateurs d’augmenter, ce qui contribue quelque peu à une demande plus forte des occupants sur le marché de l’immobilier de détail. Compte tenu de la forte augmentation des salaires nominaux jusqu’à présent en 2024, il est peut-être surprenant que les performances du commerce de détail n’aient pas été plus robustes. Capital Economics souligne cependant que les consommateurs européens épargnent toujours à des niveaux relativement élevés, malgré une croissance des revenus plus élevée, ce qui explique pourquoi la demande des occupants n’a pas rebondi dans la mesure où une croissance des revenus plus forte pourrait le soutenir à ce stade du cycle.

Figure 3 - Évolution trimestrielle des valeurs et des contributions des biens immobiliers commerciaux au deuxième et au troisième trimestre 2024

Pour des observations plus approfondies, lisez: Ensemble de données d'évaluation paneuropéennes – Analyse d'experts T3 2024.

Les données de valorisation montrent que les performances des différents sous-secteurs de la vente au détail ont été un peu plus homogènes au cours des trois derniers mois, ce qui correspond à ce que Capital Economics observe en termes de capacité des consommateurs à dépenser davantage. La plus forte hausse de valeur enregistrée dans l'ensemble de données au troisième trimestre a été enregistrée dans la catégorie des centres commerciaux, avec un flux de trésorerie supérieur à la moyenne, une moindre baisse des rendements et une augmentation liée à un niveau inférieur de dépenses d'investissement budgétisées. L'impact sur le rendement a toutefois continué d'avoir une influence négative relativement forte pour les parcs de vente au détail et les entrepôts.

Figure 4 - Contributions à la valorisation du commerce de détail par sous-secteur au 3e trimestre 2024

L'ensemble de données a montré que l'impact des flux de trésorerie était l'influence positive la plus importante sur la valorisation des supermarchés/hypermarchés, suivis des centres commerciaux, puis des parcs de vente au détail et des entrepôts. Dans ces trois sous-secteurs, les données d'Altus ont montré que le taux d'occupation s'est nettement amélioré au cours du troisième trimestre.

Capital Economics estime que le pire de l’impact de la pandémie sur le commerce de détail, dû à la concurrence des vendeurs en ligne, est désormais passé. Toutefois, la tendance générale est que la part des achats en ligne devrait continuer à croître en Europe et au Royaume-Uni, ce qui continuera de peser sur la demande des locataires, empêchant le secteur de la vente au détail d’enregistrer un rebond aussi fort que celui qui aurait pu se produire par le passé.

Les valorisations des bureaux deviennent positives au troisième trimestre, mais avec un ensemble d'influences mitigées et une grande variation de performance au niveau des pays.

L'ensemble de données d'Altus a indiqué que le secteur des bureaux, dans son ensemble, a enregistré un gain trimestriel de 0,5 % au troisième trimestre 2024, pour la première performance positive depuis le deuxième trimestre 2022. Le rendement de l'investissement sur l'appréciation, lorsque l'on prend en compte le montant des dépenses d'investissement au cours du trimestre, était toujours techniquement négatif dans le secteur des bureaux.

Les principaux pays représentés dans l'ensemble de données ont également montré des variations significatives, tant en termes de variation trimestrielle de la valorisation que de l'endroit où les principaux impacts sont apparus.

Figure 5 - Évolution trimestrielle des valeurs immobilières de bureaux, au total et par pays

D’un point de vue national, les données d’Altus indiquent que les gains du troisième trimestre en Suède et en France représentent la troisième hausse consécutive des valorisations trimestrielles sur ces deux marchés. La Suède constitue en quelque sorte une anomalie dans l’ensemble des données, car le taux de vacance était extrêmement élevé en 2022 et a diminué depuis lors (bien qu’il reste relativement élevé). C’est généralement le contraire dans la plupart des autres grands marchés de bureaux européens.

Capital Economics note que la France a connu une croissance régulière de l’emploi jusqu’à présent en 2024, car l’économie est moins vulnérable au travail à distance que d’autres régions d’Europe. La croissance économique diverge à travers l’Europe, ce qui se traduit par une croissance de l’emploi moins robuste et une demande plus faible d’espaces de bureaux en Allemagne et aux Pays-Bas. L’économie espagnole connaît une solide expansion, bien que cela ne se soit pas encore reflété dans les valorisations du secteur des bureaux, qui, selon les données d’Altus, étaient légèrement plus faibles au troisième trimestre par rapport aux trois mois précédents.

Plusieurs forces interagissent pour influencer les valorisations sur le marché des bureaux au Royaume-Uni. Les données indiquent que les taux de vacance resteront élevés et que les rendements continueront d'augmenter au troisième trimestre. La Banque d'Angleterre a réduit ses taux de 25 pb lors de sa réunion du 7 novembre, une mesure largement attendue. Cela dit, le nouveau budget britannique, qui est certainement conçu pour promouvoir une croissance économique plus forte au cours des prochaines années, comprend des dépenses publiques plus élevées, qui se concrétiseront presque immédiatement, ainsi que des augmentations d'impôts pour combler le déficit budgétaire, qui prendra plus de temps à se répercuter sur l'économie.

Cette combinaison pourrait entraîner une hausse de l’inflation ou, à tout le moins, l’empêcher de baisser davantage. Selon Capital Economics, si tel est le cas, le rythme des futures baisses des taux d’intérêt pourrait ralentir, ce qui ferait que les rendements continueraient de peser sur les valorisations britanniques. C’est particulièrement le cas sur les marchés de bureaux où il existe de grandes disparités entre les surfaces de premier ordre et les surfaces non de premier ordre, ainsi que des variations régionales sur les principaux marchés du pays, ce qui pourrait entraîner un processus d’ajustement plus long à un nouveau niveau de surfaces de bureaux plus bas dans le pays.

Les valorisations industrielles affichent une nouvelle hausse trimestrielle modeste, la solidité des flux de trésorerie étant quelque peu compensée par un ralentissement des rendements. Les biens industriels de l'ensemble de données ont enregistré une nouvelle hausse modeste d'un trimestre à l'autre au troisième trimestre. Dans l'ensemble, il y a eu un équilibre relatif entre l'impact négatif sur les rendements et la baisse des dépenses d'investissement budgétisées. Le gain du trimestre provient de la hausse des flux de trésorerie, ce qui suggère que les taux de vacance relativement faibles du secteur soutiennent une solide croissance des loyers.

Figure 6 - Contributions aux valorisations industrielles au T3 2024, total et par pays

Au niveau des pays, les données montrent que les flux de trésorerie ont généralement une influence positive sur les valorisations au troisième trimestre, à l'exception notable de la France, de la Pologne et de l'Allemagne. Les rendements ont exercé une influence négative au cours du troisième trimestre en Espagne, au Royaume-Uni, aux Pays-Bas et en Suède, même si les banques centrales ont déjà réduit leurs taux.

Selon Capital Economics, le marché européen de l’immobilier industriel va devenir plus équilibré à court terme. Le développement de nouveaux espaces industriels a ralenti à partir du troisième trimestre 2023, ce qui réduit l’offre nouvelle sur le marché. La question est donc désormais de savoir à quelle vitesse les différents marchés sont capables d’absorber ces nouveaux espaces. L’immobilier industriel bénéficie généralement de la transition structurelle vers le commerce de détail en ligne, qui continuera à gagner des parts à l’avenir. Cependant, certains marchés, comme la Pologne, sont encore en transition vers un niveau plus élevé de commerce de détail en ligne, ce qui augmente la demande d’espace et l’adoption ne suit pas tout à fait le rythme. Les villes allemandes connaissent une réduction de leur pipeline d’offre, ce qui contribue à soutenir les valorisations. L’Espagne dispose actuellement d’une offre industrielle excédentaire, mais la demande n’a pas encore rattrapé son retard. Le secteur industriel britannique est toujours aux prises avec un excédent d’espace, ce qui pourrait peser sur la croissance des loyers jusqu’à la fin de 2024.

Les valorisations résidentielles augmentent en raison d'un effet de flux de trésorerie supérieur à la moyenne

Selon les données d'Altus, les valeurs du secteur de l'immobilier résidentiel ont enregistré une deuxième hausse consécutive d'un trimestre à l'autre au troisième trimestre, ce qui indique une nette stabilisation des valeurs dans le secteur.

Figure 7 - Contributions aux valorisations résidentielles au T3 2024, total et par pays

L'influence principale sur les valorisations sectorielles a été le cash-flow, qui a été positif sur tous les marchés clés, à l'exception de la Suède, où l'on a enregistré une baisse marginale par rapport au deuxième trimestre. Les Pays-Bas ont affiché la plus forte hausse des valeurs au troisième trimestre, avec un fort effet négatif des rendements, qui a été plus que compensé par un cash-flow robuste et des niveaux inférieurs de dépenses d'investissement budgétisées.

Conclusion

Les données d’évaluation paneuropéennes du groupe Altus au troisième trimestre 2024 indiquent que l’immobilier commercial, en tant que secteur d’investissement, commence lentement à prendre un tournant. De fortes hausses dans le commerce de détail et un résultat positif dans les valorisations du secteur des bureaux marquent un tournant pour l’immobilier commercial en Europe. Les hausses de salaires en Europe et au Royaume-Uni devraient soutenir les dépenses de consommation dans le commerce de détail en personne et en ligne, ce qui constitue une évolution positive pour les secteurs de la vente au détail et de l’industrie. Les taux d’épargne élevés des consommateurs et une baisse relative des taux d’intérêt pourraient empêcher un fort rebond de l’immobilier commercial européen et britannique, malgré des conditions de financement plus favorables et des perspectives de croissance économique décentes.

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