L’impact de l’abordabilité du logement sur l’immobilier commercial

Ce n’est un secret pour personne que l’abordabilité du logement est un problème répandu dans de nombreuses régions du monde, en particulier dans les régions où la demande de logements est extrêmement élevée, malgré une offre limitée de logements pour répondre à cette demande. Cette situation difficile frappe les grandes villes comme New York, Los Angeles, San Francisco, Vancouver et Toronto ; en fait, Toronto et Vancouver ont récemment été classées parmi les 5 marchés du logement les moins abordables dans le monde, catégorie réservée aux marchés avec un ratio cours/revenu de 5,1 ou plus.

Les implications négatives d’une crise de l’accessibilité au logement sont bien entendu bien comprises et font souvent l’objet de débats entre dirigeants politiques et experts du secteur – mais cet impact ne se fait pas exclusivement sentir dans le secteur de l’immobilier résidentiel. Une crise de l’abordabilité du logement a également un effet d’entraînement important sur le monde de l’immobilier commercial et peut avoir un impact négatif sur le futur développement commercial et résidentiel.

Lorsque le logement devient moins abordable, cela peut modifier les tendances de l’emploi. Ces tendances limitent la croissance économique et affectent la demande de propriétés locatives, y compris les propriétés commerciales. Dans un épisode récent du podcast CRE Exchange, Aviva Fink, vice-présidente du marketing mondial du Groupe Altus, a accueilli les experts Peter Norman, vice-président et économiste en chef du Groupe Altus, et Omar Eltorai, directeur de la recherche du Groupe Altus. Peter et Omar offrent une perspective américaine et canadienne sur l'abordabilité du logement, ses effets sur l'immobilier commercial et leurs prévisions sur la façon dont les choses pourraient évoluer à court et moyen terme.

Une fois la poussière retombée : les conséquences post-pandémiques sur l’abordabilité du logement

L’abordabilité du logement est une question à multiples facettes qui signifie différentes choses selon les segments, selon la façon dont vous la considérez et dont vous la mesurez. « Tout d'abord, l'abordabilité du logement peut être mesurée en examinant des mesures de flux, telles que le montant de vos versements hypothécaires sur une maison typique par rapport à votre revenu », explique Peter. Il s’agit d’une manière raisonnable et rudimentaire de mesurer si le marché du logement est abordable ou non, et cette même approche peut être appliquée au marché locatif. « Nous avons tendance à mesurer ces éléments par rapport au revenu, et le revenu est quelque chose qui peut être facilement mesuré. Mais de manière réaliste, ce à quoi nous voulons penser lorsque nous réfléchissons à l'abordabilité est de savoir où se situe le logement dans le panthéon des besoins et des biens pour lesquels un individu ou un ménage doit dépenser ?

Bien entendu, chacun doit dépenser pour son logement, en plus de la nourriture et de certaines autres catégories de biens et services. « Et plus les maisons sont chères, plus les loyers deviennent chers, et cela commence inévitablement à nuire à la capacité de dépenser pour d’autres choses », note Peter.

Bon nombre des facteurs qui font augmenter le coût du logement, qu’il soit loué ou possédé, ont indéniablement été exacerbés par la pandémie. "Nous vivons actuellement une période assez unique, dans le sens où nous sommes confrontés à un certain nombre de tendances qui ont commencé pendant l'ère du Covid, l'inflation étant un problème majeur", explique Omar, ajoutant qu'au-delà des implications évidentes sur l'accession à la propriété et le loyer. coûts, il en coûte désormais plus cher pour exploiter un bâtiment. « Les immeubles multifamiliaux sont l'un des immeubles les plus coûteux à exploiter en termes de frais généraux liés non seulement aux services publics, mais également au marketing, au personnel, etc. En fin de compte, la marge bénéficiaire est plus faible, donc lorsqu'il y a de l'inflation, les dépenses opérationnelles augmentent et les propriétaires cherchent à compenser ces coûts.

Dans le même temps, nous sommes récemment passés d’une économie dans laquelle l’argent était gratuit – ou à tout le moins incroyablement bon marché – à une économie dans laquelle l’argent coûte à nouveau quelque chose. « À l’époque où l’argent était pratiquement gratuit et où les gens pouvaient se déplacer et travailler où ils voulaient, nous avons vu émerger la tendance de la « fuite vers les banlieues » », note Omar. « Tout d’un coup, de nombreuses personnes étaient prêtes à consacrer leurs revenus à l’achat d’un nombre limité de logements, ce qui a invariablement fait monter les prix. Maintenant que les emprunts sont redevenus coûteux, tout s’inverse, et ceux qui espèrent acheter pourraient ne plus être en mesure de se le permettre raisonnablement et se retrouver obligés de louer plus longtemps. Alors que les acheteurs potentiels arrêtent leur recherche d’un logement en raison de l’incertitude économique et des coûts d’emprunt, les coûts des loyers continueront probablement sur une trajectoire ascendante.

L’impact sur l’immobilier commercial en tant que classe d’actifs

«Lorsque vous pensez à toutes vos classes d'actifs et à une communauté, il sera toujours nécessaire de construire des développements d'une manière à usage mixte», explique Peter. « Mais lorsque des problèmes d'abordabilité du logement surviennent, cela a également un impact important sur la combinaison d'utilisations dont vous avez besoin et que vous pouvez construire de manière viable dans votre communauté, ainsi que sur la performance des actifs dans différents types de classes d'actifs. Ainsi, dans un marché où l'abordabilité du logement commence à être de plus en plus limitée, comme à San Francisco, New York, Toronto et Vancouver, etc., vous devez considérer quel genre d'impact cela va avoir sur votre capacité à construire. rechercher et entretenir d’autres types d’actifs.

Il y a un impact budgétaire important à prendre en compte sur les marchés aux prises avec des problèmes d’abordabilité du logement. Plus les ménages dépensent davantage en logement depuis longtemps, moins ils auront de marge de manœuvre financière à allouer à d’autres catégories, comme le commerce de détail. « Si vous possédez un certain nombre d'actifs commerciaux dans un marché donné, vous souhaiterez probablement que ce marché soit doté de logements abordables, car cela jette les bases d'une communauté qui fonctionne bien », explique Peter.

De même, le marché des bureaux prospère dans les zones à fort développement économique. « Je pense qu’il est juste de dire que le développement économique et l’abordabilité du logement sont très étroitement liés », partage Peter. "Dans un marché qui devient trop contraint, vous n'aurez tout simplement pas l'afflux de main-d'œuvre dont vous avez besoin pour créer des emplois, pourvoir des bureaux et créer ce type de demande."

La solution la plus évidente à une crise de l’accessibilité au logement, note Peter, consiste à résoudre le problème du côté de l’offre en construisant davantage de logements. "Si seulement c'était aussi simple, mais dans de nombreux cas, construire de nouveaux logements (et les construire rapidement) peut signifier être plus flexible avec certains de vos autres actifs." Le marché des bureaux, en particulier, est actuellement faible sur de nombreux marchés nord-américains après la pandémie, alors que nous traversons une sorte de changement transcendantal en termes de demande de bureaux, mais nous avons également de nombreux immeubles de classes B et C qui sont prêts. à transformer en projets de logements. Même la classe A doit être prise en compte. Les immeubles de classe A ne sont peut-être pas les meilleurs candidats à la conversion, mais la tension actuelle sur le marché des bureaux dans la plupart des villes signifie qu'il est très peu nécessaire d'en construire davantage, et les terrains réservés à de nouveaux bureaux devraient désormais être envisagés pour le logement. « Et pourtant, il existe encore de nombreuses juridictions dans lesquelles les gouvernements ne sont pas pleinement d’accord avec ce concept. Au Canada, certaines villes ont des règlements de zonage qui rendent la conversion ou le réaménagement à des fins résidentielles très difficiles, voire impossibles », explique Peter. « Nous voyons donc une opportunité évidente de transformer certains actifs en d’autres types de propriétés, ce qui pourrait, à son tour, avoir un impact positif sur la question de l’abordabilité en injectant davantage d’offre sur le marché là où les nouveaux taux de développement ne peuvent pas suivre. Malheureusement, des contraintes politiques empêchent parfois de faire de ce type de réflexion une réalité réalisable.

Logement cher, argent cher

Si le multifamilial est l’une des classes d’actifs les plus coûteuses à entretenir et à gérer, même sans turbulences sur le marché, que se passe-t-il lorsque le coût du capital augmente de manière significative ? Où cela laisse-t-il l’industrie ?

« Si vous regardez les choses du point de vue du développement, je pense que cela peut devenir assez clair : examiner vos options de financement est mathématique, n'est-ce pas ? L’inflation a également vraiment ébranlé le secteur de la construction, dans le sens où les coûts des matériaux et de la main-d’œuvre restent élevés et ne connaissent jamais de déflation », note Omar. « Ils ne deviennent jamais moins chers, la tendance à long terme est qu’ils sont plus chers, mais à des rythmes différents. Nous sommes donc actuellement dans un environnement où les coûts limitent vraiment la possibilité qu'un projet de développement puisse ou non démarrer. Il faut également considérer l'obstacle politique, dans le sens où naviguer dans les formalités administratives (permis et autres barrières réglementaires) a également un coût en temps.

Il est également important de reconnaître que la marge globale de bénéfice net d'exploitation (NOI) des immeubles multifamiliaux est relativement mince par rapport à d'autres types de propriétés ; de plus, les propriétaires et les exploitants ne peuvent généralement pas répercuter ces dépenses sur d’autres personnes que les occupants. Ces répercussions sur les coûts, associées à l’inflation, créent un environnement largement inadapté pour atténuer les difficultés d’accessibilité ressenties sur divers marchés. « Lorsque les prix globaux augmentent, le type de propriété continue souvent de s'ajuster », note Omar. « Mais on craint que si vous ne parvenez pas à maintenir la croissance de vos loyers – que ce soit à cause d'un effet déflationniste ou d'une augmentation des dépenses – vous ne pourrez pas obtenir une croissance positive des loyers, et c'est à ce moment-là que vous commencerez à voir vos marges s'effondrer de façon assez spectaculaire. »

Le rôle du gouvernement en matière d’accessibilité au logement

L'abordabilité générale, explique Peter, témoigne de l'idée selon laquelle une famille typique (classe ouvrière, classe moyenne, etc.) devrait être en mesure de trouver un logement adapté à son revenu. « Mais il y a aussi des familles qui ont besoin de logements très abordables, et chaque marché doit disposer d'un nombre suffisant de ces logements très abordables pour garantir – du point de vue de la politique sociale – que vous fournissez un logement à ceux qui en ont besoin. " il partage. « Je pense donc que les politiques doivent prendre en compte simultanément les deux faces de la médaille et s’efforcer d’y remédier. Nous apprécions les programmes d'aide au revenu pour les familles dans le besoin parce qu'ils peuvent être conçus de différentes manières, mais les allocations de logement pour les familles dans le besoin peuvent alors leur permettre de participer au marché libre et de faire partie de l'offre et de la demande de logements à un prix abordable. sur un pied d’égalité. »

En fin de compte, les gouvernements devraient être directement impliqués dans la fourniture de logements très abordables au sein des marchés qu'ils desservent, mais pas au détriment des autres logements, ajoute Peter. «Je pense que le gouvernement doit planifier les communautés d'une manière globale qui offre une gamme et une combinaison de logements adéquates pour répondre aux attentes. Si vous avez des politiques qui présentent une mauvaise combinaison de logements entre, par exemple, les projets d'appartements et les maisons unifamiliales, par rapport à ce que recherche le marché, cela créera un déséquilibre du marché.» Le déséquilibre du marché, comme vous l’avez peut-être deviné, entraîne des problèmes d’accessibilité financière. « Nous aimons donc voir des politiques de planification qui reflètent les besoins futurs de la communauté. »

Au Canada, en particulier, le marché se retrouve aux prises avec des interdictions d'acheter des biens étrangers, provoquées par l'idée selon laquelle ce sont les investisseurs étrangers qui ont contribué à la crise naissante de l'accessibilité financière. « En réalité, les investissements étrangers contribuaient à créer de l’offre, et les interdictions mises en place depuis sont l’un des problèmes qui exacerbent aujourd’hui la crise de l’accessibilité financière », explique Peter.

Les politiques de zonage d'inclusion sont un autre problème brûlant qui a un impact sur le secteur du logement, note Peter, expliquant que ces politiques visent à fournir des logements subventionnés en exigeant un certain nombre d'unités très abordables dans tout projet de développement proposé. Bien que cela puisse paraître formidable sur le papier, ces subventions proviennent des autres unités du projet, plutôt que du gouvernement. « Vous gonflez donc effectivement le prix des logements du marché afin de subventionner les logements très abordables », explique-t-il, réitérant une fois de plus que les logements très abordables ne devraient pas se faire au détriment des autres logements. « Comme on pouvait s’y attendre, beaucoup de ces projets ne fonctionnent tout simplement pas, ou s’ils fonctionnent, ils font grimper le prix des logements du marché et exacerbent le problème de l’abordabilité. J’aimerais donc voir une planification plus solide, des subventions allant directement à ceux qui en ont besoin et une offre adéquate d’une gamme et d’une combinaison adéquates de logements.

Ouvrir la voie à un logement abordable grâce à des mesures incitatives

Omar note qu'aux États-Unis, certaines agences très actives ont récemment mis à jour leur tableau de bord. « Leur régulateur leur dit essentiellement : c’est le montant d’argent que nous voulons que vous consacriez à ces missions, et cela élargit effectivement la portée – ce qui est une bonne chose », partage-t-il. "Le jargon aux États-Unis est Majuscule A contre A minuscule. La capitale A fait référence aux propriétés dont, disons, 30 à 50 % des propriétés seront admissibles à une partie du programme gouvernemental. Un autre programme qui s'est avéré utile aux États-Unis, ajoute-t-il, est le LIHTC (Low Income Housing Tax Credit), qui offre des impôts moins élevés pour soutenir les investissements dans les logements à faible revenu. « Le succès de ces programmes et structures, du moins aux États-Unis, devrait nous orienter dans la bonne direction quant à la manière dont une plus grande accessibilité peut être obtenue grâce à des incitations financières. »

Il faut toutefois mettre davantage l’accent sur le financement du développement. "Le problème est vraiment l'offre, comme Peter l'a souligné, et même s'il existe certains programmes qui soutiennent le développement, cela nécessite vraiment que les sponsors du projet franchissent de nombreux obstacles et prolongent souvent les délais", explique-t-il. « Cela pourrait être plus simple et une offre abordable pourrait arriver plus rapidement sur le marché. »

La bonne nouvelle, note Peter, est que les immeubles multifamiliaux (et uniquement résidentiels dans leur ensemble) sont de loin le plus grand espace immobilier ou construit, et c'est généralement celui qui compte le plus pour les politiciens et les électeurs. "La Banque Royale publie également un indice d'accessibilité qui est surveillé sur une base trimestrielle, vous pouvez garder un œil dessus, ainsi que la SCHL du côté nord de la frontière et HUD du côté sud de la frontière", a-t-il déclaré. actions. « Et continuez à surveiller Altus. Notre mission consiste à surveiller les politiques, à conseiller les gouvernements et le secteur privé sur la meilleure façon de naviguer dans cet espace et sur la meilleure façon d'utiliser les données, les outils et les services que nous pouvons fournir afin d'obtenir davantage de logements. construit."