Analyse des transactions immobilières commerciales aux États-Unis – T1 2025

Changements économiques et perspectives recolorées au premier trimestre 2025

Le premier trimestre de 2025 a été maussade, l'impatience s'étant transformée en angoisse à l'approche des turbulences commerciales provoquées par les tarifs douaniers, qui se sont fait sentir en grande partie début avril.

Ce changement de sentiment a été observé dans l'économie américaine, sur les marchés financiers et dans l'immobilier commercial. Après avoir progressé jusqu'au dernier trimestre 2024, le moral des entreprises et des consommateurs a commencé à chuter au premier trimestre 2025. Sur les marchés financiers, le premier trimestre a été marqué par une baisse des indices boursiers, une hausse des rendements obligataires et une volatilité accrue. Si le premier trimestre a vu une reprise de l'activité de financement, cet accès accru au financement a commencé à s'estomper vers la fin du trimestre.

Bien que l'immobilier commercial ait été généralement moins exposé à la volatilité générale des marchés que les autres classes d'actifs, il n'en a pas été épargné. La baisse des anticipations de croissance économique réelle globale au cours du trimestre a accru l'incertitude, retardant les décisions dans l'ensemble de l'écosystème immobilier commercial, des baux individuels et des transactions immobilières à la prochaine baisse des taux d'intérêt de la Fed.

Dans ce contexte difficile, l'activité de transactions immobilières individuelles dans les secteurs traditionnels de l'immobilier commercial (industriel, collectif, bureaux, commerces, hôtellerie, commerces en général) est restée faible. Cependant, malgré la dégradation de l'environnement macroéconomique, le marché de l'immobilier commercial a continué de fonctionner et a affiché quelques signes positifs. Par exemple, le secteur immobilier que tout le monde déteste, celui des bureaux, a montré des signes d'amélioration en termes de volume total et de taille moyenne des transactions.

Alors que les valorisations de l'immobilier commercial se stabilisent et que les coûts du capital restent élevés, l'activité de transactions immobilières portant sur des actifs individuels reste limitée, sans toutefois être totalement gelée. On observe une tendance à l'intérêt accru pour les secteurs immobiliers non traditionnels, tels que les centres de données et les résidences pour personnes âgées. Une autre tendance émergente est la diminution de la taille des biens immobiliers négociés. La taille médiane des biens immobiliers individuels négociés a globalement diminué au cours des 25 dernières années, ce qui pourrait indiquer que les capitaux investis dans l'immobilier commercial trouvent des opportunités de déploiement vers des actifs de plus petite taille, dont les besoins en capital total seraient probablement moindres.

Les changements majeurs observés dans l'économie, les marchés financiers et l'immobilier commercial, amorcés au premier trimestre 2025, ont déjà remodelé les perspectives pour l'année à venir. Alors que 2025 pourrait être une année d'incertitude et que les fluctuations des attentes rendent les projections volatiles, il est toujours très utile de comprendre notre point de vue. C'est précisément ce que nous faisons dans notre rapport récemment publié*$*.Rapport trimestriel sur les investissements et les transactions dans l'immobilier commercial aux États-Unis, qui fait le point sur les tendances du secteur immobilier commercial américain jusqu'au premier trimestre 2025.

Activité transactionnelle du premier trimestre 2025

Commençons par examiner l'activité transactionnelle et le volume total en dollars des transactions. Au premier trimestre 2025, plus de 33 200 parcelles immobilières commerciales ont été négociées pour un total de plus de 69,3 milliards de dollars. Sur les quatre derniers trimestres, le nombre total de transactions a diminué d'environ 8 % par rapport à l'année précédente, mais d'une baisse beaucoup plus modeste de 2 % par rapport au trimestre précédent, ce qui pourrait être un autre signe encourageant que l'activité transactionnelle dans le secteur immobilier commercial est à son plus bas niveau ou presque. Une tendance similaire à la baisse a également été observée concernant le volume global des transactions en dollars. volume total en dollars des transactions portant sur un seul actif pour les entreprises immobilières commerciales au premier trimestre, la baisse s'est poursuivie jusqu'au premier trimestre. Fin mars 2025, le volume en dollars des quatre derniers trimestres a chuté d'environ 12 % en glissement annuel et de 5 % en glissement trimestriel.

Il est important de noter la saisonnalité des données trimestrielles : le premier trimestre est généralement le plus faible, tant en termes de nombre de transactions que de volume total. Sur plus d'un quart de siècle de données trimestrielles, le premier trimestre représente généralement environ 23,8 % du nombre total de transactions chaque année et environ 22,3 % du volume global pour une année donnée. Au premier trimestre 2025, l'activité transactionnelle a représenté 22,5 % du nombre total de transactions sur les quatre derniers trimestres, soit environ 1,4 point de pourcentage de moins que la part habituelle du premier trimestre. Enfin, le volume total des transactions immobilières individuelles au premier trimestre 2025 a représenté environ 20,7 % du volume total sur les quatre derniers trimestres, soit environ 1,7 point de pourcentage de moins que la part habituelle du volume du premier trimestre.

En comparant les données du premier trimestre aux périodes précédentes du premier trimestre, le nombre de transactions pour l'immobilier commercial à actif unique a diminué d'environ 10 % par rapport aux transactions du premier trimestre au cours des 10 années précédentes, tandis que le volume en dollars du premier trimestre 2025 a diminué de 20 % par rapport au volume en dollars des transactions du premier trimestre des 10 années précédentes.

Tendances en matière de rythme et de prix

Le nombre quotidien moyen de transactions immobilières au premier trimestre 2025 s'est élevé à 369, un chiffre bien inférieur à la moyenne trimestrielle sur 25 ans (455), avec une légère baisse d'un trimestre à l'autre pour tous les types de biens. Le premier trimestre de l'année est généralement le plus calme en termes d'activité transactionnelle, mais l'activité transactionnelle du premier trimestre 2025, mesurée en nombre de transactions, a été inférieure d'environ 12 % à la moyenne du premier trimestre remontant au premier trimestre 2000.

Malgré un niveau d'échanges plus faible et un rythme relativement lent, une certaine positivité a été observée concernant les prix.prix moyen au pied carré des propriétés individuelles vendues a augmenté de 0,1 % en glissement trimestriel au premier trimestre 2025, avec des hausses dans tous les secteurs, à l'exception du secteur industriel, qui a chuté de 4,6 %. L'hôtellerie-restauration a connu la plus forte variation de prix, +5,9 % en glissement trimestriel. 8 des 15 sous-secteurs ont enregistré une croissance des prix au pied carré en glissement trimestriel, menés par les hôtels à service complet (+7,1 %), les bars et restaurants (+5,9 %) et les bureaux généraux (+5,5 %). Sur une base annuelle, le prix moyen au pied carré des propriétés individuelles vendues a augmenté de 2,6 % en glissement annuel dans tous les secteurs immobiliers. Parmi les principaux types de propriétés, le prix moyen au pied carré a augmenté annuellement pour l'hôtellerie-restauration (+14,8 %), le commerce de détail (+5,2 %), le multifamilial (+3,9 %) et les bureaux (+3,5 %), mais a diminué pour l'industrie (-0,1 %) et les commerces généraux et à usage mixte (-0,2 %).

Performance régionale et métropolitaine

Souvent masquées dans les discussions sur les tendances globales nationales, des différences substantielles persistent entre les zones statistiques métropolitaines (ZSM).Données tarifaires du premier trimestre 2025 pour les 10 plus grandes MSA par population dans les quatre principaux secteurs immobiliers (industriel, bureaux, multifamilial, commerce de détail), nous pouvons observer un certain nombre de tendances intéressantes, en particulier lorsque l'on examine le prix médian ($/pi²).

Les seules MSA de cette liste ayant enregistré des tendances tarifaires négatives pour les transactions industrielles en glissement annuel étaient New York, Los Angeles et Houston, notamment de grandes villes portuaires, ce qui pourrait indiquer un ralentissement des transactions avant l'introduction des droits de douane. En dehors de ces métropoles, les autres grandes MSA ont enregistré des hausses à deux chiffres.

Philadelphie et Phoenix ont enregistré une tendance positive des prix dans tous les secteurs au premier trimestre 2025. Phoenix a enregistré une croissance à deux chiffres du prix médian au pied carré pour tous les secteurs, à l'exception du logement collectif (+4 %), tandis que la croissance des prix à Philadelphie a été un peu plus modeste (logement collectif +4 %, commerce +4 %). À l'opposé, Houston a enregistré des baisses à deux chiffres dans les quatre principaux secteurs immobiliers : -39 % pour l'industrie, -42 % pour les bureaux, -14 % pour le logement collectif et -39 % pour le commerce. Au milieu, Los Angeles a enregistré une hausse du prix médian au pied carré pour les appartements collectifs en glissement annuel, mais a enregistré de fortes baisses dans les autres secteurs immobiliers.

Il est important de noter que le prix médian par pied carré peut varier considérablement d'une période à l'autre et entraîner des variations de pourcentage importantes, mais même dans ce cas, la direction de ces variations et la fourchette sont importantes et peuvent être des indicateurs utiles de changement au sein d'un marché et d'un secteur.

Secteurs immobiliers

Industriel

Pour les transactions industrielles portant sur un seul actif jusqu'au premier trimestre 2025, la taille médiane des transactions en dollars a augmenté de 14,1 % en glissement annuel, mais a diminué de 4,9 % par rapport au quatrième trimestre 2024 pour atteindre 1,59 million de dollars, tandis que le taille médiane des propriétés industrielles Les échanges en pieds carrés (pi²) ont augmenté de 5 % sur un an pour atteindre 15 200 pi². Sur une base annuelle, les prix ($/pi²) du secteur industriel au premier trimestre 2025 ont baissé de 0,1 %. Au sein des sous-secteurs industriels, les prix du stockage ont chuté le plus, avec une baisse de plus de 20 % sur un an, suivis par ceux de la fabrication, qui ont baissé de 13 % sur un an. Les secteurs de l'entreposage/distribution et autres secteurs industriels se sont mieux comportés et ont progressé d'environ 4 % sur un an au premier trimestre. En moyenne, environ 54 propriétés ont été négociées par jour au premier trimestre 2025, ce qui est bien en deçà des niveaux historiques récents depuis la pandémie.

Multifamilial

Pour les transactions multifamiliales portant sur un seul actif jusqu'au premier trimestre 2025, la taille médiane des transactions en dollars a augmenté de 6,3 % en glissement annuel, mais a diminué de 14,1 % par rapport au quatrième trimestre 2024 pour atteindre 1,4 million de dollars, tandis que le taille médiane des propriétés multifamiliales négociées en pieds carrés (SF) a diminué de 1,4 % sur un an, pour atteindre 8 700 pi2. En glissement annuel, les prix ($/pi2) des immeubles multifamiliaux ont augmenté de 3,9 % au premier trimestre 2025, pour atteindre 150,80 $/pi2. En moyenne, environ 106 propriétés ont été vendues chaque jour au premier trimestre 2025, soit un niveau comparable à celui du premier trimestre 2024.

Bureau

Français Pour les transactions de bureaux portant sur un seul actif jusqu'au premier trimestre 2025, la taille médiane des transactions en dollars a augmenté de 25,2 % sur un an, mais a diminué de 6,7 % par rapport au quatrième trimestre 2024 pour atteindre 1,56 M$, tandis que la taille médiane des immeubles de bureaux négociés a augmenté de 0,9 % sur un an pour atteindre 10 100 pieds carrés. Sur une base annuelle, les prix ($/pied carré) des bureaux au premier trimestre 2025 ont augmenté de 3,5 % pour atteindre 137,45 $/pied carré. Au sein des sous-secteurs des bureaux, les prix des cabinets médicaux ont connu la plus forte hausse, avec une hausse de plus de 6,2 % sur un an, tandis que le sous-secteur plus large des bureaux généraux a également progressé, mais d'une hausse plus modeste de 3,6 % sur un an. En moyenne, environ 62 immeubles de bureaux ont été négociés par jour au premier trimestre 2025, bien en deçà du niveau typique d'avant la pandémie, qui était d'environ 80.

Vente au détail

Français La taille médiane des transactions pour les propriétés commerciales au T1 2025 a augmenté de 8,8 % en glissement annuel, mais a diminué de 4,8 % par rapport au T4 2024 pour atteindre 1,33 M$, tandis que la taille médiane des propriétés commerciales échangées a diminué de 0,6 % en glissement annuel pour atteindre 9,1 K pi2. Sur une base annuelle, les prix ($/pi2) pour le commerce de détail au T1 2025 ont augmenté de 5,2 %. Au sein des sous-secteurs du commerce de détail, les prix des magasins d'ancrage et autres grandes surfaces ont connu la plus forte hausse, avec une hausse de plus de 23,2 % en glissement annuel, suivis des centres commerciaux de rue et de bande passante, qui ont augmenté de 5,2 % en glissement annuel. Les prix des sous-secteurs des bars et restaurants et de l'automobile ont également augmenté en glissement annuel, mais avec des hausses plus modestes de 5,0 % et 4,2 %, respectivement. En moyenne, environ 87 propriétés commerciales ont été négociées par jour au T1 2025.

Hospitalité

Français Pour les transactions d'actifs uniques dans le secteur de l'hôtellerie jusqu'au premier trimestre 2025, la taille médiane des transactions en dollars a augmenté de 11 % sur un an, mais a diminué de 13 % par rapport au quatrième trimestre 2024 pour atteindre 4 millions de dollars, tandis que la taille médiane des propriétés hôtelières négociées, en pieds carrés, a diminué de 4 % sur un an pour atteindre 31 500 pieds carrés. Sur une base annuelle, les prix du secteur de l'hôtellerie au premier trimestre 2025 ont augmenté de 14,8 %. Au sein des sous-secteurs, les prix des services complets ($/pied carré) ont augmenté de 12,8 % sur un an et les propriétés à service limité ont augmenté encore plus, soit de 15,8 % par rapport au premier trimestre 2024. Bien qu'il y ait eu une évolution positive du prix médian des transactions par pied carré, seulement 5 propriétés ont été négociées en moyenne par jour au premier trimestre 2025, bien en dessous de la moyenne sur 25 ans de 9.

Usage commercial général et mixte

Pour les transactions portant sur des actifs commerciaux à usage général et mixte jusqu'au premier trimestre 2025, la taille médiane des transactions en dollars a augmenté de 2,9 % sur un an, mais a diminué de 10 % par rapport au quatrième trimestre 2024 pour atteindre 900 000 $, tandis que la taille médiane des propriétés commerciales à usage général et mixte négociées a diminué de 9 % sur un an pour atteindre 7 600 pi2. Sur une base annuelle, les prix des propriétés commerciales à usage général et mixte au premier trimestre 2025 ont diminué de 0,2 %. Au sein des sous-secteurs, les prix des propriétés à usage mixte ont connu la plus forte baisse, avec une baisse de plus de 8,4 % sur un an, tandis que le sous-secteur commercial à usage général a augmenté de 10 % sur un an. En moyenne, environ 53 propriétés ont été négociées quotidiennement au premier trimestre 2025.

Conclusion

À la fin de l'année 2024, alors que l'espoir grandissait au sein de l'économie, des marchés financiers et du secteur immobilier commercial, l'anticipation d'une hausse des valorisations, du maintien d'une performance opérationnelle solide et d'un assouplissement des conditions de financement (baisse des coûts, meilleure disponibilité) pour 2025, il n'était guère surprenant que l'optimisme soit au rendez-vous. Cependant, après le premier trimestre 2025, nous nous rendons compte que les grands espoirs ne sont pas toujours réalité. L'activité transactionnelle du secteur immobilier commercial américain au premier trimestre, du moins en termes de transactions immobilières individuelles dans les secteurs traditionnels de l'immobilier commercial (hôtellerie, industrie, bureaux, multifamilial, commerces), n'a pas encore montré que cet optimisme se concrétisait. Certains signes positifs montraient que cet enthousiasme se concrétisait dans des secteurs non traditionnels (centres de données, résidences pour personnes âgées, par exemple) et dans des transactions plus importantes, que ce soit au niveau du portefeuille ou de l'entité. Cependant, bien que ces secteurs soient en pleine évolution et prometteurs, ils ne représentent pas nécessairement le marché immobilier commercial au sens large, qui semble encore seulement flirter avec l'idée d'une reprise. À ce stade, il faudra voir ce que l’année nous réserve.