L’impact de l’abordabilité du logement sur l’immobilier commercial

Ce n’est un secret pour personne que l’accessibilité au logement est un problème répandu dans de nombreuses régions du monde, en particulier dans les régions où la demande de logements est extrêmement élevée, même si l’offre est limitée. Ce problème touche particulièrement les grandes villes comme New York, Los Angeles, San Francisco, Vancouver et Toronto. En fait, Toronto et Vancouver ont récemment été classées parmi les les 5 marchés immobiliers les moins abordables dans le monde, une catégorie réservée aux marchés avec un ratio cours/revenu de 5,1 ou plus.

Les conséquences négatives d’une crise de l’accessibilité au logement sont bien entendu bien comprises et font souvent l’objet de débats entre dirigeants politiques et experts du secteur. Mais cet impact ne se fait pas uniquement sentir dans le secteur de l’immobilier résidentiel. Une crise de l’accessibilité au logement a également des répercussions importantes sur le secteur de l’immobilier commercial et peut avoir un impact négatif sur le développement commercial et résidentiel futur.

Lorsque le logement devient moins abordable, cela peut modifier les tendances de l'emploi. Ces tendances limitent la croissance économique et affectent la demande de propriétés locatives, y compris les propriétés commerciales.épisode récent du podcast CRE ExchangeAviva Fink, vice-présidente du marketing mondial chez Groupe Altus, a accueilli les experts Peter Norman, vice-président et économiste en chef chez Groupe Altus, et Omar Eltorai, directeur de la recherche chez Groupe Altus. Peter et Omar offrent une perspective américaine et canadienne sur l'accessibilité au logement, son effet sur l'immobilier commercial et leurs prévisions sur la façon dont les choses pourraient évoluer à court et moyen terme.

Une fois la poussière retombée : les répercussions de la pandémie sur l’accessibilité au logement

L’accessibilité au logement est une question à multiples facettes qui signifie différentes choses pour différents segments, selon la façon dont on l’envisage et dont on la mesure. « Tout d’abord, l’accessibilité au logement peut être mesurée en examinant les paramètres de flux, comme le montant de vos mensualités de logement sur une maison typique par rapport à vos revenus », explique Peter. Il s’agit d’une façon raisonnable et rudimentaire de mesurer si le marché du logement est abordable ou non, et cette même approche peut être appliquée au marché locatif. « Nous avons tendance à mesurer ces éléments par rapport au revenu, et le revenu est quelque chose qui peut être facilement mesuré. Mais de manière réaliste, ce à quoi nous devons penser lorsque nous réfléchissons à l’accessibilité au logement, c’est à quelle place se situe le logement dans le panthéon des besoins et des biens pour lesquels un individu ou un ménage doit dépenser ? »

Bien entendu, tout le monde doit dépenser pour son logement, en plus de la nourriture et d’autres catégories de biens et services. « Et plus les logements sont chers, plus les loyers le sont aussi, ce qui finit inévitablement par réduire la capacité de chacun à dépenser pour d’autres choses », remarque Peter.

De nombreux facteurs qui font grimper le prix des logements, qu’ils soient loués ou achetés, ont été indéniablement exacerbés par la pandémie. « Nous traversons actuellement une période assez particulière, dans le sens où nous sommes confrontés à un certain nombre de tendances qui ont commencé pendant la période de la Covid, l’inflation étant la plus importante », explique Omar, ajoutant qu’au-delà des implications évidentes sur l’accession à la propriété et les coûts de location, l’exploitation d’un bâtiment coûte désormais plus cher. « Les immeubles multifamiliaux sont l’un des bâtiments les plus coûteux à exploiter en termes de frais généraux liés non seulement aux services publics, mais aussi au marketing, au personnel, etc. En fin de compte, c’est une activité à marge plus faible, donc lorsqu’il y a de l’inflation, les dépenses opérationnelles augmentent et les propriétaires cherchent à compenser ces coûts. »

Parallèlement, nous sommes récemment passés d’une économie dans laquelle l’argent était gratuit – ou du moins, incroyablement bon marché – à une économie dans laquelle l’argent coûte à nouveau quelque chose. « Lorsque l’argent était pratiquement gratuit et que les gens pouvaient se déplacer et travailler où ils le souhaitaient, nous avons vu émerger la tendance à la « fuite vers les banlieues », note Omar. « Tout à coup, beaucoup de gens étaient prêts à dépenser leur revenu pour un nombre limité de logements, ce qui a inévitablement fait grimper les prix. Maintenant que l’emprunt est redevenu coûteux, tout s’inverse et ceux qui espèrent acheter pourraient ne plus être en mesure de le faire raisonnablement et être obligés de louer plus longtemps. » Alors que les acheteurs potentiels interrompent leur recherche d’un logement en raison de l’incertitude économique et des coûts d’emprunt, les coûts de location devraient probablement continuer à augmenter.

L'impact sur l'immobilier commercial en tant que classe d'actifs

« Lorsque vous réfléchissez à toutes vos catégories d’actifs et à une communauté, il sera toujours nécessaire de construire des projets à usage mixte », explique Peter. « Mais lorsque des problèmes d’accessibilité au logement surviennent, cela a également un impact important sur la combinaison d’usages dont vous avez besoin et que vous pouvez construire de manière viable dans votre communauté, et sur la performance des actifs dans différents types de catégories d’actifs. Ainsi, dans un marché où l’accessibilité au logement commence à être de plus en plus limitée, comme à San Francisco, New York, Toronto et Vancouver, etc., vous devez considérer quel type d’impact cela aura sur votre capacité à construire et à entretenir d’autres types d’actifs. »

L’impact budgétaire est important sur les marchés qui ont des difficultés à se loger. Plus les ménages dépensent pour se loger, moins ils ont de marge de manœuvre financière pour se tourner vers d’autres catégories, comme le commerce de détail. « Si vous possédez plusieurs actifs commerciaux sur un marché donné, vous souhaitez probablement que ce marché soit un marché où les logements sont abordables, car cela pose les bases d’une communauté qui fonctionne bien », explique Peter.

De même, le marché des bureaux prospère dans les régions qui connaissent un fort développement économique. « Je pense qu’il est juste de dire que le développement économique et l’accessibilité au logement sont très étroitement liés », explique Peter. « Dans un marché qui devient trop contraint, vous n’aurez tout simplement pas l’afflux de main-d’œuvre dont vous avez besoin pour créer des emplois, remplir les bureaux et créer ce type de demande. »

Selon Peter, la solution la plus évidente à la crise de l’accessibilité au logement est de régler le problème de l’offre en construisant davantage de logements. « Si seulement c’était aussi simple – mais dans de nombreux cas, construire de nouveaux logements (et les construire rapidement) peut signifier être plus flexible avec certains de vos autres actifs. » Le marché des bureaux, en particulier, est actuellement faible dans de nombreux marchés nord-américains après la pandémie, car nous traversons une sorte de changement transcendantal en termes de demande de bureaux, mais nous avons aussi beaucoup, beaucoup d’immeubles de classe B et C qui sont prêts à être convertis en projets de logements. Même la classe A doit être prise en considération. Les immeubles de classe A ne sont peut-être pas les meilleurs candidats à la conversion, mais la tension sur le marché des bureaux dans la plupart des villes signifie qu’il n’y a pas vraiment besoin de construire davantage, et les terrains réservés à de nouveaux bureaux devraient désormais être envisagés pour le logement. « Et pourtant, nous avons encore beaucoup de juridictions où les gouvernements ne sont pas pleinement d’accord avec ce concept. Au Canada, certaines villes ont des règlements de zonage qui rendent la conversion ou le réaménagement à des fins résidentielles très difficiles, voire impossibles », explique Peter. « Nous voyons donc cette opportunité évidente de transformer certains actifs en d’autres types de biens immobiliers, ce qui pourrait, à son tour, avoir un impact positif sur la question de l’accessibilité en injectant davantage d’offre sur le marché, là où les taux de développement des nouveaux projets ne peuvent pas suivre. Malheureusement, les contraintes politiques empêchent parfois de faire de ce type de réflexion une réalité. »

Logement cher, argent cher

Si l'immobilier résidentiel est l'une des classes d'actifs les plus coûteuses à entretenir et à gérer, même en l'absence de turbulences sur le marché, que se passe-t-il lorsque le coût du capital augmente de manière significative ? Quelle est la situation du secteur ?

« Si vous envisagez la question du point de vue du développement, je pense que cela devient assez clair : examiner vos options de financement est une question de mathématiques, n’est-ce pas ? L’inflation a également vraiment ébranlé le secteur de la construction, dans le sens où les coûts des matériaux et de la main-d’œuvre sont toujours élevés, et ils ne sont jamais en déflation », note Omar. « Ils ne deviennent jamais moins chers, la tendance à long terme est qu’ils sont plus chers, mais à des rythmes différents. Donc, à l’heure actuelle, nous sommes dans un environnement où les coûts limitent vraiment la possibilité ou non de lancer un projet de développement. Il faut également tenir compte de l’obstacle politique, dans le sens où naviguer dans la paperasserie (les permis et autres obstacles réglementaires) ont également un coût en temps.

Il est également important de reconnaître que la marge d’exploitation nette globale (NOI) des immeubles multifamiliaux est relativement faible par rapport aux autres types de propriétés. De plus, les propriétaires et les exploitants ne peuvent généralement pas répercuter ces dépenses sur d’autres personnes que les occupants. Ces coûts de ruissellement, associés à l’inflation, créent un environnement largement démuni pour atténuer les difficultés d’accessibilité ressenties sur divers marchés. « Lorsque les prix globaux ont tendance à augmenter, le type de propriété continue souvent à s’ajuster », note Omar. « Mais il existe un risque que si vous ne parvenez pas à maintenir la croissance de vos loyers – que ce soit en raison d’un effet déflationniste ou d’une augmentation des dépenses – vous ne puissiez pas obtenir une croissance positive des loyers, et c’est à ce moment-là que vous commencez à voir vos marges s’effondrer de manière assez spectaculaire. »

Le rôle du gouvernement dans l’accessibilité au logement

L’accessibilité générale, explique Peter, renvoie à l’idée qu’une famille typique (classe ouvrière, classe moyenne, etc.) devrait pouvoir trouver un logement adapté à ses revenus. « Mais il y a aussi des familles qui ont besoin de logements très abordables, et chaque marché doit disposer d’un nombre suffisant de ces logements très abordables pour garantir, du point de vue de la politique sociale, que vous fournissez un abri à ceux qui en ont besoin », explique-t-il. « Je pense donc que les politiques doivent être conscientes des deux côtés de la médaille en même temps et s’efforcer d’y remédier. Nous aimons les programmes de soutien au revenu pour les familles dans le besoin, car ils peuvent être conçus de différentes manières, mais les allocations de logement pour les familles dans le besoin peuvent alors leur permettre de participer au marché libre et de faire partie de l’offre et de la demande de logements sur un pied d’égalité. »

En fin de compte, les gouvernements devraient être directement impliqués dans la fourniture de logements très abordables sur les marchés qu’ils servent, mais pas au détriment d’autres types de logements, ajoute Peter. « Je pense que le gouvernement doit planifier les communautés de manière globale, en offrant une gamme et une combinaison adéquates de logements pour répondre aux attentes. Si vous avez des politiques qui ne proposent pas la bonne combinaison de logements, par exemple entre des projets d’appartements et des logements unifamiliaux, par rapport à ce que le marché recherche, cela créera un déséquilibre du marché. » Comme vous l’avez peut-être deviné, le déséquilibre du marché conduit à des problèmes d’accessibilité. « Nous aimons donc voir des politiques de planification qui reflètent les besoins futurs réels de la communauté. »

Au Canada, en particulier, le marché est aux prises avec des interdictions d’achats étrangers, qui découlent de l’idée selon laquelle ce sont les investisseurs étrangers qui contribuent à la crise de l’accessibilité qui se développe. « En réalité, les investissements étrangers ont contribué à créer de l’offre, et les interdictions qui ont été mises en place depuis sont l’un des problèmes qui aggravent aujourd’hui la crise de l’accessibilité », explique Peter.

Les politiques de zonage inclusif sont un autre sujet brûlant qui a un impact sur le secteur du logement, note Peter, expliquant que ces politiques visent à fournir des logements subventionnés en imposant un certain nombre de logements très abordables dans tout projet de développement proposé. Bien que cela puisse sembler formidable sur le papier, ces subventions proviennent des autres logements du projet, plutôt que du gouvernement. « Vous gonflez donc en fait le prix des logements du marché afin de subventionner les logements très abordables », explique-t-il, réitérant une fois de plus que les logements très abordables ne devraient pas se faire au détriment des autres logements. « Comme on pouvait s’y attendre, beaucoup de ces projets ne fonctionnent tout simplement pas, ou s’ils fonctionnent, ils font grimper le prix des logements du marché et aggravent le problème d’accessibilité. J’aimerais donc voir une planification plus rigoureuse, des subventions allant directement à ceux qui en ont besoin et une offre adéquate de logements de la bonne gamme et de la bonne combinaison. »

Ouvrir la voie à un logement abordable grâce à des mesures incitatives

Omar note qu’aux États-Unis, certaines agences très actives ont récemment mis à jour leur tableau de bord. « Leur régulateur leur dit essentiellement : voici le montant que nous voulons que vous consacriez à ces missions, ce qui élargit effectivement le champ d’application – ce qui est une bonne chose », explique-t-il. « Le jargon aux États-Unis est Capital A contre A minuscule. Le capital A fait référence aux propriétés où, disons, 30 à 50 % des propriétés seront éligibles à certains programmes gouvernementaux. » Un autre programme qui s’est avéré utile aux États-Unis, ajoute-t-il, est le LIHTC (Low Income Housing Tax Credit), qui offre des impôts réduits pour soutenir l’investissement dans le logement à bas revenus. « Le succès de ces programmes et structures, du moins aux États-Unis, devrait nous indiquer la bonne direction pour une plus grande accessibilité grâce à des incitations financières. »

Il faut toutefois mettre davantage l’accent sur le financement du développement. « Le véritable problème est l’offre, comme l’a souligné Peter, et même si certains programmes soutiennent le développement, cela oblige les promoteurs de projets à franchir de nombreuses étapes et à prolonger souvent les délais », explique-t-il. « Cela pourrait être plus facile et l’offre abordable pourrait arriver sur le marché plus rapidement. »

La bonne nouvelle, souligne Peter, c’est que le secteur multifamilial (et le secteur résidentiel dans son ensemble) est de loin le plus grand espace immobilier ou bâti, et c’est celui qui compte généralement le plus pour les politiciens et les électeurs. « La Banque Royale publie également un indice d’accessibilité qui est surveillé tous les trimestres, vous pouvez le surveiller, ainsi que la SCHL du côté nord de la frontière et le HUD du côté sud de la frontière », explique-t-il. « Et continuez à surveiller Altus. Notre métier consiste à essayer de surveiller les politiques, à essayer de conseiller les gouvernements et le secteur privé sur la meilleure façon de s’y retrouver dans cet espace, et sur la meilleure façon d’utiliser les données, les outils et les services que nous pouvons fournir pour faire construire plus de logements. »