Déballer les éléments clés de l'immobilier des centres de données modernes

Le boom des centres de données est à nos portes

Il est indéniable que l’intelligence artificielle (IA) est devenue l’une des innovations les plus discutées de ces dernières années, voire de la dernière décennie. Il n’est donc pas surprenant que le secteur des centres de données, l’un des éléments clés de « l’économie numérique » dans laquelle nous vivons aujourd’hui, connaisse une croissance rapide. En fait, en janvier 2023, McKinsey & Company prévoyait que le secteur connaîtrait une croissance de 10 % par an jusqu’en 2030, avec des dépenses mondiales pour la construction de nouvelles installations atteignant 49 milliards de dollars.

Selon CBRE, le parc de centres de données nord-américains a augmenté de 24,4 % par rapport à l’année précédente au premier trimestre 2024, ajoutant 807,5 MW dans le nord de la Virginie, à Chicago, à Dallas et dans la Silicon Valley. Ces centres jouent un rôle essentiel dans le monde moderne, en contribuant à soutenir l’infrastructure mondiale de l’information et des télécommunications en fournissant aux gouvernements, à l’industrie et aux particuliers l’accès à l’énergie, à la sécurité et à la connectivité nécessaires pour soutenir les systèmes qui assurent le fonctionnement de notre monde numérique.

Bien entendu, comme tout bien immobilier, tous les centres de données ne sont pas identiques. Les centres de données présentent certaines caractéristiques qui contribuent à l'efficacité opérationnelle et à l'amélioration des performances des utilisateurs finaux, comme l'accès à l'électricité et à la fibre optique, une administration locale réceptive et des considérations environnementales et de coût, pour n'en citer que quelques-unes. Plus important encore, un centre de données, qu'il soit mobile ou fixe, détenu ou loué, d'entreprise ou en colocation, doit évoluer aussi rapidement que les systèmes qu'il dessert.

Cependant, une croissance importante peut s'accompagner d'un profond décalage. L'évolution rapide des centres de données et la demande en la matière peuvent être désorientantes pour les professionnels de l'immobilier qui connaissent bien les catégories d'immobilier plus conventionnelles.

Nicholas W. Carter, d’Altus Group, aborde ces défis et se penche sur les éléments clés de l’immobilier des centres de données qui ajoutent le plus de valeur à l’entreprise dans le rapport évalué par les pairs de l’Appraisal Journal, « Où est l’immobilier ? Redondances, serveurs, sites périphériques et recherche du rôle de l’immobilier dans le centre de données moderne ». Cette semaine, nous avons rencontré Carter pour discuter des principaux points à retenir du rapport.

Si vous deviez résumer cet article en quelques phrases courtes, comment le feriez-vous?

Les centres de données se multiplient à un rythme rapide pour répondre aux exigences de l'infrastructure de haute technologie du pays. Ces installations sont méticuleusement conçues pour prendre en charge les systèmes informatiques qu'elles hébergent, et il est essentiel de comprendre le rôle que joue l'immobilier au sein de ces systèmes pour tous ceux qui souhaitent effectuer des services d'évaluation immobilière compétents.

Pourquoi avez-vous pensé que c'était un sujet si important sur lequel écrire?

Il y a eu un manque surprenant de conseils dans le corpus de connaissances sur ce type de propriété, probablement en raison du rythme de sa croissance. Le rythme de l’innovation technologique ne fait qu’accélérer et, à mesure que les centres de données émergent comme une classe d’actifs convoitée, le secteur doit rattraper son retard en ce qui concerne le décryptage et la comptabilisation des complexités de ce sous-secteur. Cela est particulièrement inquiétant dans le domaine de l’impôt foncier, où les évaluateurs sont tenus de fournir des estimations annuelles de la valeur marchande sans le soutien de professionnels qui ont acquis une compréhension de base des systèmes et de l’économie du secteur.

Malheureusement, cette démarche peut s’avérer intimidante et, pour couronner le tout, il s’agit de l’un des secteurs de l’immobilier commercial qui attire actuellement le plus de capitaux. Dans cette optique, les professionnels doivent être prêts à se renseigner sur les caractéristiques qui génèrent de la valeur pour ces propriétés uniques.

Pourquoi est-il si difficile d’évaluer les centres de données?

Traditionnellement, les évaluateurs ont toujours appris à « imiter le marché » lorsqu’ils élaborent une opinion sur la valeur. Malheureusement, le marché de ces actifs est contrôlé par des personnes diplômées en ingénierie – et non par des professionnels de l’immobilier. De plus, ces services sont si sensibles que toute information sur la propriété, sans parler d’une transaction, est gardée très secrète, ce qui entrave la transparence nécessaire pour réaliser une évaluation crédible.

Les centres de données sont-ils plus ou moins complexes que les autres types d’actifs et pourquoi ?

Les centres de données sont, sans aucun doute, très différents des autres types d’actifs. Alors que les valeurs immobilières traditionnelles sont largement influencées par l’emplacement, la conception du bâtiment ou la proximité des commodités, ces facteurs ont moins d’importance dans le cas des centres de données. Au lieu de cela, les évaluations des centres de données se concentrent fortement sur l’infrastructure technique, la capacité énergétique et la capacité de l’installation à garantir la disponibilité et la sécurité.

De plus, les centres de données nécessitent souvent des équipements et des configurations spécialisés, et leur potentiel de génération de revenus dépend davantage de leur capacité à servir d’actifs essentiels à la mission, contrairement à d’autres types de biens immobiliers. Par conséquent, la valorisation d’un centre de données dépend davantage des performances fonctionnelles de l’installation que de facteurs esthétiques ou géographiques.

Il y a eu un grand débat sur la répartition entre les biens immobiliers et les biens personnels en matière de centres de données. Existe-t-il d’autres propriétés complexes faisant l’objet d’un débat similaire ?

Le débat sur la répartition n’est pas nouveau ni propre aux centres de données. Il est toutefois plus complexe, plus nuancé et particulièrement important pour les contribuables qui opèrent dans ce secteur. Les propriétés complexes (où les actifs immobiliers s’entremêlent avec d’autres actifs personnels) nécessitent toutes une interprétation d’un cadre assez vague et limité pour guider un verdict de répartition.

En conséquence, plusieurs catégories d’actifs immobiliers sont victimes d’une distinction confuse entre l’immobilier et les biens personnels, des industries manufacturières aux hôtels et aux hôpitaux. Chaque fois que l’immobilier fait partie d’une entreprise (ou d’un système) plus vaste, l’allocation est une étape importante du processus d’évaluation. Les évaluateurs des seules composantes immobilières des hôtels ou des hôpitaux savent que les ventes observées sur le marché impliquent rarement le transfert des mêmes droits que ceux qui sont évalués dans la cession.

Quels sont les éléments critiques d’un centre de données qui aident un évaluateur à déterminer à quoi ressemble une installation de centre de données réussie, et comment les évaluez-vous ?

Les éléments clés d'un centre de données performant comprennent, sans toutefois s'y limiter : la disponibilité, l'efficacité opérationnelle et la capacité à fournir des performances acceptables à l'utilisateur final.

Temps de disponibilité

La disponibilité est synonyme de fiabilité. La sécurité est la priorité absolue pour la plupart de ces installations et les temps d’arrêt des systèmes, aussi minimes soient-ils, sont des temps d’arrêt d’Internet. Dans certains cas, comme dans le cas des centres de données qui alimentent les systèmes et les réseaux contribuant à assurer la sécurité publique, il s’agit d’une préoccupation majeure. Les choix d’emplacement, de construction et de redondance des systèmes sont les outils qui déterminent la capacité d’une installation à garantir la disponibilité.

Efficacité opérationnelle

De nombreux centres de données sont implantés stratégiquement dans des zones dans le seul but de réduire les dépenses d'exploitation, en particulier celles liées à l'énergie. Les dépenses d'énergie (et d'autres dépenses, notamment les taxes foncières) ont un impact significatif sur la performance d'un centre de données en tant qu'investissement et donc sur la façon dont le marché établit sa valeur.

Offre des performances acceptables pour l'utilisateur final

Les performances de l'utilisateur final constituent l'élément le plus intéressant de la valeur du centre de données. Cet élément traite de toutes les défaillances de l'expérience utilisateur dues à un mauvais placement d'un système source sur un réseau. L'emplacement, qui est un attribut immobilier, est également un élément clé à prendre en compte ici.

La stratégie de déploiement de centres de données « en périphérie » consiste à placer des centres de données (souvent de petite taille) à proximité d’une base de population sur une ligne de réseau avec un minimum de jonctions. L’objectif est simplement de minimiser la latence, ou le redoutable « cercle de chargement » comme certains l’appellent.

Conclusion

L'évaluation des centres de données est indéniablement complexe et présente des défis uniques pour les professionnels de l'immobilier, en particulier par rapport aux types d'actifs traditionnels. Alors que l'innovation technologique continue de stimuler la demande, il devient essentiel de comprendre les nuances de l'évaluation immobilière des centres de données - du temps de disponibilité à l'efficacité opérationnelle en passant par le rôle de l'emplacement dans la minimisation de la latence. Les centres de données attirant de plus en plus de capitaux, les évaluateurs et les investisseurs doivent s'assurer qu'ils ont acquis une compétence de base dans ce paysage en évolution pour saisir pleinement les facteurs qui contribuent à leur valeur.

Dans le domaine de la fiscalité foncière, les décisions d'attribution (réelle ou personnelle) ont des conséquences considérables sur les charges fiscales imposées aux propriétaires et ont un impact direct sur la capacité des contribuables à déployer des capitaux et à investir dans leur avenir.

À lire « Où est l’immobilier ? Pour les redondances, les serveurs, les sites périphériques et la recherche du rôle de l’immobilier dans le centre de données moderne ».

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