L’avenir de l’immobilier de base

Les gestionnaires repensent les stratégies de base du portefeuille immobilier dans un contexte de vents contraires cycliques et séculaires

Les turbulences dans le secteur des bureaux et la concurrence accrue des produits de placement à taux fixe à rendement plus élevé obligent les gestionnaires de fonds à examiner de plus près l'avenir des stratégies de portefeuille de base. Le core a-t-il un avenir ? La réponse est oui, mais des changements sont à prévoir.

Les stratégies immobilières de base, traditionnellement fortement axées sur les quatre groupes alimentaires – bureaux, industriels, multifamiliaux et commerce de détail – se transformaient déjà bien avant la pandémie. Les gestionnaires de fonds ont accru leurs concentrations dans les secteurs multifamiliaux et industriels surperformants, tout en élargissant leurs avoirs à d'« autres » segments immobiliers, tels que les hôtels, les sciences de la vie, les centres de données et le self-stockage. La montée du travail hybride a déclenché un recul plus important de l’immobilier de bureaux ainsi qu’une certaine refonte de la stratégie de portefeuille.

« Le rôle du noyau et le concept de noyau restent les mêmes. Cependant, c'est la façon dont le noyau est défini et l'obtention des caractéristiques recherchées qui changent », déclare Omar Eltoraï, directeur de recherche chez Groupe Altus. Eltorai faisait partie d'un groupe de panélistes explorant le L'avenir du noyau à la conférence Altus Connect 2023.

Malgré les vents contraires, les institutions restent engagées dans les allocations immobilières. En fait, les allocations à l’immobilier dans de nombreux groupes continuent d’augmenter pour diverses raisons, notamment les caractéristiques génératrices de revenus et le rôle que jouent l’immobilier et les actifs réels dans la stabilisation des portefeuilles et dans l’amélioration des paramètres globaux du portefeuille. Cependant, même si les allocations cibles à l’immobilier restent fermes, l’accent sera davantage mis sur la sélection des actifs de base, ainsi que sur la sélection des gestionnaires et des commanditaires capables de générer des rendements de base. « Le concept de core ne change peut-être pas à un niveau élevé, mais la manière dont le capital est déployé et la manière dont vous captez réellement ces rendements de base est un élément auquel tout le monde réfléchit », explique Eltorai.

Les stratégies immobilières de base répondent aux changements à la fois cycliques et séculaires qui ont un impact sur les stratégies à long terme. Le monde entier a changé – depuis la démographie et les tendances migratoires jusqu’à la préférence pour le travail à domicile et l’évolution ultérieure de l’espace de bureau. Les gestionnaires doivent également tenir compte de la hausse des taux d’intérêt et de l’inflation. « Ce qui fonctionnait dans le passé sur la base du noyau a vraiment changé. Avant, avec les faibles taux d'intérêt et l'argent presque gratuit, vous pouviez vous permettre de commettre une erreur tout en produisant des rendements à moitié décents », déclare Ray Wong, vice-président, Solutions de données Livraison chez Groupe Altus. « Maintenant, vous ne pouvez plus vraiment acheter des actifs de base à des taux plafonds de 3 à 4 %, emprunter à 7 ou 8 % et espérer que les rendements atteignent 20 ou 30 % », dit-il.

Réduire l’exposition à l’immobilier de bureaux

BentallGreenOak est un gestionnaire de placements immobiliers qui a apporté de grands changements en termes de répartition d'actifs dans ses portefeuilles canadiens et américains. Plus précisément, la part des bureaux dans son portefeuille canadien a chuté du milieu des années 40 à environ 20 %, au lieu d'une allocation accrue aux secteurs industriels, multifamiliaux et de niche. L’un des moteurs de ce changement pour BentallGreenOaki est le désir de passer à une approche « cap-ex light », qui s’applique également à la manière dont les équipes d’investissement envisagent tous les actifs, y compris les alternatives, note Phil Stone, directeur et chef de la recherche canadienne chez BentallGreenOak.

Les institutions dans tous les domaines prenaient des mesures pour réduire leurs avoirs immobiliers de bureaux avant même la pandémie. Cependant, la montée du travail à distance et les inquiétudes concernant une récession suscitent une attention accrue sur le risque de perte du bureau. La tendance des généralistes à préférer l'immobilier de bureaux de base sur un marché d'entrée présente un défi supplémentaire, car ils doivent généralement se lancer à grande échelle, ce qui peut entraîner une exposition élevée à un actif et un risque plus élevé si cet actif commence à sous-performer. Dans certains cas, des problèmes avec un ou deux actifs peuvent introduire des risques dans un portefeuille qui peuvent être dramatiques.

Sans surprise, l’environnement de taux d’intérêt plus élevés crée davantage de défis pour les cabinets, et les médecins généralistes seront probablement confrontés à des décisions difficiles à l’avenir. Les calculs ont changé en termes de financement, et davantage de capitaux propres devront être ajoutés aux transactions. Dans cet esprit, les médecins généralistes procèdent à l’analyse et commencent à prendre des décisions concernant les actifs. « Quels actifs souhaitons-nous conserver et dans lesquels réinvestir ? Quels sont les gagnants, et lesquels sont ceux dont nous pouvons peut-être voir comment ils se débrouillent tout seuls, et que les autres expulsent ? Nous verrons probablement un certain nombre de médecins généralistes prendre ces décisions difficiles », déclare Eltorai.

Du côté positif, si l’on considère uniquement les actifs de bureaux de base, les immeubles de classe A sont loués à environ 90 % pour la plupart des grands fonds de pension, ajoute Wong. Le manque de disponibilité se produit dans les espaces sous-loués où il reste généralement deux à trois ans de durée. Dans une certaine mesure, cet espace de sous-location « fait gagner du temps », pour ainsi dire, aux institutions pour prendre des décisions stratégiques concernant leurs participations, notamment en examinant d’autres secteurs alternatifs vers lesquels se tourner, ajoute-t-il.

Une nouvelle définition de l’immobilier de base ?

Si vous deviez créer un fonds immobilier de base aujourd’hui, à quoi ressemblerait-il ? Les panélistes ont convenu que les futures stratégies de base incluront probablement certains des secteurs traditionnels. Malgré les vents contraires pour les mandats, la réalité est qu’il existe toujours une forte demande pour les actifs de premier ordre et ultra-prime. L’immobilier résidentiel présente une bonne dynamique de l’offre et de la demande, la pénurie de logements restant un facteur sur de nombreux marchés. Une stratégie de base inclurait également les secteurs industriels, tels que le dernier kilomètre ou le stockage lourd, et en particulier les domaines industriels dont les prix ne sont pas parfaits, ainsi que le commerce de détail sur une base sélectionnée.

Les secteurs de niche ont également leur place au sein des portefeuilles immobiliers de base, et le vieillissement démographique entraîne une demande notable pour des secteurs tels que les sciences de la vie et les logements pour personnes âgées. Le défi avec les alternatives, telles que les logements pour personnes âgées, les entrepôts et les hôtels, est que bon nombre d’entre elles exploitent des entreprises. Ainsi, un thème clé pour les institutions, en particulier lorsqu’il s’agit de sous-secteurs à forte intensité opérationnelle, est de trouver le bon partenaire et d’avoir une conviction sur la stratégie.

« Je ne pense pas que le label principal va disparaître de si tôt. Les investisseurs du secteur core s’attendent toujours à ce que 70 à 80 % de leurs rendements soient des flux de trésorerie stables et stables », explique Stone. Les attentes ont probablement légèrement changé en termes d'attentes plus élevées en matière d'appréciation du capital, mais le revenu reste un élément clé, et ce revenu aide à définir les stratégies de base par rapport aux autres stratégies, ajoute-t-il.

L’une des considérations importantes pour l’avenir des stratégies immobilières de base est la prudence concernant la dérive de style. « C’est formidable d’essayer de pénétrer dans certains de ces secteurs et zones géographiques à plus forte croissance, mais je ne saurais trop insister sur le fait que vous devez avoir cette expertise à la fois avec vos partenaires d’investissement et vos partenaires d’exploitation », déclare Stone. « Souvent, cela implique une expertise interne et la façon dont vous réfléchissez à la manière dont vous faites évoluer cette équipe en interne. »

Outils et techniques pour gérer les risques de marché

À l’avenir, la capacité à générer des performances sur les stratégies de base reposera davantage sur des données et des analyses qui fournissent de bonnes informations sur le secteur immobilier et la dynamique du marché. Synthétiser les données et comprendre quels sont les véritables facteurs de performance au niveau des actifs dans un domaine sera une chose à laquelle les gestionnaires devront vraiment réfléchir à l'avenir. Solutions de données aident les clients à mieux comprendre les marchés, les sous-marchés, les quartiers et les moteurs de performance des actifs individuels.

« Lorsque vous examinez les prix et les données, la valeur apportée par les chercheurs réside dans la compréhension de certaines de ces données de base », explique Wong, qui note qu'il ne s'agit pas seulement de savoir qu'une propriété s'est vendue à un plafond de 5 %, mais plutôt de comprendre le prix et les données. histoire sous-jacente derrière tout cela. « C'est là la valeur des données, et vous ne pouvez pas les prendre textuellement », ajoute-t-il.

Être capable de fournir ces réponses granulaires sera plus important dans un marché où les investisseurs vont se poser de meilleures questions sur l'immobilier et poser de meilleures questions aux principaux gestionnaires de portefeuille en particulier, ajoute-t-il.