État du marché de l’immobilier résidentiel du sud-ouest de l’Ontario

C’est une période passionnante pour l’ERC dans le sud-ouest de l’Ontario

Alors que les grandes régions de l'Ontario, comme Toronto, continuent de faire face à des coûts de logement record, le sud-ouest de l'Ontario est devenu un refuge plus abordable pour les résidents, ainsi qu'une Mecque d'opportunités et d'innovation pour les travailleurs des secteurs de la technologie et de l'automobile, et le abrite des universités mondialement reconnues. Sans surprise, la popularité croissante de cette région s’est également traduite par une augmentation de sa population. Le Sud-Ouest de l’Ontario pourrait-il s’avérer être un acteur prometteur sur le marché de l’immobilier résidentiel ?

Sur un épisode récent de podcast, Mitchell Blaine s'est joint aux experts du Groupe Altus, Ray Wong et Marlon Bray, pour discuter de l'impact du cycle actuel sur le marché de l'immobilier résidentiel dans le sud-ouest de l'Ontario et des prévisions pour l'avenir de la région. Blaine, qui assume le rôle de vice-président exécutif chez Jones Lang LaSalle, arrive à la table avec 19 ans d'expérience en CRE. Son CV impressionnant compte plus d'un millier de transactions (totalisant plus de 3 milliards de dollars) et représente un large éventail d'entreprises mondiales, nationales et locales.

Selon Blaine, la montée en puissance du sud-ouest de l’Ontario fait très probablement partie d’un autre « super cycle » de l’immobilier. « On a beaucoup parlé de ces super cycles, non ? La bataille éternelle entre l’immobilier de base et l’immobilier de banlieue », note Blaine. « Je pense que la pandémie nous a plongés dans un autre super cycle, en amorçant un pivotement hors du centre-ville vers les banlieues. »

Dans le même temps, nous avons vu une grande partie de la main-d’œuvre du millénaire s’adapter au format de travail à distance introduit par la pandémie. Beaucoup de ces travailleurs sont peut-être sur le point d’avoir des enfants et en sont venus à apprécier le style de vie qui accompagne un travail plus flexible. « Beaucoup d'entre eux pensent peut-être que le sud-ouest de l'Ontario est le bon endroit et que c'est le bon moment », note Blaine. « Vous obtenez une meilleure valeur relative tout en bénéficiant de la bonne proximité avec un endroit comme Toronto. Je pense que c’est l’heure du sud-ouest de l’Ontario – et l’histoire est encore en développement. Même à une époque où certains marchés sont extrêmement difficiles, je pense que le secteur de l'immobilier commercial du sud-ouest de l'Ontario est prêt à connaître une solide performance.

Maintenir des prix relatifs

Lorsqu’on considère les opportunités de croissance dans le sud-ouest de l’Ontario – particulièrement en ce qui concerne la différence de prix entre les terrains industriels et commerciaux – Wong se souvient de 2006 et 2007, lorsque les taux de capitalisation dans certains marchés atteignaient des niveaux similaires à ceux de Toronto pour le commerce de détail. « On ne remet pas vraiment en question certains des taux plafonds que l’on commence à voir, qui illustrent un peu moins l’écart entre la région du Grand Toronto et le sud-ouest de l’Ontario », souligne Wong. Mais la hausse des prix pourrait-elle devenir une source d’inquiétude dans cette région en raison de cette demande ?

Pour répondre à cette question, Blaine jette son dévolu sur le secteur industriel. « Au fil des ans, Cambridge et Guelph ont toujours coûté un pied de moins que Mississauga pour l'espace industriel », partage-t-il. « Et c'est resté ainsi : c'était en réalité environ 10 à 15 % moins cher sur la base du coût d'occupation brut. Ainsi, même lorsque les loyers augmentent, si vous regardez l’écart à Toronto pour les locataires ayant des taux de location ou même des taux plafonds, cet écart relatif par rapport à la région du Grand Toronto s’est maintenu. Brantford, note Blaine, est un excellent exemple, car elle a connu une énorme quantité d'activités de transactions foncières simplement parce qu'elle n'avait pas rattrapé cet écart de valeur de 10 à 15 %, voire 20 %, vers Toronto. « Brantford a commencé à rattraper son retard… et à rattraper son retard rapidement. Je pense donc que nos prix relatifs sont toujours sous contrôle mais, bien sûr, nous devons les surveiller. Il est important de se concentrer sur les loyers nets, notamment du côté des propriétaires.

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Tendances émergentes en matière d’investissement

Selon Blaine, il est également important d’examiner l’aspect investissement : où va l’argent ? « Pendant la pandémie, nous avons traversé un super cycle de commerce électronique, n’est-ce pas ? À cette époque, tout le monde faisait ses courses et faisait ses courses chez lui », souligne-t-il. « Sur la base de cette demande, nous avons pu faire des progrès significatifs dans le domaine du commerce électronique – nous n'avons pas encore complètement saturé ce marché, mais la quantité que nous achetons en ligne a définitivement augmenté pendant la pandémie. »

Cependant, nous constatons actuellement l’émergence d’une autre tendance : l’investissement dans l’automobile ; plus précisément, la fabrication de véhicules électriques (VE). «Le Usine Volkswagen et Stellantis à Windsor représente un investissement important dans ce concept d'électrification. Un endroit comme le sud-ouest de l'Ontario est l'épine dorsale de nombreuses industries manufacturières et, comme nous le savons, le secteur automobile a été le plus durement touché au cours des dernières années.

Mais maintenant, avec certains de ces investissements dans la fabrication de batteries pour véhicules électriques, vous devez examiner « l’effet multiplicateur » que l’investissement de quelques centaines de millions (ou milliards) de dollars dans une ville a sur l’immobilier commercial », explique Blaine. « Donc, je pense que nous devons surveiller le cycle de la demande ; plus précisément, que se passera-t-il avec l’immobilier commercial au cours des cinq à dix prochaines années. Et je pense qu’il y a un risque que le noyau urbain subisse une pression accrue si nous nous engageons réellement dans ce cycle d’électrification, ce qui semble être la direction dans laquelle nous nous dirigeons.

Le Sud-Ouest de l’Ontario est-il devenu un pôle technologique en plein essor ?

Le sud-ouest de l’Ontario a également connu une croissance significative dans le secteur technologique ces derniers temps, avec diverses entreprises technologiques et start-ups ouvrant des bureaux dans la région. « J’ai toujours eu l’impression que le sud-ouest de l’Ontario était un peu sous-estimé », admet Blaine. « L'accent a toujours été mis sur Toronto, ainsi que sur Ottawa pour les entreprises de sécurité et de technologie. Mais si l’on considère le capital intellectuel et les talents issus de Waterloo, de Wilfred Laurier et de l’Université Western, on se rend compte que cette région est une communauté très riche en talents.

En conséquence, le sud-ouest de l’Ontario est devenu une scène technologique indéniablement dynamique – bien que peut-être encore quelque peu mal comprise. Selon Blaine, ce que nous constatons actuellement pourrait être le résultat d’une réflexion des sociétés d’investissement sur leurs stratégies. En fait, si l’on regarde de plus près les flux de capitaux dans le sud-ouest de l’Ontario, l’argent semble migrer vers la communauté en provenance du monde entier, que ce soit de Toronto, de Vancouver, du Québec, des États-Unis ou d’Europe. « Je pense qu'il y a beaucoup d'intérêt pour la région en ce moment, et nous constatons un afflux de flux de capitaux qui remettent en question certaines des sources de capitaux qui existent dans notre communauté depuis un certain temps », précise Blaine. « Si nous parvenons à mettre davantage de capitaux canadiens entre les mains des personnes qui souhaitent développer ces propriétés dans cette région, je pense que nous allons continuer à voir les prix augmenter. »

L’intersection du paysage postsecondaire et du marché CRE

Il est également important de considérer l’impact des universités de haut rang sur le marché de la CRE ; après tout, il ne s’agit pas seulement de la présence des universités elles-mêmes, mais aussi des institutions dans leur ensemble. « À titre d'exemple, nous avons vu l'Université de Toronto ouvrir un magasin dans la région », explique Blaine. «Lorsque vous commencez à attirer ces locataires clés dans une ville, vous pouvez vous attendre à constater un léger effet de retombée. Vous allez commencer à attirer plus de talents et vous aurez besoin de logements pour ces personnes. Vous aurez également besoin de restaurants, de salles de sport et de tout ce qui accompagne une ville en croissance.

En conséquence, de nombreuses villes universitaires deviennent de petites poches d’opportunités immobilières de premier ordre à mesure que les investissements y sont investis. Kitchener-Waterloo constitue une étude de cas fascinante, car la ville a connu un afflux massif de talents technologiques. "Microsoft s'est installé là-bas, et vous voyez beaucoup d'autres petites entreprises s'accrocher maintenant à leurs traces", note Blaine. « Nous allons voir beaucoup de développements emboîter le pas, et je pense que les investisseurs veulent y participer. Il y a beaucoup de profondeur dans ce marché – c'est une bonne période pour le sud-ouest de l'Ontario.

Gardez un œil sur le sud-ouest de l’Ontario

Aujourd’hui plus que jamais, le marché du sud-ouest de l’Ontario suscite beaucoup d’intérêt. Si vous n’examinez pas attentivement la région, il est peut-être temps de changer cela. Si l’on considère ce qui s’est passé au cours de la dernière décennie, nous constatons qu’une transition massive se déroule. Historiquement, Toronto a été le moteur d’une grande partie de la croissance économique de l’Ontario, car la plupart des activités d’investissement semblaient être canalisées des États-Unis vers Toronto. Cependant, nous constatons maintenant que l’attention (et l’intérêt des investisseurs) se déplacent vers le sud-ouest de l’Ontario. « Je pense que nous allons voir beaucoup de développement et de dynamiques se produire dans cette région – de nouveaux capitaux, de nouveaux capitaux, de nouveaux secteurs et une croissance passionnante », partage Blaine. «Je pense que le secteur technologique du sud-ouest de l'Ontario est en plein essor, et je pense que vous allez voir beaucoup d'investissements et de développement du côté des infrastructures et des transports.»

Bien entendu, là où il y a des opportunités, il y aura des défis. «Le marché immobilier est un sujet brûlant en ce moment et il y a, certes, beaucoup de pression. Donc, il va y avoir des difficultés de croissance », ajoute Blaine. « Mais je pense qu'il y a beaucoup d'opportunités, et si vous pouvez vous placer du bon côté du marché, je pense que c'est un endroit fantastique pour investir, ainsi qu'un endroit fantastique pour vivre et travailler. Nous sommes donc très enthousiasmés par ce que l’avenir nous réserve.