Les évaluations de l’impôt foncier au Texas devraient à nouveau augmenter pour 2023

Le plafond d’évaluation du House Bill 2 est-il la solution ?

Les impôts fonciers sont toujours un sujet brûlant au Texas, mais encore plus ce printemps. Les propriétaires immobiliers du Texas commencent à recevoir des avis d’évaluation – et dans le comté de Harris en particulier, les valeurs ont fait un autre bond considérable. La législature de l'État examine actuellement deux projets de loi visant à alléger le fardeau de l'impôt foncier dans tout l'État. S’ils sont adoptés, les projets de loi de la Chambre et du Sénat utiliseraient les fonds de l’État pour apporter un soulagement bienvenu sous la forme d’une réduction des taux de taxe scolaire. Le House Bill 2 va plus loin en proposant un plafond de 5 % sur les augmentations d’évaluation pour tous les types de propriétés.

À la lumière des hausses importantes des taux d’évaluation, le plafond d’évaluation proposé peut être interprété comme un soulagement pour de nombreux propriétaires fonciers du comté de Harris. Cependant, si vous possédez un bien immobilier commercial au Texas, il est important de comprendre ce que signifient réellement ces augmentations d'évaluation, quelles mesures vous pouvez prendre lorsque vous recevez votre évaluation et comment un plafond d'évaluation pourrait réellement augmenter vos impôts fonciers.

Les évaluations commerciales du comté de Harris montrent une augmentation moyenne de 20 %

Selon le Harris County Central Appraisal District (CAD), la valeur des propriétés commerciales a bondi de 20 % en moyenne entre la date d'évaluation précédente et le début de cette année. Les expertises départementales font état d’augmentations moyennes dans chaque secteur commercial :

• Atterrir: augmentation de 17%

• Plusieurs familles: augmentation de 26,6%

• Hôtels: hausse de 10,8%

• Médical et cabinet: 13,5-14% d'augmentation

• Vente au détail: augmentation de 20,3%

• Entrepôt: augmentation de 22%

L'augmentation globale de l'évaluation des propriétés commerciales (avant nouveau développement) était de 20 %. La valeur d'expertise a augmenté pour 75,9 % des parcelles, tandis que 21,5 % restent inchangées et 2,6 % voient désormais des valeurs inférieures.

Des évaluations plus élevées n’entraînent pas nécessairement des impôts fonciers plus élevés

Le total de toutes les valeurs estimatives dans le comté est appelé base d’évaluation, qui est le dénominateur utilisé pour calculer le taux d’imposition. Le total des fonds nécessaires à lever grâce à l’impôt foncier est divisé par l’assiette d’évaluation pour déterminer le taux d’imposition. Si la valeur totale de l’assiette augmente, le taux d’imposition diminue pour compenser. Dans cette optique, si la valeur estimative de votre propriété a augmenté de moins de 20 % en moyenne, vos impôts pourraient en fait être inférieurs cette année à ceux de l’année dernière.

Les évaluateurs n’ont peut-être pas raison

Les propriétés au Texas sont réévaluées chaque année. Les augmentations signalées dans le comté de Harris sont censées refléter la variation de la valeur marchande du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2023.

Selon les données publiées par le CAD, les valeurs estimatives des immeubles de bureaux ont globalement augmenté de 13,5%. Il s’agit d’un résultat surprenant, alors que les défis auxquels ce secteur est confronté se sont poursuivis jusqu’en 2022 ; Les taux d'inoccupation actuels sont supérieurs à 23 % et les loyers restent stagnants.

Les valeurs estimatives des immeubles d'habitation du comté de Harris ont augmenté de 26,6 %, bien que les loyers n'aient augmenté que de 5 % d'une année sur l'autre. En outre, selon les données fournies par le district d'évaluation, le prix moyen par unité a diminué chaque trimestre du quatrième trimestre 2021 au troisième trimestre 2022. Les données du CAD suggèrent que les prix de vente dans le comté de Harris ont fortement rebondi au quatrième trimestre 2022 – tandis que les prix médians aux États-Unis et Le Texas a chuté.

Si les loyers n’ont augmenté que peu ou pas du tout, l’inoccupation reste stagnante et les coûts augmentent – ​​la seule raison possible d’une augmentation de la valeur serait une baisse des taux de capitalisation. Pour soutenir une baisse des taux de capitalisation, nous nous attendrions à ce que les propriétés se négocient à des prix plus élevés.

Les données de ventes recueillies par Altus montrent que les prix dans le comté de Harris ont en fait diminué entre le 1er janvier 2022 et le 1er janvier 2023. Les graphiques ci-dessous montrent le prix de vente moyen mobile sur 90 jours par pied carré dans quatre segments de marché : industriel, multifamilial, bureau et commerce de détail. Les données indiquent que les prix de vente au pied carré pour les secteurs industriels et de bureaux ont culminé avant le premier trimestre de 2021, tandis que ceux du commerce de détail ont culminé au troisième trimestre de 2021, et que les prix dans les trois secteurs ont diminué jusqu'en 2022 et 2023. Alors que les prix de vente au pied carré des immeubles multifamiliaux ont augmenté Si l’on pousse vers le haut, l’augmentation de 63 $ à 65 $ le pied carré ne suggère pas une augmentation de 26 % des valeurs.

Figure 1 - Houston – The Woodlands – Sugarland Texas MSA (Source : Groupe Altus)

Les augmentations d’évaluation du comté de Harris ne sont pas étayées par les données. D’après notre analyse, les valeurs auraient en fait dû baisser avec la mise à jour de la date d’évaluation du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2023.

Vous pouvez agir pour modifier votre évaluation et réduire votre taxe foncière

L’expérience et les circonstances de votre propriété peuvent ne pas correspondre à l’ensemble du marché, mais doivent être prises en compte lors de la détermination de la valeur estimative.

Il y a deux étapes que tout propriétaire d'immeuble commercial doit suivre lorsqu'il reçoit un avis d'évaluation du comté.

1. Consultez votre avis d'évaluation

• L'évaluateur dispose-t-il des données correctes (par exemple, taille du bâtiment, taille du lot, nombre d'unités)

• Les informations sur la propriété sont-elles correctes ?

• Avez-vous vérifié que l'évaluation reflète la valeur de votre propriété au 1er janvier 2023?

• La valeur estimative est-elle juste par rapport à des propriétés similaires ?

2. Envisagez de déposer une demande de révision, une protestation ou une action en justice

• Le délai pour protester est imprimé sur votre avis d’évaluation

• Discutez de votre évaluation avec un expert en fiscalité foncière

• Exercez vos droits constitutionnels à un recours administratif et judiciaire

• Dans la plupart des cas, les erreurs d’évaluation peuvent être corrigées avant l’émission de votre facture fiscale.

Les plafonds d’évaluation sont-ils la solution ?

À première vue, un plafond de 5 % semble préférable à une augmentation de 20 % et profiterait à certains propriétaires à court terme. Et même si les conséquences négatives d’un plafond ne sont pas aussi faciles à visualiser, il est important de comprendre qu’elles seraient généralisées et durables. Comme l'a noté le Association texane des professionnels de l'impôt foncier (TAPTP), certains des problèmes liés à un plafond incluent :

• Le plafond réduit la valeur de l’assiette, ce qui signifie que les taux d’imposition augmentent

• Les plafonds désavantagent les nouvelles constructions et les nouveaux acheteurs par rapport à la concurrence et découragent les investissements sur le marché.

• Au fil du temps, dans un système d’évaluation plafonné, l’équité et l’uniformité des impôts s’érodent complètement. Des immeubles identiques peuvent avoir des taux de taxation très différents selon la date à laquelle ils ont été achetés.

Cette année, dans le comté de Harris, la valeur estimative de plus de 25 % des propriétés commerciales a chuté ou est restée la même. Si un plafond d’évaluation est mis en place, ces propriétés paieront plus d’impôts que sans ce plafond. De plus, les actifs qui s'apprécient à des rythmes plus lents ou dont la valeur diminue avec le temps (tels que biens personnels), paieront des taux plus élevés pour subventionner des actifs dont la valeur augmente rapidement.

Les nouvelles constructions et les propriétés vendues seront initialement évaluées à leur pleine valeur et protégées contre des augmentations de plus de 5 % à l'avenir. En conséquence, les coûts de l’impôt foncier pour les nouveaux développements seront considérablement plus élevés que ceux des stocks existants – et le resteront au fil du temps. En outre, les taux d’intérêt et les coûts de construction élevés rendent déjà le développement plus coûteux, tandis que la charge fiscale supplémentaire peut rendre certains projets financièrement irréalisables.

Les propriétés détenues sur une période plus longue auront des taux d’imposition inférieurs à ceux des propriétés nouvellement achetées. Cela entraînera une iniquité fiscale importante entre des propriétés similaires et rendra plus difficile la concurrence pour les nouvelles entreprises et les nouveaux propriétaires. Une analyse plus détaillée de l’impact potentiel des plafonds d’évaluation sur l’immobilier commercial est fournie dans : Plafonds d'évaluation au Texas : un examen du projet de législation sur l'impôt foncier.

La meilleure façon de remédier aux évaluations déconnectées est de revoir votre avis et de déposer une protestation si nécessaire.

Le système d’impôt foncier du Texas est parmi les meilleurs au monde, avec une réévaluation annuelle, le droit à une fiscalité égale et uniforme et un système rapide et efficace pour corriger les évaluations. Lorsque l’évaluateur fixe une valeur incorrecte ou injuste, nous pouvons la corriger avant l’échéance des taxes. Un plafond d’évaluation ne réduit pas la charge fiscale, il la redistribue simplement – ​​en économisant des impôts pour les uns et en les augmentant pour les autres. Une solution plus juste et équitable, qui fait déjà partie des propositions de la Chambre et du Sénat en matière d'impôt foncier, consiste à utiliser les fonds de l'État pour réduire les coûts, tout en garantissant que le montant d'argent collecté est suffisant pour faire fonctionner nos écoles et entretenir et exploiter nos communautés.

Vous souhaitez être informé de nos nouveaux contenus, articles et événements CRE pertinents ?