Analyse des transactions immobilières commerciales aux États-Unis – T1 2024

Les premiers espoirs de baisse des taux s’estompent, mais l’intérêt pour la CRE reste élevé

2024 a commencé avec de grands espoirs de taux d’intérêt plus bas et d’un coût du capital et de rendements globalement plus attractifs. Cependant, au cours du premier trimestre, ces espoirs se sont estompés, les attentes concernant une baisse des taux d'intérêt par la Réserve fédérale (Fed) ayant été réduites et repoussées sur le calendrier. Immobilier commercial (CRE) les valeurs des actifs continuent de s'adapter à l'environnement de taux plus élevés, en particulier sur les marchés privés où le plein effet de la révision des prix ne s'est pas fait sentir. L’environnement de taux plus élevés à long terme, associé aux marges bénéficiaires de plus en plus sous pression dans de nombreux secteurs immobiliers, pourrait contribuer à la poursuite des dévaluations des actifs. Pourtant, l’appétit pour la CRE reste élevé parmi de nombreux répartiteurs de capitaux et investisseurs, avec 25 % prévoient de déployer du capital jusqu'en 2024.

Premier trimestre 2024 : l’activité des transactions ralentit

Les fondamentaux immobiliers sous-jacents et la performance opérationnelle de la CRE restent intacts et à des niveaux historiquement sains dans l’ensemble ; cependant, des signes émergents de baisse de rentabilité dans de nombreux secteurs immobiliers, alors que les propriétaires et les gestionnaires immobiliers s'efforcent de compenser l'inflation des dépenses et de rivaliser avec l'offre croissante sur certains marchés. L’activité de transaction est restée considérablement en baisse tout au long du premier trimestre 2024 en raison de l’environnement de taux d’intérêt élevés et du manque de disponibilité de capitaux. La lenteur de l’activité des transactions, telle que mesurée par les données techniques du marché de la CRE (les moyennes mobiles des tendances des transactions) avait montré des signes d’un creux potentiel à la mi-2023, mais ces signes de soutien se sont estompés au premier trimestre 2024. La CRE reste un sujet de préoccupation. et les critiques des investisseurs (par exemple, plusieurs vendeurs à découvert ciblant les entreprises du secteur) et des régulateurs. Cependant, un certain nombre d'importantes transactions de portefeuille et d'entreprises au cours du premier trimestre suggèrent que certains investisseurs estiment que le plancher des valorisations a été atteint.

Figure 1 – L’activité du marché privé de l’immobilier d’entreprise aux États-Unis continue de décliner

Le volume des transactions immobilières aux États-Unis a continué de baisser tout au long du premier trimestre 2024. Le volume cumulé des transactions au premier trimestre 2024 était le niveau de volume ($) le plus bas depuis 2013. L'activité d'investissement, mesurée par les transactions sur actifs uniques sans détresse, dans tous les types de propriétés, à l'exception du commerce général (le plus petit des secteurs), a diminué de manière significative par rapport aux dernières années et aux moyennes historiques.

Figure 2 – Un démarrage lent du rythme des transactions en 2024

L’activité de transaction sur un seul actif continue de diminuer

Au cours du premier trimestre 2024, le volume cumulé des transactions CRE a poursuivi sa baisse par rapport aux sommets de 2021 et 2022. Les 31,6 milliards de dollars négociés sur les principaux types de propriétés jusqu'au premier trimestre 2024 étaient en baisse de 28 % par rapport à l'année précédente (premier trimestre 2024 par rapport au premier trimestre 2023). Le volume global des transactions au premier trimestre 2024 a marqué le niveau d'activité le plus lent depuis début 2013, et 0,7 % de moins que le nadir de la pandémie au deuxième trimestre 2020. Sur une base trimestrielle, les volumes de transactions au premier trimestre 2024 ont diminué de 30 %. Alors que tous les types de propriétés ont connu un début d'année lent, le secteur commercial général a connu une augmentation particulièrement importante, tirée par quelques grandes propriétés, tandis que les principaux secteurs ont connu des baisses comprises entre 25 et 38 %.

Figure 3 - Activité d'investissement trimestrielle ($ volume)

Le nombre de transactions sur un seul actif réalisées au cours du premier trimestre 2024 a également diminué de manière significative par rapport à la même période un an plus tôt. Les 8 738 propriétés négociées au cours du premier trimestre 2024 étaient 21 % inférieures à celles du premier trimestre 2023, 8,4 % inférieures au creux pandémique du deuxième trimestre 2020 et près de 41 % inférieures à la tendance historique à long terme (14 910) établie entre les années 2005-2023.

Figure 4 - Activité d'investissement trimestrielle (nombre d'échanges)

Conclusion

Au premier trimestre 2024, les transactions CRE dans tous les secteurs immobiliers ont diminué entre 17 % (commercial général) et 27 % (commerce de détail), sur une base annuelle. Une baisse des transactions d'une ampleur similaire a été constatée dans tous les secteurs immobiliers si l'on examine les données d'un trimestre à l'autre. En ce qui concerne la composition des transactions au premier trimestre, la plupart des secteurs immobiliers se situaient dans leur composition historique à long terme de +/- 1 point de pourcentage, à l'exception des immeubles multifamiliaux, qui représentaient 24 % de toutes les propriétés négociées, en baisse de 4 %. points par rapport aux 28 % historiques de toutes les transactions du secteur (sur la base de données entre 2005 et 2023).

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