Analyse des transactions immobilières commerciales aux États-Unis – T4 2024

Marché immobilier commercial américain : bilan du quatrième trimestre et de l'année 2024

L'année 2024 a été marquée par des fluctuations des attentes sur les marchés financiers américains, notamment dans l'immobilier commercial. L'incertitude politique intérieure entourant l'élection présidentielle a initialement stimulé le moral des consommateurs et des entreprises, puis une brève embellie post-électorale a rapidement été tempérée par les inquiétudes géopolitiques et l'incertitude quant à la politique économique de la nouvelle administration.

L'année a débuté avec de fortes attentes de baisses multiples des taux de la Réserve fédérale, pour finalement n'enregistrer que 100 points de base de baisse, bien en deçà des prévisions initiales. Cette réalité de taux d'intérêt plus élevés et plus longs a radicalement modifié les attentes du marché tout au long de l'année. Parallèlement, les perturbations persistantes du secteur technologique ont alimenté à la fois l'enthousiasme et la volatilité des marchés, poussant les indices boursiers à la hausse, mais créant un marché concentré qui a montré des signes d'instabilité en fin d'année.

Dans le secteur de l'immobilier commercial en particulier, l'optimisme initial quant à la reprise s'est rapidement heurté à la persistance de coûts de financement élevés. Si l'activité transactionnelle est restée modérée par rapport à la décennie précédente, les fondamentaux sont restés relativement solides dans la plupart des secteurs. La disponibilité des capitaux s'est améliorée, les prêteurs non bancaires étant intervenus là où les banques traditionnelles s'étaient retirées, certaines banques montrant des signes précurseurs de retour sur le marché.

Fin 2024, le marché immobilier commercial a commencé à montrer des signes clairs de reprise, notamment au quatrième trimestre, marqué par une amélioration encourageante du volume de transactions. Rétrospectivement, 2024 a marqué le début d'une reprise modérée de l'immobilier commercial américain. Malgré un contexte toujours difficile, l'activité d'investissement et les prix semblent retrouver leur équilibre à l'approche de 2025. Le cours de l'immobilier commercial récemment publié Rapport trimestriel sur les investissements et les transactions du secteur immobilier commercial américain explore ces tendances émergentes en détail.

Activité transactionnelle 2024

Analyse de l'activité transactionnelle et du volume total en dollars des transactions. Le dernier trimestre 2024 a montré des signes encourageants dans tous les secteurs, avec des chiffres d'affaires positifs.volume total des transactions a atteint 108,5 milliards de dollars au quatrième trimestre, soit une hausse significative de 33,6 % par rapport au troisième trimestre et une hausse de 5,8 % par rapport au même trimestre de l'année précédente. Sur l'ensemble de l'année, le volume total des transactions de 2024, qui s'est élevé à 369,8 milliards de dollars, n'a diminué que de 3,8 % par rapport à 2023, marquant ainsi le niveau le plus élevé de volume total en dollars et la plus faible baisse annuelle depuis fin 2022.

Si l'on examine les données de l'année 2024 en glissement annuel, les secteurs industriel et commercial ont enregistré les gains les plus importants et les seuls gains positifs en termes de volume total de transactions en dollars. Le secteur industriel a enregistré plus de 75 milliards de dollars de transactions, tandis que le secteur commercial a atteint 28 milliards de dollars, soit des hausses respectives de 3,2 % et 5,8 % par rapport aux volumes de 2023. Avec des volumes de transactions pour les bureaux, les immeubles collectifs et le commerce de détail en baisse de 6 à 8 % sur l'année, ces secteurs ont affiché des taux de déclin décroissants tout au long de l'année.

En examinant l'activité transactionnelle en termes de nombre de biens immobiliers échangés, nous observons une tendance similaire de reprise émergente. Au quatrième trimestre 2024, 38 200 biens immobiliers ont été échangés, soit une hausse de 5,3 % par rapport au troisième trimestre. Bien que l'activité au quatrième trimestre ait diminué de 5,7 % par rapport au même trimestre de l'année précédente et que les transactions sur l'ensemble de l'année 2024 aient également diminué de 7,4 % par rapport à 2023, le rythme annuel des baisses a continué de se modérer. Si la reprise et l'activité actuelles se poursuivent à un rythme similaire, nous pourrions nous attendre à une évolution positive de la variation annuelle des biens immobiliers échangés plus tard cette année.

Statistiques sur le volume des transactions - Trimestre après trimestre et année après année

Statistiques sur le volume des transactions - QoQ et YoY

En examinant de plus près le nombre de biens immobiliers échangés en 2024, les secteurs de l'hôtellerie et du multifamilial ont enregistré les plus faibles baisses d'une année sur l'autre, chacune inférieure à 3 % par rapport à 2023, suivis par les secteurs commercial et industriel, qui ont enregistré des baisses légèrement plus importantes, de 4 à 6 %. En comparant les données du quatrième trimestre à celles du troisième trimestre 2024, nous avons constaté les plus fortes hausses dans les secteurs du commerce de détail, de l'industrie et du commerce général, qui ont tous vu leur activité trimestrielle augmenter de manière supérieure à la variation intersectorielle globale d'un trimestre à l'autre, qui s'élève à 5,3 %.

Tendances en matière de rythme et de prix

L’un des aspects les plus révélateurs de notre analyse sont les données de rythme, qui montrent activité de transaction pour l'année sous forme de total cumulé par rapport aux années précédentes. Tant en termes de nombre de transactions que de volume en dollars échangés tout au long de l'année, 2024 a été très similaire à 2014. Loin de suggérer un retard d'une décennie sur le marché, cela indique plutôt que l'environnement d'investissement immobilier commercial américain en est aux premiers stades de la reprise. En 2024, environ 345 transactions quotidiennes ont été enregistrées pour les principaux types de biens immobiliers aux États-Unis, soit environ 12 % de moins que la moyenne historique sur 25 ans. En termes de volume quotidien en dollars échangés, les 811 millions de dollars de 2024 ont été supérieurs de 2 % à la moyenne à long terme.

Ces simples moyennes ne racontent qu'une partie de la réalité. Comme tous les biens immobiliers n'ont pas la même valeur ni le même prix, il est important d'examiner plus en détail les tendances en matière de prix.

Si l'on examine l'évolution trimestrielle (T4 2024 vs T3 2024), le prix moyen au pied carré a augmenté dans tous les secteurs, à l'exception des bureaux, qui ont enregistré une baisse de 1,3 %. La moyenne de tous les secteurs a augmenté de 0,7 % pour le trimestre.

Sur une base annuelle (T4 2024 vs T4 2023), les secteurs de l'hôtellerie, de l'industrie et du commerce de détail ont tous enregistré une hausse positive du prix moyen au pied carré, tandis que les secteurs commercial, polyvalent et multifamilial, les immeubles multifamiliaux et les bureaux ont vu leurs prix moyens baisser. La baisse la plus marquée a été enregistrée dans le secteur multifamilial, avec une baisse de 2,3 %, tandis que la plus forte hausse a été enregistrée dans le secteur industriel, avec 9,4 %. La moyenne de tous les secteurs a augmenté de 2,3 % sur l'année.

Il est à noter que 9 des 15 sous-secteurs immobiliers ont enregistré une croissance positive du prix moyen par pied carré au quatrième trimestre 2024 sur une base annuelle, les augmentations les plus importantes étant enregistrées dans les grandes surfaces (+ 32,3 %) et les hôtels à service limité (+ 26,5 %).

Performance régionale et métropolitaine

Les variations régionales deviennent de plus en plus apparentes dans les données sur le volume des transactions. En comparant les évolution du nombre de propriétés traitées au cours du T4 par rapport au T3Nous constatons des hausses dans le Sud-Est et le Mid-Atlantic, mais des baisses dans le Nord-Est, le Midwest et le Sud de la Californie par rapport à la moyenne nationale. Cette tendance concorde bien avec les tendances du marché résidentiel unifamilial. Sur une base annuelle, nous observons des hausses sur les côtes et des baisses dans une grande partie du centre des États-Unis par rapport à la moyenne nationale. Des tendances similaires se dégagent lorsque l'on examine le montant total des transactions.

Un développement important qui mérite d'être souligné est l'augmentation massive de tous les indicateurs (nombre de propriétés et dollars négociés) sur une base trimestrielle et annuelle dans toutes les MSA du nord de la Californie, reflétant probablement une certaine capitulation de valeur qui dégèle les marchés.

Dans la MSA de Los Angeles, dans les quatre principaux secteurs immobiliers, le prix médian des transactions par pied carré a diminué pour tous, à l'exception du secteur de la vente au détail, qui a connu une augmentation de 20 % de 2023 à 2024.

Parmi les 10 plus grandes MSA, prix médian des transactions par pied carréLes dépenses ont augmenté partout, sauf à Los Angeles, où la baisse n'a été que de 1 %. Atlanta, en revanche, a enregistré une hausse de 21 % sur un an.

New York, Chicago, Philadelphie et Atlanta ont enregistré des hausses dans tous les secteurs. La dispersion la plus marquée a été observée dans le secteur de la vente au détail, le prix médian des transactions au pied carré ayant diminué de 25 % sur un an à Washington, mais augmenté de 30 % à Philadelphie.

Secteurs immobiliers

Industriel

Le secteur industriel a enregistré 22 700 transactions immobilières en 2024, pour un total de 75 milliards de dollars. Au quatrième trimestre, 5 933 propriétés ont été négociées pour 22 milliards de dollars. Si le nombre de transactions en 2024 a diminué d'environ 5,8 % par rapport à 2023, le volume en dollars des transactions a augmenté de 3,2 %.

En utilisant les valeurs médianes des données de transaction pour comprendre les transactions courantes, nous pouvons observer l'émergence d'une nouvelle tendance.taille médiane des propriétés industrielles commercialisées est restée relativement stable de mi-2014 à mi-2022, oscillant entre 17 000 et 19 000 pieds carrés. Au moment où la Fed a commencé à relever ses taux d'intérêt, la taille médiane des propriétés industrielles négociées a commencé à baisser, atteignant 14 500 pieds carrés au premier trimestre 2024. Cependant, au cours des trois derniers trimestres jusqu'à fin 2024, la taille médiane a recommencé à augmenter et se situe actuellement autour de 16 200 pieds carrés.

Parallèlement, le montant moyen des transactions en dollars a continué de grimper, atteignant 1,6 million de dollars au quatrième trimestre, soit environ 20 % de plus que la moyenne observée sur la période 2021-2023. En termes de prix dans le secteur industriel, les propriétés manufacturières ont enregistré la plus forte hausse annuelle du prix au pied carré, avec une hausse de 5,3 % par rapport à 2023, suivies par l'entreposage, qui a vu ses prix augmenter de 4,2 %.

Multifamilial

Le le secteur multifamilial a vu plus de 43 000 propriétés être vendues jusqu'en 2024 pour un total de 86 milliards de dollars. Au quatrième trimestre, 10 952 propriétés ont été négociées pour 25,3 milliards de dollars. Le nombre de transactions en 2024 a diminué d'environ 2,9 % par rapport à 2023, et le volume en dollars des transactions a diminué de 6,8 %.

Sur une base annuelle, la valeur médiane d'une propriété individuelle a augmenté de 16,4 % ; sur la même période, la superficie médiane d'une propriété individuelle a augmenté de 6,1 %. Environ 121 propriétés ont été négociées en moyenne chaque jour au quatrième trimestre 2024, soit un niveau comparable à celui d'il y a près de dix ans.

Bureau

Le secteur des bureaux a enregistré plus de 24 600 transactions immobilières en 2024, pour un total de 48,6 milliards de dollars. Au quatrième trimestre, plus de 6 300 biens ont été négociés pour 14,2 milliards de dollars. Le nombre de transactions en 2024 a diminué d'environ 10,4 % par rapport à 2023, et le volume en dollars des transactions a diminué de 8,5 %.

Sur une base annuelle, la valeur médiane d'un bien immobilier a augmenté de 19,8 % ; sur la même période, la superficie médiane d'un bien immobilier a diminué de 4,4 %. Environ 70 immeubles de bureaux ont été vendus au cours d'une même journée au cours du trimestre, un chiffre bien inférieur au niveau typique d'avant la pandémie, qui s'élevait à environ 80.

Le prix moyen payé pour un bureau au quatrième trimestre 2024 était de 130 $/pi², soit 0,5 % de moins que le prix moyen au quatrième trimestre 2023. Tarification pour le sous-secteur des cabinets médicauxAu quatrième trimestre, le prix moyen payé était de 210 $/pi², en hausse de 4,8 % par rapport au même trimestre de l'année précédente. Cependant, le prix moyen payé sur l'ensemble de l'année était toujours en baisse de 9,6 % par rapport à l'année 2023.

Vente au détail

Le secteur du commerce de détail a enregistré plus de 34 900 transactions immobilières en 2024, pour un total de 60 milliards de dollars. Au quatrième trimestre, plus de 8 800 biens ont été négociés pour 17,6 milliards de dollars. Le nombre de transactions en 2024 a diminué d'environ 13,4 % par rapport à 2023, et le volume total des transactions a diminué de 8,0 %.

Les prix globaux du secteur ont connu une certaine modération tout au long de l'année, le prix moyen payé au détail sur l'ensemble de l'année s'établissant à 132 $/pi² et 133 $/pi² au quatrième trimestre. Comparés aux chiffres de 2023, ces prix ont respectivement baissé de 3,6 % et augmenté de 1,2 %. Parmi les différents sous-secteurs de la vente au détail, ce sont les grandes surfaces et les autres magasins piliers qui ont enregistré les plus fortes améliorations en termes de prix. Le prix moyen de transaction, de 108 $/pi² au quatrième trimestre 2024 pour les grandes surfaces et les autres magasins piliers, a augmenté de 9,5 % par rapport au trimestre précédent, et le prix moyen annuel de 96 $/pi² a progressé de 1,6 % par rapport à 2023.

Sur une base annuelle, le valeur médiane d'une seule propriété transigée dans l'ensemble du secteur de la vente au détail a augmenté de 10,2 % ; au cours de la même période, la superficie médiane d'une propriété unique vendue a diminué de 1,1 %.

Hospitalité

Le secteur hôtelier a enregistré 3 300 transactions immobilières en 2024, pour un total de près de 17 milliards de dollars. Au quatrième trimestre, 635 propriétés ont été négociées pour 4,9 milliards de dollars. Cela signifie que l'activité globale de transactions hôtelières a diminué de 2 à 3 % par rapport à 2023 pour l'ensemble de l'année.

En regardant le superficie médiane des propriétés hôtelières négociées au cours de l'année Comparé aux périodes précédentes, on constate que la taille des hôtels en activité est restée globalement stable au fil du temps, contrairement à de nombreux autres secteurs immobiliers qui ont connu une tendance plus large à la spécialisation et à une taille d'établissement plus réduite. En 2024, la superficie moyenne d'un hôtel en activité était d'environ 3 300 m², soit 1,5 % de plus que la moyenne de 2021 à 2023, et seulement 3 % de moins que la moyenne depuis 2014.

Cela dit, le prix au mètre carré a augmenté, mais de manière inégale entre les établissements à service complet et ceux à service limité. En 2024, le prix moyen au mètre carré des hôtels à service limité a augmenté de plus de 16 % par rapport à 2023, tandis que celui des hôtels à service complet a diminué de 2,7 %. Les hôtels à service limité ont comblé cet écart et supprimé la décote par rapport aux hôtels à service complet au premier trimestre 2024, affichant une prime, quoique très légère, par rapport aux hôtels à service complet tout au long de 2024, une tendance à suivre.

Commercial général + usage mixte

Cette catégorie, assez variée et large, a connu des tendances positives au quatrième trimestre et sur l'ensemble de l'année 2024. Le secteur commercial à usage général et mixte a enregistré 21 700 transactions immobilières en 2024, pour un total de 28 milliards de dollars. Au quatrième trimestre, 5 600 propriétés ont été négociées pour 8,2 milliards de dollars. Si le nombre de transactions a diminué de 4,5 % par rapport à 2023, le montant total des transactions a augmenté de 5,8 % sur l'année. L'analyse des tendances de prix au sein du secteur révèle prix au pied carré des propriétés à usage mixte a augmenté de 2,2 % par rapport à 2023, tandis que les prix des produits commerciaux généraux ont diminué de près de 13 %.

Conclusion

Nos autres recherches, notamment l'enquête sur les conditions et le sentiment du secteur immobilier commercial, nous ont permis de constater une hausse des intentions de transaction depuis début 2024. Cependant, ces statistiques de volume et d'activité montrent à quel point il est difficile de concrétiser ces intentions dans un contexte de taux d'intérêt élevés. Néanmoins, les chiffres récents incitent à l'optimisme.

Si l'analyse des niveaux absolus d'activité du marché peut encore paraître décourageante, les taux de variation sont plus prometteurs. Le principal enseignement de ce rapport est que le marché de l'investissement et des transactions dans l'immobilier commercial en est aux premiers stades de la reprise. La direction est définie, mais la rapidité de la reprise dépendra probablement du contexte financier. Compte tenu des baisses significatives des valeurs de l'immobilier commercial depuis fin 2022 et début 2023, conjuguées à des fondamentaux toujours relativement solides dans tous les secteurs, l'immobilier commercial américain en tant que classe d'actifs semble de plus en plus attractif, notamment si les taux d'intérêt finissent par baisser.

En termes de volume, nous constatons une augmentation annuelle des transactions, du moins en valeur brute. Sur les quatre derniers trimestres, la variation annuelle est quasiment stable et devrait redevenir positive au cours des prochains trimestres ; le point d'inflexion est proche. Il est intéressant de noter que le nombre de biens immobiliers négociés continue de baisser et que la taille médiane des structures négociées diminue, ce qui suggère qu'une grande partie de l'activité est tirée par les transactions immobilières de grande valeur. Il sera intéressant d'observer l'évolution des indicateurs pour chaque type de bien lorsque les transactions sur des biens de plus grande taille reprendront.