Les 5 villes américaines les plus susceptibles de surperformer les indices de référence pour les investissements industriels

Quelles villes sont les plus susceptibles de battre l’indice de référence en matière de rendement industriel ?

Ce n’est un secret pour personne que le secteur de l’immobilier commercial a connu une volatilité accrue au cours des dernières années. Le paysage de l’immobilier commercial post-pandémie est indéniablement différent de celui qui existait avant 2019. Le secteur des bureaux, en particulier, a subi le plus gros de l’impact post-pandémie, avec un exode massif du travail au bureau et a depuis inauguré une nouvelle « norme » de travail hybride. Du côté résidentiel, les centres-villes densément peuplés continuent de se débattre avec l’accessibilité au logement et les défis de développement, car les coûts d’emprunt élevés sont encore exacerbés par les retards de développement, les pénuries de main-d’œuvre et les coûts de construction élevés. Le commerce de détail, pour sa part, a fait preuve de résilience face aux vents contraires économiques, car les détaillants trouvent des moyens d’adapter et de recalibrer leurs offres pour mieux s’aligner sur les préférences des consommateurs dans le paysage actuel.

Le secteur industriel, en revanche, s’est retrouvé dans une position unique tout au long de la pandémie. Alors que le reste du monde était en stagnation relative, la demande des consommateurs pour les biens du commerce électronique et la livraison du dernier kilomètre a atteint un pic. En 2022, le secteur industriel et logistique semblait connaître une croissance record qui contrastait avec le ralentissement auquel étaient confrontés d’autres secteurs. Aujourd’hui, la demande dans l’ensemble du secteur industriel a ralenti en réponse à une nouvelle offre, à la normalisation de la demande des locataires et à une certaine incertitude économique imminente. Malgré tout, le secteur industriel présente des perspectives saines, la demande de bâtiments existants restant élevée et se déplaçant vers des régions à forte production manufacturière et à des emplacements favorables au sein des chaînes d’approvisionnement.

Dans ce contexte, il devient impératif pour les investisseurs d’étudier de plus près les combinaisons de secteurs et de villes. Ce n’est pas un marché où tout le monde est gagnant ; cependant, ceux qui font preuve de diligence raisonnable pour trouver le bon équilibre entre risque et récompense sont susceptibles de réussir tout en constituant un portefeuille sain et diversifié.

Pour identifier les 5 villes américaines les plus susceptibles de surperformer l'indice de référence par rapport aux autres villes, Sally Johnstone, responsable principale de la diffusion des informations sur le marché chez Groupe Altus, a utilisé le modèle d'évaluation des actifs financiers (CAPM) via Altus Market Insights. Le mois dernier, nous avons effectué cette analyse pour déterminer quelles villes sont les plus susceptibles de surperformer l'indice de référence par rapport aux autres villes.Les villes américaines devraient générer des rendements pour les immeubles multifamiliaux qui surpassent l'indice de référence.

Le modèle CAPM fournit un score alpha et bêta qui prédit les performances futures des secteurs immobiliers commerciaux sur différents marchés par rapport aux rendements de référence NCREIF NPI. Pour comprendre les scores fournis dans l'analyse de Johnstone, qui a été réalisée au premier trimestre 2024, il est important de connaître les éléments suivants :

• Le score alpha mesure la performance d'un investissement par rapport à l'indice de référence, en fonction de son risque.

• Une combinaison ville/secteur avec un score alpha de zéro et un score bêta de 1 devrait avoir des performances comparables à celles de l'indice de référence

• Un score alpha positif indique une combinaison ville/secteur qui devrait surperformer les rendements de référence

• Un score bêta supérieur à 1 comporte un risque plus élevé, mais également une récompense potentielle plus élevée

• Les bêtas plus élevés dépassent l'indice de référence lorsque celui-ci augmente (mais entraînent également plus de risques de baisse, car ils diminuent plus rapidement que l'indice de référence)

En termes simples, le CAPM aide un investisseur à comprendre la relation entre le rendement attendu d'un investissement (la récompense) et le risque qui y est associé.

Une analyse plus détaillée de l’approche CAPM est fournie au bas de cet article.

Quels facteurs impactent la performance industrielle ?

Il y a eu une variabilité considérablement plus grande d'un trimestre à l'autre dans le score alpha des villes industrielles par rapport aux scores alpha des logements multifamiliaux, ce qui est prévisible.la demande multifamiliale reste relativement stable dans certaines régionsLe secteur industriel a été confronté à un certain nombre de perturbations de la chaîne d’approvisionnement et de changements dans le comportement des consommateurs. Bien que la demande de commerce électronique ait atteint un pic pendant la pandémie, les préférences des consommateurs semblent désormais partagées entre le besoin de commodité et le désir d’expériences d’achat en personne, dans des boutiques. Compte tenu de ces facteurs, il faut s’attendre à une certaine variabilité des rendements totaux dans l’ensemble du secteur industriel.

« Il est intéressant de noter qu’aucun des ports du sud de la Californie ne figure dans notre top 5 », note Johnstone. « Cela ne signifie pas que ces emplacements sous-performent ; plutôt, la croissance de leurs rendements ne devrait tout simplement pas dépasser celle de l’indice de référence. Lorsque nous examinons de plus près les tendances susceptibles d’avoir un impact sur les rendements attendus dans ces régions, nous constatons que la nouvelle offre industrielle est arrivée en ligne juste au moment où la demande liée à la pandémie a commencé à s’atténuer, et que certains ports et régions ont été plus touchés que d’autres. Par exemple, un port comme Miami, avec ses contraintes foncières, a pu mieux maintenir les niveaux de loyer que d’autres zones où l’offre est plus facile à générer. »

Miami-Miami Beach-Kendall, Floride

Miami a toujours été dans le top 5 des marchés en termes d'alpha industriel depuis que nous suivons ce score. En fait, la croissance des niveaux d'alpha industriel à Miami est un phénomène dont nous avons discuté en profondeur l'année dernière, lorsque Miami s'est hissé au sommet en tant que leader au troisième trimestre et depuis le début de l'année. Selon une analyse Groupe Altus sur Indice NCREIF ODCE À cette époque, les actifs industriels de Miami avaient affiché un rendement total depuis le début de l'année de 6,7 % au cours du troisième trimestre, contre un rendement total moyen national de -5,1 % pour la même période. Notre score alpha le plus récent pour Miami indique que sa performance s'est poursuivie jusqu'au début de 2024.

« Plusieurs facteurs contribuent à positionner Miami comme un bon pari pour des rendements supérieurs à ceux de référence dans l’ensemble du secteur industriel », explique Johnstone. « La MSA de Miami a connu l’une des économies à la croissance la plus rapide des États-Unis, et même si les perturbations de la chaîne d’approvisionnement dans les ports de la côte ouest qui ont entraîné une augmentation du volume d’expéditions vers Miami se sont quelque peu atténuées, la région a toujours des contraintes foncières et une demande croissante d’espaces d’entreposage qui devraient continuer à soutenir des rendements supérieurs à la moyenne. » Selon une analyse Groupe Altus sur Indice NCREIF ODCE À cette époque, les actifs industriels de Miami avaient affiché un rendement total depuis le début de l'année de 6,7 % au cours du troisième trimestre, contre un rendement total moyen national de -5,1 % pour la même période. Notre score alpha le plus récent pour Miami indique que sa performance s'est poursuivie jusqu'au début de 2024.

Selon Johnstone, la croissance du produit intérieur brut (PIB) de Miami de 2021 à 2024 s’est classée parmi les 10 premières du pays, avec une croissance du produit intérieur brut (PIB) américain 1,5 fois supérieure au cours de la même période. De plus, les loyers moyens du marché pour les entrepôts industriels de Miami ont augmenté d’environ 25 % de 2021 à 2024.

Cambridge-Newton-Framingham, Massachusetts

Cambridge-Newton-Framingham, MA, fait également partie des 5 premières villes alpha industrielles depuis que nous avons commencé à suivre ces données. Tout comme Miami, la MSA de Cambridge-Newton-Framingham a connu une croissance économique favorable, en plus de puissants moteurs démographiques dans la région. À cet effet, sa croissance GAP de 2021 à 2024 s'est classée parmi les 10 premières du pays et a dépassé la croissance du PIB américain pour la même période d'environ 1,5 fois. Cambridge a également connu une croissance d'environ 25 % des loyers moyens du marché de 2021 à 2024, et il est important de noter que toute la région de Boston sert de centre de distribution régional de la Nouvelle-Angleterre.

« La région a un GAP par habitant deux fois supérieur à la moyenne américaine, ce qui reflète la force de ses secteurs de la science, de la technologie, de l’ingénierie et des mathématiques », note Johnstone. « Le revenu et la richesse des ménages, qui sont des moteurs importants de la demande d’entrepôts du dernier kilomètre, se situent également dans le top 10 % des villes américaines. Après tout, une région où la richesse des ménages est plus élevée est probablement moins touchée par la volatilité économique. Les consommateurs qui vivent dans cette région sont probablement plus résistants aux vents contraires économiques. »

Reno, NV

Notamment, Reno, NV est la plus petite ville de la liste des 5 premières, et même si elle n’est pas toujours dans le top 5, elle est dans le top 10 pour l’alpha industriel depuis aussi longtemps que nous la suivons.

« Les loyers du marché à Reno ont augmenté de plus de 20 % au cours des trois dernières années », souligne Johnstone.
« Mais la demande d’espaces d’entreposage à Reno est moins liée aux changements des facteurs macroéconomiques et démographiques dans la région immédiate que dans d’autres régions. Son GAP, sa population active, ses revenus des ménages et d’autres indicateurs de croissance sont à peine meilleurs que la moyenne américaine. Au contraire, la force du secteur industriel de Reno semble être corrélée à son emplacement pratique. »

Située juste à l'intérieur des terres des ports du sud de la Californie, Reno se trouve à moins de 400 km de millions de foyers et offre à ses locataires industriels un faible coût d'exploitation, car les coûts d'exploitation (tels que les services publics) ont tendance à être plus bas à Reno que dans la plupart des régions de Californie. L'aéroport de Reno dessert également les principaux transporteurs aériens, ce qui contribue à soutenir la chaîne d'approvisionnement dans cette région.

Tampa-St. Petersburg-Clearwater, Floride

Tampa-St. Petersburg-Clearwater, FL, fait partie des 5 premières villes industrielles alpha depuis que nous suivons cet indicateur. La croissance des loyers industriels n'a pas été aussi forte à Tampa qu'à Miami et Cambridge-Newtown-Framingham (tournant autour de 13 % au cours des trois dernières années), mais elle est toujours plus élevée que dans d'autres villes et les logements vacants restent faibles, ce qui devrait aider la région à maintenir les taux et leur croissance.

« Lorsque je regarde cette région, c’est la force de sa main-d’œuvre qui attire mon attention », ajoute Johnstone. « La population active de Tampa a augmenté deux fois plus vite que celle des États-Unis en moyenne au cours des trois dernières années, et Tampa fait également partie du corridor I-4 en Floride, qui est une zone de distribution importante pour la majeure partie de la Floride. »

Washington-Arlington-Alexandrie, DC-VA-MD-WV

La zone métropolitaine de Washington DC se situe dans le top 10 % des villes en termes de PIB par habitant, de revenu des ménages et de richesse des ménages, autant de facteurs importants pour la performance industrielle. De plus, les loyers du marché des entrepôts industriels ont augmenté de plus de 15 % au cours des trois dernières années et les taux de vacance restent faibles.

« Cette zone n’est entrée que récemment dans le top 5 des villes en termes de score alpha industriel. Nous devrons donc la surveiller pour voir si elle continue de montrer des signes de rendements futurs élevés ou si elle se situe plus près du milieu du peloton », explique Johnstone. « Le moment des baux peut être un facteur ici : si un bail pour un espace d’entrepôt a été signé avant la pandémie, son taux était probablement nettement inférieur à celui des baux signés en 2021. Ainsi, si une zone connaît un afflux de nouveaux baux, une augmentation temporaire des rendements peut se matérialiser. »

Conclusion

Les données vous indiquent où concentrer votre attention, mais décider d’investir dans une ville ou un secteur nécessite une certaine diligence. Même si l’on s’attend à ce qu’une région batte l’indice de référence en termes de rendement, il se peut déjà qu’il y ait une prime à payer pour cette ville ou ce secteur. En tant qu’investisseur, vous devez décider ce qui est logique à long terme. Le rapport coûts-avantages restera-t-il en votre faveur, non seulement à l’heure actuelle, mais à long terme ?

« Bien que les mesures alpha-bêta soient généralement valables sur un horizon de trois ans, il ne faut pas oublier que des chocs exogènes au système – comme une pandémie ou un événement géopolitique – peuvent toujours se produire et avoir un impact sur les combinaisons ville/secteur d’une manière que les données n’auraient jamais pu prévoir », ajoute Johnstone. « Heureusement, les chocs au système sont rarement le catalyseur d’un changement immédiat ; un marché ne s’affaiblit pas du jour au lendemain, mais des fluctuations majeures peuvent se matérialiser au fil du temps à mesure que le marché s’ajuste. »

Il est également important de noter que les combinaisons ville/secteur industriel les plus performantes dans notre analyse ont des scores bêta inférieurs à 1, ce qui peut quelque peu limiter la performance par rapport à l’indice de référence lorsque les rendements augmentent. Cependant, un bêta plus faible signifie également un risque plus faible, donc lorsque l’indice de référence baisse, une ville/secteur avec un score bêta inférieur à 1 baisse beaucoup moins. « Avec l’augmentation de l’offre industrielle et la modération de la demande d’espaces d’entreposage, la croissance des rendements a été limitée dans la plupart des combinaisons ville/secteur industriel avec des bêtas plus élevés », note Johnstone. « Ces cinq villes, cependant, ont été moins contraintes et présentent donc un plus grand potentiel. »

Comprendre le CAPM

Le modèle d’évaluation des actifs financiers (CAPM) est un modèle financier qui calcule le taux de rendement attendu d’un actif ou d’un investissement en utilisant le rendement attendu du marché et d’un actif sans risque, ainsi que la corrélation ou la sensibilité de l’actif au marché (bêta). En termes simples, le CAPM vous aide à choisir la meilleure ville et le meilleur secteur en équilibrant les rendements attendus avec le niveau de risque, vous guidant vers des investissements qui correspondent à votre tolérance au risque et à vos objectifs de rendement.

Les scores alpha et bêta sont basés sur les données des 20 derniers trimestres de la ville/du secteur pour une région donnée. Un alpha positif indique des rendements supérieurs à ceux de l’indice de référence, tandis qu’un alpha négatif indique des rendements limités par rapport à l’indice de référence. Le score bêta, quant à lui, reflète la sensibilité relative d’une combinaison ville/secteur aux variations des rendements de l’indice de référence. Veuillez noter que pour notre analyse, nous utilisons le NCREIF NPI comme indice de référence.

Pour une analyse plus approfondie de ce modèle et de la validité de l'alpha en tant que prédicteur des futurs rendements ajustés au risque, passez à la minute 4:00 de notre webinaire : Utiliser la science des données pour améliorer votre portefeuille immobilier

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