La décision sur les coûts d'aménagement des bureaux - Débloquer les leviers qui impactent les valorisations

Présentation des leviers de valorisation et de leur importance

Comprendre la valeur des biens immobiliers commerciaux (CRE) est l’un des indicateurs les plus importants pour toute partie prenante. Bien que les forces incontrôlables du marché soient le principal moteur de la valeur, les professionnels de l’immobilier commercial peuvent faire de nombreuses choses pour influencer favorablement l’évaluation de leurs biens immobiliers – des « leviers » qu’ils peuvent « actionner » pour créer des effets positifs.

L’un des leviers qui suscite de plus en plus d’attention dans un marché de plus en plus difficile est l’investissement dans les équipements des bâtiments, c’est-à-dire les divers avantages et attraits favorables aux locataires que les bâtiments utilisent pour augmenter et conserver leur occupation. Dans un monde post-pandémique où les immeubles continuent de lutter contre les espaces de bureaux vides et la tâche d’attirer les travailleurs au bureau, l’accent a été mis de plus en plus sur les équipements comme moyen de reconstituer les locataires et, en fin de compte, le bénéfice d’exploitation net ou NOI.

Avant la pandémie, ce n’était pas forcément le cas. À New York, par exemple, le taux d'occupation des bureaux était d'environ 90 % en 2015, mais il y a plutôt eu un déclin depuis – en particulier dans les bâtiments plus anciens qui ne peuvent pas rivaliser avec les fonctionnalités offertes par les bâtiments plus récents.

Pour apporter une perspective interne à cet article, nous avons eu l’occasion d’interviewer un gestionnaire immobilier réputé d’une grande région métropolitaine nord-américaine, en tirant parti du point de vue de son entreprise sur les commodités comme moteur de réussite locative et d’évaluation des propriétés. Bien que ces points de vue soient basés sur un marché spécifique, ils s’appliquent à la plupart des centres urbains du monde entier pour le secteur des bureaux.

Le grand fossé entre les propriétés anciennes et nouvelles

Lorsqu’on examine les équipements en tant que stratégie de construction d’un NOI, il convient de noter qu’il existe une nette délimitation entre les nantis et les démunis. Il existe une nette « fuite vers la qualité ».

Alors que les taux de vacance sont élevés dans de nombreux immeubles de classe B et C, les immeubles de classe A et A+ affichent de bien meilleurs résultats. Une étude récente du Groupe Altus du secteur des bureaux de la ville de New York a amplifié la différence économique telle que mesurée par le revenu d’exploitation net. Les bâtiments plus récents et de meilleure qualité ont des taux d’occupation bien meilleurs et génèrent environ 2,5 fois plus de revenu d’exploitation net que les bâtiments plus anciens de moindre qualité. Le fait d’être riche en équipements est l’un des principaux facteurs de différenciation, et l’inaction pour ceux qui ont des caractéristiques moins attrayantes peut ne pas être une stratégie viable.

Dans un monde parfait, les gestionnaires immobiliers ajouteraient tous les « gadgets et sifflets » à une propriété, mais ce n’est pas ainsi que fonctionne le marché (ni les budgets). Les gestionnaires immobiliers doivent équilibrer l’investissement initial et les coûts d’entretien de chaque équipement avec sa contribution potentielle à l’attrait des locataires et aux revenus locatifs.

Facile en théorie mais beaucoup plus difficile en pratique.

La gestion du revenu d’exploitation net est une priorité absolue. Bien que les investissements dans les équipements puissent faire baisser le revenu d’exploitation net et même la valeur des propriétés à court terme, la véritable question est de savoir si les gains à long terme l’emportent sur ces dépenses à court terme.

Alors que l’amélioration des équipements était autrefois une stratégie d’augmentation des loyers (et l’est toujours dans une certaine mesure pour les immeubles A+), aujourd’hui, sa véritable valeur réside dans le fait de faire ce que vous pouvez pour améliorer la location dans un marché en baisse.

Pour tirer parti des équipements, il faut adopter une stratégie bien informée, qui garantisse que les budgets sont dépensés de manière efficace et efficace. Cela est particulièrement vrai pour les bâtiments anciens, où des rénovations importantes peuvent ne pas être aussi faciles à mettre en œuvre.

Quelles commodités contribuent positivement aux valorisations ?

Investir dans les équipements adéquats peut faire la différence entre attirer un locataire aux tarifs souhaités et voir le taux d'occupation chuter. Cependant, quels équipements en valent la peine ?

D'aprèsSelon un récent rapport de JLL, ces quatreLes commodités de bureau ont un attrait particulier pour les locataires :

• Bâtiments avec toit ou terrasse panoramique

• Cours avec terrasse extérieure

• Centres de remise en forme avec douches

• Certification LEED — c’est-à-dire bâtiments « verts »

Bien que le rapport fournisse des statistiques précises sur les primes de loyer, nous les écartons car la corrélation entre les équipements et les primes de loyer est un calcul complexe. Cependant, les tendances générales identifiées sont précieuses. Les autres équipements qui ont été notés sont énumérés ci-dessous :

Figure 1 – Commodités de bureau attrayantes pour les locataires

Source : JLL Recherche

Que peut-on extrapoler à partir d’un aperçu de ces commodités spécifiques ? Notez qu’elles visent principalement le « confort des employés ». Regardez les commodités les moins bien notées. De nombreux employés effectuent leurs opérations bancaires et leurs achats en ligne, et les vendeurs de nourriture ne sont pas difficiles à trouver dans un endroit bien choisi.

Cependant, la présence d’un espace restauration sur place a considérablement accru la valeur de l’entreprise, ce qui est un facteur de commodité. Parallèlement, les commodités qui améliorent la satisfaction au travail, comme la possibilité de faire une pause à l’air frais, de profiter de la lumière naturelle (un facteur ergonomique), de prendre une douche avant ou après le travail ou de recharger un véhicule électrique (VE), ont obtenu un classement élevé. Le point de certification LEED suggère que la durabilité est également importante pour les employés.

Les observations de notre source interne concordent étroitement. Leurs principaux choix sont les suivants :

• Salons des locataires, centres de conférence et autres espaces de « rencontre » semi-externes pour la collaboration

• Installations de gymnastique

• Installations de fin de voyage telles que douches, supports à vélos et bornes de recharge pour véhicules électriques

• Les patios, en particulier là où le temps permet une utilisation saisonnière plus longue

Alors, qu'est-ce que cela dit vraiment ?

Dans un monde où les employés ne sont plus avoir pour se déplacer, ils ne le feront que lorsque l'environnement de bureau sera accueillant. Être l'option « bon marché et agréable » n'est plus viable. Après tout, un bureau à domicile est également moins cheret c'est moins cher. Quoi qu'il en soitLe gain financier à long terme que la société de location réalise en « diminuant les coûts » sera rapidement compensé par les faibles taux de location.

Comment améliorer les leviers d'évaluation des équipements de la manière la plus rentable possible

Pour les gestionnaires immobiliers qui cherchent à introduire des équipements attrayants pour augmenter la location et la valeur de la propriété, comment le faire de la manière la plus rentable possible ? Ici, la tendance à la réduction de l'occupation apporte un avantage caché, car les zones sous-utilisées (telles que les zones autrefois louables mais désormais moins désirables) peuvent potentiellement être réaffectées en un équipement stimulant la location.

Bien qu’il soit tentant de répercuter indirectement les coûts sur l’employé ou le locataire en tant que frais d’exploitation, la plupart des propriétés à succès optent plutôt pour une utilisation gratuite ou des frais nominaux. À ce stade du marché, il ne s’agit pas d’un exercice générateur de bénéfices, mais d’une stratégie visant à stimuler la location.

Enfin, l’essentiel est l’attrait. Pour inciter au retour au bureau, il ne suffit pas de déclarer une pièce vide « salon des locataires ». Les gestionnaires immobiliers en concurrence avec d’autres immeubles et avec le confort de la maison doivent se rappeler que c’est l’attrait de ces commodités et la reconnaissance de ce qui a vraiment de la valeur pour les locataires qui contribueront à un impact positif sur la location et la valorisation.

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