Les 5 villes américaines les plus susceptibles de surperformer les indices de référence pour les investissements multifamiliaux

Quelles villes sont les plus susceptibles de battre la référence en matière de rendements multifamiliaux ?

Dans son roman à succès, L’investisseur intelligent, Benjamin Graham écrit : « Pour réussir à investir, il faut savoir gérer le risque, et non l’éviter. » C’est un principe fondamental qui guide tout investisseur. Il ne s’agit pas de choisir la voie sans risque – car il n’existe pas de voie de ce type – mais plutôt de minimiser le risque pour augmenter les chances que la voie choisie vous mène là où vous voulez aller. Ou, à tout le moins, il s’agit de savoir choisir un niveau de risque qui vaut la récompense associée.

Dans le monde de l’immobilier commercial (CRE), trouver l’équilibre entre le risque et la récompense est souvent la clé d’un portefeuille de propriétés diversifié et réussi.

Il existe bien sûr une multitude de facteurs à prendre en compte pour décider dans quels secteurs et dans quels domaines investir. Quel est l’état du marché ? Qu’est-ce qui motive les rendements ? Quels secteurs sont les plus vulnérables à la volatilité du marché ? Comment pouvez-vous réagir aux changements du marché ? Quel est votre degré de risque ? Comment équilibrez-vous votre allocation ? Et, plus important encore, quel est le taux de rendement de référence et quel est votre potentiel pour le surpasser ?

Pour identifier les 5 premières villes américaines en matière d'immobilier multifamilial qui sont plus susceptibles de surpasser l'indice de référence que les autres villes, Sally Johnstone, responsable principale de la diffusion des informations sur le marché chez Groupe Altus, a exploité le modèle d'évaluation des actifs financiers (CAPM) via le Informations sur le marché Altus offre. Ce modèle fournit un score alpha et bêta qui prédit la performance future des secteurs immobiliers commerciaux sur différents marchés par rapport aux rendements de référence. Pour comprendre les scores fournis dans l'analyse de Johnstone, qui a été réalisée au premier trimestre 2024, il est important de savoir ce qui suit :

• Le score alpha mesure la performance d'un investissement par rapport à l'indice de référence, en fonction de son risque.

• Une combinaison ville/secteur avec un score alpha de zéro et un score bêta de 1 devrait avoir des performances comparables à celles de l'indice de référence

• Un score alpha positif indique une combinaison ville/secteur qui devrait surperformer les rendements de référence

• Un score bêta supérieur à 1 comporte un risque plus élevé, mais également une récompense potentielle plus élevée

• Les bêtas plus élevés dépassent l'indice de référence lorsque celui-ci augmente (mais entraînent également plus de risques de baisse, car ils diminuent plus rapidement que l'indice de référence)

En termes simples, le CAPM aide un investisseur à comprendre la relation entre le rendement attendu d’un investissement (la récompense) et le risque qui lui est associé.

Figure 1 - Les 5 premières villes américaines en matière d'investissements multifamiliaux qui devraient surperformer l'indice de référence, selon le modèle d'évaluation des actifs financiers (CAPM)

Une description plus détaillée de l'approche CAPM est fournie au bas de cet article.

Qu'est-ce qui est si spécial à propos de la Sunbelt ?

L’analyse de Johnstone a révélé quelque chose d’intéressant : presque toutes les villes qui devraient générer des rendements supérieurs à ceux de référence pour les immeubles à logements multiples se trouvent dans la Sunbelt, notamment en Floride et au Texas. De plus, quatre des cinq premières villes figurent parmi les cinq premières depuis que nous suivons cet indicateur.

Sans surprise, les villes les moins performantes sont celles qui sont des « villes-portes » où le secteur immobilier multifamilial peine encore à trouver sa place dans le paysage post-pandémie, comme San Francisco, Seattle, Los Angeles et New York. En revanche, Boston, San Diego et Washington DC sont parmi les seules grandes villes côtières à avoir maintenu un score alpha positif et constant au cours de l’année écoulée. Cette tendance peut probablement être attribuée à la croissance économique de ces régions, tirée en partie par les sciences de la vie et les dépenses publiques.

Phoenix-Mesa-Scottsdale, Arizona

Il convient de noter que Phoenix s'est classée parmi les 5 premières villes à obtenir un score alpha depuis que nous avons commencé à suivre cette mesure.

On peut supposer que la performance du secteur multifamilial de Phoenix est influencée par la croissance de la population et du revenu des ménages (HHI). Au cours des trois dernières années, le taux de croissance de la population et du HHI de Phoenix a dépassé 5 %, tandis que la ville moyenne était plus proche de 3 % pour les deux mesures. À cet effet, les données sur les déplacements des téléphones portables indiquent que Phoenix-Mesa-Scottsdale, en Arizona, a accueilli plus de nouveaux résidents au cours des deux dernières années que les autres villes. En fait, les données du recensement de 2020 ont révélé que Phoenix a connu une croissance plus rapide que toute autre grande ville au cours de la dernière décennie.

Bien que l’indice HHI médian et la croissance de l’indice HHI à Phoenix soient comparables à ceux des autres villes, la valeur des logements a augmenté à un rythme légèrement supérieur. De plus, le pourcentage de ménages qui sont locataires plutôt que propriétaires est légèrement supérieur à la moyenne. Le produit intérieur brut (PIB) de Phoenix a également augmenté à un rythme plus rapide que celui des autres villes au cours des trois dernières années, tout comme la croissance de la population active, tandis que le taux de chômage est resté proche de la moyenne.

« En examinant de plus près le marché locatif de Phoenix, nous constatons que les coûts de location sont environ 40 % plus élevés que la moyenne, et au cours des trois dernières années, les coûts de location à Phoenix ont augmenté à un rythme environ deux fois plus rapide que la ville moyenne », note Johnstone. « Bien que les coûts de location élevés génèrent des revenus plus élevés, il est important de noter que l'augmentation de la demande n'est pas sans poser de problèmes. Les demandes d'expulsion à Phoenix ont dépassé les niveaux d'avant la pandémie, ce qui pourrait entraîner une légère augmentation du nombre de crédits/pertes associés à court terme. »

Récemment, l’offre de nouveaux logements multifamiliaux dans la région de Phoenix a dépassé la croissance du nombre de ménages locataires, ce qui a limité la croissance des loyers. Cependant, ce déséquilibre semble s’atténuer dans un avenir proche, avec moins de nouveaux logements mis sur le marché en 2024 et 2025 que la moyenne des trois dernières années. En bref, nous nous attendons à ce que Phoenix reste dans le top 5 des villes alpha dans un avenir proche.

« Lorsqu’on examine une région qui semble prête à générer des rendements en raison d’un afflux de migration et de demande, il est judicieux d’examiner les permis de construire délivrés et de compiler le nombre de permis délivrés pour une période de deux ou trois ans », ajoute Johnstone. « Vous pouvez ensuite comparer cela à la croissance prévue du nombre de ménages au cours des deux ou trois années suivantes. L’offre a tendance à suivre la demande dans l’immobilier ; en d’autres termes, lorsque les promoteurs constatent une demande, ils commencent à construire pour capitaliser sur le manque d’offre. Si vous constatez un ratio d’unités autorisées supérieur à 1,5 pour chaque nouveau ménage prévu au cours des prochaines années, vous pouvez anticiper qu’une période d’offre excédentaire pourrait se profiler à l’horizon. Nous avons prédit le ralentissement de la croissance des loyers à Austin, au Texas, par exemple, lorsque nous avons constaté fin 2022 que le ratio d’unités autorisées par rapport aux nouveaux ménages était de 2,4. " Le problème, sur le marché actuel, est qu’avec un coût élevé du capital et des matériaux, certains des projets qui ont été autorisés pourraient ne plus être rentables.

Durham-Chapel Hill, Caroline du Nord

Depuis que nous avons commencé à suivre cette mesure, Durham-Chapel Hill, en Caroline du Nord, figure également parmi les 5 villes les plus alpha. Raleigh, en Caroline du Nord, que nous avons calculé séparément de Durham-Chapel Hill, affiche un alpha respectable de 3,3 %. Cela indique qu'il existe une cohérence géographique dans les rendements ajustés au risque anticipés qui surpasseront l'indice de référence à l'avenir.

« Durham-Chapel Hill a l’un des taux de productivité les plus élevés de toutes les villes ; le produit régional brut (PRB) par habitant est 1,5 fois supérieur à la moyenne américaine, et son PRB a augmenté deux fois plus vite que la moyenne des villes américaines entre 2021 et 2024 », explique Johnstone. « Le taux de réussite scolaire de cette région (le pourcentage d’adultes titulaires d’au moins une licence) est l’un des plus élevés du pays, tandis que la croissance de sa population active reste légèrement supérieure à la moyenne américaine et que son taux de chômage tend à baisser. »

Les coûts de location à Durham-Chapel Hill sont proches de la moyenne des villes. Cependant, le revenu médian des ménages et la croissance du revenu médian des ménages sont supérieurs à ceux de la ville moyenne. La croissance de la population et la croissance des ménages à Durham-Chapel Hill ont également légèrement dépassé celles des villes américaines environnantes.

Fort Lauderdale-Pompano Beach-Deerfield Beach, Floride

Fort Lauderdale-Pompano Beach-Deerfield Beach, FL s'est également retrouvée dans le top 5 des villes alpha depuis que nous avons commencé à suivre cette mesure.

Tout comme à Phoenix, les coûts de location sont plus élevés dans cette région que la moyenne et ont augmenté deux fois plus vite que dans d’autres villes. De plus, Fort Lauderdale a un pourcentage légèrement plus élevé de ménages locataires que les autres villes. La croissance de la population et de la main-d’œuvre de Fort Lauderdale au cours des trois dernières années a été légèrement supérieure à celle des autres villes, tandis que son taux de chômage reste légèrement inférieur à la moyenne métropolitaine. La région a également connu un afflux continu de nouveaux résidents, car le nombre de personnes qui ont emménagé dans la région de Fort Lauderdale au cours des deux dernières années se classe parmi les 10 premières villes des États-Unis, selon les données de téléphonie mobile.

« Il est à noter que l’offre de nouveaux logements multifamiliaux à Fort Lauderdale n’a pas dépassé de manière significative la croissance des ménages locataires au cours des dernières années », note Johnstone. « Par conséquent, nous n’avons pas observé la matérialisation d’un déséquilibre entre l’offre et la demande, qui limiterait la croissance des loyers. »

Tampa-Saint-Pétersbourg-Clearwater, FL

Tampa-St. Petersburg-Clearwater, FL est la quatrième région à figurer dans notre top 5 des villes alpha depuis que nous avons commencé à suivre cette mesure l'année dernière.

La croissance de la population et des ménages à Tampa est légèrement supérieure à la moyenne de la ville ; le revenu médian des ménages et la croissance médiane du revenu des ménages sont légèrement inférieurs à la moyenne de la ville.

« La croissance de la population active à Tampa entre 2021 et 2024 a été significative. En fait, elle a représenté environ le double de la croissance moyenne de la population active de la ville, et son taux de chômage a toujours été inférieur à la moyenne », ajoute Johnstone. « Les coûts des loyers et la croissance des coûts des loyers sont légèrement supérieurs à la moyenne, tout comme l’écart par habitant de Tampa. »

Tampa a également enregistré le troisième plus grand nombre de personnes emménageant dans une ville américaine au cours des deux dernières années, selon les données sur les mouvements des téléphones portables.

West Palm Beach, Boca Raton et Delray Beach, Floride

West Palm Beach-Boca Raton-Delray Beach, FL est une nouvelle entrée dans notre top 5, bien qu'elle soit dans le top 10 depuis que nous suivons cette mesure. Tout comme les autres villes de notre liste, elle a connu une croissance de la population et de la main-d'œuvre plus importante que la moyenne des villes américaines. Le revenu médian des ménages locataires et la croissance du revenu des ménages au cours des trois dernières années sont supérieurs à la moyenne américaine. Dans le même temps, les coûts médians des locataires à West Palm Beach sont plus élevés que dans l'ensemble des États-Unis, et ces coûts ont augmenté à un rythme deux fois supérieur à celui de la croissance des coûts des locataires dans la ville moyenne. Une fois de plus, West Palm Beach est également l'une des 5 premières villes en termes de nombre de nouveaux résidents, selon les données de téléphonie mobile.

« Bien que son écart de revenu par habitant ne soit pas aussi élevé que celui de Durham-Chapel Hill, il est supérieur à celui des autres villes du top 5 et certainement supérieur à la moyenne américaine », explique Johnstone. « Cela est probablement dû au pourcentage plus élevé de la population titulaire d’une licence ou d’un diplôme supérieur. Le niveau d’éducation est un indicateur important à surveiller. »

Conclusion

« En fin de compte, nous avons tous nos théories sur ce qui se passe sur le marché, sur les opportunités et sur les régions à haut risque. Mais si vous ne regardez pas les données, vous ne savez pas vraiment », explique Johnstone. « Les données offrent une vision objective unique, ce qui vous permet de faire des prévisions réalistes et précises pour vos décisions d’investissement. À tout moment, il existe d’innombrables interprétations des tendances qui se produisent sur le marché, et il existe toujours un risque de chocs exogènes sur le système qui sont impossibles à prévoir, comme la pandémie. Mais les données aident à faire le tri et à raconter une histoire plus objective. »

C’est là que les scores alpha et bêta peuvent aider à éclairer les décisions d’allocation. Vous pouvez examiner la façon dont votre portefeuille est structuré en termes d’alpha et de bêta, puis évaluer votre potentiel à dépasser le taux de rendement de référence. « Vous pouvez avoir un alpha élevé, un bêta élevé, et dans un marché en croissance, votre investissement augmentera plus que les autres », ajoute Johnstone. « Mais dans un marché en baisse, cet investissement sera plus volatil. Ainsi, prendre en compte à la fois l’alpha et le bêta vous permet d’équilibrer judicieusement votre allocation lorsque vous décidez des combinaisons de villes et de secteurs. »

Comprendre le CAPM

Le modèle d’évaluation des actifs financiers (CAPM) est un modèle financier qui calcule le taux de rendement attendu d’un actif ou d’un investissement en utilisant le rendement attendu du marché et d’un actif sans risque, ainsi que la corrélation ou la sensibilité de l’actif au marché (bêta). En termes simples, le CAPM vous aide à choisir la meilleure ville et le meilleur secteur en équilibrant les rendements attendus avec le niveau de risque, vous guidant vers des investissements qui correspondent à votre tolérance au risque et à vos objectifs de rendement.

Les scores alpha et bêta sont basés sur les données des 20 derniers trimestres de la ville/du secteur pour une région donnée. Un alpha positif indique des rendements supérieurs à ceux de l’indice de référence, tandis qu’un alpha négatif indique des rendements limités par rapport à l’indice de référence. Le score bêta, quant à lui, reflète la sensibilité relative d’une combinaison ville/secteur aux variations des rendements de l’indice de référence. Veuillez noter que pour notre analyse, nous utilisons le NCREIF NPI comme indice de référence.

Pour une analyse plus approfondie de ce modèle et de la validité de l'alpha en tant que prédicteur des futurs rendements ajustés au risque, passez à la minute 4:00 de notre webinaire : Utiliser la science des données pour améliorer votre portefeuille immobilier

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