Conseils en matière d'impôt foncier pour les actifs de développement

Commençons par la mauvaise nouvelle : le développement de l'immobilier commercial sera limité en 2023. La hausse des coûts des matériaux et de la main-d'œuvre, la montée en flèche des taux d'intérêt et l'augmentation des coûts d'exploitation se sont combinées pour réduire les rendements.

La bonne nouvelle est la suivante : la taxe foncière est un coût que vous pouvez contrôler. En prenant les bonnes décisions à chaque étape du processus de développement, vous pouvez vous assurer d’éviter de payer plus d’impôts que nécessaire.

Processus de diligence raisonnable

Dans de nombreuses villes, l’époque où il suffisait simplement d’acquérir un parking et de commencer la construction d’un nouveau complexe est révolue depuis longtemps. Avec les nouvelles constructions intégrant plusieurs parcelles et utilisations existantes, l'évaluation foncière et les taxes lors de l'acquisition reflètent rarement le niveau de taxe foncière qui sera encourue tout au long du processus de développement.

Les taxes foncières représentent une part importante des coûts engagés lors du développement. Dans cette optique, chaque site doit être revu pour vous assurer d’anticiper les futurs changements en matière d’évaluation et de fiscalité.

Les problèmes à surveiller incluent :

• L'évaluation et la taxe foncière peuvent ne pas tenir compte de la valeur du potentiel de réaménagement. L'évaluation pourrait être augmentée rétroactivement à la date d'approbation du développement, à la date d'acquisition, ou même avant.

• L'évaluation peut refléter une zone constructible future incorrecte ou un taux inéquitable avec des propriétés similaires.

• Dans certaines régions, selon la législation, certaines actions peuvent déclencher un changement de classement fiscal, entraînant une augmentation d'impôt.

• La démolition de structures existantes, les morcellements et les consolidations de terrains peuvent avoir des conséquences imprévues sur l'impôt foncier.

Lorsque vous évaluez les options pour votre développement, il est important que votre estimation fiscale reflète tous les impacts potentiels afin de prévoir avec précision les rendements potentiels. Il peut également être avantageux de revoir le taux effectif de taxation de propriétés similaires pour valider vos projections.

Acquisition de terrain

Lors de l'acquisition d'un terrain, la taxe foncière attribuée au terrain est déterminée soit en fonction de la valeur du terrain vacant, soit de l'aménagement actuellement existant. L'évaluation des terrains peut être basée sur des valeurs globales, et les évaluations des développements existants reflètent probablement des actifs sous-performants. Les évaluations futures pourraient être augmentées et, dans certaines juridictions, la municipalité pourrait avoir le droit de faire appel pour demander une augmentation de l'évaluation. Les acheteurs doivent être attentifs à ces recours et agir rapidement pour défendre leurs intérêts. Souvent, l’augmentation peut être réduite ou éliminée – mais pour des résultats optimaux, vous devez comprendre la législation de la région, y compris les droits et procédures d’appel, ainsi que la jurisprudence pertinente.

Préconstruction

Les gouvernements locaux peuvent offrir un certain nombre d'incitations pour attirer le développement, telles que des subventions pour les friches industrielles, des programmes patrimoniaux et des fonds d'incitations fiscales. Bon nombre de ces programmes offrent une subvention basée sur un pourcentage de l'augmentation des impôts résultant du réaménagement. Les programmes disponibles et les modalités de ces programmes sont différents dans chaque municipalité. Les développeurs doivent revoir les termes du programme d'incitation pour évaluer les exigences, ainsi que les coûts et avantages potentiels.

Construction

Chaque autorité fiscale et juridiction d’évaluation peut avoir une approche différente en matière d’évaluation et d’imposition des nouveaux développements. Certains émettront une évaluation partielle à la fin de chaque année, en fonction de l'état d'avancement du bien. D'autres émettent une évaluation partielle à compter de la date de première occupation et peuvent continuer à prévoir une allocation pour les parties du bâtiment qui n'ont pas encore été occupées. Les développeurs doivent être préparés aux résultats les plus probables et possibles de chaque juridiction dans laquelle ils opèrent.

Post-occupation

Personne n’aime une facture surprise de taxe foncière. Malheureusement, vous ne pouvez jamais présumer que toutes les cotisations et factures fiscales ont été émises. Différentes juridictions effectuent les évaluations à des moments différents, et certaines peuvent envoyer les factures à l'acheteur plutôt qu'au promoteur.

Dans certains cas, le nouveau développement peut ne pas être évalué avant plusieurs mois, voire plusieurs années, après l’occupation du bien. Dans d'autres, la municipalité exige que les taxes soient payées intégralement avant de délivrer un permis d'occupation. Vous constaterez peut-être que vous devrez payer des évaluations supplémentaires et des factures de taxes foncières après la vente du développement. Il est essentiel d’avoir un plan en place et des fonds disponibles pour faire face à ces coûts.