Comprendre les hypothèses de location du marché pour analyser l'immobilier commercial

Principaux concepts de location du marché

Occupation

En general, plus l’espace d’une propriété est loué, plus la propriété générera de revenus pour le propriétaire. Il existe cependant deux types d’occupation qu’il convient de comparer.

Occupation physique

Le premier type est l’occupation physique, c’est-à-dire la quantité d’espace au sein de la propriété qui est officiellement louée aux locataires. Par exemple, une propriété de 100 000 pieds carrés dont 95 000 pieds carrés d'espace loués à des locataires est occupée à 95 %. La formule d'occupation physique est la suivante :

Occupation physique = pieds carrés loués / pieds carrés totaux

Le tableau ci-dessous montre le taux d'occupation physique pour plusieurs superficies différentes d'espace loué dans une propriété.

Taille de la propriété (pieds carrés) = 100 000

Même si le calcul de l’occupation physique est relativement simple, le calcul de l’occupation économique peut être plus difficile et plus subjectif. Afin de mieux comprendre l’occupation économique, nous étendrons l’exemple du scénario 1 ci-dessus, avec des hypothèses sur les loyers du marché et les loyers réels perçus.

Supposons que le loyer du marché soit estimé à 50 $ le pied carré (ligne 4). Cela signifie que le loyer potentiel brut (le montant maximum de revenus que la propriété pourrait générer si elle était occupée à 100 %) est de 5 000 000 $ (100 000 pieds carrés multipliés par 50 $) (ligne 5).

Ainsi, dans le scénario 1 d'occupation à 95 % (ligne 3), la propriété devrait générer 4 750 000 $ de revenus. Cependant, disons que le propriétaire de la propriété avait besoin de remplir la propriété rapidement et offrait un taux de location réduit de 45 $ le pied carré (ligne 6) à tous les locataires. Même avec 95 % de l'espace occupé, les revenus réels perçus ne représentent que 85,5 % du loyer brut potentiel. Ces 85,5% représentent l'occupation économique de la propriété.

Importance de l’occupation physique par rapport à l’occupation économique

Souvent, l’occupation physique d’une propriété/d’un marché est ce qui est rapporté soit par les médias, soit par les fournisseurs de données. L’occupation économique d’une propriété/d’un marché est beaucoup plus difficile à obtenir, mais elle pourrait être un indicateur important de ce qui se passe sur un marché.

Souvent, les périodes où l’occupation physique reste stable, mais où l’occupation économique commence à baisser, sont une indication de l’affaiblissement de la demande d’espace sur un marché. En effet, les propriétaires pourraient proposer des tarifs réduits comme seul moyen d'attirer un locataire ou rivaliser avec une autre propriété essayant d'attirer un locataire.

Même si un faible taux d’occupation économique par rapport au taux d’occupation physique n’est généralement pas positif, il est plus important de suivre l’évolution du ratio au fil du temps. Si la relation reste stable, il n’y a peut-être pas lieu de s’inquiéter, mais si la relation commence à s’élargir, cela pourrait être un signe négatif.

Tarifs de location

Le montant que les locataires sont prêts à payer pour louer un espace, ou bien le montant que les propriétaires sont prêts à louer leur espace, est un déterminant majeur de la valeur d'une propriété. L'importance des revenus sur l'évaluation a été discutée plus en détail ici,« Analyse des revenus et des baux pour l'immobilier commercial » et ici, « Flux de trésorerie actualisés dans l’immobilier commercial », nous n’entrerons donc pas dans les détails.

Cependant, comprendre les détails des tarifs de location par type d'actif, classe d'actifs et emplacement est une tâche extrêmement importante pour déterminer le niveau de revenus qu'une propriété peut potentiellement générer.

Souvent, les fournisseurs de données proposent des taux de location moyens pour les types de propriétés sur un marché ou un sous-marché et parfois même par classe de propriété (c'est-à-dire classe A, classe B, etc.). Ce type d’informations générales convient pour se faire rapidement une idée d’un marché, mais pas pour approfondir les détails. La variation entre les tarifs de location des propriétés de classe A dans le même sous-marché peut varier considérablement.

Par exemple, si le taux de location moyen au pied carré pour tous les immeubles de bureaux de classe A dans un sous-marché est de 50 $, il y a probablement un écart de 10 % à 20 % de chaque côté pour les propriétés présentant des caractéristiques légèrement différentes. Une différence de revenus de 5 $ ou 10 $ par pied carré pour une propriété pourrait signifier une différence de valeur substantielle.

Un analyste doit toujours creuser plus profondément pour s’assurer qu’il comprend très bien les taux de location potentiels d’une propriété.

Absorption

L’absorption d’espace sur un marché est un indicateur clé de la demande d’espace. Comme pour l’occupation, il existe deux types d’absorption à revoir : l’absorption brute et l’absorption nette.

Absorption brute

L’absorption brute représente toute activité de location qui se produit sur un marché. Chaque fois qu’un bail est signé et qu’un espace est occupé, cela compte comme un ajout à la mesure d’absorption brute. Par exemple, si un locataire qui occupe 10 000 pieds carrés d’espace déménage d’un immeuble à un autre immeuble, il y a eu 10 000 pieds carrés d’absorption brute sur ce marché.

Absorption nette

L’absorption nette va encore plus loin avec l’absorption brute. Au lieu de prendre en compte toute activité de location, l’absorption nette ne prend en compte que la quantité de nouveaux espaces loués sur un marché. Dans l’exemple de la section sur l’absorption brute, le locataire qui a déménagé d’un espace de 10 000 pieds carrés à un espace différent de la même taille a ajouté 10 000 pieds carrés d’absorption brute, mais n’a ajouté aucune absorption nette. Un exemple aidera à expliquer la différence.

Dans le tableau ci-dessus, nous montrons trois scénarios. Le scénario 1 est l'exemple donné dans les sections ci-dessus, avec 10 000 pieds carrés d'espace loués et libérés, ce qui entraîne une absorption brute de 10 000 et une absorption nette de 0.

Le scénario 2 montre 20 000 pieds carrés d'espace loué et 10 000 pieds carrés libérés, ce qui entraîne une absorption brute de 20 000 et une absorption nette de 10 000.

Enfin, le scénario 3 montre 10 000 pieds carrés de nouveaux baux et 20 000 pieds carrés libérés, ce qui entraîne une absorption brute de 10 000 et une absorption nette de moins 10 000.

Importance de l’absorption brute par rapport à l’absorption nette

Ce qu’il faut retenir ici, c’est que l’absorption brute est un bon indicateur de l’ampleur de l’activité de location sur un marché, mais que l’absorption nette est un bien meilleur indicateur de la santé du marché.

Une absorption nette positive signifie généralement que le taux d’occupation augmente à mesure que la demande de nouveaux espaces augmente. La hausse du taux d’occupation est également un indicateur avancé d’une hausse des tarifs de location.

En revanche, une absorption nette négative n’est pas un bon signe pour un marché. À mesure que moins d’espace est loué, les propriétaires subissent des pressions pour relouer l’espace et commencent souvent à rivaliser en abaissant les taux de location ou en offrant des concessions de location supplémentaires aux locataires potentiels.

Il est naturel d’avoir des mois/périodes avec une absorption nette négative, mais si la tendance se poursuit pendant une longue période, cela pourrait être le signe d’un marché en baisse.

Le rassembler

Les trois facteurs ci-dessus ne sont pas les seuls à prendre en compte, mais ils indiquent souvent la santé générale d’un marché et la direction dans laquelle évolue ce marché. D'autres facteurs, tels que l'arrivée prévue de nouvelles offres sur le marché ou des facteurs économiques/démographiques, joueront également un rôle majeur dans la performance d'un marché et des propriétés au sein de ce marché.

Tous ces facteurs permettront cependant à un analyste de mieux formuler des hypothèses lors de la construction de modèles d'évaluation pour une acquisition potentielle ou lors de la détermination de l'opportunité de disposer d'un bien si les conditions du marché s'avèrent défavorables dans le futur.

Il convient également de noter que les données relatives à tous les facteurs doivent être considérées dans leur contexte. Par exemple, ce n’est peut-être pas un signe négatif si le taux d’occupation et l’absorption nette augmentent légèrement tandis que les taux de location diminuent légèrement.

Il pourrait simplement y avoir des anomalies au cours de cette période, peut-être que les immeubles nouvellement construits sont en phase de location et offrent des incitations aux premiers locataires, ou peut-être que les taux de location sont en retard par rapport à d'autres indicateurs positifs du marché et vont bientôt rattraper leur retard.

Alternativement, si le taux d’occupation diminue, l’absorption nette est négative et les taux de location baissent également, l’analyste doit être conscient non seulement de la direction, mais aussi de la dynamique de chacune de ces tendances.

La connaissance de la direction du marché devient plus forte à mesure que chacun des indicateurs est aligné à la fois en termes de direction et de dynamique. Ainsi, l’utilisation des données de marché pour les hypothèses de location doit inclure une analyse globale de tous les indicateurs et les hypothèses concernant les performances futures des propriétés doivent refléter l’orientation du marché.

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