Analyse des revenus et des baux pour l'immobilier commercial

Presque tout le monde a acheté une maison ou connaît le processus. L’une des premières questions que les gens se posent souvent est : « Qu’est-ce que ça vaut ? » Dans le monde résidentiel, on peut répondre à cette question en examinant les ventes ou les annonces de maisons similaires dans la même zone géographique afin de déterminer la comparabilité.

Une fois que quelques maisons comparables ont été trouvées, les évaluateurs ou les courtiers effectuent quelques ajustements pour tenir compte des différences subtiles entre les maisons, puis se fixent sur une valeur estimée de la maison.

Ce processus est quelque peu similaire dans le monde de l’immobilier commercial, même si la valeur commerciale dépend en grande partie des revenus que la propriété est ou devrait générer dans le futur. Cet article se concentrera sur l’analyse des revenus provenant des baux et autres revenus.

Bien qu'il ne soit pas exhaustif, il fournira un aperçu fondamental des composantes des baux et de l'effet que chacune de ces composantes a sur la valeur du flux de revenus de chaque bail.

L'importance des revenus

Plusieurs composantes entrent en jeu dans l’estimation du revenu, ou plus précisément Résultat opérationnel net (NOI) et flux de trésorerie net (NCF), incluant les éléments suivants :

• Produits des baux et autres revenus

• Dépenses telles que les taxes, les assurances et les services publics

• Dépenses en capital telles que des réparations majeures ou des améliorations à une propriété

Pour rappel, rappelons que le NOI est le résultat des revenus moins les dépenses et que le NCF est le résultat du NOI moins le service de la dette et les dépenses en capital, comme indiqué ci-dessous.

Et pour illustrer le rôle que joue NOI dans la valorisation d’un bien immobilier ; on peut regarder la différence de valeur lorsqu’il y a une baisse des revenus d’une propriété. Prenons un scénario hypothétique dans lequel un immeuble perd un locataire qui paie actuellement 200 000 $ de loyer annuel.

L'exemple 1 ci-dessous montre la propriété avec 1 000 000 $ de revenus et 400 000 $ de dépenses, ce qui donne un NOI de 600 000 $. À un taux de capitalisation boursière de 5,0 %, cette propriété a une valeur estimée à 12 000 000 $.

Cependant, l'exemple 2 montre la même propriété après avoir perdu le locataire avec des revenus de seulement 800 000 $, des dépenses de 400 000 $ et un NOI de 400 000 $. Au même taux de capitalisation boursière de 5,0 %, cette propriété ne vaut désormais que 8 000 000 $. Cela représente une baisse de la valeur marchande estimée de 33,33 % par rapport à une réduction des revenus de 20 %.

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Maintenant que nous comprenons mieux la relation entre les revenus et la valeur, nous pouvons approfondir la provenance de ces revenus en mettant l’accent sur les baux. Les revenus se composent principalement des paiements de location de base, des remboursements de dépenses et d'autres revenus.

La grande majorité des revenus provient généralement des loyers de base. Pour les immeubles de bureaux, de commerces de détail et industriels, les baux peuvent durer de cinq à dix ans, voire plus. Pour les propriétés multifamiliales, les baux durent généralement de six mois à un an, à quelques exceptions près. Étant donné que les baux multifamiliaux sont généralement moins complexes que les baux pour les bureaux, les commerces de détail et les propriétés industrielles, nous discuterons brièvement des baux multifamiliaux et nous concentrerons principalement sur les baux pour les autres types de propriétés.

Baux multifamiliaux

Un bail multifamilial typique dure de six mois à un an, s'étendant parfois sur plusieurs années. Ces baux comprennent le loyer mensuel d'une propriété ainsi que des stipulations sur les dépenses que le locataire est responsable de payer par rapport aux dépenses dont le propriétaire est responsable. Certaines des dépenses supplémentaires les plus courantes qu'un analyste devrait rechercher sont l'eau, l'électricité et le câble/Internet.

Un autre aspect d'un bail multifamilial dont un analyste doit être conscient concerne les périodes de loyer gratuites, que ces périodes surviennent au début du bail, à la fin du bail ou soient réparties sur toute la durée du bail.

Par exemple, disons qu’un appartement a un loyer marchand de 2 000 $ par mois. Le tableau ci-dessous montre l'application d'un mois de loyer gratuit selon différents scénarios.

Le premier se situe au début de la période de location, le second à la fin de la période de location et le troisième répartit le mois gratuit sur les 12 mois du bail (2 000 $ par mois X 12 mois = 24 000 $ ; avec un mois gratuit le loyer annuel total chuterait à 22 000 $ ; 22 000 $ divisé par 12 mois ≈ 1 833 $ par mois).

Baux de bureaux, de commerces et d'industries

Comme mentionné ci-dessus, les baux de bureaux, de commerces de détail et industriels sont généralement plus compliqués que les baux résidentiels multifamiliaux. Dans cette section, nous explorerons certains des principaux éléments de ces baux qu’un analyste doit prendre en compte, même si vous devez savoir qu’il existe une combinaison presque infinie de facteurs qui pourraient être inclus dans les baux pour ces types de propriétés.

Durée du bail

Lorsqu’il analyse les revenus d’une propriété, un analyste doit examiner non seulement quels sont les revenus actuels, mais aussi ce qu’ils seront probablement dans le futur.

L’un des facteurs les plus importants pour prévoir les revenus futurs est de savoir combien de locataires occuperont l’immeuble à tout moment. Lors de l'analyse des données financières et des loyers d'une propriété, un analyste doit être conscient de la date d'expiration des locataires qui occupent actuellement la propriété.

Une attention particulière doit être portée à tout locataire occupant une grande partie de la propriété ou une période où plusieurs locataires expirent dans un court laps de temps. Un grand nombre de petits locataires qui expirent tous la même année pourraient entraîner simultanément une baisse significative des revenus.

Loyer de base

Le loyer de base payé par un locataire est assez simple. Tout comme le loyer mensuel qu'un locataire paie pour un appartement, le loyer de base est un montant fixe qu'un locataire paiera chaque mois/année au propriétaire. Il existe plusieurs types de baux que l'analyste doit connaître, allant du « bail brut » au « bail NNN » (appelé « bail triple net »).

• Bail brut : le locataire paie un loyer de base plus une part au prorata de la taxe foncière sur la propriété, ainsi que les services publics et les services de conciergerie associés à leur destination spécifique.

• Bail net unique : le locataire paie un loyer de base plus une part au prorata de la taxe foncière sur la propriété, ainsi que les services publics et de conciergerie associés à son espace spécifique.

• Bail double net : le locataire paie un loyer de base plus une part au prorata de la taxe foncière et de l'assurance sur la propriété, ainsi que les services publics et les services de conciergerie associés à son espace spécifique.

• Bail triple net : le locataire paie un loyer de base majoré d'une part au prorata de la taxe foncière, de l'assurance et des autres dépenses courantes d'exploitation de la propriété.

Remboursements de dépenses

Une propriété engage des dépenses au cours de son exploitation normale, telles que les taxes, les services publics, l'assurance, l'entretien, etc. Comme mentionné ci-dessus, il existe plusieurs types de baux (brut, simple net, double net, triple net) qui peuvent s'appliquer à tous les locataires. une propriété ou chaque locataire d'une propriété peut avoir des conditions de remboursement différentes dans son bail.

L'analyste doit savoir exactement quel type de remboursement est associé à chaque locataire, ainsi que ce que chaque locataire paie en remboursement de dépenses.

Augmentations des loyers

Les baux incluent souvent des indications sur la manière dont le loyer de base, les dépenses, etc. augmenteront au fil du temps et peuvent prendre de nombreuses formes différentes. Parfois, l’indexation est forfaitaire, par exemple de 3 % par an, tandis que dans d’autres, elle est liée au taux d’inflation national ou à un autre paramètre. Un analyste doit être conscient de la façon dont le loyer de base et les autres revenus sont susceptibles d’évoluer à l’avenir.

Améliorations des locataires

Souvent, un locataire qui est sur le point d'occuper une propriété dans le cadre d'un nouveau bail (bien que parfois les locataires existants demandent également des améliorations locatives) exigera que l'espace soit construit selon certaines spécifications.

Par exemple, un espace qui était auparavant un cabinet d’avocats nécessitera probablement une dépense importante pour convertir l’aménagement en un espace approprié pour un cabinet de médecin. Cette dépense est parfois payée par le propriétaire sous la forme d’une « amélioration locative » et peut varier d’un petit montant à un montant important.

Clauses de résiliation anticipée

Parfois, les entreprises concluent un bail pour une durée déterminée, mais demandent également à avoir la possibilité de résilier le bail avant son expiration. C’est ce qu’on appelle une clause de résiliation anticipée. Parfois, une clause de résiliation anticipée comprendra des garanties pour une période de temps spécifique, autorisera les annulations uniquement entre ou après une période de temps spécifiée, ou exigera des paiements ou des frais afin de résilier le bail de manière anticipée.

Un analyste doit examiner les baux pour détecter les clauses de résiliation anticipée et être conscient des spécificités de ces clauses.

Qualité de crédit du locataire

Lorsqu’un particulier achète une voiture, une maison ou quoi que ce soit d’autre, le vendeur exige généralement une vérification de crédit pour s’assurer que l’acheteur/emprunteur est susceptible de payer la dette. Plus la cote de crédit est élevée, plus le taux d’intérêt est bas et vice versa.

De même, les entreprises locataires d’immeubles ont également un certain niveau de solvabilité. Si une entreprise est cotée en bourse, Apple ou GE, par exemple, elle aura une cote de crédit connue et disponible. Toutefois, si un locataire n’est pas coté en bourse, il est plus difficile de comprendre sa solvabilité. L'analyste doit connaître la situation financière de la société détentrice du bail pour s'assurer que le risque est tolérable.

Loyer de base par rapport au loyer du marché

Compte tenu de la nature à long terme des baux de bureaux, de commerces de détail et industriels, il pourrait arriver que le loyer payé par un locataire soit bien inférieur ou supérieur aux taux actuels du marché. Par exemple, de nombreux baux signés en 2007/2008, alors que les loyers du marché étaient à leurs niveaux les plus élevés jamais enregistrés, exigeaient que les locataires continuent de payer ces taux élevés même lorsque les taux du marché avaient chuté pendant la crise financière et au-delà.

En revanche, un bail qui nécessite une augmentation de 3 % du loyer de base pourrait être bien inférieur au marché si les loyers du marché ont augmenté de 5 % sur la durée du bail. Un analyste doit être conscient des risques associés à un locataire qui paie actuellement au-dessus du marché (ce locataire est plus susceptible de partir à l'expiration de son bail ou d'exiger une baisse du loyer de base par rapport aux taux actuels du marché afin de renouveler son bail – dans les deux cas). le propriétaire connaîtra une baisse de revenus).

Alternativement, un locataire payant des loyers inférieurs au marché représente une opportunité d'augmenter ses revenus soit en augmentant le loyer de base du locataire actuel, soit en relouant la propriété à un nouveau locataire aux taux actuels du marché.

Rassembler tout cela

Les sections ci-dessus fournissent une introduction aux taux plafonds et aux principales considérations liées à l’application des taux plafonds à l’immobilier commercial. Les facteurs spécifiques à la propriété, les facteurs du marché immobilier et les facteurs économiques plus larges doivent tous être pris en compte de manière globale lors de la recherche et de l’ajustement des taux plafonds.

Bien que nous puissions souvent suivre les données sur les marchés économiques et immobiliers, il en existe d’autres, comme les pandémies, les attaques terroristes, etc., que nous ne pouvons pas prédire. La crise actuelle du COVID-19 illustre les effets d’entraînement des chocs économiques sur les chocs du marché immobilier.

On ne sait pas exactement comment la crise du COVID-19 se déroulera et quel sera son impact à moyen et long terme sur le marché immobilier, mais nous subissons déjà des impacts importants sur les performances du secteur immobilier, qui seront sans aucun doute reflétée dans les changements apportés aux taux plafonds.

L’évaluation d’un bien immobilier à l’aide des taux plafonds est une méthode essentielle pour comprendre la valeur marchande actuelle d’une propriété. Bien qu'il existe plusieurs méthodes d'évaluation, chacune ayant ses propres avantages, la méthode du taux plafond est non seulement un excellent point de départ pour se faire une idée de la valeur d'une propriété, mais constitue également une base importante pour comprendre la performance future d'une propriété. .

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