La décision concernant les coûts des équipements de bureau : débloquer les leviers qui ont un impact sur les valorisations

Présentation des leviers de valorisation et pourquoi ils sont importants

Comprendre la valeur des biens immobiliers commerciaux (CRE) est l’une des mesures les plus importantes pour toute partie prenante. Même si les forces incontrôlables du marché constituent l’un des principaux moteurs de valeur, les professionnels de l’immobilier résidentiel peuvent faire de nombreuses choses pour avoir un impact favorable sur la valorisation de leurs propriétés : des « leviers » qu’ils peuvent « actionner » pour créer des effets positifs.

L’un des leviers qui attire de plus en plus l’attention sur le marché plus difficile d’aujourd’hui est l’investissement dans les équipements des bâtiments – les divers avantages et attractions adaptés aux locataires que les bâtiments utilisent pour croître et maintenir l’occupation des bâtiments. Dans un monde post-pandémique où les propriétés continuent de lutter contre des espaces de bureaux vides et la tâche d'attirer les travailleurs vers le bureau, l'accent a été mis de plus en plus sur les commodités comme moyen de reconstituer la location et, à terme, le bénéfice net d'exploitation ou NOI.

Avant la pandémie, ce n’était pas nécessairement le cas. À New York par exemple, le taux d'occupation des bureaux était d'environ 90% en 2015, , mais il a plutôt diminué depuis – en particulier dans les bâtiments plus anciens qui ne peuvent pas rivaliser avec les fonctionnalités offertes par les bâtiments plus récents.

Pour ajouter une perspective intérieure à cet article, nous avons eu l’occasion d’interroger un gestionnaire immobilier réputé d’une grande région métropolitaine d’Amérique du Nord, tirant parti du point de vue de son entreprise sur les commodités en tant que moteur du succès de la location et de l’évaluation des propriétés. Bien que ces perspectives soient basées sur un marché spécifique, elles s’appliquent à la plupart des centres métropolitains du monde pour le secteur des bureaux.

Le grand clivage entre l’ancien et le neuf

Lorsque l’on examine les équipements en tant que stratégie de création de NOI, il convient de noter qu’il existe une démarcation claire entre les nantis et les démunis.  Il y a une nette « fuite vers la qualité ».

Alors que les taux d'inoccupation sont élevés pour de nombreux immeubles de classes B et C, les immeubles A et A+ affichent de bien meilleurs résultats. Une étude récente du Groupe Altus du secteur des bureaux de la ville de New York a amplifié la différence économique telle que mesurée par le NOI. Les bâtiments plus récents et de meilleure qualité ont des taux d'occupation bien meilleurs et génèrent environ 2,5 fois le NOI par rapport aux bâtiments plus anciens de moindre qualité. Le fait d’être riche en commodités est l’un des principaux différenciateurs, et l’inaction pour ceux qui ont des caractéristiques moins attrayantes n’est peut-être pas une stratégie viable.

Dans un monde parfait, les gestionnaires immobiliers ajouteraient toutes les fonctionnalités à une propriété, mais ce n’est pas ainsi que fonctionne le marché (ou les budgets). Les gestionnaires de CRE doivent équilibrer les coûts d'investissement initial et d'entretien de chaque équipement avec sa contribution potentielle à l'attractivité des locataires et aux revenus locatifs.

Facile en théorie mais beaucoup plus difficile en pratique.

La gestion du NOI est une priorité élevée. Même si les investissements dans les agréments peuvent faire baisser le NOI et même la valeur des propriétés à court terme, la vraie question est de savoir si les gains à long terme dépassent ces dépenses à court terme.

Alors que l’amélioration des commodités était autrefois une stratégie d’augmentation des loyers (et l’est encore dans une certaine mesure pour les immeubles A+), sa véritable valeur réside aujourd’hui dans le fait de faire tout ce qui est en son pouvoir pour améliorer les loyers dans un marché en baisse.

Tirer parti des commodités nécessite une stratégie bien informée, garantissant que les budgets sont dépensés de manière efficace et efficace. Cela est particulièrement vrai pour les bâtiments plus anciens, où des rénovations importantes peuvent ne pas être aussi faciles à rénover.

Quelles commodités contribuent positivement aux évaluations ?

Investir dans les bons équipements pourrait faire la différence entre attirer un locataire aux tarifs souhaités ou voir les taux d’occupation chuter. Cependant, quels équipements en valent la peine ?

Accordg à un rapport récent de JLL, ces quatre oles commodités du bureau ont un attrait particulier pour les locataires :

• Bâtiments avec toit ou terrasse panoramique

• Cours avec sièges extérieurs

• Centres de remise en forme avec douches

• Certification LEED — c'est-à-dire bâtiments « verts »

Bien que le rapport donne des statistiques précises sur les primes de loyer, nous ne les tenons pas compte car la corrélation entre les commodités et les primes de loyer est un calcul complexe. Toutefois, les tendances générales identifiées sont précieuses. Les autres commodités qui ont obtenu la note sont énumérées ci-dessous :

Figure 1 – Commodités de bureau attrayantes pour les locataires

Que peut-on extrapoler d’un aperçu de ces équipements spécifiques ? Notez qu’ils abordent principalement le « confort des créatures » pour les employés. Regardez les équipements les moins bien notés. De nombreux employés effectuent des opérations bancaires et font leurs achats en ligne, et les vendeurs de nourriture ne sont pas difficiles à trouver dans un endroit bien choisi.

Cependant, une aire de restauration sur place a augmenté la valeur bien plus haut, un facteur de commodité. Parallèlement, les équipements qui améliorent la satisfaction au travail, comme la possibilité de faire une pause au grand air, de voir la lumière naturelle (un facteur ergonomique), de prendre une douche avant ou après le travail ou de recharger un véhicule électronique (VE) occupent une place importante. Le point de certification LEED suggère que la durabilité est également importante pour les employés.

Les observations de notre source interne s’alignaient étroitement. Leurs meilleurs choix étaient les suivants :

• Salons des locataires, centres de conférence et autres espaces de détente semi-hors site pour la collaboration

• Installations de gymnastique

• Installations de fin de voyage comme des douches, des supports à vélos et des bornes de recharge pour véhicules électriques

• Zones de terrasse, en particulier là où le temps permet une utilisation saisonnière plus longue

Alors, qu’est-ce que cela dit réellement ?

Dans un monde où les salariés ne avoir pour se déplacer, ils ne le feront que lorsque l'environnement de bureau est accueillant. Être l’option « bon marché et joyeuse » n’est plus viable. Après tout, un bureau à domicile, c'est aussi du plaisirrful, et est moins cher. Quoi qu'il en soitLe gain financier à long terme que la société de location réalise en « bon marché » sera rapidement compensé par de faibles taux de location.

Comment améliorer les leviers d’évaluation des commodités de la manière la plus rentable possible

Pour les gestionnaires immobiliers qui cherchent à introduire des équipements attrayants pour augmenter la valeur de la location et de la propriété, comment y parvenir de la manière la plus rentable possible ? Ici, la tendance à la réduction du taux d’occupation apporte une bénédiction cachée, car les zones sous-utilisées (telles que les zones autrefois locatives qui sont désormais moins recherchées) peuvent potentiellement être reconverties en un équipement stimulant la location.

Bien qu'il soit tentant de répercuter les coûts indirectement sur l'employé ou le locataire en tant que dépenses d'exploitation, la plupart des propriétés qui réussissent optent plutôt pour une utilisation gratuite ou des frais nominaux. À ce stade du marché, il ne s’agit pas d’un exercice générateur de profits, mais d’une stratégie visant à stimuler les locations.

Enfin, le point central est l’attrait. Pour inciter au retour au bureau, il ne suffit pas de déclarer une pièce vide comme « salon des locataires ». Les gestionnaires immobiliers en concurrence avec d'autres bâtiments ainsi que le confort de la maison doivent se rappeler que c'est l'attrait de ces commodités et la reconnaissance de ce qui a vraiment de la valeur pour les locataires qui contribueront à un impact positif sur la location et la valorisation.

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